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Das Bauvertragsrecht mit allen Neuerungen

23. Jan 2018

Das Bauvertragsrecht 2018 und seine Neuerungen

Bauen hat im gesamt­wirt­schaft­li­chen Zusammenhang eine immense Bedeutung, betrifft aber ins­be­son­dere das Leben vie­ler Bürgerinnen und Bürger in exis­ten­ti­el­ler Weise. Mit unse­rem Gesetzentwurf stär­ken wir die Rechte der Bauherren. Das betrifft den Vertragsabschluss und seine Vorbereitung, aber auch den Verlauf der Vertragserfüllung. Denn ein Hausbau ist nicht immer im Detail plan­bar. Er erstreckt sich oft über län­gere Zeit, in der sich Wünsche und Bedürfnisse ändern kön­nen. Unser Gesetzentwurf ermög­licht es Bauherren und Unternehmern, hier zu ein­ver­nehm­li­chen Lösungen zu fin­den.”  Das sagt Bundesjustizminister Heiko Maas zum neuen Bauvertragsrecht, das seit 1.1.2018 in Kraft ist.

Manuela Reibold-Rolinger als Expertin im ZDF Mittagsmagazin

Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht und BAUGLÜCK Gründerin war am 23. Januar 2018 zu die­sem Thema als Expertin im ZDF Mittagsmagazin zu Gast. Was Sie zu die­sem Meilenstein für Verbraucher zu sagen hat, sehen Sie hier im Beitrag (ab Minute 39:34).

Eine Zusammenfassung der wichtigsten Neuerungen des neuen Bauvertragsrechts finden Sie hier im Anschluss (© Manuela Reibold-Rolinger)

Meine These; Ein Meilenstein für Verbraucher und ein ers­ter Schritt für einie bes­sere Baukultur in Deutschland.” So Manuela Reibold-Rolinger.
Das Baurecht in Deutschland war bis­her in unse­rem Bürgerlichen Gesetzbuch BGB nicht aus­drück­lich gesetz­lich gere­gelt und nicht auf die Rechte der pri­va­ten Verbraucherbauherren aus­ge­rich­tet. Das sind übri­gens sehr viele: Pro Jahr werden etwa 270.000 Bauverträge unter­zeich­net. Bei einer Bausumme von 300.000 Euro pro Baustelle ist das ein Betrag von rund 80 Milliarden Euro (Somit ein Viertel der bun­des­deut­schen Haushaltsausgabe – die lag 2016 bei rund 320 Milliarden Euro).

Seit 1.1.2018 wird der Bauvertrag erst­mals im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gere­gelt und gilt für alle typi­schen Bauvorhaben pri­va­ter Bauherren im Bereich Neubau, Umbau und Sanierung.

Bisher wur­den für die Verträge von Bauherren und Bauunternehmern die Regelungen BGB zum WERKVERTRAG her­an­ge­zo­gen. Diese Regelungen stam­men aus dem vor­letz­ten Jahrhundert (1896) Der Gesetzgeber dachte damals jedoch an das Herstellen eines Anzuges, die Reparatur von Schuhen oder einer Uhr.

Mit der Änderung im Jahr 2018 wird nun der so wich­tige und kom­plexe Bauvertrag NEU ins Gesetz auf­ge­nom­men §§ 650a- § 650o BGB. Dafür wird das Gesetz voll­kom­men neu struk­tu­riert. Es ist ein Paradigmenwechsel und man muss sich wirk­lich fra­gen, warum das so lange gedau­ert hat.

Die wichtigsten Meilensteine sind:

Das Widerrufsrecht  — Dieses gab es bis­her für den Bauvertrag nicht. Es ist aber wich­tig, um Bauherren vor über­eil­ten Entscheidungen zu schützen.

Die Baubeschreibung — Ab sofort MUSS die Bauleistung GENAU beschrie­ben werden. Auch das war vor dem 1.1.2018 nicht gesetz­lich gere­gelt. Was genau wie gebaut wird, war bis­her nicht klar gere­gelt. Die Baubeschreibung muss dem Bauherren nun früh­zei­tig vor Unterschrift vor­ge­legt werden. Die Baubeschreibung umfasst die Art und en Umfang der Bebauung mit genauen Angaben zu Art und Güte der Bauausführung.

