Können Sie als private Bauende ohne Weiteres Ihren Bauvertrag kündigen? So vermeiden Sie, “Federn zu lassen”:
Ich kann mich sehr gut in die Situation von privaten Baufamilien einfühlen. Vor einigen Jahren war ich selbst Bauherrin und weiß, wie Sie sich fühlen, wenn Sie Ihren Hausbau planen.
Eigentlich sollte alles nach Plan laufen:
Es wurde versprochen, dass man “Weihnachten im neuen Haus feiern kann”. Im August ist jedoch noch nicht einmal die Bodenplatte gegossen.
Ein Blick in den Vertrag zeigt: Leider ist die Vertragsgrundlage schlecht, der Unternehmer hat sich verkalkuliert, die Bauherren haben nicht erfasst, dass die Leistungsbeschreibung nicht alle Leistungen enthält und es kommt zu Nachträgen, die von der Bank nicht mehr finanziert werden…..Es gibt so viele Fehler, die passieren können, vor allen Dingen den Baufamilien, die als Laien die Tragweite eines Bauvertrags einfach nicht erfassen können und hoffen, das „alles gut geht“…
Bauverträge sind bindend und zum Vertragen da.
Es gibt jedoch verschiedene Gründe, die die Kündigung Ihres Bauvertrages für Ihr “Lebenswerk Hausbau” nötig machen und rechtfertigen. Diese Fälle habe ich bereits mehrfach betreut:
- Der Unternehmer verlangt Vorschuss.
- Der Unternehmer legt die Arbeit nieder.
- Der Unternehmer verhält sich gegen den Vertrag.
- Der Unternehmer erpresst den Bauherren.
- Der Unternehmer konstruiert Nachträge.
- Der Unternehmer beleidigt Bauherren.
- Der Unternehmer verlangt Geld und verschwindet ohne Leistung.
- Der Unternehmer stellt die Arbeiten einfach ein, nachdem Sie einen Mangel gerügt haben.
Ich könnte diese Liste noch weiterführen. All diese Handlungen machen nicht nur Sie als Bauherr:in nervös, traurig und sauer, sie führen auch dazu, dass es zumindest rechtlich kompliziert wird.
Sie sind deshalb aber Ihren Vertragspartnern nicht auf Gedeih und Verderb ausgeliefert.
Das Gesetz sieht vor, dass Sie als Bauherr:in umfassende Rechte haben, sich aus Ihrem Bauvertrag zu lösen. In den oben genannten Fällen kann man sich gegebenenfalls durch eine außerordentliche Kündigung, 648a BGB vom Vertrag lösen. Wichtig ist, dass dies niemals ohne fachanwaltliche Beratung erfolgen sollte.
Es besteht jedoch auch eine andere Möglichkeit, sich jederzeit vom Vertrag zu lösen.
Das nennt man dann freie Kündigung, § 648 BGB.
Wenn Sie „frei“ kündigen, was für Sie als Verbraucher jederzeit möglich ist, kann es teuer werden.
Dem Bauunternehmen als Auftragnehmer steht bei der freien Kündigung des Bauvertrags durch den Auftraggeber die vereinbarte Vergütung zu. Das gilt für alle Vertragsarten, egal, ob VOB/B Vertrag, Bauvertrag nach BGB oder Verbraucherbauvertrag nach § 650 i BGB.
Wer mag, kann sich den Gesetzestext mal zu Gemüte führen: § 648
Kündigungsrecht des Bestellers
Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.
Na, verstanden?
Auf jeden Fall kann der Unternehmer die gesamte Vergütung verlangen, er muss sich jedoch anrechnen lassen, was es an Kosten erspart, was er anderweitig erwirbt und was es böswillig zu erwerben unterlässt. Damit sind alle Aufwendungen zu verstehen sind, die ursprünglich für die Leistungserbringung notwendig waren und bei Wegfall dieser Leistungen nun erspart werden.
Der Unternehmer muss seinen Vergütungsanspruch genau belegen.
Die Abrechnung eines gekündigten Bauvertrags ist kompliziert und der Bundesgerichtshof stellt hier hohe Anforderung an die Abrechnung des Unternehmers.
Dennoch, die Ihnen vorgelegte Schlussrechnung des Unternehmers müssen Sie auf jeden Fall von einem:r Fachanwalt:in für Baurecht prüfen lassen.
Der sicherste Weg ist die einvernehmliche Vertragsaufhebung, bei der man in der Regel jedoch leider auch „Federn lässt“.
Damit es bei Ihrem Bauvorhaben nicht dazu kommt, empfehle ich wirklich eindringend sich eigenes Wissen anzueignen, den Bauvertrag prüfen zu lassen, sich bautechnisch begleiten zu lassen und während der Bauphase den Rat einer:s Verbraucherbaurechtler:in einzuholen.
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