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Baufinanzierung 2021 — So finden Sie das passende Angebot

Baufinanzierung 2021 — So finden Sie das passende Angebot

Banken versenden in den vergangenen Wochen oftmals diese Nachrichten an ihre Kund:innen:

…für Ihre Immobilienpläne gibt es viele gute Nachrichten. Die Bauzinsen sind wei­ter­hin sehr nied­rig. Das Baukindergeld wurde bis Ende März 2021 ver­län­gert. Von der ver­bes­ser­ten Wohnungsbauprämie kön­nen mehr Menschen pro­fi­tie­ren. Für fast alle ist der Solidaritätszuschlag abge­schafft, den erspar­ten Betrag kann man nun bei­spiels­weise für die Vorsorge der eige­nen vier Wände nut­zen. Diese und wei­tere Vorteile haben wir für Sie zusam­men­ge­stellt. Von der güns­ti­gen Finanzierung über Vorsorgen und Absichern bis hin zum Immobilienverkauf. Mit der …. und ihren Partnern ……, …… und ……… haben Sie für Ihre Immobilienpläne erfah­rene Experten an Ihrer Seite.“

Als Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht ist das Thema Baufinanzierung nicht meine Paradediziplin. Dennoch halte ich die Baufinanzierung Ihres pri­va­ten Eigenheimprojektes für eine der wich­tigs­ten Säulen Ihres Bauvorhabens, die in der Planungsphase einen großen und wich­ti­gen Raum einnimmt.

Aus die­sem Grund habe ich mir für die­sen Blogbeitrag den Finanzierungsexperten Matthias Dörsam an meine Seite geholt. Gemeinsam haben wir Ihnen unsere wich­tigs­ten Tipps, die Sie zu einer soli­den und pass­ge­nauen Finanzierung für Ihr Traumhaus brin­gen, zusammengestellt:

So prüfen Sie, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist:

Eine ungüns­tige Finanzierung kann schnell einige tau­send Euro kos­ten. Wir wol­len, dass Sie den pas­sen­den Finanzierungspartner für Ihr Eigenheimprojekt fin­den und richtig abschät­zen kön­nen, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist. Lesen Sie hier, wie Sie…

  1. Realistisch rech­nen und Varianten vergleichen
  2. Budget auf Laufzeit und Lebensumstände festlegen
  3. Frühzeitig einen Finanzierungsexperten hinzuziehen
  4. Ihren Finanzierungspartner, der zu Ihnen passt, finden.
  5. Klarheit über Bereitstellungszins und Prüfung von Förderprogrammen erhalten

    Realistisch rechnen und Varianten vergleichen

Viele Bauherr:innen machen sich vor allem zu Beginn ihres Eigenheimprojektes sehr viele Gedanken über die gestal­te­ri­sche Umsetzung ihres Bauprojekts. Dabei gerät das Thema Finanzierung oft in den Hintergrund. Zu wis­sen, wie man sein Traumhaus in ein pas­sen­des Finanzierungskonzept gießt, gehört jedoch zum A und O Ihres Hausbauprojektes.

Schließlich müs­sen Sie ein­schät­zen kön­nen, ob das WIE tat­säch­lich zu Ihrem vor­han­de­nen Budget passt.

Verlieren Sie sich nicht in gestal­te­ri­schen Themen und ver­lie­ren so schnell den Blick für das wich­tige Thema Finanzierung.

Wir raten Ihnen dazu, sich aus­führ­lich mit der Finanzierung Ihres Haustraumes zu beschäf­ti­gen, rea­lis­tisch zu rech­nen und ver­schie­dene Angebote zu ver­glei­chen.

Begehen Sie nicht den Fehler und den­ken leicht­fer­tig, Sie könn­ten sich ein Haus ohne Weiteres leis­ten, weil “das Geld gerade so güns­tig ist”. Wie Ihr Haus, sollte die Finanzierung indi­vi­du­ell gestal­tet werden und muss unbe­dingt pas­sen. 

Baufi-Experte Matthias Dörsam rät:

Wichtige Bausteine neben den Konditionen sind Tilgungsvariantenwechsel, Möglichkeiten zur kos­ten­freien Sondertilgung und die Einbindung von KfW Programmen. Auch sollte, wenn der Zinssatz wei­ter­hin attrak­tiv ist, eine Zinsbindung von 15 Jahren oder län­ger ange­strebt werden.

