Schlaflos im neuen Fertighaus durch falsche Reihenfolge beim Bauablauf:

Kennen Sie das? Ein Problem lässt Sie nicht schla­fen. Die Gedanken dre­hen sich im Kreis…Einer mei­ner Mandantinnen wur­den allein durch die fal­sche Reihenfolge bei ihrem Fertighausprojekt viele schlaf­lose Nächte beschert. Mehr noch, es ging um ihre Existenz.

Das war pas­siert: Ein Fertighaushersteller hatte sich per Vertrag ver­pflich­tet, ein Fertighaus und auch die dazu pas­sende Bodenplatte zu bauen. Im Vertrag enthalten war ein Bodengutachten, was per se richtig und gut ist, aber: Leider wurde zuerst der Bauvertrag abge­schlos­sen und dann erst das Bodengutachten ein­ge­holt, was immer, wirk­lich immer, zu Problemen führt und so war es lei­der auch hier…

Das Haus wurde errich­tet, die Familie zog ein. Eines Tages bemerk­ten die Kinder beim Spielen im Wohnzimmer, dass der Ball immer in eine Ecke des Hauses rollte… Dann fiel auf, dass, wenn etwas ver­schüt­tet wurde, die Flüssigkeit immer in die glei­che Richtung floss.

Der Gutachter stellte einen gravierenden Baumangel fest:

Nach weni­gen Wochen schal­te­ten die Hausbewohner einen Fachmann zur Untersuchung des Problemes ein. Der stellte etwas weit­rei­chen­des fest: Das Haus hatte sich an einer Hausseite um 15 cm (!) gesenkt und es hatte den Anschein, dass das noch nicht das Ende der Setzung war. Das Haus drohte sich zu ver­win­den, Risse ent­stan­den und es war unge­wiss, ob das Haus noch stand­si­cher war.

Falsche Gründung des Hauses

Schnell war klar: Das Haus wurde falsch gegrün­det. Der Boden war so pro­ble­ma­tisch, dass weit­rei­chende Gründungsmaßnahmen erfor­der­lich gewe­sen wären, um diese erheb­li­che Setzung des Hauses zu ver­hin­dern. Und das schlimmste war: Genau dar­auf hatte man im Bodengutachten hingewiesen.

Wird schon gutgehen” mit schlimmen Folgen:

Die Baufirma hatte das offen­sicht­lich auch gese­hen, war jedoch unter dem Motto: „Wird schon gut gehen“ ein­fach dar­über hin­weg gegan­gen und hatte die Bauherren nicht dar­über infor­miert. Jegliche Hinweise sind unter­blie­ben und nun stand die Familie vor einem rie­si­gen Problem:

Die Sanierung und nach­träg­li­che Gründung des Hauses sollte 130.000 Euro kos­ten.
Geld, das die Familie auf kei­nen Fall hatte, Geld, das auch die Baufirma nicht zah­len wollte, denn die ver­wies auf den Bauvertrag, in dem stand, dass das Baugrundrisiko bei den Bauherren liegt. Viele schlaf­lose Nächte haben die Hausbewohner ver­bracht, bevor sie zu mir in die Kanzlei kamen.

Problem wäre zu verhindern gewesen

Mit jedem neuen Mandat frage ich mich, ob und wie die­ses Problem hätte ver­hin­dert werden kön­nen und wie ich nun den Bauherren hel­fen kann. Die Antwort ist kurz: Ja, diese schlaf­lo­sen Nächte hät­ten ver­hin­dert werden kön­nen. Mit mei­nem eigens für pri­vate Bauherren ent­wi­ckel­ten Online-Kurs, dem Bauherrenführerschein und der Einhaltung der dort emp­foh­len Bauabläufe wäre das auf kei­nen Fall pas­siert, aber dazu war es nun zu spät, ich war nun als Fachanwältin für Baurecht gefragt. 

