Mängel in Eigenleistung beseitigen. Lohnt sich das?

Können Sie als pri­vate Bauende ohne Weiteres ihren Bauvertrag kündigen?

Bauverträge sind bin­dend und zum Vertragen da. Es gibt jedoch ver­schie­dene Gründe, die die Kündigung Ihres Bauvertrages für Ihr “Lebenswerk Hausbau” nötig machen und recht­fer­ti­gen. Sie sind des­halb aber Ihren Vertragspartnern nicht auf Gedeih und Verderb ausgeliefert.

Das Gesetz sieht vor, dass Sie als Bauherr:in umfas­sende Rechte haben, sich aus Ihrem Bauvertrag zu lösen. Da diese Rechte sehr kom­plex sind, soll­ten Sie Ihre Bauvertragskündigung kei­nes­falls im Alleingang wagen, son­dern vor­her mit einer / einem Fachanwältin/ Fachanwalt für Baurecht spre­chen.

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Da ich in mei­ner Kanzlei immer wie­der von Bauenden gefragt werde, wie sie am ein­fachs­ten ihren Bauvertrag kün­di­gen kön­nen, gebe ich in die­sem Blogbeitrag des­halb Antworten zu die­sen wich­ti­gen Fragen rund um das Thema Kündigungsrecht pri­va­ter Bauherr:innen:

• Was kön­nen die Gründe für die Auflösung eines Bauvertrages sei­tens der Bauherren sein?
• Kann man sei­nen Bauvertrag denn ohne Weiteres kündigen?
• Muss man sich bei der Kündigung eines Bauvertrages an bestimmte Fristen halten?
• Wie kün­di­gen Sie einen Bauvertrag richtig man einen Bauvertrag richtig?
• Können Sie Ihren Bauvertrag selbst kündigen?
• Gibt es “Vorlagen” für Kündigungsschreiben?
• Welche Konsequenzen muss man als Bauherr:in bei der Kündigung sei­nes Bauvertrages bedenken?

Die Gründe einen Hausbauvertrag kün­di­gen zu wol­len sind viel­fäl­tig. Allen vor­weg:
Sie bemer­ken zu spät, dass Sie einen ver­brau­cher­feind­li­chen Bauvertrag unter­zeich­net haben. Aus die­sem Grund werde ich nicht müde, immer wie­der dar­auf hin­zu­wei­sen, dass die Investition in eine Prüfung des Bauvertrages durch eine:n juristische:n Expert:in für Verbraucherbaurecht vor der Vertragesunterzeichnung nie­mals her­aus­ge­wor­fe­nes Geld ist und Sie im Extremfall sogar vor einer exis­tenz­be­dro­hen­den Baukrise ret­ten kann.

Bei spä­ter Reue ist es sehr schwie­rig, sich vom Bauvertrag zu lösen. Doch ganz aus­weg­s­los ist diese Sitaution nicht. Weder bei einem schlech­ten Bauvertrag, noch bei einem unzu­ver­läs­si­gen Vertragspartner.

Wenn trif­tige Gründe für eine Kündigung sei­tens des Auftraggebers, also Ihnen als Bauherr:in, vor­lie­gen, kön­nen Sie sich von Ihrem Vertragspartner tren­nen, ohne dass es zu finan­zi­el­len Nachteilen kommt.

Dies kön­nen im Einzelnen Gründe für die Kündigung Ihres Bauvertrages sein:

1. Grobe Ausführungsfehler
2. Täuschungen
3. Drohungen mit Arbeitseinstellung, wegen offe­ner Forderung, obwohl Bauherr berech­tigt ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln gel­tend macht.
4. Einstellung der Arbeiten wegen Streit über Höhe des Nachtrages, obwohl andere Arbeiten aus­ge­führt werden können.
5. Nachhaltige Weigerung, sich an die ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Leistungspflichten zu halten.
6. Forderung von Zahlungen ohne Vertragserfüllungssicherheit zu leisten(7) Bestechlichkeit.
7. Verstoß gegen das Kooperationsgebot.
8. Beharrlicher Verstoß gegen die aner­kann­ten Regeln der Technik.
9. Viele “kleine” Pflichtverletzungen berech­ti­gen ebenso zur Kündigung.

Zu Punkt 10: Mit Urteil vom 17.11.2020 hat das  OLG Dresden wie folgt ent­schie­den (6 U ³⁴⁹⁄₂₀): Auch viele “kleine” Pflichtverletzungen berech­ti­gen zur Kündigung:

Ein Bauvertrag kann aus wich­ti­gem Grund gekün­digt werden, wenn das Vertrauensverhältnis zwi­schen den Bauvertragsparteien zer­stört ist. Eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses kann dem OLG Dresden zufolge ent­we­der auf ein­zel­nen beson­ders schwer­wie­gen­den Vertragspflichtverletzungen beru­hen oder sich aus einer gan­zen Reihe von Pflichtverletzungen, die jeweils für sich genom­men zur Rechtfertigung einer außer­or­dent­li­chen Kündigung nicht aus­rei­chend wären, im Rahmen einer Gesamtabwägung ergeben.

