Die Grundstücksuche bremst viele Bauherren bei ihrem Bauprojekt aus

Das weiß jeder, der ein Haus bauen will: In der heu­ti­gen Zeit ist es sehr schwer, ein Grundstück zu fin­den. Entweder sind die Grundstücke bereits an finanz­starke Immobilienentwickler ver­kauft, rar und des­halb: ein­fach zu teuer. In wei­ten Teilen Deutschlands lie­gen die Preise bereits bei über 1000 Euro/qm und mehr. Viele Baufamilien werden bei ihrem großen Projekt des­halb jäh ausgebremst.

Für viele Baufamilien sind dies die wichtigsten Fragen bei Ihrer Grundstücksuche:

1. Wo finde ich ein Grundstück?
2. Ist der ange­bo­tene Grundstückspreis angemessen?
3. Muss ich wirk­lich das Grundstück neh­men, das der Unternehmer mir anbietet?

Mehrmals in der Woche errei­chen mich Anrufe pri­va­ter Bauherren, die Fragen rund um ihren Grundstückskauf haben. Einige ste­hen noch ganz am Anfang und sind auf der Suche nach einem Grundstück, andere haben im Vertrauen dar­auf, dass die Baufirma das ver­spro­chene Grundstück lie­fert, bereits einen Bauvertrag unter­schrie­ben und wol­len das ange­bo­tene Grundstück nicht anneh­men und aus dem Vertrag aus­stei­gen, doch dazu später.

Typische Fragen und Probleme bei der Suche nach Baugrund:

Zunächst möchte ich hier die typi­schen Fragen und Probleme derer auf­zei­gen, die auf der Suche nach einem Grundstück sind:

Grundstücke sind rar und werden hoch gehan­delt. In man­chen Gebieten, wie dem Rhein-Main Gebiet, wird der Grundstückspreis gera­dezu in die Höhe getrie­ben, weil eben die Nachfrage so groß ist.

Wie findet man ein Grundstück?

Natürlich ist das Internet in der Regel der erste Anknüpfungspunkt. Es gibt zahl­rei­che Internetprotale, die freie Grundstücke anbie­ten. Die Preise sind dort jedoch in der Regel sehr hoch, weil eben jeder zunächst die­sen Weg wählt, ein Grundstück zu suchen.

Eine wei­tere Möglichkeit ist, sich in dem Wunschwohnort an einen Makler zu wen­den, der den Markt gut kennt und über pro­jek­tierte Projekte infor­miert ist. Hier muss jedoch zum Grundstückspreis auch noch die Maklercourtage ein­kal­ku­liert werden.

Es macht auch Sinn, sich im Rahmen der Bürgersprechstunde an den Bürgermeister zu wen­den, um zu erfra­gen, ob Baugebiet erschlos­sen werden und es eine Grundstücksbörse vor Ort gibt.

Manchmal ist es aber auch cle­ver, ein­fach durch den Wunschwohnort zu spa­zie­ren, und dort nach freien Grundstücken Ausschau zu hal­ten, Nachbarn anzu­spre­chen oder mit den Eigentümern direkt Kontakt auf­zu­neh­men. Mehr als eine Absage kann es nicht geben.

Nicht nur in Neubaugebieten, son­dern auch in alten Ortskernen oder am Stadtrand gibt es oft noch span­nende Baugrundstücke, die es zu ent­de­cken gibt. Es ist daher klug, ein wenig über den „Tellerrand“ zu schauen und gege­be­nen­falls einen etwas wei­te­ren Weg zur Arbeit, zur Schule und zum Einkaufen in Kauf zu nehmen.

Geht man etwas wei­ter ins Umland, dann macht es auch Sinn im „Ortsblatt“ eine eigene Zeitungsannonce aufzugeben.

Schlau ist häu­fig auch der Kauf eines Abrissgebäudes auf einem Grundstück. Achtung: Hier sollte zuvor genau berech­net werden, wel­che Abrisskosten ein­zu­kal­ku­lie­ren sind. Viele Bauherren kom­men tat­säch­lich so zu ihrem Baugrundstück. Überhaupt sollte man aus Gründen der Nachhaltigkeit durch­aus in Erwägung zie­hen eine Bestandsimmobilie zu erwer­ben und diese umzu­bauen und zu modernisieren.

Ist der Preis für das Grundstück angemessen?

Antwort auf diese Frage gibt der Bodenrichtwert, den Sie hier für Ihr Wunschgrundstück ermit­teln können:

www.bodenrichtwerte-boris.de

Soll ich ein Grundstück vom Hausanbieter annehmen?

Da die Haushersteller beson­ders gute Netzwerke haben und mit Maklern koope­rie­ren, sit­zen sie in Sachen Grundstück ein­deu­tig am län­ge­ren Hebel. Bauherren kön­nen bei seriö­sen Anbietern durch­aus davon pro­fi­tie­ren Haus und Grundstück zusam­men erwerben.

Auch wenn der Preis dann höher ist, ist das für einige Bauherren eine Möglichkeit. Wichtig ist, dass in die­sem Fall der Grundstückskaufvertrag und der Bauvertrag nota­ri­ell beur­kun­det werden müs­sen, da die bei­den Verträge „mit­ein­an­der ste­hen und fal­len“. Das bedeu­tet, das Haus gibt es nicht ohne das Grundstück und das Grundstück gibt es nicht ohne das Haus der Anbieters.

Falls Ihnen das Grundstück zusagt, Sie es vor oder zeit­gleich mit dem Bauvertrag ver­trag­lich absi­chern kön­nen, kann dies durch­aus eine Option sein.

Welche Gefahren lauern?

