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Was der Bebauungsplan
mit der Genehmigungsphase Ihres Bauprojektes zu tun hat.

Die Genehmigungsphase ist der Startschuss für Ihr Bauprojekt. Dass man ein Bauvorhaben vor Baubeginn geneh­mi­gen las­sen muss, ist wohl jedem klar. Immer wie­der kommt es aber zu Überraschungen, Mehrkosten und Zeitverzug, wenn sich pri­vate Bauherr:innen mit die­ser ‑so wichtigen- Phase nicht mit der gehö­ri­gen Intensität befas­sen. Das Baugesetzbuch, die jewei­li­gen Landesbauordnungen und der Bebauungsplan regeln, was und wie gebaut werden darf.

Doch was sagt der Bebauungsplan genau aus? Er regelt:

  • die Art und das Maß der bau­li­chen Nutzung,
  • die maxi­mal bebau­bare Fläche,
  • die Abstandsflächen,
  • die Anzahl der Geschosse,
  • die Fassaden und Einfriedungen und, und, und.

Flachdachvilla im Bauhausstil oder ein Haus mit Satteldach, großen Glasflächen und Dachüberstand? Ein- oder zwei­stö­ckig? Die Vorstellungen von Ihrem Traumhaus sind sicher­lich sehr unter­schied­lich. Welche Variante sich auf Ihrem Grundstück ver­wirk­li­chen lässt, regelt der Bebauungsplan, der die Bauherr:innen mit ihren Vorstellungen und Wünschen nicht sel­ten in ihre Grenzen ver­weist. Umso wich­ti­ger ist es, den Bebauungsplan zu ken­nen (da weiß man dann auch von vor­ne­her­ein was der Nachbar darf :-)) bevor man das Grundstück kauft. 

Häufig habe die Kommunen sogar eine Gestaltungssatzung, die vor­gibt, wie die Fassadenfarbe, die Ziegel oder Dachformen aus­ge­bil­det sein müs­sen. Für viele Bauherrinnen und Bauherren ist es jedoch nicht leicht, den Umfang des Bebauungsplans zu erfas­sen. Schließlich sind die meis­ten Baulaien. Daher haben viele Kommunen zwi­schen­zeit­lich soge­nannte ver­brau­cher­freund­li­che „Baufibeln“ entwickelt, die den Bauherr:innen anschau­lich erklä­ren, was und wie gebaut werden darf. Hierin sind dann die Baukörper, die Dachformen, die Dachüberstände und vie­les Mehr genau erklärt.

Die Bauvoranfrage

Falls Sie ein Grundstück haben, das in einem Gebiet ohne Bebauungsplan liegt, muss sich das Bauvorhaben gemäß § 34 Baugesetzbuch in die Umgebungsbebauung ein­fü­gen und des­halb soll­ten Sie hier vor­sichts­hal­ber eine Bauvoranfrage ein­rei­chen, um keine bösen Überraschungen zu erle­ben, denn es ist zunächst ein­mal sehr wich­tig zu wis­sen, was Sie auf Ihrem Grundstück rea­li­sie­ren können.

Vor eini­ger Zeit hatte ich eine Bauherrin in der Beratung, die einen Bauvertrag mit einem Haushersteller been­den musste, obwohl die­ses Unternehmen Traumhäuser baut. Sie hatte den Bauvertrag im Musterhauspark unter­schrie­ben und ging davon aus, dass sie auf ihrem Grundstück bauen kann, was sie will. Es wurde lei­der zu spät bemerkt, dass die geplan­ten Glasfassaden, die Dachüberstände und die Dachform auf dem Grundstück nicht geneh­migt werden würde. Sie hatte Glück, dass das Bauunternehmen sie ohne Strafzahlung aus dem Vertrag ent­las­sen hat, nor­ma­ler­weise wären 5 % der Auftragssumme fäl­lig gewe­sen. Eine Freundin hatte die Bauherrin auf das Problem hin­ge­wie­sen. Sie war als Absolventin des Bauherrenführerscheins dar­über infor­miert und konnte das so wich­tige Wissen an ihre Freundin wei­ter­ge­ben. Hier zeigt sich mal wie­der, wie wich­tig es ist, sich über das Traumprojekt Hausbau umfas­send zu informieren. 

Unser Tipp zum Bebauungsplan:

Fragen Sie bei Ihrer Baubehörde nach der Baufibel. Ob ein Bebauungsplan und somit eine Baufibel exis­tiert, kann im zustän­di­gen Amt vor Ort erfragt oder teils auch online recher­chiert werden.  

Doch nun die Frage: Warum ist der Bebauungsplan so wichtig?