Auch wenn die Zinsbindung 15 Jahre oder län­ger beträgt, kann man trotz­dem nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kos­ten­frei kün­di­gen (soll­ten die Konditionen zur Neufinanzierung zu die­sem Zeitpunkt güns­ti­ger sein als die bestehende Baufinanzierung). 

Budget und Laufzeit auf Lebensumstände festlegen

Die Laufzeit des Baukredits ist des­halb so wich­tig, weil die meis­ten Menschen im Alter weni­ger Einkommen als wäh­rend der Erwerbsphase haben. Deshalb ist es sinn­voll, damit zu kal­ku­lie­ren, dass das Haus mit Eintritt in das Rentenalter abge­zahlt ist. 

Das Budget muss von einem Experten geprüft und rea­lis­tisch bewer­tet werden.

Überlegen Sie sich gleich von Anfang an, wie hoch die Monatsrate maxi­mal sein darf. Wenn Sie es dann schaf­fen, weni­ger Geld aus­zu­ge­ben, als viel­leicht bei der ers­ten Kalkulation geplant wurde und Sie die­ses Geld zur Sondertilgung ein­set­zen kön­nen, sind Sie umso schnel­ler wie­der schul­den­frei. Ein guter Indikator: Geld für einen Urlaub muss immer im Budget drin sein.

Baufinanzierungsexperte Matthias Dörsam:
In der Regel sollte die Monatsrate für das Darlehen nicht mehr als 35–40% des Nettoeinkommens betra­gen. Zu den Darlehenskosten kom­men zusätz­lich noch die mtl. Nebenkosten, die ja nach Lage des Hauses ca. 2,50 € pro qm aus­ma­chen. Diese Kosten werden bei einer knapp kal­ku­lier­ten Baufinanzierung oft ver­ges­sen oder die mtl. Belastung wird „schön gerech­net“.  

Banken wer­ben häu­fig mit beein­dru­ckend nied­ri­gen Zinsen. Allerdings steht hin­ter die­ser Angabe immer eine hoch­ge­stellte Zahl, die auf eine Erläuterung ver­weist. Dort erklärt der Anbieter dann, dass diese Konditionen nur jene Kunden erhal­ten, die zum Beispiel höchs­tens 60 Prozent des Immobilienwerts als Baukredit benötigen und auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten als Eigenkapital mitbringen.

Für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro muss man also “nur” etwa 110.000 Euro Eigenkapital mit­brin­gen. Wenn Sie so viel nicht gespart haben, was oft vor­kommt, zah­len Sie einen höhe­ren Zins. Welche Bank den bes­ten Zins hat, erfah­ren Sie nicht aus dem Internet oder der Werbung, son­dern indem Sie mit einem Experten die Angebote vergleichen.

Matthias Dörsam:

Banken machen eine soge­nannte Lebensphasenplanung, d.h. wie­viel Restschuld ist bei Eintritt des Rentenalters noch vor­han­den? Wie hoch ist die pro­gnos­ti­zierte Rente? Reicht die­ser Betrag, um auch im Rentenalter das Darlehen wei­ter zu bedienen?

Frühzeitig einen Experten hinzuziehen

Von der Kopplung eines Bauvertrages mit einer Finanzierung rate ich Ihnen unbe­dingt ab. Häufig haben Bauträger, Architekten oder Makler mit den Objektunterlagen ein Finanzierungskonzept im Gepäck. Allerdings kal­ku­lie­ren diese die Finanzierung meist so, dass die Tilgung des Kredits über einen lan­gen Zeitraum  gestreckt wird.

Das klingt erst ein­mal ver­lo­ckend, ist in vie­len Fällen aber gar nicht gut.  Als Bauherr:in soll­ten Sie dar­auf ach­ten,  dass Ihre Baufinanzierung an die  per­sön­li­che Lebensplanung und Ihre finan­zi­el­len Möglichkeiten ange­passt ist. Wichtigste Eckdaten sind das Lebensalter und der Zeitpunkt, zu dem Sie wie­der schul­den­frei sein wol­len. Beim Gestalten der Baufinanzierung hilft der Finanzierungsexperte.

Baufi Experte Matthias Dörsam dazu:

Sinnvoll für Kunden ist es, die Baufinanzierung als Gesamtkonzept zu rea­li­sie­ren. Gibt es: staat­li­che Förderungen die man nut­zen kann? Bestehen bereits Verträge (Bausparer etc.), die sinn­voll in die Finanzierung mit ein­ge­bun­den werden kön­nen? Wieviel Eigenkapital sollte ein­ge­setzt werden, um best­mög­li­che Konditionen von der Bank zu erhalten?

