Damit Sie vor Preisanpassungen geschützt sind, sollten Sie die Unterschiede kennen:

In Ihren Bauvertrag gehört ein Preis — das ist klar und so weit bekannt. Wie genau die­ser Preis ver­ein­bart werden muss, das ist lei­der vie­len Bauherr:innen nicht klar. Worin der Unterschied zwischen

  • Einheitspreis
  • Pauschalpreis
  • Festpreis

liegt und wie Sie sich vor Preisanpassungen schüt­zen kön­nen, beschreibt die­ser Blogbeitrag.

Diese Informationen gel­ten sowohl für Fertighausverträge als auch für Verträge für Massivhäuseer als auch für Bauverträge bei einer Sanierung:

Der Preis ist heiß. Deshalb dürfen Sie sich bitte niemals auf einen Einheitspreis einlassen:

Es ist gerade beim Bauen so wich­tig zu wis­sen, wie­viel für die Maßnahme gezahlt werden muss. Leider kann man das bei einem Einheitspreisvertrag nicht von vorne her­ein wis­sen. In einem Einheitspreisvertrag tra­gen näm­lich Sie als Auftraggeber:in grund­sätz­lich das Risiko, dass es am Ende viel teu­rer werden kann, als ursprüng­lich angeboten.

In der Regel wird für ein Gewerk (zum Beispiel den Rohbau) ein Angebot vor­ge­legt, am Ende steht dann dort, ein Preis und ein Hinweis auf die VOB/B.

Wenn man zum Beispiel durch einen “O.K.-Vermerk” oder eine „…ich nehme das Angebot an Rückmail”, einen Vertrag ein­geht, begibt man sich auf eine unvor­her­seh­bare Reise und lan­det spä­tes­tens dann beim Anwalt, wenn sich aus der Schlussrechnung des Unternehmers eine Kostenmehrung von mehr als 30 % der ursprüng­lich ange­bo­te­nen Summe ergibt.

 

Wie können diese Probleme bei einem Einheitspreisvertrag entstehen?

Die Bauherr:in trägt das Risiko der Mehrkosten:

Im Angebot enthalten ist nur eine vor­läu­fige Gesamtvergütung mit geschätz­ten Mengen. Abgerechnet wird am Ende mit den tat­säch­li­chen Mengen und Massen nach Fertigstellung und Aufmaß:

Menge x Einheitspreis = end­gül­ti­ger Werklohn. Das bedeu­tet in fast allen Fällen, dass es nicht beim Angebotspreis bleibt, son­dern merk­lich teu­rer wird, denn: Das Mengenermittlungsrisiko trägt voll und ganz der/die Auftraggeber:in.

Hierzu hatte ich kürz­lich in der Kanzlei fol­gende Anfrage, nach­dem ich das Angebot gesich­tet und dem Bauherren abge­ra­ten habe, die­sen wegen der oben genann­ten Risiken zu unter­schrei­ben. Ich schrieb mei­nem Mandanten:

……die vor­ge­leg­ten Angebote habe ich gesich­tet. Ich möchte Ihnen dringend davon abra­ten diese Verträge in die­ser Form ein­zu­ge­hen. Lassen Sie sich vom GU einen Verbraucherbauvertrag vor­le­gen, §§ 650 i BGB ff.
Es ist unab­ding­bar, dass Sie kei­nen (wie vor­ge­leg­ten) Einheitspreisvertrag, son­dern einen Verbraucherbauvertrag eingehen..“

Daraufhin schrieb mein Mandant folgendes:

…vie­len Dank für die Rückmeldung. Gilt ihre Aussage dann auch wenn ich von der Firma nur einen Rohbau in Eigenregie (wie in die­sem Fall) beauf­tra­gen möchte? Weitere Gewerke beauf­trage ich alle selbst.“

Ich glaube Ihnen ist schon klar, was ich geant­wor­tet habe:

…auch wenn Sie nur den Rohbau beauf­tra­gen rate ich Ihnen von einem Einheitspreisvertrag, so wie vor­ge­legt, aus­drück­lich ab. Sie benötigen neben einem Festpreis, eine Regelung zur Bauzeit, Sicherheiten, Vertragsstrafen pp. Die VOB/B kommt bei Verbrauchern nicht zur Anwendung. Dafür gibt es seit dem 1.1.2018 das Bauvertragsrecht….“

Fazit: Hände weg vom Einheitspreisvertrag.

 

Bringt Ihnen ein Pauschalpreisvertrag mehr Kostensicherheit?

Vor allen Dingen für Sie als Verbraucher:innen ist das eine wich­tige Frage.

Die Besonderheit bei Pauschalpreisvertrag ist, dass die Leistungsbeschreibung und die genann­ten Preise fest­ge­legt werden, jedoch kommt es auch hier auf die tat­säch­lich erbrachte Leistung am Ende der Bauphase an.

Das hat zur Folge, dass auch beim Pauschalpreisvertrag Sie als Bauherr:in das “Risiko von Mengenmehrungen” trifft. So kann es zu Mehrkosten kom­men kann, mit denen man nicht gerech­net hat.

Eins ist klar, ein Pauschalpreis ist kein Festpreis und daher auch nicht für Sie als Verbraucher:innen zu empfehlen.

 

Was unterscheidet einen Pauschalpreis von einem Festpreis?

Zur Erklärung möchte ich ein aktu­el­les Urteil heranziehen:

Das OLG Brandenburg, Urteil vom 18.02.2021 — 12 U 11419, hatte dar­über zu ent­schei­den, was ein Pauschalpreis von einem Festpreis unter­schei­det und kam zu fol­gen­dem Ergebnis:

  1. Die Vereinbarung einer Festvergütung ist nicht mit der Vereinbarung einer Pauschalvergütung gleich­zu­set­zen. Eine Festvergütung kann auch in dem Sinne ver­stan­den werden, dass der Auftragnehmer selbst bei uner­war­te­ten Preissteigerungen an die ver­ein­bar­ten Preise gebun­den ist.
  2. Rechnet der Auftragnehmer seine Leistung nach Einheitspreisen ab und beruft sich der Auftraggeber auf die Vereinbarung einer gerin­ge­ren Pauschalvergütung, muss der Auftragnehmer die Vereinbarung einer Abrechnung nach Einheitspreisen dar­le­gen und beweisen.

    Was bedeu­tet das nun?

    Vertragsklarheit ist wich­tig. Ein Pauschalpreis ist nun mal kein Festpreis.  Ich rate Ihnen dringend, das bei Ihrer Vertragsgestaltung zu beachten. Es geht buch­stäb­lich um die geschrie­bene Bezeichnung im Vertrag.

    Das Wort Festpreis muss des­halb in Ihrem Vertrag enthalten sein.

    Sie möch­ten mehr über die rechts­si­chere Gestaltung Ihres Bauvertrages erfah­ren? Dann lesen Sie meine kos­ten­freien Bautipps und lesen zunächst die­sen Blogbeitrag:

    https://www.bauglueck.de/3‑wichtige-quick-tipps-fuer-ihren-bauvertrag/

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