Können Sie als private Bauende ohne Weiteres ihren Bauvertrag kündigen?
Bauverträge sind bindend und zum Vertragen da. Es gibt jedoch verschiedene Gründe, die die Kündigung Ihres Bauvertrages für Ihr “Lebenswerk Hausbau” nötig machen und rechtfertigen. Sie sind deshalb aber Ihren Vertragspartnern nicht auf Gedeih und Verderb ausgeliefert.
Das Gesetz sieht vor, dass Sie als Bauherr:in umfassende Rechte haben, sich aus Ihrem Bauvertrag zu lösen. Da diese Rechte sehr komplex sind, sollten Sie Ihre Bauvertragskündigung keinesfalls im Alleingang wagen, sondern vorher mit einer / einem Fachanwältin/ Fachanwalt für Baurecht sprechen.
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Da ich in meiner Kanzlei immer wieder von Bauenden gefragt werde, wie sie am einfachsten ihren Bauvertrag kündigen können, gebe ich in diesem Blogbeitrag deshalb Antworten zu diesen wichtigen Fragen rund um das Thema Kündigungsrecht privater Bauherr:innen:
- Was können die Gründe für die Auflösung eines Bauvertrages seitens der Bauherren sein?
- Kann man seinen Bauvertrag denn ohne Weiteres kündigen?
- Muss man sich bei der Kündigung eines Bauvertrages an bestimmte Fristen halten?
- Wie kündigen Sie einen Bauvertrag richtig man einen Bauvertrag richtig?
- Können Sie Ihren Bauvertrag selbst kündigen?
- Gibt es “Vorlagen” für Kündigungsschreiben?
- Welche Konsequenzen muss man als Bauherr:in bei der Kündigung seines Bauvertrages bedenken?
Die Gründe einen Hausbauvertrag kündigen zu wollen sind vielfältig. Allen vorweg:
Sie bemerken zu spät, dass Sie einen verbraucherfeindlichen Bauvertrag unterzeichnet haben. Aus diesem Grund werde ich nicht müde, immer wieder darauf hinzuweisen, dass die Investition in eine Prüfung des Bauvertrages durch eine:n juristische:n Expert:in für Verbraucherbaurecht vor der Vertragesunterzeichnung niemals herausgeworfenes Geld ist und Sie im Extremfall sogar vor einer existenzbedrohenden Baukrise retten kann.
Bei später Reue ist es sehr schwierig, sich vom Bauvertrag zu lösen. Doch ganz auswegslos ist diese Sitaution nicht. Weder bei einem schlechten Bauvertrag, noch bei einem unzuverlässigen Vertragspartner.
Wenn triftige Gründe für eine Kündigung seitens des Auftraggebers, also Ihnen als Bauherr:in, vorliegen, können Sie sich von Ihrem Vertragspartner trennen, ohne dass es zu finanziellen Nachteilen kommt.
Dies können im Einzelnen Gründe für die Kündigung Ihres Bauvertrages sein:
- Grobe Ausführungsfehler
- Täuschungen
- Drohungen mit Arbeitseinstellung, wegen offener Forderung, obwohl Bauherr berechtigt ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln geltend macht.
- Einstellung der Arbeiten wegen Streit über Höhe des Nachtrages, obwohl andere Arbeiten ausgeführt werden können.
- Nachhaltige Weigerung, sich an die vertraglich vereinbarten Leistungspflichten zu halten.
- Forderung von Zahlungen ohne Vertragserfüllungssicherheit zu leisten(7) Bestechlichkeit.
- Verstoß gegen das Kooperationsgebot.
- Beharrlicher Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik.
- Viele “kleine” Pflichtverletzungen berechtigen ebenso zur Kündigung.
Zu Punkt 10: Mit Urteil vom 17.11.2020 hat das OLG Dresden wie folgt entschieden (6 U 349⁄20): Auch viele “kleine” Pflichtverletzungen berechtigen zur Kündigung:
Ein Bauvertrag kann aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Bauvertragsparteien zerstört ist. Eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses kann dem OLG Dresden zufolge entweder auf einzelnen besonders schwerwiegenden Vertragspflichtverletzungen beruhen oder sich aus einer ganzen Reihe von Pflichtverletzungen, die jeweils für sich genommen zur Rechtfertigung einer außerordentlichen Kündigung nicht ausreichend wären, im Rahmen einer Gesamtabwägung ergeben.
