Mus­kel­hy­po­thek: Kön­nen Bau­her­ren durch Eigen­leis­tung bei ihrem Bau­pro­jekt Geld spa­ren?

1. Jul 2019

Eigen­leis­tun­gen wer­den spä­tes­tens dann zum gro­ßen Thema, wenn es um die Frage der Bau­fi­nan­zie­rung geht.

Wir beleuch­ten ehr­lich, wor­auf Sie bei der Ein­pla­nung von Mus­kel­hy­po­the­ken ach­ten müs­sen und was dabei die Vor-und Nach­teile sind. Bau­fi­nan­zie­rungs­ex­perte Sven Hen­ne­mann von Baufi-Solution hat uns dazu ein Inter­view gege­ben.

Mus­kel­hy­po­the­ken sind Arbei­ten beim pri­va­ten Haus­bau, die in Eigen­leis­tung aus­ge­führt wer­den. Als Eigen­leis­tung gel­ten dabei nicht nur Arbei­ten, die Sie selbst aus­füh­ren, son­dern auch sol­che, die von Freun­den oder Fami­li­en­mit­glie­dern über­nom­men wer­den.

2 Gründe, wes­halb Bau­her­ren auf Eigen­leis­tun­gen bauen möch­ten:

Es gibt in der Regel zwei Gründe, wes­halb Bau­her­ren bestimmte Arbei­ten in Eigen­leis­tung aus­füh­ren möch­ten:

  1. Sie möch­ten durch Eigen­leis­tun­gen in ihrem Finan­zie­rungs­kon­zept den Anteil des erfor­der­li­chen Eigen­ka­pi­tals sen­ken. Ob und wie Sie dadurch einen güns­ti­ge­ren Soll­zins­satz erhal­ten, soll­ten Sie indi­vi­du­ell mit Ihrem Finan­zie­rungs­be­ra­ter bespre­chen. Diese Ein­bin­dung von Eigen­leis­tun­gen in die Finan­zie­rung bezeich­net man als Mus­kel­hy­po­thek.

  2. Sie wol­len Geld spa­ren: Als ver­sier­ter Hand­wer­ker oder durch Hand­wer­ker im Freundes- oder Bekann­ten­kreis wer­den Gewerke, die man sonst an fremde Hand­werks­fir­men ver­gibt, selbst aus­ge­führt. So ergibt sich ein hohes Ein­spar­po­ten­tial.

Keine Frage – beide Gründe sind nach­voll­zieh­bar.

 

Wel­che Vor-und Nach­teile Eigen­leis­tun­gen beim Haus­bau haben, wor­auf Sie ach­ten soll­ten und wes­halb Manuela Reibold-Rolinger dazu Klar­text spricht, erfah­ren Sie hier: 

 

 

daumen hoch

Am Haus­bau oder Umbau seine hand­werk­li­chen Fähig­kei­ten ein­zu­brin­gen, macht sich finan­zi­ell bemerk­bar. Viele Ban­ken rech­nen die Mus­kel­hy­po­the­ken zumin­dest teil­weise als Eigen­ka­pi­tal an. Das senkt die Kos­ten für die Bau­fi­nan­zie­rung sowie die Bau­kos­ten.

Sven Hen­ne­mann, unab­hän­gi­ger Experte für Bau­fi­nan­zie­run­gen,
CEO und Foun­der von baufi-solution, erklärte uns im Gespräch dazu Fol­gen­des:

„Mir tut es in der Seele weh, wenn Eigen­leis­tun­gen von man­chen Bau­fi­nan­zie­rern pau­schal mit 10.000 Euro ange­setzt wer­den, obwohl ein höhe­res Ein­spar­po­ten­tial vor­han­den ist und dann ein schlech­ter Belei­hungs­aus­lauf ange­setzt wird. Gerade beim Hau­sum­bau sind hier gute Quo­ten zu erzie­len. Des­halb schauen wir bei unse­ren Kun­den genau hin und bera­ten indi­vi­du­ell. Dabei beleuch­ten wir auch, wie rea­lis­tisch die Selbst­ein­schät­zung der Bau­her­ren ist, wel­che Eigen­leis­tung erbracht wer­den soll und wer letzt­end­lich als Hel­fer zur Ver­fü­gung steht.
Durch leich­tere Arbei­ten wie bei­spiels­weise Tro­cken­bau­ar­bei­ten oder Arbei­ten an der Aus­sen­an­lage, Ver­le­gen von Boden­be­lä­gen oder Tape­zier­ar­bei­ten sind 15.000 Euro Ein­spar­po­ten­tial ohne Pro­bleme mach­bar.“

 

 

Was ist der Belei­hungs­aus­lauf?

Erklä­rung: Unter Ein­be­zie­hung der Eigen­leis­tung errech­net sich der soge­nannte Belei­hungs­aus­lauf.
Das ist ein Begriff dem Sie frü­her oder spä­ter im Rah­men Ihrer Bau­fi­nan­zie­rung begeg­nen und zu dem es hier bald einen zusätz­li­chen Blog­bei­trag mit Rechen­bei­spiel gibt.