In der Regel sollte die Monatsrate für das Darlehen nicht mehr als 35–40% des Nettoeinkommens betra­gen. Zu den Darlehenskosten kom­men zusätz­lich noch die mtl. Nebenkosten, die ja nach Lage des Hauses ca. 2,50 € pro qm aus­ma­chen. Diese Kosten werden bei einer knapp kal­ku­lier­ten Baufinanzierung oft ver­ges­sen oder die mtl. Belastung wird „schön gerechnet“. 

Den richtigen Experten und Vermittler finden 

Günstige  Zinsen kön­nen Bauherr:innen über einen regis­trier­ten Vermittler von Baufinanzierungen fin­den, da diese Zugang zu Plattformen haben, auf denen Banken ihre aktu­el­len Konditionen hin­ter­le­gen. Welchen Zins Sie bekom­men, ent­schei­det eine Bank erst, wenn die Angaben zum Einkommen, Vermögen, Ihre beruf­li­che Situation und finan­zi­elle Verpflichtungen gemacht wur­den. Darüber hin­aus spielt die Bewertung der Immobilie eine wich­tige Rolle. 

Grundsätzlich gibt es klei­nere und grö­ßere Unternehmen, die Baufinanzierungen ver­mit­teln. Beide nut­zen die sel­ben Vergleichsplattformen. Auch ein klei­ner, regio­na­ler Vermittler kann also eine Baufinanzierung kom­pe­tent beglei­ten. Allerdings ist es häu­fig schwer, die Kompetenz eines klei­ne­ren Vermittlers bei die­sem Thema einzuschätzen.

Auch die Hausbank oder Sparkasse kann Angebote vor­le­gen. Das sollte jedoch erst dann anfor­dern, wenn man zuvor mit einem Vermittler gespro­chen hat und kon­kur­renz­fä­hige Angebote vorliegen.

Der Tipp von Matthias Dörsam:

Ein guter Vermittler nimmt im Vorfeld alle rele­van­ten Daten der Interessenten auf, damit die Banken zügig und mit so wenig Rückfragen wie mög­lich ein Angebot erstel­len kön­nen. Er bie­tet den Interessenten auch meh­rere Option in Bezug auf Tilgungsrate, Laufzeit und staat­li­che Förderprogramme an. 

Klarheit bei Bereitstellungszins und Prüfung von Förderpgrogrammen:

Oft läuft das Bauvorhaben nicht nach Plan. Wie Sie Ihr Bauvorhaben von Anfang an auf das rich­tige Fundament stel­len, erfah­ren Sie hier in mei­nem Online-Kurs » Bauherrenführerschein.

Die Bank geht in der Regel davon aus, dass Sie Ihren Darlehensbetrag mög­lichst bald abru­fen. Schließlich muss sie die­sen Betrag zur Auszahlung bereithalten.

Nach eini­gen Monaten ver­langt die Bank dann Bereitstellungszinsen auf den nicht abge­ru­fe­nen Betrag. Diese Zinsen lie­gen weit höher als der aktu­elle Darlehenszins.

Matthias Dörsam: Aktuell lie­gen die Bereitstellungszinsen (auf das noch nicht aus­ge­zahlte Geld) im Schnitt bei 0,3% pro Monat, sprich 3,6% p.a. Im Vorfeld sollte zusam­men mit dem Vermittler geprüft werden, wann wel­che Gelder fäl­lig sind, um dadurch eine zu lange bereit­stel­lungs­freie Zeit zu vermeiden.

Kommunen, Bundesländer und die staat­li­che Förderbank KfW unter­stüt­zen bestimmte Gruppen mit unter­schied­li­chen Programmen beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Bei kom­mu­na­len Förderprogrammen ist das Ziel meis­tens, junge Familien in die jewei­lige Stadt oder Region zu locken oder sie dort zu hal­ten, indem ihnen das Bauen erleich­tert wird.

Für die Förderprogramme (z.B. Baukindergeld) gel­ten fast immer Einkommens- und Altershöchstgrenzen. Auch hier­bei kann der Finanzierungsexperte helfen.

Matthias Dörsam:
Förderungen der KfW oder Programme auf Länder- bzw. kom­mu­na­ler Ebene sind oft­mals ein Universum für sich, wel­che sich zusätz­lich im oft ste­ti­gen Wandel befin­den. Von daher ist es wich­tig, dass der Vermittler hier einen guten Überblick hat, damit alle zuste­hen­den Förderungen auch opti­mal genutzt werden kön­nen »> und damit den Kunden bares Geld einsparen. 

