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Bereits durch die Corona-Pandemie stie­gen die Preise vie­ler Baustoffe extrem an. Verschärft wurde dies noch durch den Ausbruch des Krieges in der Ukraine und ein Ende der Verteuerung ist nicht in Sicht. Bauunternehmer ver­su­chen nun natür­lich nach­träg­lich die Preise wegen gestie­ge­ner Materialkosten nach Vertragsschluss noch zu erhö­hen. Dies ist aber nicht so ohne Weiteres ein­fach mög­lich.
Zunächst ein­mal gilt der Grundsatz „pacta sunt ser­vanda“, Verträge sind bin­dend. Enthält der Vertrag keine Stoffpreisgleitklauseln ist der ver­ein­barte Preis grund­sätz­lich verbindlich.

 

Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB

Eine Preiserhöhung könnte aller­dings durch eine Anpassung des Vertrages nach § 313 Abs. 1 BGB auf­grund der Störung der Geschäftsgrundlage erfol­gen. Vorwegzunehmen ist dabei aber, dass eine sol­che Vertragsanpassung nur in sel­te­nen Ausnahmefällen unter engen Voraussetzungen mög­lich ist.
Jedenfalls reicht für eine sol­che Vertragsanpassung keine pau­schale Behauptung mit dem blo­ßen Abstellen auf die Corona-Pandemie oder den Kriegsbeginn in der Ukraine. Erforderlich ist immer, dass der Unternehmer genau dar­legt wie er durch ent­spre­chende Umstände kon­kret betrof­fen wor­den ist. Hierfür wird es regel­mä­ßig erfor­der­lich sein, dass der Unternehmer seine anfäng­li­che Kalkulation offen­legt.
Fraglich wird jedoch sein, ob das Festhalten am Vertrag dem Unternehmer tat­säch­lich unzu­mut­bar ist. Ausweislich des § 313 Abs. 1 BGB sind dabei alle Umstände des Einzelfalls zu beachten. Beispielsweise stie­gen schon vor Kriegsbeginn die Preise für einige Baumaterialien stark an. Auch bei Beginn der Corona-Pandemie wur­den ent­spre­chende Preisanstiege bereits pro­gnos­ti­ziert. Diese Punkte hätte der Unternehmer bei sei­ner Kalkulation in jedem Fall berück­sich­ti­gen müs­sen. Insbesondere trägt er auch das Kalkulationsrisiko. Auf der ande­ren Seite, muss der Unternehmer sin­kende Preise grund­sätz­lich nicht an den Bauherrn wei­ter­ge­ben.
Denkbar wäre es für den Unternehmer auch gewe­sen, die benö­tig­ten Baumaterialien bereits kurz nach Vertragsschluss zu erwer­ben, um kei­nen wei­te­ren Preisschwankungen aus­ge­setzt zu sein. Gerade auch mit Blick auf die sich aus § 241 Abs. 2 BGB erge­ben­den Rücksichtnahmepflichten des Unternehmers auf die Interessen des Bauherrn, könnte eine ent­spre­chende Pflicht des Unternehmers zur früh­zei­ti­gen Beschaffung bestan­den haben. Eine Preissteigerung bis zu die­sem Zeitpunkt wird nicht so hoch aus­fal­len und damit eher keine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen.

 

Jedenfalls hälftige Kostentragung

Sollte den­noch auf­grund der Störung der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung vor­ge­nom­men werden, sind die Kosten vom Besteller und Unternehmer jeweils hälf­tig zu tra­gen, so die Meinung des Richters Björn Retzlaff (Vorsitzender Richter des 21. Zivilsenats am Berliner Kammergericht). Weiter ist er der Meinung, dass in solch einem Fall auch eine einst­wei­lige Verfügung gemäß § 650d BGB in Betracht kommt, um die Frage der Vertragsanpassung nicht erst in einem Hauptsacheverfahren zu klären.