Der Bebauungsplan zeigt die Vorgaben, die von den Gemeinden zur Bebauung von Grundstücken fest­ge­legt wurde. 

Hier werden die Geschosshöhen, Firsthöhen, die Art und das Maß der Bebauung fest­ge­legt auch, in wel­cher Farbe die Gebäude außen gestri­chen werden dür­fen, die Richtung und Farben der Dächer,…all das wird im Bebauungsplan geregelt.

Es kön­nen auch Vorgaben zur Dachform und Bauweise gefor­dert werden, um den von der Stadt oder Gemeinde gewünsch­ten Charakter des Ortes zu erhal­ten. Nicht in jedem Bebauungsplan sind zum Beispiel far­bige (etwa blaue) Dachziegel erlaubt.

»Wichtig dabei zu wis­sen: Die Kommune hat immer die Planungshoheit.

 Viele Begriffe im Bebauungsplan sind für einen Laien schwer zu ver­ste­hen, daher emp­feh­len wir Ihnen,  früh­zei­tig eine:n Expert:in zu Rate zu zie­hen, der Ihnen den Bebauungsplan erklärt und „über­setzt“.

Es gibt so viele wich­tige Dinge beim Bebauungsplan zu beachten! Ihn nicht zu ken­nen und ihm keine Beachtung zu schen­ken wäre ein gro­ßer Fehler, denn Sie ris­kie­ren dadurch Bauverzug und Mehrkosten.

Denken Sie bereits vor Baubeginn in der Planungsphase daran, sich aus­führ­lich zu infor­mie­ren und schlau zu machen. Sie soll­ten ver­ste­hen, was der Bebauungsplan für Ihr Grundstück vor­sieht, damit Sie wäh­rend der Bauphase Ihres Eigenheimprojektes keine Überraschungen erleben.

Der Planvorgabeberechtigte

Wenn klar ist, wie gebaut werden kann, benötigen Sie für Ihre Baugenehmigung einen sogenannten „Planvorgabeberechtigten“

Die Genehmigungsplanung über­nimmt in der Regel ein:e Architekt:in oder aber die Planungsabteilung eines Generalübernehmers, der neben der Bauleistung auch die Planung erbrin­gen will.

Hat der Architekt den Bauantrag ein­ge­reicht und wird die Genehmigung erteilt,  bedeu­tet das jedoch nicht ohne wei­te­res, dass der Entwurf man­gel­frei ist. Auch hier ist der BBQ wie­der gefragt.

Im Rahmen einer Teilnahme an unse­rem Online-Kurs Bauherrenführerschein ver­mit­teln wir Ihnen einen baubegleitenden Qualitätskontrolleur in Ihrem Postleitzahlengebiet.

Das schul­det der Architekt Ihnen:

Der Architekt schul­det einen Entwurf, der zu einer dau­er­haf­ten Baugenehmigung führt.

Vorsicht: Nichts ist sicher

Eine erteilte Genehmigung kann von der Behörde nach­träg­lich wie­der zurück­ge­nom­men werden, wenn sich die Planung nach erneu­ter Prüfung als (doch) nicht geneh­mi­gungs­fä­hig erweist.

Das ist dann der Fall, wenn sich zum Beispiel Ihr Nachbar über die Baugenehmigung beschwert und die Behörde ihm Recht gibt. Dann kann die Genehmigung  wegen feh­len­der Genehmigungsfähigkeit zurück­ge­nom­men werden. Dieses Risiko ist beson­ders hoch, wenn im soge­nann­ten „Freistellungsverfahren“ agiert wird.

Andererseits kann es vor­kom­men, dass eine eigent­lich geneh­mi­gungs­fä­hige Planung von der Baugenehmigungsbehörde rechts­wid­rig nicht geneh­migt wird. Dann müs­sen Sie als Bauherr:in, mit Hilfe eines im Baurecht ver­sier­ten Anwaltes, Widerspruch gegen die Verweigerung der Baugenehmigung einlegen.

Fazit: Den Bebauungsplan kennen, lesen, verstehen und umsetzen:

Ein Bebauungsplan, auch als ver­bind­li­cher Bauleitplan bezeich­net, ent­hält rechts­ver­bind­li­che Festsetzungen für die städ­te­bau­li­che Ordnung. Er regelt die mög­li­che Bebauung von  allen par­zel­lier­ten Grundstücken sowie die Nutzung der frei­zu­hal­ten­den Flächen. Bebauungspläne werden auch mit  “B‑Pläne” abgekürzt.