Banken versenden in den vergangenen Wochen oftmals diese Nachrichten an ihre Kund:innen:

…für Ihre Immobilienplöne gibt es viele gute Nachrichten. Die Bauzinsen sind wei­ter­hin sehr nied­rig.” Das Baukindergeld wurde bis Ende März 2021 ver­län­gert. Von der ver­bes­ser­ten Wohnungsbauprämie kön­nen mehr Menschen pro­fi­tie­ren. Für fast alle ist der Solidaritätszuschlag abge­schafft, den erspar­ten Betrag kann man nun bei­spiels­weise für die Vorsorge der eige­nen vier Wände nut­zen. Diese und wei­tere Vorteile haben wir für Sie zusam­men­ge­stellt. Von der güns­ti­gen Finanzierung über Vorsorgen und Absichern bis hin zum Immobilienverkauf. Mit der …. und ihren Partnern ……, …… und ……… haben Sie für Ihre Immobilienpläne erfah­rene Experten an Ihrer Seite.“

Als Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht ist das Thema Baufinanzierung nicht meine Paradedisziplin. Dennoch halte ich die Baufinanzierung Ihres pri­va­ten Eigenheimprojektes für eine der wich­tigs­ten Säulen Ihres Bauvorhabens, die in der Planungsphase einen großen und wich­ti­gen Raum einnimmt.

Gemeinsam haben wir Ihnen unsere wich­tigs­ten Tipps, die Sie zu einer soli­den und pass­ge­nauen Finanzierung für Ihr Traumhaus brin­gen, zusammengestellt:

So prüfen Sie, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist:

Eine ungüns­tige Finanzierung kann schnell einige tau­send Euro kos­ten. Wir wol­len, dass Sie den pas­sen­den Finanzierunspartner für Ihr Eigenheimprojekt fin­den und richtig abschät­zen kön­nen, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist. Lesen Sie hier, wie Sie…

  1. Realistisch rech­nen und Varianten vergleichen
  2. Budget auf Laufzeit und Lebensumstände festlegen
  3. Frühzeitig einen Finanzierungsexperten hinzuziehen
  4. Ihren Finanzierungspartner, der zu Ihnen passt, finden.
  5. Klarheit über Bereitstellungszins und Prüfung von Förderprogrammen erhalten

    Realistisch rechnen und Varianten vergleichen

    Viele Bauherren machen sich vor allem zu Beginn ihres Eigenheimprojektes sehr viele Gedanken über die gestal­te­ri­sche Umsetzung ihres Bauprojekts, ver­ges­sen dabei aber zu prüfen, ob die Finanzierung zu ihren Gestaltungsideen passt. Das Thema Finanzierung gerät dabei oft in den Hintergrund.

    Zu wis­sen, wie man seine Traumhaus finan­zi­ell umset­zen möchte ist aber sehr sehr wich­tig. Schließlich muss man ein­schät­zen kön­nen, ob das WIE tat­säch­lich zum vor­han­de­nen Budget passt und wel­che Stellschrauben es gibt, das Budget im Rahmen zu hal­ten, der für Sie mach­bar ist.

Verlieren Sie sich nicht in gestal­te­ri­schen Themen, denn so ver­lie­ren Sie schnell den Blick für das wich­tige Thema Finanzierung.

Wir raten Ihnen dazu, sich aus­führ­lich mit der Finanzierung Ihres Haustraumes zu beschäf­ti­gen, rea­lis­tisch zu rech­nen und ver­schie­dene Angebote zu ver­glei­chen.

Begehen Sie nicht den Fehler und den­ken leicht­fer­tig, Sie könn­ten sich ein Haus ohne Weiteres leis­ten, weil “das Geld gerade so güns­tig ist”.

Wie Ihr Haus, sollte die Finanzierung indi­vi­du­ell gestal­tet werden und muss unbe­dingt pas­sen. 

Baufi-Experte Matthias Dörsam rät:

Wichtige Bausteine neben den Konditionen sind Tilgungsvariantenwechsel, Möglichkeiten zur kos­ten­freien Sondertilgung und die Einbindung von KfW Programmen. Auch sollte, wenn der Zinssatz wei­ter­hin attrak­tiv ist, eine Zinsbindung von 15 Jahren oder län­ger ange­strebt werden.

Auch wenn die Zinsbindung 15 Jahre oder län­ger beträgt, kann man trotz­dem nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kos­ten­frei kün­di­gen (soll­ten die Konditionen zur Neufinanzierung zu die­sem Zeitpunkt güns­ti­ger sein als die bestehende Baufinanzierung).

