Justitia hat gesprochen. 18 Klauseln eines Bauvertrages für unwirksam erklärt.

Das OLG Frankfurt hat ent­schie­den: Urteil vom 28.10.2020 — 29 U 14619.

Es freut mich sehr, dass die Gerichte immer mehr auf die Rechte der Verbraucher schauen. Demnach sind zahl­rei­che Klauseln nach dem neuem Bauvertragsrecht unwirk­sam. Am 28. November 2020 hat das Oberlandesgericht Frankfurt ganze 18 (!!!) Klauseln eines Bauvertrages, der unzäh­lige Bauherren zur Unterzeichnung vor­ge­legt wurde, für unwirk­sam erklärt.

Bereits die Vorinstanz hatte 11 Klauseln bean­stan­det, das Oberlandesgericht hielt dar­auf in 2. Instanz sogar 18 Klauseln für unwirk­sam.

Die Revision vor dem Bundesgerichtshof wurde zwar zuge­las­sen, die Erfolgsaussichten in der 3. Instanz sind jedoch auf­grund der Rechtsprechung des BGH vom März 2020 als gering einzustufen.

 

Traurige Realität: Nach wie vor sind 90 Prozent der Bauverträge, die Bauherren vorgelegt werden, NICHT unterschriftsreif, da sie die Bauherren in ihren Rechten unrechtmäßig einschränken.

In die­sem Blogbeitrag erkläre ich Ihnen rechts­si­cher, wel­che Klauseln das Gericht ange­grif­fen hat. Ich kann hier nur einige her­aus­he­ben. Eine voll­stän­dige Urteilsbesprechung wird Live bei Facebook erfolgen. 

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Geklagt hatte ein gemein­nüt­zi­ger Verein, der sich für den Verbraucherschutz im Bauwesen ein­setzt. Denn nur diese Vereine haben das Recht sol­che Klagen zu erheben.

Die Beklagte ist ein Bauunternehmen, die schlüs­sel­fer­tige Häuser für Verbraucher erstellt. Das Bauunternehmen ver­wen­det einen Mustervertrag für eine Vielzahl von Fällen und nennt die­sen “Planungs- und Bauvertrag”. Diesen Vertrag greift die Klage an. Hier ist das Ergebnis:

Schon die Vorinstanz, das Landgericht, hat der Klage hin­sicht­lich von 11 Klauseln statt­ge­ge­ben. Gegen das Urteil des Landgerichts haben sowohl Kläger als auch die Beklagte Berufung ein­ge­legtIn der Berufung hat die Klägerin wei­te­ren Erfolg und die Berufung der Bauunternehmerin wird zurückgewiesen.

 

Folgende Klauseln des Bauvertrages hält das OLG Frankfurt für unwirksam:

 

  1. Klausel zur Annahme übli­cher Grundstücksgegebenheiten unwirksam.

Das OLG unter­sagte der Beklagten die Verwendung einer Klausel, wonach die Parteien davon aus­ge­hen, dass “keine unüb­li­chen Grundstücksgegebenheiten bestehen”. Diese Klausel sei, so das OLG, „für einen durch­schnitt­li­chen Verbraucher unver­ständ­lich und somit intrans­pa­rent. Dem Kunden sei voll­kom­men unklar, wann ein Grundstück noch üblich und wann es unüb­lich beschaf­fen sei.“ “Es gibt kein ‘Baugrundstück von der Stange’ ”, so das Oberlandesgericht Frankfurt.

 

  1. Klausel über Nachtragsvereinbarung bei wesent­li­chen Änderungen unwirksam.

Ebenfalls unwirk­sam ist nach Ansicht des OLG die Bestimmung, wonach, „wenn der Auftraggeber statt der vor­ge­leg­ten Ausführungsplanung wesent­li­che Änderungen for­dert, die Vertragsparteien “ver­han­deln und eine ent­spre­chende Nachtragsvereinbarung abschlie­ßen”.

Diese Klausel lasse, so der Senat, das neue Bauvertragsrechts außer Acht. Der Gesetzgeber hat im Jahr 2018 im Bauvertragsrecht ver­an­kert, dass den Bauherren aus­drück­lich ein ein­sei­ti­ges Anordnungs- bzw. Änderungsrecht zuge­bil­ligt, wenn keine güt­li­che Einigung zwi­schen den Parteien zu Stande kommt. Mit der Klausel werde — zu Unrecht, so das OLG — der Eindruck erweckt, dass der Kunde unbe­dingt eine Nachtragsvereinbarung benö­tige. Das Gesetz sieht dies jedoch aus­drück­lich nicht so.