Handelt es sich NICHT um einen seriö­sen Anbieter, werden Grundstücke ver­spro­chen, die es noch gar nicht gibt oder der Grundstückskauf vom vor­he­ri­gen Unterzeichnen des Bauvertrages abhän­gig gemacht. Spätestens dann müs­sen bei Ihnen alle roten Lampen ange­hen. Denn diese Varianten sind immer ein sehr schlech­ter Deal.

Vergangene Woche hat sich bei mir eine Baufamilie gemel­det, die genau so einen Bauvertrag mit einem ver­spro­che­nen Grundstück ange­bo­ten bekam. Erst jetzt stellte sich her­aus, dass unmit­tel­bar neben dem geplan­ten Bauvorhaben ein Schweinemastbetrieb gebaut wird — was vor­her natür­lich nicht kom­mu­ni­ziert wurde. Schnell und kos­ten­frei aus den Verträgen her­aus­zu­kom­men, wenn der Bauvertrag bereits unter­schrie­ben wurde, ist sehr schwer!

Es gibt auch die Variante, dass ein Grundstück ver­spro­chen wird, was es gar nicht gibt, um die Unterschrift auf dem Bauvertrag zu erschlei­chen.

Auch hier ist es in der Regel schwer, kos­ten­frei aus dem Vertrag zu kom­men. Bauherren mel­den sich in die­sen Fällen erst nach etwa 1 Jahr in mei­ner Kanzlei mit einem Schreiben der Baufirma, die dann lei­der “auf­grund des Zeitablaufs den 1 Jahr gül­ti­gen Festpreis” erhö­hen will. Da wird also ganz bewusst auf Zeit gespielt, um genau diese Preiserhöhung durchzusetzen.

Leider fal­len viel zu viele Bauherren auf diese unse­riö­sen Spielchen her­ein und nicht wenige neh­men die Preiserhöhung in Kauf.

In den (meist nicht geprüf­ten Verträgen) steht, dass der Bauherr das Grundstück “lie­fert”. Diese Klausel wird den Bauherren dann zum Verhängnis und macht viele Bauvorhaben nicht mehr durch­führ­bar und der Traum platzt, bevor er begon­nen hat.

Als Fachanwältin für Baurecht möchte ich Sie abschlie­ßend noch auf die­ses Urteil des OLG Frankfurt hin­wei­sen, das Ihnen gege­be­nen­falls die Möglichkeit schafft, kos­ten­frei aus dem Vertrag zu kommen:

Ist im Bauvertrag keine Angabe zum Baugrundstück zu fin­den, so fehlt es an einer wesent­li­chen Voraussetzung für die Durchführung des Vertrages und der Vertrag kommt gar nicht zu Stande. ==» Ob das bei Ihnen der Fall ist, kann durch meine Kanzlei kos­ten­frei geprüft werden.

FAZIT:

1. Unterschreiben Sie nie einen Bauvertrag ohne Grundstück und im bes­ten Fall Bodengutachten und Genehmigung.

2. Wenn Grundstücke vom Hausanbieter ange­bo­ten werden, kaufen Sie die Grundstücke immer erst nota­ri­ell und erzeich­nen erst dann den Bauvertrag.immer erst die Grundstücke nota­ri­ell kaufen und dann erst den Bauvertrag unter­zeich­nen. Ein Bauvertrag ohne Grundstückshinweis kann unvoll­stän­dig sein und eine kos­ten­freie Rückabwicklung kann mög­lich sein.

Lesen Sie hier die Entscheidung des OLG Frankfurt:

Sehen die Vertragsunterlagen eines Fertighausunternehmens Ausstattungsdetails und Regelungen zum Grundstück vor, ist der Vertrag im Zweifel nicht geschlos­sen, wenn eine Einigung hierüber nicht statt­ge­fun­den hat.

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.10.2006 — 16 U ⁹¹⁄₀₆

Auszüge aus dem Urteil:

……Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Werklohn gemäß § 649 Satz 2 BGB zu, da ein wirk­sa­mer Werkvertrag zwi­schen den Parteien nicht geschlos­sen wor­den ist.

…..Ein Vertrag über die Errichtung eines Fertighauses ist bereits des­halb nicht zustande gekom­men, weil die Parteien sich nicht über alle Punkte geei­nigt haben. Nach § 154 Abs. 1 BGB muss eine Einigung über alle Punkte vor­lie­gen, über die nach Erklärung auch nur einer der Parteien eine Vereinbarung getrof­fen werden soll. Ob der zu regelnde Punkt wesent­lich oder unwe­sent­lich ist, spielt keine Rolle (Amberger/Roth/Eckert BGB § 154 Rdz. 5, Palandt-Heinrichs, § 154 Rdz. 1, Münchener Kommentar, § 154 Rdz. 4). Selbst wenn eine Aufzeichnung über die Einigung statt­ge­fun­den hat, ist die Einigung über Einzelpunkte nicht bin­dend (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BGB)….

……So wurde nicht nur die “Erklärung der Bauherren zum Bauantrag”, die nicht nur Name und Anschrift des Bauherrn, son­dern auch den Bauort mit Adresse, katastermäßiger Bezeichnung und Grundstücksgröße enthalten soll und auch Angaben über Baumbestand, Ortsatzung und Bebauungsplan…. nicht ausgefüllt.

Es fehlt die Angabe des Baugrundstücks, auf dem das Fertighaus errich­tet werden soll…..

…..Die Klägerin schul­det nämlich nicht nur die Lieferung eines Fertighauses, son­dern auch die Anpassung die­ses Hauses an das jewei­lige Grundstück, …….. Fehlt aber eine Einigung über das Grundstück, auf dem das Haus errich­tet werden soll, so ist die Einigung nicht über alle Punkte getrof­fen wor­den…..