Kündigung des Bauvertrages durch Ihren Bauunternehmer? Das sollten Sie als Bauherr:in dazu wissen:

Kann der Bauunternehmer den Vertrag ein­fach kün­di­gen und Sie als Bauherr:in im Regen ste­hen las­sen? Dass Bauunternehmer den geschlos­se­nen Bauvertrag mit pri­va­ten Bauherren kün­di­gen, kommt immer wie­der vor und ver­setzt die pri­va­ten Bauherren häu­fig in Angst und Schrecken. 

In die­sem Blogartikel erkläre ich Ihnen, wie Sie sich vor einer unbe­rech­tig­ten Kündigung durch den Bauunternehmer schüt­zen und wel­che Vorzeichen einer Kündigung des Bauvertrages Sie ken­nen soll­ten, damit Sie nicht plötz­lich ohne Baupartner da stehen.

In mei­nem vor­he­ri­gen Blogbeitrag habe ich den Unterschied zwi­schen der freien und der Kündigung aus wich­ti­gem Grund durch den Bauherren erklärt. (» zum Blogbeitrag: Kündigung durch den Auftraggeber)

Nur ein wichtiger Grund berechtigt zur Kündigung des Vertrages durch den Bauunternehmer:

Anders als bei der Kündigung durch Sie als Bauherr:in, ist grund­sätz­lich eine (freie) Kündigung des Auftragnehmers nicht vor­ge­se­hen, so dass eine Kündigung nur aus wich­ti­gem Grund erfol­gen darf.

Ein wich­ti­ger Grund zur Kündigung durch den Bauunternehmer besteht, wenn Tatsachen vor­lie­gen, die unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der bei­der­sei­ti­gen Interessen die Fortsetzung des Vertrages unzu­mut­bar machen (vgl. z.B. BGH NJW 1993, 1972, 1973 [BGH 25.03.1993 — X ZR 17/92] m.w.N.).

Die Bauherren müs­sen, bevor der Bauunternehmer kün­di­gen kann, in gra­vie­ren­der Weise gegen ihre ver­trag­li­chen Pflichten ver­sto­ßen. Diese kön­nen sein:

1. Fehlende Mitwirkung des / der Bauherr:in
2. Sie zah­len Ihre Rechnungen an den Bauunternehmer nicht
3. Sie ver­wei­gern die Vorlage der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Sicherheit
4. Sie reagie­ren nicht auf Bedenkenhinweise des Unternehmers
5. Baustillstand von mehr als 3 Monaten, ange­ord­net durch Sie als Bauherr:in
6. Sie bege­hen eine Straftat (Beleidigung, Bedrohung,…)

Ausführung der wichtigen Gründe, die den Bauunternehmer zur Kündigung berechtigen können:

 

1. Fehlende Mitwirkung der Bauherr:in:

Im Gegensatz zum Auftraggeber, der den Vertrag jeder­zeit gemäß § 648 BGB kün­di­gen kann, steht dem Auftragnehmer ein Kündigungsrecht ohne Vorliegen eines Kündigungsrechts nicht zu.
Beim BGB-Bauvertrag kann der Auftragnehmer den Vertrag gem. §§ 642, 643 BGB kün­di­gen, wenn der Auftraggeber seine Mitwirkungspflichten ver­letzt und der Auftragnehmer ihm eine ange­mes­sene Frist zur Nachholung der Handlung mit der Erklärung, dass er den Vertrag kün­dige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vor­ge­nom­men werde, setzt.

Aber was sind denn eigent­lich Mitwirkungshandlungen eines Bauherren? Beispiele:

• Die Bereitstellung des Grundstücks

• die recht­zei­tige Übergabe von Ausführungsplänen

• die Regelung des Zusammenarbeitens meh­re­rer Unternehmer

• die Vornahme von Bemusterungen und ver­trag­lich ver­ein­bar­ter Abrufe

• die Beibringung von Genehmigungen etc.