 

Mitwirkungsverzug des Bauherrn

Hat der Unternehmer einen Entschädigungsanspruch, wenn sich die Bauarbeiten auf­grund eines Mitwirkungsverzugs des Bauherrn ver­zö­gern und das benö­tigte Material nun teu­rer ist, als es ohne die Verzögerung gewe­sen wäre? Die klare Antwort des BGH lau­tet hier: Nein!

 

Mehrkosten wie gestie­gene Lohn- und Materialkosten, die zwar auf­grund des Annahmeverzugs des Bestellers infolge Unterlassens einer ihm oblie­gen­den Mitwirkungshandlung, aber erst nach des­sen Beendigung anfal­len, näm­lich bei Ausführung der ver­scho­be­nen Werkleistung sind vom Entschädigungsanspruch nach § 642 BGB nicht erfasst“ (BGH, Urteil vom 26.10.2017 – VII ZR 1617)

 

Andere durch den Annahmeverzug ent­ste­hen­den Kosten sind aber natür­lich wei­ter­hin zu erset­zen. Dasselbe kann gel­ten, wenn der Auftraggeber den Unternehmer dazu auf­ge­for­dert hat, erst zu einem spä­te­ren Zeitpunkt wei­ter­zu­ar­bei­ten. Darin kann eine „andere Anordnung“ i.S.d. § 2 Abs. 5 VOB/B gese­hen werden. Sodann kann der Unternehmer gestie­gene Materialkosten in Ansatz brin­gen (BGH, Urteil vom 08.08.2019 – VII ZR 3418). Verbrauchern gegen­über muss die VOB/B aller­dings aus­drück­lich im Vertrag ver­ein­bart werden. Hiervon ist dringend abzu­ra­ten, da die VOB/B die Interessen der Verbraucher nicht hin­rei­chend berück­sich­tigt. Grundlage eines Verbraucherbauvertrages sollte immer das BGB sein.

Tipp: Wurde die Geltung der VOB/B ver­ein­bart, fin­det wei­ter­hin eine AGB-Kontrolle statt, sodass auch nach Vertragsschluss Klauseln noch für unwirk­sam erklärt werden können.

 

Nachträgliche Änderungen durch den Bauherrn

Nimmt der Bauherr nach Vertragsschluss noch Änderungen vor, kann der Unternehmer hier die tat­säch­lich ange­fal­le­nen Kosten berech­nen. Ist also Material teu­rer gewor­den, kann der Unternehmer dies in den Mehrpreis ein­be­rech­nen. Deshalb ist grund­sätz­lich von nach­träg­li­chen Änderungen abzu­ra­ten. Man sollte sich lie­ber etwas län­ger Zeit für die Planung neh­men. Zu beachten ist im Übrigen auch eine sich dar­aus erge­bende Verlängerung der Fertigstellungsfrist.
Tipp: Wird durch eine nach­träg­li­che Änderung ander­wei­tig Baumaterial ein­ge­spart, müs­sen die dadurch ein­ge­spar­ten Kosten abge­zo­gen werden. Hierbei ist dem­entspre­chend eben­falls der Preis maß­geb­lich, den der Unternehmer jetzt hätte zah­len müs­sen, um das ent­spre­chende Material zu kaufen, sofern er das Baumaterial nicht auf Lager hatte.

 

Leistungsverweigerung einer Partei

Kommt es zu Meinungsverschiedenheiten ist die Leistungsverweigerung durch eine Partei eine häu­fige Folge. Typisches Beispiel ist die Nichtzahlung von Abschlagszahlungen durch den Bauherrn oder das Stoppen der Bauarbeiten durch den Unternehmer. Hierdurch kön­nen aller­dings Ansprüche der Gegenseite ent­ste­hen, wes­halb eine Leistungsverweigerung immer mit Vorsicht zu genie­ßen ist.

