Eigenleistungen werden spätestens dann zum großen Thema, wenn es um die Frage der Baufinanzierung geht.

Aber kön­nen Sie damit wirk­lich Geld spa­ren? Welche Eigenleistungen kön­nen Sie selbst über­neh­men? Wir beleuch­ten ehr­lich, wor­auf Sie bei der Einplanung von Muskelhypotheken ach­ten müs­sen und was dabei die Vor-und Nachteile sind. Baufinanzierungsexperte Sven Hennemann von Baufi-Solution hat uns dazu ein Interview gegeben.

Die Definition von Eigenleistungen beim Hausbau ist:
Eigenleistungen, auch soge­nannte Muskelhypotheken, sind Arbeiten beim pri­va­ten Hausbau, die in Eigenleistung aus­ge­führt werden. Als Eigenleistung gel­ten dabei nicht nur Arbeiten, die Sie selbst aus­füh­ren, son­dern auch sol­che, die von Freunden oder Familienmitgliedern über­nom­men werden.

Gründe, weshalb manche privaten Bauherren auf Eigenleistungen setzen:

Es gibt in der Regel zwei Gründe, wes­halb Bauherren bestimmte Arbeiten in Eigenleistung aus­füh­ren möchten:

  1. Sie möch­ten durch Eigenleistungen in ihrem Finanzierungskonzept den Anteil des erfor­der­li­chen Eigenkapitals sen­ken. Ob und wie Sie dadurch einen güns­ti­ge­ren Sollzinssatz erhal­ten, soll­ten Sie indi­vi­du­ell mit Ihrem Finanzierungsberater bespre­chen. Diese Einbindung von Eigenleistungen in die Finanzierung bezeich­net man als Muskelhypothek.

  2. Sie wol­len Geld spa­ren: Als ver­sier­ter Handwerker oder durch Handwerker im Freundes- oder Bekanntenkreis werden Gewerke, die man sonst an fremde Handwerksfirmen ver­gibt, selbst aus­ge­führt. So ergibt sich ein hohes Einsparpotential.

Keine Frage – beide Gründe sind nachvollziehbar.

Welche Vor-und Nachteile Eigenleistungen beim Hausbau haben, wor­auf Sie ach­ten soll­ten und wes­halb Manuela Reibold-Rolinger dazu Klartext spricht, erfah­ren Sie hier:

Am Hausbau oder Umbau seine handwerklichen Fähigkeiten in Form von Eigenleistungen einzubringen, macht sich finanziell bemerkbar. Viele Banken rechnen die Muskelhypotheken zumindest teilweise als Eigenkapital an. Das senkt die Kosten für die Baufinanzierung sowie die Baukosten. Aber…

Sven Hennemann, unab­hän­gi­ger Experte für Baufinanzierungen, CEO und Founder von baufi-solution, erklärte uns im Gespräch dazu Folgendes:

Mir tut es in der Seele weh, wenn Eigenleistungen von man­chen Baufinanzierern pau­schal mit 10.000 Euro ange­setzt werden, obwohl ein höhe­res Einsparpotential vor­han­den ist und dann ein schlech­ter Beleihungsauslauf ange­setzt wird. Gerade beim Hausumbau sind hier gute Quoten zu erzie­len. Deshalb schauen wir bei unse­ren Kunden genau hin und bera­ten indi­vi­du­ell. Dabei beleuch­ten wir auch, wie rea­lis­tisch die Selbsteinschätzung der Bauherren ist, wel­che Eigenleistung erbracht werden soll und wer letzt­end­lich als Helfer zur Verfügung steht. Durch leich­tere Arbeiten wie bei­spiels­weise Trockenbauarbeiten oder Arbeiten an der Aussenanlage, Verlegen von Bodenbelägen oder Tapezierarbeiten sind 15.000 Euro Einsparpotential ohne Probleme machbar.“

Was ist der Beleihungsauslauf?