Vorsicht: Der Vertrag gilt nach § 643 Satz 2 BGB als auf­ge­ho­ben, wenn die Handlung nicht inner­halb der gesetz­ten Frist nach­ge­holt wird. Einer wei­te­ren Erklärung, ins­be­son­dere einer sepa­ra­ten Kündigungserklärung, bedarf es nicht.

Aber: Die vom Auftragnehmer aus­ge­spro­chene Aufforderung zur Erbringung der Mitwirkungshandlung muss die­ser dem Verbraucher gegen­über jedoch so prä­zise bezeich­nen, dass der Auftraggeber weiß, wel­che Mitwirkung von ihm ver­langt wird.

Deshalb mein Tipp: Sollte Ihnen eine sol­che Aufforderung des Unternehmers vor­lie­gen, zie­hen Sie bitte sofort ein:e Fachanwalt/Fachanwältin für Verbraucherbaurecht hinzu. In der Kanzlei Reibold-Rolinger bie­ten wir hier­für die kos­ten­güns­tige Variante der Online-Beratung an:

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Neben dem Anspruch auf Vergütung der erbrach­ten Leistungen hat der Auftragnehmer einen Anspruch auf Entschädigung nach § 642 BGB für die Zeit bis zur Kündigung. Zudem kann der Auftragnehmer die Abnahme der bis zum Fristablauf erbrach­ten Leistungen ver­lan­gen. Für diese Leistungen ist der Auftragnehmer auch in der ver­trag­li­chen Mängelhaftung.

Gut  zu wis­sen: Der Gesetzgeber hat bei der Entwicklung des „Neuen Bauvertragsrechts“ zum Jahr 2018 bewusst dar­auf ver­zich­tet, beson­dere Kündigungsgründe in das Gesetz auf­zu­neh­men. Ob der Vertrag aus wich­ti­gem Grund gekün­digt werden darf, sol­len die Gerichte durch eine bewer­tende Beurteilung der fest­stell­ba­ren Umstände im jewei­li­gen Einzelfall entscheiden.

 

2. Sie zahlen Ihre Rechnungen an den Bauunternehmer nicht:

Der Zahlungsverzug des Bestellers (damit sind Sie als Bauherr:in gemeint) kann eine Kündigung regel­mä­ßig recht­fer­ti­gen, ins­be­son­dere dann, wenn der Besteller kon­ti­nu­ier­lich die ver­trag­li­chen Zahlungsfristen igno­riert oder wenn er unbe­rech­tigte Abzüge vor­nimmt. Vor der Kündigung des Bauvertrages durch den Unternehmer ist in die­sen Fällen jedoch eine Mahnung und eine anschlie­ßende Nachfristsetzung erforderlich.

Kein wich­ti­ger Grund besteht, wenn ledig­lich eine »klei­nere« Rechnung nicht bezahlt wurde oder wenn eine strit­tige Nachtragsleistung nicht bezahlt wurde, solange die Parteien noch Grund und Höhe der Nachtragsforderung klären.

Mein Tipp: Können Sie als pri­vate Bauherren wegen Mängeln ein Leistungsverweigerungsrecht gel­tend machen, ist die Werklohnforderung dies­be­züg­lich nicht fäl­lig. Dann kann in der Drohung der Leistungseinstellung sogar ein wich­ti­ger Kündigungsgrund des Bestellers liegen!

 

3. Sie verweigern die Vorlage der vertraglich vereinbarten Sicherheit:

Unterlassen Sie es,  eine gefor­derte Sicherheit nach § 650 h BGB zu stel­len, kann der Unternehmer den Vertrag nicht nach § 648 a BGB, son­dern nur nach § 650 h Abs. 5 BGB kün­di­gen. Auch inso­weit sind die dort beschrie­be­nen Bestimmungen vor­ran­gig.

 

4. Sie reagieren nicht auf Bedenkenhinweise des Unternehmers:

Ein Sonderfall der Kündigung nach § 648 a BGB wird auch vor­lie­gen, wenn Sie Ihrer Obliegenheit / Pflicht nicht nach­kom­men, nach berech­tig­ten Bedenken des Auftragnehmers gegen seine Leistungsanordnungen, eine Umplanung vorzunehmen.