Tipp: Umso wich­ti­ger ist es in die­ser Zeit nicht zu hohe Abschlagszahlungen zu ver­ein­ba­ren. Wer z.B. bei Baubeginn 30% des Gesamtpreises als „Anzahlung“ oder „Sicherheit“ zah­len soll hat noch nichts äqui­va­len­tes als Gegenleistung in der Hand. Wird das Unternehme insol­vent, bekommt der Bauherr meist kaum etwas zurück. Dasselbe gilt im Falle eines Rechtsstreits. Kommt es des­halb zum Baustopp, fehlt dem Bauherrn das Geld, um ggf. durch ein ande­res Unternehmen abhel­fen zu las­sen. Erst nach Abschluss der Arbeiten werden die dafür anfal­len­den Kosten beglichen.

Verweigert der Bauherr jeg­li­che Verhandlungen über die recht­mä­ßig ver­langte Vertragsanpassung, kann der Unternehmer aus der sich dar­aus erge­ben­den Verletzung der Kooperationspflicht ein Leistungsverweigerungsrecht ablei­ten. Wie bereits oben erläu­tert, sind die Hürden für eine sol­che Vertragsanpassung sehr hoch. Gleichwohl sollte man als Bauherr nicht die Kommunikation zum Unternehmen abbre­chen. Gleichzeitig sollte man sich aber auch nicht auf eine Vertragsanpassung ein­las­sen, son­dern statt­des­sen in den Verhandlungen die oben genann­ten Bedenken äußern. Kommunikation ist dabei der Schlüssel.
Anders ist die Situation jedoch bei Mängeln der Bauleistung. Hier kann der Bauherr gemäß § 641 Abs. 3 BGB das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erfor­der­li­chen Kosten ein­be­hal­ten. Und von die­sem Recht sollte der Bauherr auch unbe­dingt Gebrauch machen. Nur so wird man Druck auf den Unternehmer aus­üben kön­nen, aller­dings am bes­ten ver­bun­den mit der deut­li­chen Signalisierung der Leistungsbereitschaft im Falle der ord­nungs­ge­mä­ßen Erfüllung der Leistung.

 

Wie sollen Sie sich nun also verhalten?

1. Den Grundstein legt man schon in den Vertragsverhandlungen. Insbesondere sollte man dar­auf ach­ten, dass der ver­ein­barte Preis ein Festpreis ist.

Um eine opti­male Vertragsgestaltung zu errei­chen soll­ten Sie den fina­len Vertrag anwalt­lich prüfen lassen.

2. Als nächs­tes ist es wich­tig, dass der Bauherr alle Verpflichtungen recht­zei­tig erfüllt.

3. Zudem sollte er sich dem Unternehmer gegen­über koope­ra­tiv ver­hal­ten. Die Kommunikation sollte er in kei­nem Fall voll­stän­dig abbre­chen, son­dern sich grund­sätz­lich immer offen für Lösungsvorschläge zeigen.

4. Im Hinterkopf zu behal­ten ist auch, dass zur Erfüllung des Vertrages immer zwei Personen not­wen­dig sind. Am bes­ten ist immer ein freund­li­cher und ver­ständ­nis­vol­ler Umgang mit dem Vertragspartner.

5. Gleichwohl sollte der Bauherr sei­nen Standpunkt klar machen und die­sen auch kon­se­quent ver­tre­ten. Überreden las­sen muss er sich nicht. Für eine breite und fun­dierte Wissensbasis emp­feh­len wir unse­ren Bauherrenführerschein, wel­cher Ihnen in Form einer Online Schulung alle Must-Knows mit auf den Weg gibt.

6. Alle Vorgänge soll­ten mög­lichst schrift­lich doku­men­tiert werden, damit man im Ernstfall nicht in Beweisnot gerät.

7. Sinnvoll ist es im Streitfall auch früh­zei­tig eine recht­li­che Beratung ein­zu­ho­len. Nur so kön­nen Bedenken mit Sicherheit aus­ge­schlos­sen werden. Eine sol­che Beratung bie­tet die Kanzlei Reibold-Rolinger.

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