Budget und Laufzeit auf Lebensumstände festlegen

Die Laufzeit des Baukredits ist des­halb so wich­tig, weil die meis­ten Menschen im Alter weni­ger Einkommen als wäh­rend der Erwerbsphase haben. Deshalb ist es sinn­voll, damit zu kal­ku­lie­ren, dass das Haus mit Eintritt in das Rentenalter abge­zahlt ist. 

Das Budget muss von einem Experten geprüft und rea­lis­tisch bewer­tet werden.

Überlegen Sie sich gleich von Anfang an, wie hoch die Monatsrate maxi­mal sein darf. Wenn Sie es dann schaf­fen, weni­ger Geld aus­zu­ge­ben, als viel­leicht bei der ers­ten Kalkulation geplant wurde und Sie die­ses Geld zur Sondertilgung ein­set­zen kön­nen, sind Sie umso schnel­ler wie­der schuldenfrei.

Ein guter Indikator: Geld für einen Urlaub muss immer im Budget drin sein.

Baufinanzierungsexperte Matthias Dörsam:
In der Regel sollte die Monatsrate für das Darlehen nicht mehr als 35–40% des Nettoeinkommens betra­gen. Zu den Darlehenskosten kom­men zusätz­lich noch die mtl. Nebenkosten, die ja nach Lage des Hauses ca. 2,50 € pro qm aus­ma­chen. Diese Kosten werden bei einer knapp kal­ku­lier­ten Baufinanzierung oft ver­ges­sen oder die mtl. Belastung wird „schön gerech­net“.

Banken wer­ben häu­fig mit beein­dru­ckend nied­ri­gen Zinsen. Allerdings steht hin­ter die­ser Angabe immer eine hoch­ge­stellte Zahl, die auf eine Erläuterung ver­weist. Dort erklärt der Anbieter dann, dass diese Konditionen nur jene Kunden erhal­ten, die zum Beispiel höchs­tens 60 Prozent des Immobilienwerts als Baukredit benötigen und auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten als Eigenkapital mitbringen.

Für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro muss man also “nur” etwa 110.000 Euro Eigenkapital mit­brin­gen. Wenn Sie so viel nicht gespart haben, was oft vor­kommt, zah­len Sie einen höhe­ren Zins. Welche Bank den bes­ten Zins hat, erfah­ren Sie nicht aus dem Internet oder der Werbung, son­dern indem Sie mit einem Experten die Angebote vergleichen. 

Matthias Dörsam:

Banken machen eine soge­nannte Lebensphasenplanung, d.h. wie­viel Restschuld ist bei Eintritt des Rentenalters noch vor­han­den? Wie hoch ist die pro­gnos­ti­zierte Rente? Reicht die­ser Betrag, um auch im Rentenalter das Darlehen wei­ter zu bedienen?

Frühzeitig einen Experten hinzuziehen

Von der Kopplung eines Bauvertrages mit einer Finanzierung rate ich Ihnen unbe­dingt ab. Häufig haben Bauträger, Architekten oder Makler mit den Objektunterlagen ein Finanzierungskonzept im Gepäck. Allerdings kal­ku­lie­ren diese die Finanzierung meist so, dass die Tilgung des Kredits über einen lan­gen Zeitraum  gestreckt wird.

Das klingt erst ein­mal ver­lo­ckend, ist in vie­len Fällen aber gar nicht gut.  Als Bauherr:in soll­ten Sie dar­auf ach­ten,  dass Ihre Baufinanzierung an die  per­sön­li­che Lebensplanung und Ihre finan­zi­el­len Möglichkeiten ange­passt ist. Wichtigste Eckdaten sind das Lebensalter und der Zeitpunkt, zu dem Sie wie­der schul­den­frei sein wol­len. Beim Gestalten der Baufinanzierung hilft der Finanzierungsexperte.

Baufi Experte Matthias Dörsam dazu:

Sinnvoll für Kunden ist es, die Baufinanzierung als Gesamtkonzept zu rea­li­sie­ren. Gibt es: staat­li­che Förderungen die man nut­zen kann? Bestehen bereits Verträge (Bausparer etc.), die sinn­voll in die Finanzierung mit ein­ge­bun­den werden kön­nen? Wieviel Eigenkapital sollte ein­ge­setzt werden, um best­mög­li­che Konditionen von der Bank zu erhalten?

