Je später ein Mangel entdeckt wird, umso teurer wird es.

Die Kosten der Mangelbeseitigung und die Kosten der Beseitigung eines Mangelfolgeschadens kön­nen so hoch sein, dass der ver­ant­wort­li­che Unternehmer ver­sucht, sich her­aus­zu­re­den, um die Mangelbeseitung zu umge­hen. Sätze wie:

  • Das guckt sich weg
  • Dieser Mangel hat mit uns nichts zu tun
  • Die Mangelbeseitigung ist uns nicht zumut­bar,…“

sind lei­der keine Seltenheit und viele pri­vate Bauherren, die zu mir in die Kanzlei kom­men, fra­gen mich:

Ist es tatsächlich so, dass es dem Unternehmer nicht zumutbar ist, den Mangel zu beseitigen und kann ich als private:r Bauherr:in nicht genau vorgeben, wie der Mangel zu beseitigen ist? 

Anhand eines Fallbeispieles erkläre ich Ihnen in die­sem Blogbeitrag die Fragen…: 

  • OB der Unternehmer den Mangel besei­ti­gen kann, wie er will
  • WIE Mängel besei­tigt werden müs­sen und
  • WANN eine Mängelbeseitigung dem Unternehmer zumut­bar ist und wann nicht

Nun, es kommt immer auf den Einzelfall an. Für Sie als private:r Bauherr:in ist es aber gut, wenn Sie von dem nun folgenden Urteil des OLG Düsseldorf zumindest schon einmal gehört haben, denn:

Weigert sich der Unternehmer bei einem erheb­li­chen Mangel ein Sanierungskonzept vor­zu­le­gen oder behaup­tet sogar, die Mangelbeseitigung sei ihm nicht zumut­bar, dann sollte man diese Entscheidung parat haben:

OLG Düsseldorf, Urteil vom 9.11.2018 — 22 U 91 I 14

In die­sem Fall wurde nach Einzug in ein Reihenhaus ein ekla­tan­ter Schallschutzmangel ent­deckt. Die Mängelbeseitigung war sehr auf­wän­dig. Der Kläger war mit dem Ergebnis der Mangelbeseitigung nicht zufrie­den und zog vor Gericht:

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat hier ent­schie­den, dass gerade bei auf­wän­di­gen Mängelbeseitigungen dem Unternehmer zuge­mu­tet werden kann, sogar ein Sanierungskonzept vor­zu­le­gen.

Nach die­ser Entscheidung, so die Richter, trägt zwar der Unternehmer das Risiko der Mängelbeseitigung und kann daher grund­sätz­lich allein dar­über ent­schei­den, wie er die Mängel dau­er­haft besei­ti­gen will. Das gilt, so dir Richter aber nicht, wenn der Auftragnehmer eine völ­lig unzu­rei­chende Mängelbeseitigung plant, bezie­hungs­weise von vor­ne­her­ein abzu­se­hen ist, dass die vom Unternehmer geplan­ten Maßnahmen nicht zu einer voll­stän­di­gen, nach­hal­ti­gen und den aner­kann­ten Regeln der Technik ent­spre­chen­den Beseitigung der Mängel füh­ren kann.

Für die Beurteilung, ob eine durch den Werkunternehmer angebotene Mängelbeseitigungsmaßnahme geeignet ist, kommt es auf objektive Maßstäbe an.

Daher, so die Richter, müs­sen Bauherr:innen Mängelbeseitigungen nicht akzep­tie­ren, die den ver­trag­lich geschul­de­ten Erfolg nicht voll­stän­dig her­bei­füh­ren, sol­che Mängelbeseitigungsmaßnahmen dür­fen sie sogar zurück­wei­sen.

Bei einer auf­wän­di­gen Sanierungsmaßnahme kann es — auch im Lichte bau­ver­trag­li­cher Kooperationspflichten — erfor­der­lich sein, dass der Unternehmer dem Bauherrn ein Sanierungskonzept vor­legt, das die­sem die Prüfung ermög­licht, ob eine ange­bo­tene Teilsanierung von Decken, wie in dem in Düsseldorf ent­schie­de­nen Fall, den ver­trag­lich geschul­de­ten Erfolg (hier: einen “erhöh­ten Schallschutz”) über­haupt errei­chen kann.

Es gibt — erst recht im Rahmen eines bereits bezo­ge­nen Objekts — kein Recht des Unternehmers, sich durch suk­zes­sive Mängelbeseitigungsversuche an den von ihm ver­trag­lich geschul­de­ten “erhöh­ten Schallschutz” schritt­weise (und für ihn kos­ten­spa­rend) quasi her­an­zu­tas­ten.

Manuela Reibold-Rolinger: “Ich finde diese Entscheidung richtig und gut!”

Dieses pra­xis­nahe Urteil liegt im Interesse bei­der Parteien, die Eignung einer umfang­rei­chen Sanierungsmaßnahme im Vorfeld zu klä­ren. So kön­nen unge­eig­nete Mängelbeseitigungsversuche, die den Bauablauf nach­hal­tig ver­zö­gern kön­nen, ver­mie­den werden.

Es ist aber zu beto­nen, dass die recht­li­che Verpflichtung zur Vorlage eines Sanierungskonzepts und die Pflicht zur koope­ra­ti­ven Klärung vor Ausführung im Einzelfall zu prüfen sind. Grundsätzlich bleibt es dabei, dass der Auftragnehmer auf­grund der Risikoverteilung die Art der Mängelbeseitigung allein bestim­men kann. Sind diese aller­dings unge­eig­net oder unvoll­stän­dig, so muss sie nicht akzep­tiert werden!

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