Sven Hen­ne­mann von Baufi-solution: „Der Wert des Belei­hungs­aus­laufs sinkt in Pro­zent­schrit­ten. Mit einer rea­lis­ti­schen Bewer­tung Ihrer Eigen­leis­tung sinkt dadurch der Anteil der Belei­hung Ihrer Immo­bi­lie, was wie­derum zu güns­ti­ge­ren Zin­sen führt.“

Ban­ken akzep­tie­ren in der Regel bis zu 15 Pro­zent der Dar­le­hens­summe als Eigen­leis­tung – meist aber nicht mehr als 30.000 Euro. Ab 20.000 Euro wird eine Boni­täts­prü­fung für soge­nannte “nach­zu­be­rech­nende Kos­ten” (z.B. durch Bau­zeit­ver­zö­ge­rung, Män­gel,…) fäl­lig.

Wir hal­ten also fest:
Ja, es kann durch­aus sinn­voll sein, Eigen­leis­tung in die Finan­zie­rung ein­zu­kal­ku­lie­ren, wenn sie wirk­lich rea­lis­tisch berech­net wer­den. Dazu raten wir Ihnen, sich die Bera­tung von unab­hän­gi­gen Exper­ten für Bau­fi­nan­zie­rung ein­zu­ho­len.

 

 

 

daumen runter
Hier weiß Sven Hen­ne­mann aus eige­ner Erfah­rung zu berich­ten: „Meist ist es doch so: Von 10 ange­kün­dig­ten Hel­fern sind nur 3 rich­tig zuver­läs­sig. Wenn hinzu kommt, dass als Eigen­leis­tung Arbei­ten ein­kal­ku­liert sind, die schwere Män­gel nach sich zie­hen kön­nen, wird es pro­ble­ma­tisch. Des­halb raten wir unse­ren Kun­den dazu, tat­säch­lich nur selbst Hand an Gewerke zu legen, die leicht umsetz­bar sind.

Außen­däm­mung, Elektrik- und Hei­zungs­in­stal­la­tio­nen soll­ten des­halb kei­nes­falls in Eigen­leis­tung erbracht wer­den. Damit ris­kiert man Schä­den, die hohe Zusatz­kos­ten nach sich zie­hen kön­nen und letzt­end­lich eine Nach­fi­nan­zie­rung nötig machen. Ebenso wich­tig ist, die eige­nen Kräfte und die Ver­ein­bar­keit mit dem Job rea­lis­tisch ein­zu­schät­zen. Auf Dauer wird ein Arbeit­ge­ber unge­müt­lich, wenn Sie bis spät in die Nacht hin­ein Arbei­ten auf Ihrer Bau­stelle erle­di­gen und am nächs­ten Tag unaus­ge­ruht und unkon­zen­triert zur Arbeit erschei­nen.“

 

 

Das ist kein Geld, das Ihnen aus­ge­zahlt wird — das sind fik­tive Kos­ten:

Was Ihnen als Bau­herr auch klar sein muss: Eigen­leis­tung sind Kos­ten, die fik­tiv in ein Finan­zie­rungs­kon­zept ein­be­zo­gen wer­den. Diese wer­den Ihnen vom Finan­zie­rer oder Bau­un­ter­neh­mer nie­mals bar aus­ge­zahlt.

 

 

Manuela Reibold-Rolinger, Bau­glück Grün­de­rin und Exper­tin für Ver­brau­cher­bau­recht bewer­tet das Thema Eigen­leis­tun­gen an der eige­nen Bau­stelle sehr kri­tisch. In ihrem Buch „Das war im Plan nicht eingezeichnet“ rech­net sie knall­hart vor:

…..Wenn man einen Bau­un­ter­neh­mer durch Eigen­leis­tun­gen um 35.000 Euro im Preis drü­cken möchte, muss man davon unge­fähr 15.000 Euro als Mate­ri­al­kos­ten ver­an­schla­gen, die so oder so anfal­len. Der Unter­neh­mer hat für die Arbei­ten und den Lohn sei­ner Arbei­ter also etwa 20.000 Euro kal­ku­liert. Geht man von einem übli­chen Stun­den­lohn von 50 Euro pro Fach­ar­bei­ter­stunde aus, dann hat der Unter­neh­mer bei 20.000 Euro also etwa 400  Stun­den ein­ge­plant, ver­teilt auf meh­rere Arbei­ter. Wenn man als Pri­vat­per­son diese  Lohn­ar­bei­ten selbst macht, braucht man min­des­tens dop­pelt so lange wie ein Fach­ar­bei­ter,  in die­sem Fall also rund 800 Stun­den. Will man abends noch vier Stun­den anpa­cken, was  nach einem anstren­gen­den Arbeits­tag schon ein har­tes Stück ist, dann wäre man  unun­ter­bro­chen – auch am Wochen­ende – 200 Tage oder fast sie­ben Monate durch­ge­hend  mit den Eigen­leis­tun­gen beschäf­tigt. Das ist in der Pra­xis unmög­lich!….“

Fazit: Über­neh­men Sie Eigen­ver­ant­wor­tung, las­sen Sie sich gut bera­ten und schät­zen Sie Ihre Leis­tun­gen rea­lis­tisch ein. Das bewahrt Sie vor gro­ßen Feh­lern und unnö­ti­gen Mehr­kos­ten am Eigen­heim­pro­jekt. 

 

 

 

 

 

 

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