In der Regel sollte die Monatsrate für das Darlehen nicht mehr als 35–40% des Nettoeinkommens betra­gen. Zu den Darlehenskosten kom­men zusätz­lich noch die mtl. Nebenkosten, die ja nach Lage des Hauses ca. 2,50 € pro qm aus­ma­chen. Diese Kosten werden bei einer knapp kal­ku­lier­ten Baufinanzierung oft ver­ges­sen oder die mtl. Belastung wird „schön gerechnet“.

Den richtigen Experten und Vermittler finden 

Günstige  Zinsen kön­nen Bauherr:innen über einen regis­trier­ten Vermittler von Baufinanzierungen fin­den, da diese Zugang zu Plattformen haben, auf denen Banken ihre aktu­el­len Konditionen hin­ter­le­gen. Welchen Zins Sie bekom­men, ent­schei­det eine Bank erst, wenn die Angaben zum Einkommen, Vermögen, Ihre beruf­li­che Situation und finan­zi­elle Verpflichtungen gemacht wur­den. Darüber hin­aus spielt die Bewertung der Immobilie eine wich­tige Rolle. 

Grundsätzlich gibt es klei­nere und grö­ßere Unternehmen, die Baufinanzierungen ver­mit­teln. Beide nut­zen die­sel­ben Vergleichsplattformen. Auch ein klei­ner, regio­na­ler Vermittler kann also eine Baufinanzierung kom­pe­tent beglei­ten. Allerdings ist es häu­fig schwer, die Kompetenz eines klei­ne­ren Vermittlers bei die­sem Thema einzuschätzen.

Auch die Hausbank oder Sparkasse kann Angebote vor­le­gen. Das soll­ten Sie jedoch erst dann anfor­dern, wenn Sie zuvor mit einem Vermittler gespro­chen haben und kon­kur­renz­fä­hige Angebote vorliegen.

Der Tipp von Matthias Dörsam:

Ein guter Vermittler nimmt im Vorfeld alle rele­van­ten Daten der Interessenten auf, damit die Banken zügig und mit so wenig Rückfragen wie mög­lich ein Angebot erstel­len kön­nen. Er bie­tet den Interessenten auch meh­rere Option in Bezug auf Tilgungsrate, Laufzeit und staat­li­che Förderprogramme an.

Klarheit bei Bereitstellungszins und Prüfung von Förderprogrammen:

Oft läuft das Bauvorhaben nicht nach Plan. Wie Sie Ihr Bauvorhaben von Anfang an auf das rich­tige Fundament stel­len, erfah­ren Sie hier in mei­nem Online-Kurs » Bauherrenführerschein.

Die Bank geht in der Regel davon aus, dass Sie Ihren Darlehensbetrag mög­lichst bald abru­fen. Schließlich muss sie die­sen Betrag zur Auszahlung bereithalten.

Nach eini­gen Monaten ver­langt die Bank dann Bereitstellungszinsen auf den nicht abge­ru­fe­nen Betrag. Diese Zinsen lie­gen weit höher als der aktu­elle Darlehenszins.

Matthias Dörsam: Aktuell lie­gen die Bereitstellungszinsen (auf das noch nicht aus­ge­zahlte Geld) im Schnitt bei 0,3% pro Monat, sprich 3,6% p.a. Im Vorfeld sollte zusam­men mit dem Vermittler geprüft werden, wann wel­che Gelder fäl­lig sind, um dadurch eine zu lange bereit­stel­lungs­freie Zeit zu vermeiden.

Kommunen, Bundesländer und die staat­li­che Förderbank KfW unter­stüt­zen bestimmte Gruppen mit unter­schied­li­chen Programmen beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Bei kom­mu­na­len Förderprogrammen ist das Ziel meis­tens, junge Familien in die jewei­lige Stadt oder Region zu locken oder sie dort zu hal­ten, indem ihnen das Bauen erleich­tert wird. Für die Förderprogramme gel­ten fast immer Einkommens- und Altershöchstgrenzen. Auch hier­bei kann der Finanzierungsexperte helfen.

Matthias Dörsam:
Förderungen der KfW oder Programme auf Länder- bzw. kom­mu­na­ler Ebene sind oft­mals ein Universum für sich, wel­che sich zusätz­lich im oft ste­ti­gen Wandel befin­den. Von daher ist es wich­tig, dass der Vermittler hier einen guten Überblick hat, damit alle zuste­hen­den Förderungen auch opti­mal genutzt werden kön­nen »> und damit den Kunden bares Geld einsparen.

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Eigenleistungen bei Ihrem Bauprojekt — Können Sie damit wirklich Geld sparen?

