Vorsicht: Die Kündigung des Bauvertrages kann teuer werden

Können Sie als private Bauende ohne Weiteres Ihren Bauvertrag kündigen? So vermeiden Sie, “Federn zu lassen”:

Ich kann mich sehr gut in die Situation von pri­va­ten Baufamilien ein­füh­len. Vor eini­gen Jahren war ich selbst Bauherrin und weiß, wie Sie sich füh­len, wenn Sie Ihren Hausbau planen.

Eigentlich sollte alles nach Plan lau­fen:
Es wurde ver­spro­chen, dass man “Weihnachten im neuen Haus fei­ern kann”. Im August ist jedoch noch nicht ein­mal die Bodenplatte gegossen.

Ein Blick in den Vertrag zeigt: Leider ist die Vertragsgrundlage schlecht, der Unternehmer hat sich ver­kal­ku­liert, die Bauherren haben nicht erfasst, dass die Leistungsbeschreibung nicht alle Leistungen ent­hält und es kommt zu Nachträgen, die von der Bank nicht mehr finan­ziert werden…..Es gibt so viele Fehler, die pas­sie­ren kön­nen, vor allen Dingen den Baufamilien, die als Laien die Tragweite eines Bauvertrags ein­fach nicht erfas­sen kön­nen und hof­fen, das „alles gut geht“…

Bauverträge sind bindend und zum Vertragen da.

Es gibt jedoch ver­schie­dene Gründe, die die Kündigung Ihres Bauvertrages für Ihr “Lebenswerk Hausbau” nötig machen und recht­fer­ti­gen. Diese Fälle habe ich bereits mehr­fach betreut:

• Der Unternehmer ver­langt Vorschuss.
• Der Unternehmer legt die Arbeit nieder.
• Der Unternehmer ver­hält sich gegen den Vertrag.
• Der Unternehmer erpresst den Bauherren.
• Der Unternehmer kon­stru­iert Nachträge.
• Der Unternehmer belei­digt Bauherren.
• Der Unternehmer ver­langt Geld und ver­schwin­det ohne Leistung.
• Der Unternehmer stellt die Arbeiten ein­fach ein, nach­dem Sie einen Mangel gerügt haben.

Ich könnte diese Liste noch wei­ter­füh­ren. All diese Handlungen machen nicht nur Sie als Bauherr:in ner­vös, trau­rig und sauer, sie füh­ren auch dazu, dass es zumin­dest recht­lich kom­pli­ziert wird.

Sie sind deshalb aber Ihren Vertragspartnern nicht auf Gedeih und Verderb ausgeliefert.

Das Gesetz sieht vor, dass Sie als Bauherr:in umfas­sende Rechte haben, sich aus Ihrem Bauvertrag zu lösen. In den oben genann­ten Fällen kann man sich gege­be­nen­falls durch eine außer­or­dent­li­che Kündigung, 648a BGB vom Vertrag lösen. Wichtig ist, dass dies nie­mals ohne fach­an­walt­li­che Beratung erfol­gen sollte.

Es besteht jedoch auch eine andere Möglichkeit, sich jeder­zeit vom Vertrag zu lösen.

Das nennt man dann freie Kündigung, § 648 BGB.

Wenn Sie „frei“ kün­di­gen, was für Sie als Verbraucher jeder­zeit mög­lich ist, kann es teuer werden.

Dem Bauunternehmen als Auftragnehmer steht bei der freien Kündigung des Bauvertrags durch den Auftraggeber die ver­ein­barte Vergütung zu. Das gilt für alle Vertragsarten, egal, ob VOB/B Vertrag, Bauvertrag nach BGB oder Verbraucherbauvertrag nach § 650 i BGB.

Wer mag, kann sich den Gesetzestext mal zu Gemüte füh­ren: § 648

Kündigungsrecht des Bestellers

Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jeder­zeit den Vertrag kün­di­gen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berech­tigt, die ver­ein­barte Vergütung zu ver­lan­gen; er muss sich jedoch das­je­nige anrech­nen las­sen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch ander­wei­tige Verwendung sei­ner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwer­ben bös­wil­lig unter­lässt. Es wird ver­mu­tet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrach­ten Teil der Werkleistung ent­fal­len­den ver­ein­bar­ten Vergütung zustehen.

Na, ver­stan­den?

Auf jeden Fall kann der Unternehmer die gesamte Vergütung ver­lan­gen, er muss sich jedoch anrech­nen las­sen, was es an Kosten erspart, was er ander­wei­tig erwirbt und was es bös­wil­lig zu erwer­ben unter­lässt. Damit sind alle Aufwendungen zu ver­ste­hen sind, die ursprüng­lich für die Leistungserbringung not­wen­dig waren und bei Wegfall die­ser Leistungen nun erspart werden.

Der Unternehmer muss seinen Vergütungsanspruch genau belegen.

Die Abrechnung eines gekün­dig­ten Bauvertrags ist kom­pli­ziert und der Bundesgerichtshof stellt hier hohe Anforderung an die Abrechnung des Unternehmers.

Dennoch, die Ihnen vor­ge­legte Schlussrechnung des Unternehmers müs­sen Sie auf jeden Fall von einem:r Fachanwalt:in für Baurecht prüfen lassen.

Der sicherste Weg ist die ein­ver­nehm­li­che Vertragsaufhebung, bei der man in der Regel jedoch lei­der auch „Federn lässt“.

Damit es bei Ihrem Bauvorhaben nicht dazu kommt, emp­fehle ich wirk­lich ein­drin­gend sich eige­nes Wissen anzu­eig­nen, den Bauvertrag prüfen zu las­sen, sich bau­tech­nisch beglei­ten zu las­sen und wäh­rend der Bauphase den Rat einer:s Verbraucherbaurechtler:in ein­zu­ho­len.

In mei­nem Online-Kurs Bauherrenführerschein habe ich auf eine smar­ten Plattform mein gan­zes Wissen zusam­men­ge­fasst, das Sie als Bauherr benötigen, um nicht wie ein „gerupf­tes Huhn“ zu enden.