Der B‑Plan legt fest, wel­che Flächennutzungen zuläs­sig sind. Die Aufstellung erfolgt in der Regel für ein Stück des Gemeindegebietes, wie zum Beispiel für einen Stadtteil.

Im Allgemeinen bestehen Bebauungspläne aus zwei Teilen: Im Teil A des Bebauungsplanes ist die Planzeichnung enthalten, im Teil B steht der eigent­li­che Text. Der text­li­che Planteil ist mit einer Begründung erse­hen. Darüber hin­aus gibt es mit der bei­gefüg­ten Erläuterung zwar kei­nen wei­te­ren Satzungsteil, sie ist aber für das Verfahren unab­ding­bar. In die­ser Erläuterung sind Ziele und Zwecke der Planung näher dar­ge­legt und in der Begründung erläu­tert. Ein Teil der Begründung umfasst den Umweltbericht.

Die ver­wen­de­ten Planzeichen ver­deut­li­chen die Planzeichnung und sind nor­miert, damit eine all­ge­meine Lesbarkeit gewähr­leis­tet ist. Die Festsetzungen in Textform basie­ren auf den Grundlagen des Baugesetzbuchs (BauGB) und sind eben­falls größ­ten­teils nor­miert. Die Planzeichnung wird in der Regel im Maßstab 1:500 gefer­tigt. Bei grö­ße­ren Planungen sind Maßstäbe bis zu 1:1000 mög­lich. Grundsätzlich sind angren­zende Flurstücke auf der amt­li­chen Flurkarte kennt­lich zu machen. Das Plangebiet muss ein­deu­tig abge­grenzt sein.

Wer die Funktion sowie die Bedeutung eines Bebauungsplans ver­ste­hen möchte, muss wis­sen, dass in Deutschland eine Bebauung nur ange­sichts eines plan­mä­ßi­gen Konzepts erfol­gen kann und darf. Natürlich gibt es fer­ner noch pla­ner­set­zende Regelungen für diese Bereiche, wel­che von den Gemeinden noch nicht ein­ge­plant sind. Diese Bereiche werden in Innen- und Außenbereich unterschieden.

Welchen Sinn und Zweck hat eine Bebauungsplanung überhaupt?

Die Bebauungsplanung liegt in der Entscheidungsgewalt der Stadt oder Gemeinde. Entsprechend des BauGB und der jewei­li­gen Landesbauordnung werden die städ­te­bau­li­chen Entwicklungssteuerungen in rechts­ver­bind­li­chen Satzungen, den Bebauungsplänen, beschlos­sen. Wenn das Bauvorhaben für den Innenbereich ohne Probleme nach § 34 BauGB abläuft (s.o.= das Bauvorhaben „fügt sich ein“), ist kein B‑Plan not­wen­dig. Andererseits spielt der B‑Plan eine wich­tige Rolle, um bestimmte Entwicklungen len­ken zu kön­nen. Erweiterungen im Außenbereich kön­nen nur im Bebauungsplanverfahren umge­setzt werden. Der B‑Plan muss aus einem Flächennutzungsplan sowie aus einem vor­be­rei­te­ten Bauleitplan des gesam­ten Gemeindegebiets bestehen.

Aspekte der Bauplanung sind:

  •     eine effek­tive Entwicklung
  •     Anforderungen an soziale, wirt­schaft­li­che und umwelt­schüt­zende Faktoren
  •     die Verantwortung für nach­fol­gende Generationen
  •     eine men­schen­wür­dige Umwelt
  •     das Allgemeinwohl, dem die sozi­al­ge­rechte Bodenordnung dient
  •     natür­li­che Lebensgrundlagen schüt­zen und weiterentwickeln
  •     der Klimaschutz
  •     die bau­kul­tu­relle Erhaltung und Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes
  •     die städ­te­bau­li­che Gestaltung
  •     Wirtschaftsbelange
  •     Umweltschutzbelange
  •     Verkehrsbelange
  •     Denkmalschutz
  •     kul­tu­relle und soziale Bedürfnisse
  •     Wohn- und Arbeitsverhältnisse

Die bau­li­che Nutzung, wel­che ist möglich?

  •     rei­nes Wohngebiet
  •     Kleinsiedlungsgebiet
  •     all­ge­mei­nes Wohngebiet
  •     beson­de­res Wohngebiet
  •     Dorfgebiet
  •     Mischgebiet
  •     Gewerbegebiet
  •     Kerngebiet
  •     Industriegebiete
  •     Sondergebiet

Für alle, die sich tie­fer in die Begrifflichkeiten ein­ar­bei­ten möch­ten, sind hier die gän­gi­gen Abkürzungen aufgeführt.

