Wer ohne Bodengutachten baut, baut mit hohem Risiko.

Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie durch ein feh­len­des Baugrundgutachten in Ihrem Eigenheimprojekt eine Baukrise erle­ben, ist sehr hoch. Fehlende Bodengutachten kön­nen zu Baustopp, Mehrkosten, Nachträgen und Bauabläufstörungen führen.

Keine Seltenheit ist, dass die “schwar­zen Schafe unter den Bauunternehmen” mit der Unwissenheit der Bauherren kalkulieren. 

Deshalb möchte ich Ihnen mit die­sem Bautipp rund um das Baugrundgutachten wich­tige Informationen geben, die Sie vor Ihrer Vertragsunterzeichnung ken­nen soll­ten, damit Sie vor Baukrisen und Bauablaufstörungen geschützt sind. Lesen Sie in die­sem Blogbeitrag deshalb:

  • Welche Bodenbeschaffenheit wird in Muster-Bauverträgen vorausgesetzt?
  • Was ist das Baugrundrisiko und wer trägt es?
  • Baugrundgutachten als “Baustoff”? Was bedeu­tet das?
  • Darum ist die ver­trag­li­che Regelung zum Baugrund vor Vertragsunterschrift so wichtig
  • Wie teuer ist ein Bodengutachten?
  • Wer führt ein Baugrundgutachten durch?

Muster-Bauverträge setzen einen optimalen Boden auf ebenem Grundstück voraus.

In den Muster-Bauverträgen wird in der Regel der opti­male Boden auf ebe­nem Grundstück vor­aus­ge­setzt. Die AGB werden meist so for­mu­liert, dass ver­steckt die Tür für Nachträge geöff­net wird, sollte sich spä­ter her­aus­stel­len, dass der Boden nicht opti­mal ist.

Aber: Sind Sie als Bauherr immer für den schlechten Boden und die Folgen verantwortlich?

In der Baupraxis hält sich das Märchen von “dem Baugrundrisiko” als immer vom Bauherren zu tra­gen­des Risiko. Im Klartext würde das bedeu­tet, dass Sie als Auftraggeber das Baugrundrisiko tragen.

Das liegt in der Regel daran, dass eine der­ar­tige Risikozuweisung ein­fach erscheint, wenn der Bauherr nicht nur das Bauvorhaben in Auftrag gege­ben hat, son­dern das Baugrundgutachten, quasi als „Baustoff“ zur Verfügung stellt.

Wer also soll für den Baugrund ver­ant­wort­lich sein, wenn nicht Sie, der Bauherr?
Früher wurde dies in der Rechtsprechung durch­aus auch so gese­hen. Vor Gericht geht es aber nicht darum, was der Bauunternehmer annimmt.

Wichtig ist, wie immer, welche Regelungen der Vertrag oder das Gesetz für das Baugrundproblem vorsieht.

Grundsätzlich gilt:
Ist der Baugrund anders, als im Vertrag beschrie­ben, trägt — sofern nichts ande­res wirk­sam (dazu KG, IBR 2012, 695) ver­trag­lich ver­ein­bart wurde — der Bauherr die damit ver­bun­de­nen ter­min­li­chen und finan­zi­el­len Risiken. 
(BGH, IBR 2013, 328; IBR 2009, 630; OLG Celle, IBR 2014, 330).

Darum ist es so wich­tig, dass Sie diese ver­trag­li­che Regelung vor Unterzeichnung Ihres Bauvertrages beachten und ken­nen. Das kann ich nicht oft genug sagen und erachte das als eine der wich­tigs­ten Handlungen vor Ihrer Vertragsunterzeichnung!

Anders kann es aus­se­hen, wenn:
Der Baugrund — etwa auf­grund eines nicht erkann­ten und auch nicht erkenn­ba­ren Mangels anders als erwar­tet reagiert. Kommt es näm­lich dadurch zu Beschädigungen oder sogar zu einer voll­stän­di­gen Zerstörung des Bauwerks, tref­fen den Bauunternehmer — wie­derum vor­be­halt­lich abwei­chen­der ver­trag­li­cher Bestimmungen, — die damit auf­tre­ten­den Nachteile, das gilt auf jeden Fall vor der Abnahme.
(vgl. OLG München, IBR 2015, 345; siehe auch BGH, IBR 2016, 325).