Kann man einen Bauvertrag ohne Weiteres kündigen?
Die Antwort lautet: Nein, so einfach geht das nicht.
Das Kündigungsrecht für Verbraucher-Bauherr:innen ist in § 648 und § 648a BGB gesetzlich geregelt.
- Freie Kündigung:
Es ist grundsätzlich möglich, sich bis zu Vollendung des Vertrages jederzeit vom Bauvertrag zu lösen. Das ist dann eine sogenannte “freie Kündigung”, die schriftlich erfolgen muss (§ 650h BGB). Allerdings ist das nicht immer kostenfrei für den Bauherren!Bei einer „freien“ Kündigung nach § 648 BGB, kann der Bauherr zwar jederzeit kündigen, der Unternehmer darf in diesen Fällen dann aber auch seine Gesamtvergütung abzüglich ersparter Aufwendungen abrechnen. Daher kann es im Falle einer – jederzeit möglichen – „freien“ Kündigung sehr teuer werden.
- Kündigung aus wichtigem Grund:
§ 648a BGB sieht bei einer Kündigung aus wichtigem Grund vor, dass in den Fällen, in denen den Bauherren das Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann, sich der Bauherr kostenfrei aus dem Vertrag lösen kann.Ob ein „Wichtiger Grund“ vorliegt, kann in der Regel nur durch einen Experten im Verbraucherbaurecht geprüft werden. Diese Kündigungen sollten auf jeden Fall anwaltlich begleitet werden, da der Unternehmer zunächst die Möglichkeit erhalten muss, den Vertrag ordnungsgemäß zu erfüllen. Eine anwaltliche Fristsetzung ist in der Regel erforderlich.
Ich vertraue meinem Bauunternehmer nicht mehr, wie kann ich den Bauvertrag kündigen?
Die Kündigung muss gut vorbereitet und begründet werden. Eine Fristsetzung und Kündigungsandrohung per Einwurfeinschreiben sollte vorher unbedingt erfolgt sein.
Wie muss eine außerordentliche Kündigung muss per Einwurfeinschreiben schriftlich erfolgen.
Bis wann kann man einen Bauvertrag kündigen?
Bis zur Vollendung des Werkes (§648 BGB).
Die Kündigung des (Verbraucher-)Bauvertrages muss schriftlich erfolgen (§ 650h BGB).
Können nur Auftraggeber:innen ihren Bauvertrag kündigen (Auftragnehmer / Auftraggeber?)
Grundsätzlich sieht das BGB eine freie Kündigung nur durch die Bauherr:in vor. Außerordentlich kann jedoch auch der Unternehmer kündigen. Dazu werde ich in meinem nächsten Blogbeitrag mehr schreiben.
Muss ich mir alles gefallen lassen, wenn der Unternehmer nicht kommt oder Mängel nicht beseitigt?
Nein, wie oben dargestellt ist es durchaus möglich, nach entsprechender Prüfung, außerordentlich zu kündigen.
Richtiger Ablauf bei der Kündigung Ihres Bauvertrages:
1. Nur nach Prüfung durch einen Fachanwalt für Baurecht.
2. Mit ausreichender Dokumentation der Bauabläufe und Nachweis der Fristsetzungen.
3. Immer schriftlich.
Gibt es eine allgemeingültige Vorlage zur Kündigung eines Bauvertrages?
Nein, da die Gründe konkret darzulegen sind und umfassend geprüft werden müssen.
Fazit: Vorsicht vor Alleingängen. Eine fehlerhafte außerordentliche Kündigung kann in eine freie Kündigung umgedeutet werden — mit der Folge, dass der Unternehmer die sogenannte „Kündigungsvergütung“ geltend macht.
Hier nutzen die Unternehmer die Unerfahrenheit der Bauherren aus und fordern – meist unberechtigt- horrende Summen.
Welche Konsequenzen kann die Kündigung Ihres Bauvertrages mit sich ziehen?
Bei einer freien Kündigung kann es teuer werden. Der Unternehmer kann die Vergütung abzüglich der ersparten Aufwendungen , die sogenannte Kündigungsvergütung, verlangen.
Nach einer Kündigung muss immer ein gemeinsamer Termin zur Feststellung des Bautenstandes stattfinden und die Leistung bis zur Kündigung abgerechnet werden.
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