Die Bauzeit muss ab sofort ver­trag­lich ver­bind­lich fest­ge­legt werden, bis­her ist das nur eine frei­wil­lige Angabe des Unternehmers. Jetzt muss die Baufirma ver­bind­lich fest­le­gen, wann mit dem Bau begon­nen wird und wann sie fer­tig ist. Steht ein Termin noch nicht fest muss die Dauer genannt werden. Es gibt nun auch eine gesetz­lich nor­mierte Schadenersatzpflicht, falls sich der Unternehmer nicht an die Bauzeit hält.

Die Abschlagszahlung – kön­nen ab Januar nur noch bis zur Höhe von 90 % der Bausumme bis zur Abnahme gefor­dert werden. Somit hat der Bauherr ein grö­ße­res Sicherheitspuffer und ist vor Überzahlungen geschützt. Bisher gab es Verträge, bei denen bei der Abnahme bereits 100 % der Leistung abge­ru­fen war. Bei einem Bauvolumen von 300.000 Euro ist ein Puffer von 10% sehr gut , um Risiken aufzufangen.

Die Bauunterlagen — Bisher gab es keine Pflicht für den Bauunternehmer Bauunterlagen her­aus­zu­ge­ben. Nun wird der Bauunternehmer ab dem 1.1.2018 ver­pflich­tet, wich­tige Unterlagen wie zum Beispiel die Genehmigungsplanung, Berechnungen nach der Energieeinsparverordnung, die Statik, das Bodengutachten, die Schallschutzberechnungen usw. her­aus­zu­ge­ben. Nur so ist dem Bauherren eine qua­li­fi­zierte Bauüberwachung durch einen eige­nen Baubegleitenden Qualitätskontrolleur möglich.

Typische Fragen sind:

Was bedeu­tet das neue Widerrufsrecht für Verbraucher im Vergleich zu frü­her?
Das gab es bis­her für Bauverträge nicht, nur für Handyverträge usw…

Die Pflicht des Unternehmers zur Festlegung der Bauzeit: Was bedeu­tet das für den Verbraucher?
Vertragssicherheit und Klarheit- wann kann man die Mietwohnung kün­di­gen, die Kinder im neuen Kindergarten anmel­den, den Umzug vorbereiten….?

Die Pflicht des Unternehmers zur kon­kre­ten Leistungsbeschreibung: Welchen Vorteil habe ich dadurch?
Vertragssicherheit und Klarheit. Schutz vor Nachträgen und Mehrkosten.

Die Pflicht des Unternehmers zur Herausgabe von Bauunterlagen: War das bis­lang nicht so?
Nein bis­lang nicht! Nur, wenn es ver­trag­lich ver­ein­bart wurde.

Die Höhe der Abschlagszahlungen wird auf 90% des Baupreises fest­ge­legt. Was bedeu­tet das?
Wenn das Bauvorhaben 200.000 Euro kos­tet, darf bis zur Abnahme nur 90% ( also 180.000 Euro ) davon abge­ru­fen sein.

Was hat es mit den Vertragssicherheiten auf sich?
Vertragssicherheiten müs­sen in Höhe von 5 % der Auftragssumme dem Bauherren vor Zahlung der 1. Baurate über­reicht werden ( § 650m Absatz 2 BGB ).
Das bie­tet wei­tere Sicherheiten für den pri­va­ten Bauherren.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie Ihren Bauvertrag von einem juris­ti­schen Experten prüfen. Wir muss­ten lei­der in den ver­gan­ge­nen Wochen die Erfahrung machen, dass wei­ter­hin viele Bauverträge unwirk­same Klauseln ent­hiel­ten und weder auf das neue Bauvertragsrecht abge­stimmt noch rechts­si­cher waren!

Sprechen Sie uns gerne an, mit einem juris­ti­schen Experten aus unse­rem Netzwerk wird Ihr Bauvertrag rechts­si­cher gemacht!

Weitere Informationen zur Vertragsprüfung fin­den Sie hier: www.bauglueck.de/vertragspruefung