Die Grundstücksuche bremst viele Bauherren bei ihrem Bauprojekt aus
Das weiß jeder, der ein Haus bauen will: In der heutigen Zeit ist es sehr schwer, ein Grundstück zu finden. Entweder sind die Grundstücke bereits an finanzstarke Immobilienentwickler verkauft, rar und deshalb: einfach zu teuer. In weiten Teilen Deutschlands liegen die Preise bereits bei über 1000 Euro/qm und mehr. Viele Baufamilien werden bei ihrem großen Projekt deshalb jäh ausgebremst.
Für viele Baufamilien sind dies die wichtigsten Fragen bei Ihrer Grundstücksuche:
- Wo finde ich ein Grundstück?
- Ist der angebotene Grundstückspreis angemessen?
- Muss ich wirklich das Grundstück nehmen, das der Unternehmer mir anbietet?
Mehrmals in der Woche erreichen mich Anrufe privater Bauherren, die Fragen rund um ihren Grundstückskauf haben. Einige stehen noch ganz am Anfang und sind auf der Suche nach einem Grundstück, andere haben im Vertrauen darauf, dass die Baufirma das versprochene Grundstück liefert, bereits einen Bauvertrag unterschrieben und wollen das angebotene Grundstück nicht annehmen und aus dem Vertrag aussteigen, doch dazu später.
Typische Fragen und Probleme bei der Suche nach Baugrund:
Zunächst möchte ich hier die typischen Fragen und Probleme derer aufzeigen, die auf der Suche nach einem Grundstück sind:
Grundstücke sind rar und werden hoch gehandelt. In manchen Gebieten, wie dem Rhein-Main Gebiet, wird der Grundstückspreis geradezu in die Höhe getrieben, weil eben die Nachfrage so groß ist.
Wie findet man ein Grundstück?
Natürlich ist das Internet in der Regel der erste Anknüpfungspunkt. Es gibt zahlreiche Internetprotale, die freie Grundstücke anbieten. Die Preise sind dort jedoch in der Regel sehr hoch, weil eben jeder zunächst diesen Weg wählt, ein Grundstück zu suchen.
Eine weitere Möglichkeit ist, sich in dem Wunschwohnort an einen Makler zu wenden, der den Markt gut kennt und über projektierte Projekte informiert ist. Hier muss jedoch zum Grundstückspreis auch noch die Maklercourtage einkalkuliert werden.
Es macht auch Sinn, sich im Rahmen der Bürgersprechstunde an den Bürgermeister zu wenden, um zu erfragen, ob Baugebiet erschlossen werden und es eine Grundstücksbörse vor Ort gibt.
Manchmal ist es aber auch clever, einfach durch den Wunschwohnort zu spazieren, und dort nach freien Grundstücken Ausschau zu halten, Nachbarn anzusprechen oder mit den Eigentümern direkt Kontakt aufzunehmen. Mehr als eine Absage kann es nicht geben.
Nicht nur in Neubaugebieten, sondern auch in alten Ortskernen oder am Stadtrand gibt es oft noch spannende Baugrundstücke, die es zu entdecken gibt. Es ist daher klug, ein wenig über den „Tellerrand“ zu schauen und gegebenenfalls einen etwas weiteren Weg zur Arbeit, zur Schule und zum Einkaufen in Kauf zu nehmen.
Geht man etwas weiter ins Umland, dann macht es auch Sinn im „Ortsblatt“ eine eigene Zeitungsannonce aufzugeben.
Schlau ist häufig auch der Kauf eines Abrissgebäudes auf einem Grundstück. Achtung: Hier sollte zuvor genau berechnet werden, welche Abrisskosten einzukalkulieren sind. Viele Bauherren kommen tatsächlich so zu ihrem Baugrundstück. Überhaupt sollte man aus Gründen der Nachhaltigkeit durchaus in Erwägung ziehen eine Bestandsimmobilie zu erwerben und diese umzubauen und zu modernisieren.
Ist der Preis für das Grundstück angemessen?
Antwort auf diese Frage gibt der Bodenrichtwert, den Sie hier für Ihr Wunschgrundstück ermitteln können:
Soll ich ein Grundstück vom Hausanbieter annehmen?
Da die Haushersteller besonders gute Netzwerke haben und mit Maklern kooperieren, sitzen sie in Sachen Grundstück eindeutig am längeren Hebel. Bauherren können bei seriösen Anbietern durchaus davon profitieren Haus und Grundstück zusammen erwerben.
Auch wenn der Preis dann höher ist, ist das für einige Bauherren eine Möglichkeit. Wichtig ist, dass in diesem Fall der Grundstückskaufvertrag und der Bauvertrag notariell beurkundet werden müssen, da die beiden Verträge „miteinander stehen und fallen“. Das bedeutet, das Haus gibt es nicht ohne das Grundstück und das Grundstück gibt es nicht ohne das Haus der Anbieters.
Falls Ihnen das Grundstück zusagt, Sie es vor oder zeitgleich mit dem Bauvertrag vertraglich absichern können, kann dies durchaus eine Option sein.
Welche Gefahren lauern?
Handelt es sich NICHT um einen seriösen Anbieter, werden Grundstücke versprochen, die es noch gar nicht gibt oder der Grundstückskauf vom vorherigen Unterzeichnen des Bauvertrages abhängig gemacht. Spätestens dann müssen bei Ihnen alle roten Lampen angehen. Denn diese Varianten sind immer ein sehr schlechter Deal.