Wenn der Auftragnehmer dann unter Verstoß gegen öffent­li­ches Recht oder gegen seine Verkehrssicherungspflicht oder unter Gefahr für Leib und Leben wei­ter­ar­bei­ten müsste, kann er im Einzelfall den Vertrag aus wich­ti­gem Grund nach § 648 a BGB kündigen.

 

5. Baustillstand von mehr als 3 Monaten, angeordnet durch Sie als Bauherr:in:

Bei Baustillstand / Unterbrechung haben beide Vertragsparteien ggf. einen Anspruch auf eine Kündigung des Bauvertrages, wenn eine Unterbrechung län­ger als drei Monate dauert.

Der Bundesgerichtshof hat die Rechtmäßigkeit die­ser Regelung bestä­tigt. Dies erscheint auch sach­ge­recht. Denn im Falle eines Stillstandes oder einer län­ger andau­ern­den Unterbrechung wird es dem Auftragnehmer regel­mä­ßig nach Ablauf einer ange­mes­se­nen Frist nicht zumut­bar sein, auf die Durchführung die­ses Vertrages (»ver­geb­lich«) zu war­ten und wei­tere Aufträge abzu­leh­nen, weil er seine Produktionsressourcen (Geräte, Material und Personal) für das still­ste­hende oder unter­bro­chene Bauvorhaben vor­hal­ten muss.

Insofern hält es der BGH für sach­ge­recht, die Regelung nach § 6 Abs. 7 VOB/B auch auf BGB-Bauverträge aus­zu­deh­nen. Der län­ger andau­ernde Stillstand bzw. die Unterbrechung an sich stellt also einen außer­or­dent­li­chen Kündigungsgrund dar.

Gut zu wis­sen: Bei Verbraucher:innen gel­ten Sonderregelungen. Regelmäßig bedarf es auch einer Fristsetzung gemäß § 648 a Abs. 3 i.V.m. § 314 BGB, die auch frist­ge­mäß nach Ende der
3‑monatigen Stillstandzeit erklärt werden muss. Ansonsten ist der Kündigungsgrund wegen die­ses Stillstandes ver­wirkt, weil eben auch der Besteller die Erwartung erhal­ten kann, der Unternehmer »akzep­tiere« den Stillstand und stehe parat, wenn es »wie­der los geht«.

Mein Tipp: Droht Ihnen der Unternehmer mit Kündigung wegen eines vom Ihnen ange­ord­ne­ten Baustopps, dann soll­ten Sie sofort eine:n Fachanwältin / Fachanwalt für Verbraucherbaurecht konsultieren.

 

6. Wenn Sie eine Straftat begehen (Beleidigung, Bedrohung,…):

Das kommt tat­säch­lich sehr sel­ten vor, den­noch: Der Auftragnehmer hat ein Recht auf Kündigung des Bauvertrages, wenn er vom Bauherren bedroht wird, Baumaterialien vom Bauherren unter­schla­gen oder gestoh­len werden, oder es zu Handgreiflichkeiten (Körperverletzungen) auf der Baustelle durch den Bauherren kommt.

Vorsicht bei provoziertem Kündigungsjoker:

Fazit: Der Unternehmer hat kein freies Kündigungsrecht und muss für eine Kündigung immer einen wich­ti­gen Grund vor­brin­gen.

Dennoch ist Vorsicht gebo­ten, wenn ein:e Unternehmer:in den „Kündigungsjoker“ zieht. In vie­len Fällen werden Kündigungsgründe von unse­riö­sen Unternehmern pro­vo­ziert.

Das ist in der Regel dann der Fall, wenn die Bauleistung weit über­zahlt ist. Dann behaup­ten die Unternehmen ein Kündigungsrecht zu haben, was ihnen gar nicht zusteht, um die Bauherren zu verunsichern.

 

 

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