Für mich als Anwältin war das kein Problem. Ich kenne die Rechtsprechung, die ein­deu­tig vor­gibt, dass die Baufirma einen Verbraucher immer aus­rei­chend bera­ten und auf Risiken hin­wei­sen muss:

Folgendes Schreiben erhielt die Baufirma von mir:

….Das von Ihnen errich­tete Gebäude ist man­gel­haft, da das Baugrundgutachten nebst Gründungsempfehlung nicht beach­tet wurde. Das Gebäude ist abge­sackt. Für die­sen Mangel haf­ten Sie nach der grund­sätz­li­chen Systematik des Werkvertragsrechts als Bauunternehmerin auch dann, wenn sie an dem Mangel kein Verschulden trifft. Die gilt also auch für den Fall, dass die Mangelursache (auch) im Verantwortungsbereich des Auftraggebers oder eines Vorunternehmers, auf des­sen Werk der Unternehmer auf­baut, liegt (BGH, Urt. v. 08.11.2007 – VII ZR 18305). 

Sie haben gegen die Ihnen oblie­gende Prüfungs- und Hinweispflicht ver­sto­ßen. Diese Regelung gilt auch für den vor­lie­gen­den BGB-Verbraucherbauvertrag (BGH, Urt. v. 08.11.2007 – VII ZR 18305).

 Sie ver­fü­gen als Bauunternehmerin – im Gegensatz zu unse­rer Mandantin als abso­lute Laiin – über das erfor­der­li­che Fachwissen. Aus die­sem Grund hät­ten Sie bereits vor Beginn der Bauarbeiten und nach Sichtung des vor­ge­leg­ten Bodengutachtens erken­nen kön­nen und müs­sen, dass auf­grund der Beschaffenheit des Baugeländes das Bauwerk beson­ders zu grün­den ist. Dies gilt im vor­lie­gen­den Fall umso mehr vor dem Hintergrund, dass auf Ihrer Seite ein Architekt und Statiker ein­ge­schal­tet war. Diese haben auf Grundlage des Bodengutachtens einen eige­nen Plan feh­ler­haft erstellt. Diese feh­ler­hafte Planung müs­sen Sie sich als Bauunternehmerin zurech­nen lassen.

Es lag in Ihrem Verantwortungsbereich, das Bodengutachten auf die Vereinbarkeit mit dem zu errich­ten­den Bauwerk zu über­prü­fen. Denn im Rahmen der Prüfungs- und Aufklärungspflicht muss der Auftragnehmer die Leistungsvorgaben des Auftraggebers – auch des Bodengutachtens -, die auf die Funktionstauglichkeit des von ihm ver­trag­lich über­nom­me­nen Gewerks etwaig Einfluss haben kön­nen, über­prü­fen und den Auftraggeber auf etwaige Risiken hin­wei­sen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 06.10.2017 – 22 U 4117).

Für Sie waren die Risiken erkenn­bar! So hätte eine schrift­li­che sowie inhalt­lich klare und ver­ständ­li­che Bedenkenanzeige erfol­gen müs­sen. Inhaltlich klar und ver­ständ­lich bedeu­tet in die­sem Zusammenhang, dass der Auftraggeber mit die­ser Anzeige in die Lage ver­setzt wird, die mit der Fehlplanung ver­bun­de­nen Risiken und nach­tei­li­gen Folgen ein­schät­zen und bewer­ten zu kön­nen. Eine sol­che Bedenkenanzeige, für die Sie die Beweislast tra­gen, ist vor­lie­gend jedoch gänz­lich unterblieben. ….“

Mit einem blauen Auge davon gekommen…

Die Baufirma hat den Schaden der Haftpflichtversicherung gemel­det, die die Folgeschäden und somit die hohen Sanierungskosten getra­gen hat. Was im Nachhinein so ein­fach und unpro­ble­ma­tisch klingt, soll aber nicht ver­ber­gen, was solch eine Versicherung nicht ersetzt:

Nächtelanges Wachliegen, das Bangen, die Angst um die Familie, beson­ders die Kinder und die Bedrohung für eine Familie, die durch ein sol­ches Geschehen aus­ge­löst wird. Kein Geld der Welt kann solch einen Schaden wie­der gut machen, der durch die rich­tige Vorbereitung aller Bauherren (m/w/d) ver­hin­dert werden kann.

Lassen Sie sich des­halb von mir zei­gen, wie Sie sich gut für Ihr eige­nes Bauprojekt auf­stel­len und garan­tiert ent­spannt zu Ihrem Bauglück kom­men. Übrigens: Mein Online-Kurs Bauherrenführerschein ist güns­ti­ger, als eine Erstberatung in mei­ner Kanzlei 🙂

Der Königsweg für Bauherren eines Fertighauses

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