Vergangene Woche hat sich bei mir eine Baufamilie gemeldet, die genau so einen Bauvertrag mit einem versprochenen Grundstück angeboten bekam. Erst jetzt stellte sich heraus, dass unmittelbar neben dem geplanten Bauvorhaben ein Schweinemastbetrieb gebaut wird — was vorher natürlich nicht kommuniziert wurde. Schnell und kostenfrei aus den Verträgen herauszukommen, wenn der Bauvertrag bereits unterschrieben wurde, ist sehr schwer!
Es gibt auch die Variante, dass ein Grundstück versprochen wird, was es gar nicht gibt, um die Unterschrift auf dem Bauvertrag zu erschleichen.
Auch hier ist es in der Regel schwer, kostenfrei aus dem Vertrag zu kommen. Bauherren melden sich in diesen Fällen erst nach etwa 1 Jahr in meiner Kanzlei mit einem Schreiben der Baufirma, die dann leider “aufgrund des Zeitablaufs den 1 Jahr gültigen Festpreis” erhöhen will. Da wird also ganz bewusst auf Zeit gespielt, um genau diese Preiserhöhung durchzusetzen.
Leider fallen viel zu viele Bauherren auf diese unseriösen Spielchen herein und nicht wenige nehmen die Preiserhöhung in Kauf.
In den (meist nicht geprüften Verträgen) steht, dass der Bauherr das Grundstück “liefert”. Diese Klausel wird den Bauherren dann zum Verhängnis und macht viele Bauvorhaben nicht mehr durchführbar und der Traum platzt, bevor er begonnen hat.
Als Fachanwältin für Baurecht möchte ich Sie abschließend noch auf dieses Urteil des OLG Frankfurt hinweisen, das Ihnen gegebenenfalls die Möglichkeit schafft, kostenfrei aus dem Vertrag zu kommen:
Ist im Bauvertrag keine Angabe zum Baugrundstück zu finden, so fehlt es an einer wesentlichen Voraussetzung für die Durchführung des Vertrages und der Vertrag kommt gar nicht zu Stande. ==» Ob das bei Ihnen der Fall ist, kann durch meine Kanzlei kostenfrei geprüft werden.
FAZIT:
1. Unterschreiben Sie nie einen Bauvertrag ohne Grundstück und im besten Fall Bodengutachten und Genehmigung.
2. Wenn Grundstücke vom Hausanbieter angeboten werden, kaufen Sie die Grundstücke immer erst notariell und erzeichnen erst dann den Bauvertrag.immer erst die Grundstücke notariell kaufen und dann erst den Bauvertrag unterzeichnen. Ein Bauvertrag ohne Grundstückshinweis kann unvollständig sein und eine kostenfreie Rückabwicklung kann möglich sein.
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Lesen Sie hier die Entscheidung des OLG Frankfurt:
Sehen die Vertragsunterlagen eines Fertighausunternehmens Ausstattungsdetails und Regelungen zum Grundstück vor, ist der Vertrag im Zweifel nicht geschlossen, wenn eine Einigung hierüber nicht stattgefunden hat.
OLG Frankfurt, Urteil vom 23.10.2006 — 16 U 91⁄06
Auszüge aus dem Urteil:
……Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Werklohn gemäß § 649 Satz 2 BGB zu, da ein wirksamer Werkvertrag zwischen den Parteien nicht geschlossen worden ist.
…..Ein Vertrag über die Errichtung eines Fertighauses ist bereits deshalb nicht zustande gekommen, weil die Parteien sich nicht über alle Punkte geeinigt haben. Nach § 154 Abs. 1 BGB muss eine Einigung über alle Punkte vorliegen, über die nach Erklärung auch nur einer der Parteien eine Vereinbarung getroffen werden soll. Ob der zu regelnde Punkt wesentlich oder unwesentlich ist, spielt keine Rolle (Amberger/Roth/Eckert BGB § 154 Rdz. 5, Palandt-Heinrichs, § 154 Rdz. 1, Münchener Kommentar, § 154 Rdz. 4). Selbst wenn eine Aufzeichnung über die Einigung stattgefunden hat, ist die Einigung über Einzelpunkte nicht bindend (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BGB)….
……So wurde nicht nur die “Erklärung der Bauherren zum Bauantrag”, die nicht nur Name und Anschrift des Bauherrn, sondern auch den Bauort mit Adresse, katastermäßiger Bezeichnung und Grundstücksgröße enthalten soll und auch Angaben über Baumbestand, Ortsatzung und Bebauungsplan…. nicht ausgefüllt.
Es fehlt die Angabe des Baugrundstücks, auf dem das Fertighaus errichtet werden soll…..
…..Die Klägerin schuldet nämlich nicht nur die Lieferung eines Fertighauses, sondern auch die Anpassung dieses Hauses an das jeweilige Grundstück, …….. Fehlt aber eine Einigung über das Grundstück, auf dem das Haus errichtet werden soll, so ist die Einigung nicht über alle Punkte getroffen worden…..
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Toller und informativer Artikel. Wir hatten es auch sehr schwer passenden Bauland zu finden, dafür hatten wir einen tollen Fertighausanbieter..
Ja, und was man in der Zusammenarbeit mit dem Fertighausanbieter, vor allem in Bezug auf den Grundstücksservice alles beachten muss, vermitteln wir unseren Teilnehmern in unserem Online-Kurs Bauherrenführerschein. Einen guten Baupartner zu haben ist einer der wichtigsten Bausteine bei privaten Bauprojekten.