Unter Einbeziehung der Eigenleistung errech­net sich der soge­nannte Beleihungsauslauf.
Das ist ein Begriff dem Sie frü­her oder spä­ter im Rahmen Ihrer Baufinanzierung begeg­nen und zu dem es hier bald einen zusätz­li­chen Blogbeitrag mit Rechenbeispiel gibt. 
Sven Hennemann von Baufi-solution:
„Der Wert des Beleihungsauslaufs sinkt in Prozentschritten. Mit einer rea­lis­ti­schen Bewertung Ihrer Eigenleistung sinkt dadurch der Anteil der Beleihung Ihrer Immobilie, was wie­derum zu güns­ti­ge­ren Zinsen führt.“

Banken akzep­tie­ren in der Regel bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme als Eigenleistung – meist aber nicht mehr als 30.000 Euro. Ab 20.000 Euro wird eine Bonitätsprüfung für soge­nannte “nach­zu­be­rech­nende Kosten” (z.B. durch Bauzeitverzögerung, Mängel,…) fällig.

Wir hal­ten also fest: Ja, es kann durch­aus sinn­voll sein, Eigenleistung in die Finanzierung ein­zu­kal­ku­lie­ren, wenn sie wirk­lich rea­lis­tisch berech­net werden. Dazu raten wir Ihnen, sich die Beratung von unab­hän­gi­gen Experten für Baufinanzierung einzuholen.

daumen runter
Hier weiß Sven Hennemann aus eige­ner Erfahrung zu berich­ten:
„Meist ist es doch so: Von 10 ange­kün­dig­ten Helfern sind nur drei richtig zuver­läs­sig. Wenn hinzu kommt, dass als Eigenleistung Arbeiten ein­kal­ku­liert sind, die schwere Mängel nach sich zie­hen kön­nen, wird es pro­ble­ma­tisch. Deshalb raten wir unse­ren Kunden dazu, tat­säch­lich nur selbst Hand an Gewerke zu legen, die leicht umsetz­bar sind.

Außendämmung, Elektrik- und Heizungsinstallationen oder gar die Gründung des Hauses (also die Bodenplatte) soll­ten des­halb kei­nes­falls in Eigenleistung erbracht werden. Damit ris­kiert man Schäden, die hohe Zusatzkosten nach sich zie­hen kön­nen und letzt­end­lich eine Nachfinanzierung nötig machen. Ebenso wich­tig ist, die eige­nen Kräfte und die Vereinbarkeit mit dem Job rea­lis­tisch ein­zu­schät­zen. Auf Dauer wird ein Arbeitgeber unge­müt­lich, wenn Sie bis spät in die Nacht hin­ein Arbeiten auf Ihrer Baustelle erle­di­gen und am nächs­ten Tag unaus­ge­ruht und unkon­zen­triert zur Arbeit erscheinen.“

Was Ihnen als Bauherr auch klar sein muss: Eigenleistung sind Kosten, die fik­tiv in ein Finanzierungskonzept ein­be­zo­gen werden. Diese werden Ihnen vom Finanzierer oder Bauunternehmer nie­mals bar aus­ge­zahlt. Es han­delt sich also um fik­tive Kosten!

Manuela Reibold-Rolinger, Bauglück Gründerin und Expertin für Verbraucherbaurecht bewertet das Thema Eigenleistungen an der eigenen Baustelle sehr kritisch. Sie rechnet knallhart, aber realistisch vor: 

…wenn man einen Bauunternehmer durch Eigenleistungen um 35.000 Euro im Preis drü­cken möchte, muss man davon unge­fähr 15.000 Euro als Materialkosten ver­an­schla­gen, die so oder so anfal­len. Der Unternehmer hat für die Arbeiten und den Lohn sei­ner Arbeiter also etwa 20.000 Euro kal­ku­liert. Geht man von einem übli­chen Stundenlohn von 50 Euro pro Facharbeiterstunde aus, dann hat der Unternehmer bei 20.000 Euro also etwa 400  Stunden ein­ge­plant, ver­teilt auf meh­rere Arbeiter. Wenn man als Privatperson diese  Lohnarbeiten selbst macht, braucht man min­des­tens dop­pelt so lange wie ein Facharbeiter,  in die­sem Fall also rund 800 Stunden. Will man abends noch vier Stunden anpa­cken, was  nach einem anstren­gen­den Arbeitstag schon ein har­tes Stück ist, dann wäre man  unun­ter­bro­chen – auch am Wochenende – 200 Tage oder fast sie­ben Monate durch­ge­hend  mit den Eigenleistungen beschäf­tigt. Das ist in der Praxis unmöglich!….“

Fazit: Lassen Sie sich gut beraten und schätzen Sie Ihre Leistungen realistisch ein. Das bewahrt Sie vor großen Fehlern und unnötigen Mehrkosten bei Ihrem Eigenheimprojekt.

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