Eigenleistungen bei Ihrem Bauprojekt — Können Sie damit wirklich Geld sparen?

Eigenleistungen werden spätestens dann zum großen Thema, wenn es um die Frage der Baufinanzierung geht.

Aber kön­nen Sie damit wirk­lich Geld spa­ren? Welche Eigenleistungen kön­nen Sie selbst über­neh­men? Wir beleuch­ten ehr­lich, wor­auf Sie bei der Einplanung von Muskelhypotheken ach­ten müs­sen und was dabei die Vor-und Nachteile sind. Baufinanzierungsexperte Sven Hennemann von Baufi-Solution hat uns dazu ein Interview gegeben.

Die Definition von Eigenleistungen beim Hausbau ist:
Eigenleistungen, auch soge­nannte Muskelhypotheken, sind Arbeiten beim pri­va­ten Hausbau, die in Eigenleistung aus­ge­führt werden. Als Eigenleistung gel­ten dabei nicht nur Arbeiten, die Sie selbst aus­füh­ren, son­dern auch sol­che, die von Freunden oder Familienmitgliedern über­nom­men werden.

Gründe, weshalb manche privaten Bauherren auf Eigenleistungen setzen:

Es gibt in der Regel zwei Gründe, wes­halb Bauherren bestimmte Arbeiten in Eigenleistung aus­füh­ren möchten:

  1. Sie möch­ten durch Eigenleistungen in ihrem Finanzierungskonzept den Anteil des erfor­der­li­chen Eigenkapitals sen­ken. Ob und wie Sie dadurch einen güns­ti­ge­ren Sollzinssatz erhal­ten, soll­ten Sie indi­vi­du­ell mit Ihrem Finanzierungsberater bespre­chen. Diese Einbindung von Eigenleistungen in die Finanzierung bezeich­net man als Muskelhypothek.

  2. Sie wol­len Geld spa­ren: Als ver­sier­ter Handwerker oder durch Handwerker im Freundes- oder Bekanntenkreis werden Gewerke, die man sonst an fremde Handwerksfirmen ver­gibt, selbst aus­ge­führt. So ergibt sich ein hohes Einsparpotential.

Keine Frage – beide Gründe sind nachvollziehbar.

Welche Vor-und Nachteile Eigenleistungen beim Hausbau haben, wor­auf Sie ach­ten soll­ten und wes­halb Manuela Reibold-Rolinger dazu Klartext spricht, erfah­ren Sie hier:

Am Hausbau oder Umbau seine handwerklichen Fähigkeiten in Form von Eigenleistungen einzubringen, macht sich finanziell bemerkbar. Viele Banken rechnen die Muskelhypotheken zumindest teilweise als Eigenkapital an. Das senkt die Kosten für die Baufinanzierung sowie die Baukosten. Aber…

Sven Hennemann, unab­hän­gi­ger Experte für Baufinanzierungen, CEO und Founder von baufi-solution, erklärte uns im Gespräch dazu Folgendes:

Mir tut es in der Seele weh, wenn Eigenleistungen von man­chen Baufinanzierern pau­schal mit 10.000 Euro ange­setzt werden, obwohl ein höhe­res Einsparpotential vor­han­den ist und dann ein schlech­ter Beleihungsauslauf ange­setzt wird. Gerade beim Hausumbau sind hier gute Quoten zu erzie­len. Deshalb schauen wir bei unse­ren Kunden genau hin und bera­ten indi­vi­du­ell. Dabei beleuch­ten wir auch, wie rea­lis­tisch die Selbsteinschätzung der Bauherren ist, wel­che Eigenleistung erbracht werden soll und wer letzt­end­lich als Helfer zur Verfügung steht. Durch leich­tere Arbeiten wie bei­spiels­weise Trockenbauarbeiten oder Arbeiten an der Aussenanlage, Verlegen von Bodenbelägen oder Tapezierarbeiten sind 15.000 Euro Einsparpotential ohne Probleme machbar.“

Was ist der Beleihungsauslauf?