Kann man einen Bauvertrag ohne Weiteres kündigen?

Die Antwort lau­tet: Nein, so ein­fach geht das nicht.

Das Kündigungsrecht für Verbraucher-Bauherr:innen ist in § 648 und § 648a  BGB gesetz­lich geregelt.

• Freie Kündigung:
  Es ist grund­sätz­lich mög­lich, sich bis zu Vollendung des Vertrages jeder­zeit vom Bauvertrag zu lösen. Das ist dann eine soge­nannte “freie Kündigung”, die schrift­lich erfol­gen muss (§ 650h BGB). Allerdings ist das nicht immer kos­ten­frei für den Bauherren!

  Bei einer „freien“ Kündigung nach § 648 BGB, kann der Bauherr zwar jeder­zeit kün­di­gen, der Unternehmer darf in die­sen Fällen dann aber auch seine Gesamtvergütung abzüg­lich erspar­ter Aufwendungen abrech­nen. Daher kann es im Falle einer – jeder­zeit mög­li­chen – „freien“ Kündigung sehr teuer werden.

• Kündigung aus wich­ti­gem Grund:
  § 648a BGB sieht bei einer Kündigung aus wich­ti­gem Grund vor, dass in den Fällen, in denen den Bauherren das Festhalten am Vertrag nicht mehr zuge­mu­tet werden kann, sich der Bauherr kos­ten­frei aus dem Vertrag lösen kann.

  Ob ein „Wichtiger Grund“ vor­liegt, kann in der Regel nur durch einen Experten im Verbraucherbaurecht geprüft werden. Diese Kündigungen soll­ten auf jeden Fall anwalt­lich beglei­tet werden, da der Unternehmer zunächst die Möglichkeit erhal­ten muss, den Vertrag ord­nungs­ge­mäß zu erfül­len. Eine anwalt­li­che Fristsetzung ist in der Regel erforderlich. 

Ich ver­traue mei­nem Bauunternehmer nicht mehr, wie kann ich den Bauvertrag kün­di­gen?
Die Kündigung muss gut vorbereitet und begrün­det werden. Eine Fristsetzung und Kündigungsandrohung per Einwurfeinschreiben sollte vor­her unbe­dingt erfolgt sein.

Wie muss eine außer­or­dent­li­che Kündigung muss per Einwurfeinschreiben schrift­lich erfolgen.

Bis wann kann man einen Bauvertrag kün­di­gen?
Bis zur Vollendung des Werkes (§648 BGB).

Die Kündigung des (Verbraucher-)Bauvertrages muss schrift­lich erfol­gen (§ 650h BGB).

Können nur Auftraggeber:innen ihren Bauvertrag kün­di­gen (Auftragnehmer / Auftraggeber?)
Grundsätzlich sieht das BGB eine freie Kündigung nur durch die Bauherr:in vor. Außerordentlich kann jedoch auch der Unternehmer kün­di­gen. Dazu werde ich in mei­nem nächs­ten Blogbeitrag mehr schreiben.

Muss ich mir alles gefal­len las­sen, wenn der Unternehmer nicht kommt oder Mängel nicht beseitigt?

Nein, wie oben dar­ge­stellt ist es durch­aus mög­lich, nach ent­spre­chen­der Prüfung, außer­or­dent­lich zu kündigen.

Richtiger Ablauf bei der Kündigung Ihres Bauvertrages:

1. Nur nach Prüfung durch einen Fachanwalt für Baurecht.

2. Mit aus­rei­chen­der Dokumentation der Bauabläufe und Nachweis der Fristsetzungen.

3. Immer schriftlich.

Gibt es eine all­ge­mein­gül­tige Vorlage zur Kündigung eines Bauvertrages?

Nein, da die Gründe kon­kret dar­zu­le­gen sind und umfas­send geprüft werden müssen.

Fazit: Vorsicht vor Alleingängen. Eine feh­ler­hafte außer­or­dent­li­che Kündigung kann in eine freie Kündigung umge­deu­tet werden — mit der Folge, dass der Unternehmer die soge­nannte „Kündigungsvergütung“ gel­tend macht.
Hier nut­zen die Unternehmer die Unerfahrenheit der Bauherren aus und for­dern – meist unberechtigt- hor­rende Summen.

Welche Konsequenzen kann die Kündigung Ihres Bauvertrages mit sich ziehen?

Bei einer freien Kündigung kann es teuer werden. Der Unternehmer kann die Vergütung abzüg­lich der erspar­ten Aufwendungen , die soge­nannte Kündigungsvergütung, verlangen.

Nach einer Kündigung muss immer ein gemein­sa­mer Termin zur Feststellung des Bautenstandes statt­fin­den und die Leistung bis zur Kündigung abge­rech­net werden.