Es gibt kein “Baugrundrisiko”, so die Münchner Richter. Die Entscheidungsleitsätze lauten:

1. Die Auffassung, der Baugrund sei vom Auftraggeber gestell­ter Baustoff, für des­sen Beschaffenheit stets der Auftraggeber ein­zu­ste­hen habe, ist unzu­tref­fend.

2. Auch wenn es um Bauverträge geht, deren Durchführung und Erfüllung von mög­li­cher­weise unge­klär­ten Bodenverhältnissen abhän­gen, sind die Hauptpflichten aus dem geschlos­se­nen Werkvertrag ent­schei­dend und somit vor­ran­gig zu bestimmen.

3. Ein spe­zi­fi­sches Baugrundrisiko, das bedeu­ten würde, dass der Auftraggeber für des­sen wie auch immer gear­tete Verwirklichung stets ein­zu­ste­hen hätte, gibt es nicht.

OLG München, Urteil vom 10.12.2013 — 28 U 73211 Bau; BGH, Beschluss vom 23.04.2015 — VII ZR 4914 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Das OLG Düsseldorf sieht das ähn­lich:
„..Der Auftragnehmer wird von sei­ner Einstandspflicht für eine feh­ler­hafte Ausführung einer Schottertragschicht, die zu Setzungen geführt hat, nicht des­halb befreit, weil eine (den Beteiligten nicht bekannte) wei­tere Ursache im tie­fe­ren Untergrund die auf­ge­tre­te­nen Setzungserscheinungen begüns­tigt haben kann.

Eine sol­che wei­tere Ursache führt jeden­falls hier auch nicht des­halb zu einer Mithaftung des Auftraggebers, weil es sich bei einem nicht erkenn­ba­ren Baugrundrisiko um sei­nen Risikobereich und damit seine Verantwortung han­deln könnte…“
OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2019 — 21 U 11816

Aus die­sen Entscheidungen wird erneut klar, wie wich­tig das Bodengutachten und die ver­trag­li­che Einbindung des Bodengutachtens in Ihren Bauvertrag ist. Stellen Sie hier die Weichen von Anfang an richtig.

Ein unabhängiges Baugrundgutachten senkt das Baugrundrisiko erheblich

Durch ein Bodengutachten kön­nen Sie das Baugrundrisiko sen­ken und damit Schäden an Ihrem neuen Eigenheim sowie unnö­tige Mehrkosten verhindern.

So las­sen Sie durch ein Baugrundgutachten die:

  • Tragfähigkeit des Bodens auf dem kon­kre­ten Baugrundstück,
  • sei­nen geo­lo­gi­schen Aufbau und
  • die Grundwasserverhältnisse

fest­stel­len.

Verlassen Sie sich bitte nicht auf das Gutachten der Stadt oder Gemeinde.
Es ist wich­tig, für sein eige­nes Grundstück ein Bodengutachten ein­zu­ho­len und sich nicht auf das Gutachten der Stadt oder Gemeinde für die Erschließungsmaßnahmen zu ver­las­sen. Diese Bodengutachten sind zu ungenau.

Genauso wenig soll­ten Sie sich nicht auf das Bodengutachten Ihres direk­ten Nachbars beru­fen. Der Baugrund kann wenige Meter wei­ter schon eine ganz andere Beschaffenheit auf­wei­sen und zu einer ande­ren Gründungsempfehlung führen.

Auch archäo­lo­gi­sche Funde und gif­tige Altlasten werden durch das Bodengutachten ermit­telt. Das ist für Sie von Bedeutung, wenn Sie auf einem Grundstück mit einem Altbestand bauen möch­ten und auf dem zum Beispiel eine Fabrik oder eine Tankstelle war. Diese Grundstücke sind zwar oft güns­tig aber beson­ders kos­ten­träch­tig, denn in der Regel müs­sen die Böden aus­ge­tauscht werden, bevor auf die­sem Grundstück gebaut werden kann.

Die Kosten für ein Bodengutachten

Die Kosten für Ihr Bodengutachten rich­ten sich nach zwei Faktoren:

  1. Der Bodenbeschaffenheit
  2. Dem Aufwand zur Durchführung.

Sie lie­gen des­halb zwi­schen zirka 900 und 2.000 Euro.

Unser Tipp: Holen Sie recht­zei­tig ein Angebot von Geotechnikern in Ihrer Nähe ein und kal­ku­lie­ren Sie diese Kosten unbe­dingt in Ihre Baunebenkosten ein. 

Sie pla­nen Ihr Eigenheimprojekt und wis­sen nicht, womit Sie anfan­gen sollen?

Dann starten Sie am bes­ten hiermit:

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