Unter Einbeziehung der Eigenleistung errech­net sich der soge­nannte Beleihungsauslauf.
Das ist ein Begriff dem Sie frü­her oder spä­ter im Rahmen Ihrer Baufinanzierung begeg­nen und zu dem es hier bald einen zusätz­li­chen Blogbeitrag mit Rechenbeispiel gibt. 
Sven Hennemann von Baufi-solution:
„Der Wert des Beleihungsauslaufs sinkt in Prozentschritten. Mit einer rea­lis­ti­schen Bewertung Ihrer Eigenleistung sinkt dadurch der Anteil der Beleihung Ihrer Immobilie, was wie­derum zu güns­ti­ge­ren Zinsen führt.“

Banken akzep­tie­ren in der Regel bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme als Eigenleistung – meist aber nicht mehr als 30.000 Euro. Ab 20.000 Euro wird eine Bonitätsprüfung für soge­nannte “nach­zu­be­rech­nende Kosten” (z.B. durch Bauzeitverzögerung, Mängel,…) fällig.

Wir hal­ten also fest: Ja, es kann durch­aus sinn­voll sein, Eigenleistung in die Finanzierung ein­zu­kal­ku­lie­ren, wenn sie wirk­lich rea­lis­tisch berech­net werden. Dazu raten wir Ihnen, sich die Beratung von unab­hän­gi­gen Experten für Baufinanzierung einzuholen.

daumen runterHier weiß Sven Hennemann aus eige­ner Erfahrung zu berich­ten:
„Meist ist es doch so: Von 10 ange­kün­dig­ten Helfern sind nur drei richtig zuver­läs­sig. Wenn hinzu kommt, dass als Eigenleistung Arbeiten ein­kal­ku­liert sind, die schwere Mängel nach sich zie­hen kön­nen, wird es pro­ble­ma­tisch. Deshalb raten wir unse­ren Kunden dazu, tat­säch­lich nur selbst Hand an Gewerke zu legen, die leicht umsetz­bar sind.

Außendämmung, Elektrik- und Heizungsinstallationen oder gar die Gründung des Hauses (also die Bodenplatte) soll­ten des­halb kei­nes­falls in Eigenleistung erbracht werden. Damit ris­kiert man Schäden, die hohe Zusatzkosten nach sich zie­hen kön­nen und letzt­end­lich eine Nachfinanzierung nötig machen. Ebenso wich­tig ist, die eige­nen Kräfte und die Vereinbarkeit mit dem Job rea­lis­tisch ein­zu­schät­zen. Auf Dauer wird ein Arbeitgeber unge­müt­lich, wenn Sie bis spät in die Nacht hin­ein Arbeiten auf Ihrer Baustelle erle­di­gen und am nächs­ten Tag unaus­ge­ruht und unkon­zen­triert zur Arbeit erscheinen.“

Was Ihnen als Bauherr auch klar sein muss: Eigenleistung sind Kosten, die fik­tiv in ein Finanzierungskonzept ein­be­zo­gen werden. Diese werden Ihnen vom Finanzierer oder Bauunternehmer nie­mals bar aus­ge­zahlt. Es han­delt sich also um fik­tive Kosten!

Manuela Reibold-Rolinger, Bauglück Gründerin und Expertin für Verbraucherbaurecht bewertet das Thema Eigenleistungen an der eigenen Baustelle sehr kritisch. Sie rechnet knallhart, aber realistisch vor: 

…wenn man einen Bauunternehmer durch Eigenleistungen um 35.000 Euro im Preis drü­cken möchte, muss man davon unge­fähr 15.000 Euro als Materialkosten ver­an­schla­gen, die so oder so anfal­len. Der Unternehmer hat für die Arbeiten und den Lohn sei­ner Arbeiter also etwa 20.000 Euro kal­ku­liert. Geht man von einem übli­chen Stundenlohn von 50 Euro pro Facharbeiterstunde aus, dann hat der Unternehmer bei 20.000 Euro also etwa 400  Stunden ein­ge­plant, ver­teilt auf meh­rere Arbeiter. Wenn man als Privatperson diese  Lohnarbeiten selbst macht, braucht man min­des­tens dop­pelt so lange wie ein Facharbeiter,  in die­sem Fall also rund 800 Stunden. Will man abends noch vier Stunden anpa­cken, was  nach einem anstren­gen­den Arbeitstag schon ein har­tes Stück ist, dann wäre man  unun­ter­bro­chen – auch am Wochenende – 200 Tage oder fast sie­ben Monate durch­ge­hend  mit den Eigenleistungen beschäf­tigt. Das ist in der Praxis unmöglich!….“

Fazit: Lassen Sie sich gut beraten und schätzen Sie Ihre Leistungen realistisch ein. Das bewahrt Sie vor großen Fehlern und unnötigen Mehrkosten bei Ihrem Eigenheimprojekt.

Sie wol­len auch ein Haus bauen, kaufen oder sanieren? Dann starten Sie am bes­ten hiermit:

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