 

  1. Klausel zu Baufahrzeugen unwirksam.

Unwirksam sei zudem eine Klausel, wonach der Bauherr zusi­chern muss, dass das Grundstück “mit schwe­ren Baufahrzeugen mit einem Gesamtgewicht von 40 Tonnen befah­ren werden kann”.

Diese Klausel ist in zahl­rei­chen Bauverträgen vor­han­den und betrifft daher eine Vielzahl von Bauherren.

Ein durch­schnitt­li­cher Verbraucher, so das OLG wei­ter, könne nicht beur­tei­len, ob sein Baugrundstück mit der­ar­ti­gen Baufahrzeugen befah­ren werden könne. Dies hänge von der Beschaffenheit sei­nes Grundstücks ins­be­son­dere den Bodenverhältnissen ab sowie von der Beschaffenheit des Baufahrzeugs. Beides sei dem Kunden nicht bekannt. Genau des­halb ist ja die Einholung eines Bodengutachtens erforderlich.

 

  1. Klausel über Fiktion der Abnahme unwirksam

Nicht wirk­sam ist nach Ansicht des Gerichts auch die Klausel, wonach das Bauwerk als abge­nom­men gilt, wenn eine Frist zur Abnahme gesetzt wurde “und der Auftraggeber die Abnahme nicht inner­halb die­ser Frist unter Angabe wesent­li­cher Mängel ver­wei­gert hat”.

Auch das ist gegen das Gesetz, denn, einer­seits müs­sen die Baufirmen einen Verbraucher in Textform auf die Folgen einer nicht erklär­ten oder ohne Angabe von Mängeln ver­wei­ger­ten Abnahme hin­wei­sen. Andererseits ist nach dem Gesetz bereits dann nicht von einer Abnahme aus­zu­ge­hen, wenn der Besteller wegen eines Mangels — nicht meh­re­rer Mängel — die Abnahme ver­wei­gert hat.

Ob der Mangel wesent­lich oder unwe­sent­lich ist, spiele nach den gesetz­li­chen Regelungen eben­falls keine Rolle.

 

Mein Fazit zum Urteil des OLG Frankfurt:

Wieder ein­mal zeigt sich, dass man­che Baufirmen die gesetz­li­chen Vorgaben ein­fach über­ge­hen, igno­rie­ren und sich nach dem Motto: „Die Verbraucher ver­ste­hen ohne­hin nix.“ über das Gesetz hinwegsetzen.

2020 ist ein Jahr des Wandels und der Änderungen. Bereits die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.3.2020 (BGH, 11.03.2020 — VII ZR 6417zu Beginn des Jahres hat gezeigt, dass den schwar­zen Schafen unter den Baufirmen nicht wei­ter Narrenfreiheit gewährt wird. Das Urteil des OLG Frankfurt bestä­tigt diese Tendenz. Darüber bin ich sehr froh.

Nur wenn wir alle auf­merk­sam sind und gegen diese unlau­te­ren Mittel vor­ge­hen, schaf­fen wir eine Verbesserung der Baukultur in Deutschland, die zu mehr Fairness und Nachhaltigkeit auf Deutschlands Baustellen führt. Deshalb biete ich Ihnen an, dass Sie mir Ihre Verträge zuschi­cken und ich diese an den Verein zur Abmahnung ver­brau­cher­find­li­cher Klauseln wei­ter­gebe. Senden Sie mir diese bitte direkt in meine Rechtsanwaltkanzlei Reibold-Rolinger:
info@kanzlei-reibold-rolinger.de

Gemeinsam kön­nen wir es schaf­fen, das Leid vie­ler Bauherren zu verhindern.

Lassen Sie sich des­halb nicht län­ger mit die­sen Floskeln ver­schau­keln und ein­schüch­tern oder gar zu einer vor­ei­li­gen Unterschrift hinreißen:

  • Das ist ein MUSTERVERTRAG, den haben schon tau­sende von Bauherren geschrieben“. 
  • Diesen Vertrag kann man nicht ändern, der bleibt so“. 
  • Dieser Vertrag ist von unse­ren Fachleuten erstellt und ent­spricht dem Gesetz“.

In den aller­meis­ten Fällen sind diese Aussagen ganz ein­fach nur unwahr!
Es wird Zeit, dass sich etwas ändert. Jede:r die/der baut, kann sei­nen Beitrag leisten. 

»Fortsetzung folgt. In einem unse­rer nächs­ten Blogbeiträge stel­len wir Ihnen wei­tere unwirk­sa­men Klauseln vor. Bleiben Sie dran, denn… es bleibt spannend!

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