Wichtige Begriffe: (GE, MI,GZ,GRZ,GFZ usw.)
In der BauNVO sind unter­schied­li­che bau­li­che Nutzungsarten näher beschrie­ben. Die wich­tigs­ten sind all­ge­meine und reine Wohngebiete, Misch- und Gewerbegebiete.

Die zuläs­sige Geschossanzahl (GZ)
Die Geschosszahl ist im B‑Plan meis­tens durch römi­sche Ziffern dar­ge­stellt. Dadurch gibt es einen Überblick, wie viele Vollgeschosse zuläs­sig sind. Wenn die Ziffer umkreist ist wird ange­zeigt, wie viele Vollgeschosse gebaut werden müssen.

Grundflächenzahl (GRZ)
Die GRZ ist die zuläs­sige Grundstücksfläche, wel­che nach der BauNVO bebaut werden darf. Mit der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl ergibt sich das zuläs­sige Bauvolumen für das Grundstück. Dieser Wert ist festgesetzt.

Geschossenflächenzahl (GFZ)
Die GFZ gibt das maxi­male Verhältnis zwi­schen der Gesamtfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche an. Die Fragen nach der Verteilung der Geschossflächen, Höhe und Breite blei­ben zunächst offen. Kellerräume werden nicht in diese Berechnung ein­be­zo­gen; das Dachgeschoss wird nur her­an­ge­zo­gen, wenn es voll aus­ge­baut ist.

Dachform und ‑gestal­tung
Im Bebauungsplan sind die zuläs­si­gen Dachformen und – nei­gun­gen fest­ge­legt. Wenn bei­spiels­weise die Rede von „GD 30–45°“ ist, ist eine Dachneigung zwi­schen 30° und 45° zulässig.

Erlaubte Haustypen
Nicht jeder Haustyp darf auf einem ent­spre­chen­den Grundstück errich­tet werden. Im B‑Plan gibt es dazu wich­tige Vorgaben. In einer offe­nen Bauweise sind Hausgruppen oder Häuser zuläs­sig, die eine Länge bis 50 m haben.

Traufhöhe
Oftmals ist die maxi­male Traufhöhe von 4,50 m festgesetzt.

Firsthöhe
Häufig ist die Firsthöhe eben­falls ein Maximalwert und im B‑Plan mit bis zu 9,00 m festgesetzt.

Überbaubare Grundstücksfläche
Mit den über­bau­ba­ren Grundstücksflächen sind Baufenster gemeint, auf denen ein Gebäude errich­tet werden darf. Die Begrenzungen werden mit rot gestri­chel­ten Baulinien oder blau gestri­chel­ten Baugrenzen gekenn­zeich­net. Wenn keine Festsetzung im B‑Plan erfolgt ist, werden auf über­bau­ba­ren Grundstücksflächen Nebengebäude (Garagen, etc.) zuge­las­sen. Je nach Bundesland sind wei­tere Festsetzungen mög­lich und müs­sen ein­ge­hal­ten werden. Es ist immer wich­tig, den Textteil im B‑Plan genau zu lesen.

Ausnahmegenehmigung
Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht Ausnahmen vor, mit denen auf spe­zi­fi­sche Voraussetzungen oder Probleme in einem bestimm­ten Baugebiet ein­ge­gan­gen werden kann. Diese Änderungen sind jedoch an Bedingungen geknüpft.

In § 31 Abs. 1 BauGB wird dar­auf hin­ge­wie­sen, dass in einem Bebauungsplan Ausnahmen zuge­las­sen werden kön­nen, die dort „nach Art und Umfang aus­drück­lich vor­ge­se­hen sind“. Danach dür­fen die Grundzüge die­ser Planung nicht betrof­fen und die Änderung muss unter der Berücksichtigung der nach­bar­li­chen Interessen mit den öffent­li­chen Belangen ver­ein­bar sein.

Darüber hin­aus muss min­des­tens eines die­ser Kriterien erfüllt sein:
Die Befreiung muss aus Gründen des Allgemeinwohls erfor­der­lich, städ­te­bau­lich ver­tret­bar und darf nicht zu einer offen­sicht­li­chen Härte führen.

Aus die­ser Darstellung kann man ent­neh­men, dass es schwer vor­aus­zu­sa­gen ist, ob eine Ausnahmegenehmigung mög­lich ist. In vie­len Fällen ist sie an einen umfang­rei­chen und lang­jäh­ri­gen Gerichtsprozess gekop­pelt. Dass Sie dafür keine Zeit haben, liegt auf der Hand. 

Sie pla­nen Ihr Traumhausprojekt? Dann fan­gen Sie am bes­ten hiermit an: