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Baugenehmigung — Ab wann und wofür sie benötigt wird

Baugenehmigung — Ab wann und wofür sie benötigt wird

Die Baugenehmigung — Ab wann brauchen Sie eine und wofür benötigt man die Baugenehmigung überhaupt? 

Die Genehmigungsphase eines Bauprojektes — die Startphase für Ihr Bauprojekt

Dass man ein Bauvorhaben vor Baubeginn geneh­mi­gen las­sen muss, ist wohl jedem Bauherren klar. Immer wie­der kommt es aber zu Überraschungen, Mehrkosten und Zeitverzug, wenn der Bauherr sich mit die­ser  ‑so wichtigen- Phase nicht mit der gehö­ri­gen Intensität befasst. Das Baugesetzbuch und die jewei­li­gen Landesbauordnungen regeln, was und wie gebaut werden darf:

Der Bebauungsplan

Der Bebauungsplan, regelt zum Beispiel die Art und das Maß der bau­li­chen Nutzung, die maxi­mal bebau­bare Fläche, die Abstandsflächen, die Anzahl der Geschosse, die Fassaden und Einfriedungen und, und, und.  Das zu wis­sen ist wich­tig, da man dann auch weiß, was der Nachbar bauen darf. Häufig habe die Kommunen sogar eine Gestaltungssatzung, die vor­gibt, wie die Fassadenfarbe, die Ziegel oder Dachformen aus­ge­bil­det sein müssen. 

Bauvoranfrage

Falls Sie ein Grundstück haben, das in einem Gebiet ohne Bebauungsplan liegt, muss sich das Bauvorhaben gemäß § 34 Baugesetzbuch in die Umgebungsbebauung ein­fü­gen und eine Bauvoranfrage ein­ge­reicht werden.

Der Bebauungsplan — daran müs­sen Sie sich halten:

Wichtig ist zunächst, dass der Bauherr weiß, was er auf sei­nem Grundstück über­haupt bauen kann. Hierzu haben die Städte und Gemeinden in der Regel einen Bebauungsplan erstel­len las­sen, an des­sen Vorgaben sich der Bauherr zu hal­ten hat.

Für viele Bauherren ist es nicht leicht, als Laien den Umfang des Bebauungsplans zu erfas­sen. Daher haben viele Kommunen zwi­schen­zeit­lich ver­brau­cher­freund­li­che „Baufibeln“  entwickelt, die dem Bauherren anschau­lich erklärt, was und wie gebaut werden darf. Hier sind die Baukörper, die Dachformen, die Dachüberstände und vie­les Mehr genau erklärt.

Die Genehmigungsplanung über­nimmt in der Regel ein Architekt oder aber die Planungsabteilung eines Generalübernehmers, der neben der Bauleistung auch die Planung erbrin­gen will.

Hat der Architekt die Baugenehmigung ein­ge­reicht und wird die Genehmigung von der Gemeinde erteilt,  bedeu­tet das jedoch nicht ohne wei­te­res, dass der Entwurf man­gel­frei ist.

Das schuldet der Architekt Ihnen:

Der Architekt schul­det einen Entwurf, der zu einer dau­er­haf­ten und nicht mehr zurück­nehm­ba­ren Baugenehmigung führt.

Wann eine Genehmigung zurückgenommen werden kann:

Eine erteilte Genehmigung kann von der Behörde nach­träg­lich wie­der zurück­ge­nom­men werden, wenn sich die Planung nach erneu­ter Prüfung als (doch) nicht geneh­mi­gungs­fä­hig erweist. Das ist dann der Fall, wenn sich zum Beispiel der Nachbar über die Baugenehmigung beschwert und die Behörde ihm Recht gibt. Dann kann die Genehmigung  wegen feh­len­der Genehmigungsfähigkeit zurück­ge­nom­men werden. Dieses Risiko ist beson­ders hoch, wenn im soge­nann­ten „Freistellungsverfahren“ agiert wird:

Was Sie tun können, um Ihre genehmigungsfähige Planung durchzusetzen, falls diese von der Behörde nicht genehmigt wird:

Andererseits kann es vor­kom­men, dass eine eigent­lich geneh­mi­gungs­fä­hige Planung von der Baugenehmigungsbehörde rechts­wid­rig nicht geneh­migt wird. Dann muss der Bauherr, mit Hilfe eines im Baurecht ver­sier­ten Anwaltes, Widerspruch gegen die Verweigerung der Baugenehmigung ein­zu­le­gen. Die BAUGLÜCK GmbH kann Ihnen hier­für die rich­ti­gen Spezialisten nennen.

Der Bauherr sollte wis­sen, dass eine feh­lende Genehmigung einen wich­ti­gen Grund für eine außer­or­dent­li­che Kündigung des Bauherrn begrün­den kann, hier sollte jedoch auf jeden Fall  VOR der Kündigung ein Fachanwalt zu Rate gezo­gen werden, der Ihnen über die Bauglück GmbH sehr gern ver­mit­telt wird.


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Was Sie zum Bauen mit dem Architekten wissen müssen

Was Sie zum Bauen mit dem Architekten wissen müssen

Bauen mit dem Architekten — die Königsdisziplin

Beim Bauen mit dem Architekten han­delt es sich, seien wir ehr­lich, um die Königsdisziplin pri­va­ter Bauprojekte. 

Fertighaushersteller, Bauträger und Generalunternehmer gewin­nen bei der Errichtung pri­va­ter Eigenheime immer mehr an Bedeutung, des­halb ist die Umsetzung pri­va­ter Bauprojekte mit einem Architekten eher die Ausnahme unter allen umge­setz­ten Bauvorhaben.

Mit wel­chen Fragestellungen Sie sich beim Bauen mit dem Architekten unbe­dingt beschäf­ti­gen soll­ten, beant­wor­tet Ihnen die­ser Blogbeitrag:

  • Deckt ein Architekt alle Themen von der Planung, über die Baubetreuung und Kostensteuerung ab?
  • Benötigen Sie einen Vertrag und was muss die­ser beinhalten?
  • Wer hat die Kosten im Griff?
  • Was hat es mit den Leistungsphasen und der HOAI auf sich?

Die Umsetzung eines Bauvorhabens mit einem Architekten ent­spricht lei­der nicht immer dem, was sich viele Bauherr:innen vor­stel­len oder erträu­men, denn: Die „Eierlegendewollmilchsau“ unter den Architekten gibt es nicht oder fast nicht.

Die Erwartungshaltung der Bauherr:innen ist oft­mals groß: Der/Die Architekten:in sollte dem­nach sowohl aus­ge­zeich­net pla­nen, als auch eine ein­wand­freie und feh­ler­freie Bauüberwachung gewähr­leis­ten. Genau das ist mir in mei­nen 25 Berufsjahren als Fachanwältin aller­dings nicht begeg­net. Aber:

Es gibt groß­ar­tige Planer und auch patente und sehr kom­pe­tente Architekten, die die Bauüberwachung feh­ler­frei absol­vie­ren. Beides gleich­zei­tig kön­nen nur sehr sehr wenige.

Ohne Architektenvertrag geht es nicht

Wichtig ist, vor allen Dingen bei Verbrauchern, wie Sie es sind, dass Sie mit dem Architekten einen schrift­li­chen Vertrag abschlie­ßen, der kon­kret, detail­liert und voll­stän­dig ist.

Idealerweise ent­wi­ckeln der Architekt und Bauherr gemein­sam eine Planung, zuvor müs­sen klare Zielvorgaben fest­ge­schrie­ben werden.

Planungs-und Überwachungsziele definieren

Das ergibt sich aus dem, seit dem 1.1.2018 gel­ten­den Bauvertragsrecht zu Architekten- und Ingenieurverträgen und den §§ 650 p fort­fol­gende BGB.

Hierbei legen die pri­va­ten Bauherr:innen und Architekt:innen gemein­sam schrift­lich fest, wel­che Planungs und Überwachungsziele erreicht werden sol­len. Zur Planungsgrundlage muss dann von den Architekt:innen eine ver­bind­li­che Kostenschätzung vor­ge­legt werden, § 650 p Absatz II BGB.

Die Planungsziele sind ein wich­ti­ger Meilenstein Ihrer gemein­sa­men Zusammenarbeit und nun auch gesetz­lich nie­der­ge­schrie­ben. Als Verbraucher:in soll­ten Sie wis­sen, dass Sie ein Sonderkündigungsrecht haben ( § 650 r BGB), das  jedoch nach 2 Wochen erlischt. Dies muss zuvor aller­dings schrift­lich ange­zeigt wor­den sein (§ 650 r Absatz 1 BGB).

 

Optimierung nach technischen, rechtlichen und finanziellen Möglichkeiten

Die fest­zu­le­gen­den Planungs- und Überwachungsziele müs­sen nach den tech­ni­schen, recht­li­chen und finan­zi­el­len Möglichkeiten opti­miert werden.

Leider schei­tert diese gemein­same Planung dann bereits in vie­len Fällen:

Vor allen Dingen an den finan­zi­el­len Möglichkeiten der Bauherr:innen , denn das, was in der frü­hen Phase geplant wird, ist häu­fig schwer bezahl­bar. Daher rate ich Ihnen dringend, im Vertrag eine Bausummenobergrenze zu fixie­ren, die auch das Architektenhonorar und alle Nebenkosten beinhal­tet.

Die häu­figs­ten Streitigkeiten beim Bauen mit dem Architekten ent­ste­hen lei­der, weil die Bausummen über­schrit­ten werden.

Von einem Bau mit einem Architekten, der nicht schrift­lich fixiert ist, rate ich Ihnen sogar dringend ab.

Folgende Punkte sollten Sie unbedingt regeln, bevor es mit der Planung los geht:

  • Vertragsgrundlage und Planungsziele : Zielvorstellungen im Hinblick auf die vor­ge­se­hene Nutzung; Zielvorstellungen im Hinblick auf die Ausnutzung des Baugrundstücks ; Gestaltung und Qualitäts- und Ausbaustandards; Zielvorstellungen im Hinblick auf die ; Zielvorstellungen im Hinblick auf Standards betref­fend Energieeffizienz, Schallschutz etc.; Zielvorstellungen in wirt­schaft­li­cher Hinsicht (Bausumme und Beweirtschaftungskosten) Zielvorstellungen in zeit­li­cher Hinsicht (Bauablauf, Bezugsfertigkeit, Gesamtfertigstellungstermin)  jedes die­ser Ziele ist wich­tig und muss ver­schrift­licht werden!
  • Vertragsgrundlage
  • Leistungspflichten des Architekten
  • Regelungen zu Änderungswünschen wäh­rend der Bauphase
  • Regelung der BBQ
  • Kooperationspflicht
  • Baukosten
  • Fristen
  • Abnahme
  • Dokumentationspflicht
  • Architektenhonorar und vie­les mehr

Bestehen Sie auf einen Architektenvertrag

Sie sehen, es muss eini­ges gere­gelt werden, bevor es los gehen kann. Am bes­ten las­sen Sie grun­dätz­lich den Ihnen vor­lie­gen­den Architektenvertrag von einem Fachanwalt/einer Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht auf Vollständigkeit prüfen.

Klarheit schafft Wahrheit und Verträge sind zum ver­tra­gen da 🙂

Gerade beim Architektenvertrag- der Königsdisziplin unter den Bauverträgen- ist das enorm wichtig!

Die HOAI – kein Buch mit 7 Siegeln.

Folgendes soll­ten Sie als Bauherr:in wis­sen, wenn Sie beab­sich­ti­gen, einen Vertrag mit einem/einer Architekt:in zu schließen:

Die Arbeit des Architekten unter­glie­dert sich in ins­ge­samt neun ver­schie­dene Leistungsphasen, die die HOAI, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure regelt.

Das Honorar ori­en­tiert sich an der Bausumme. Auch das erfor­dert bei der Vertragsgestaltung Ihr beson­de­res Augenmerk.

Schrecken Sie nicht vor den Kosten für die juris­ti­sche Prüfung Ihres Architektenvertrages zurück und zie­hen Sie bitte vor der Unterzeichnung Ihres Architektenvertrages eine/n juris­ti­schen Berater:in zu Rate. Dieser sollte sich im Verbraucherbaurecht gut aus­ken­nen und Fachanwalt/Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht sein.

Wenn es um das Honorar des Architekten geht, gilt folgendes:

Mit dem Architekten zu bauen ist die Königsdisziplin für den Bauherren, denn es ist kei­nes­falls so, dass Sie sich in die­sem Fall ent­spannt nach hin­ten legen kön­nen, son­dern gerade hier soll­ten Sie genaue ver­trag­li­che Grundlagen schaf­fen, denn: Wenn es Streit gibt mit dem Architekten, dann meist um sein Honorar.

Grundsätzliches zur HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

Grundlage der Honorarforderung des Architekten ist die Honorarordnung für Architekten, die HOAI. Sie legt fest, was an den Architekten ab wann und für wel­che Leistung gezahlt werden muss.

Die aktu­ell gül­tige HOAI ist aus dem Jahr 2021. Sie gilt für alle Verträge, die ab dem 1.1.2021 abge­schlos­sen wur­den. Die voll­stän­dige, aktu­elle HOAI fin­den Sie unter https://hoai.de/

Es gibt keine Mindest- und Höchstsätze mehr, son­dern Basishonorare.

Die Honorartafeln, also die Höhe des Honorars, ori­en­tiert an der Bausumme, sind, im Vergleich zur HOAI 2013, gleich geblie­ben, stel­len nun jedoch nur noch Orientierungswerte und keine Grenzen mehr dar.

Die Honorarhöhe kann nach Art und Umfang der Aufgabe frei kal­ku­liert und leis­tungs­ge­recht ver­ein­bart werden.

Hier benötigen Sie als Laie auf jeden Fall eine Beratung durch einen baubegleitenden Qualitätskontrolleur, denn die Frage, was leis­tungs­ge­recht ist und was nicht, kann nur ein Experte beantworten.

Im Rahmen Ihrer Teilnahme am Bauherrenführerschein ver­mit­teln wir übri­gens eine:n baubegleitende:n Qualitätskontrolleur:in im Postleitzahlengebiet Ihres Bauprojektes.

Nach HOAI sind die Phasen an einem Bauprojekt in neun Leistungsphasen eingeteilt:

Die Leistungsbilder glie­dern sich in Leistungsphasen nach den Regelungen in den Teilen 2 bis 4 und der Anlage 1 zu HOAI 2021.

LP1 Grundlagenermittlung

LP2 Vorplanung

LP3 Entwurfsplanung

LP4 Genehmigungsplanung

LP5 Ausführungsplanung

LP6 Vorbereitung der Vergabe

LP7 Mitwirkung bei der Vergabe

LP8 Objektüberwachung

LP9 Objektbetreuung sowie Dokumentation

 

Je mehr Leistungsphasen ein Architekt für Sie aus­führt umso höher ist sein Honorar, klar, oder?

ACHTUNG ⚠: Am 4.Juli 2019 hat der Europäische Gerichtshof ent­schie­den, dass die Mindest-und Höchstsatzregelung der alten HOAI gegen euro­päi­sches Recht ver­stößt. Also ist es um so wich­ti­ger einen aus­ge­wo­ge­nen Vertrag mit dem Architekt / der Architektin zu ver­ein­ba­ren. Die HOAI als Orientierung für die Zusammenarbeit bleibt jedoch bestehen.

Natürlich ist es klar, dass der Architekt für seine Leistung bezahlt werden muss, jedoch stellt sich gerade zu Beginn der Zusammenarbeit mit dem Architekten die Frage: Ab wann?

Vom unver­bind­li­chen Vorgespräch zum Vertrag:

Ab welchem Zeitpunkt wird die Akquise zum Vertrag, das unverbindliche Vorgespräch zum Auftrag?

Diese Fragen ste­hen immer wie­der im Raum, wenn sich Planer und Bauherr:in die ers­ten Male tref­fen. Bedauerlicherweise wird das Problem sel­ten angesprochen.

Das ist ein schwe­rer Fehler, denn häu­fig ent­ste­hen so Missverständnisse und schließ­lich Ärger ums Geld. Das beginnt damit, dass die soge­nannte Bausummenobergrenze nicht fest­ge­legt wird und der Architekt zwar von sei­nem Honorar spricht, es jedoch nicht beziffert.

Es ist ein Fehler, wenn von kei­ner Seite klar kom­mu­ni­ziert wird, ab wann die Leistung des Architekten bezahlt werden muss und vor allen Dingen in wel­cher Höhe. Deshalb rate ich Ihnen zur offe­nen Kommunikation mit Ihrem Architekten.

Die Akquise-Phase des Architekten:

Fragen und Ärger um das Architektenhonorar vermeiden Sie, wenn Sie die Honorarfrage im Vorfeld klä­ren. Diese ers­ten Treffen zwi­schen Ihnen als Bauherr:in und dem Architekten nennt man Akquise-Phase.

Hier ste­cken die Parteien ab, ob der Planer die Vorstellungen der Bauherren umset­zen kann. Diese Treffen sind in der Regel kos­ten­frei. Auch wei­tere Treffen und erste Pläne für das Bauvorhaben sehen viele Architekten noch als Bewerbungsphase.

Fließende Grenzen

Hierbei müs­sen Sie als Bauherr:in wis­sen: die Grenze zwi­schen kos­ten­freier Akquise und hono­rar­pflich­ti­gem Planungsprozess ist flie­ßend und sollte von bei­den Parteien von Anfang an klar kom­mu­ni­ziert werden.

Bestehen Sie des­halb als Bauherr:in auf einen schrift­li­chen Vertrag. Der Architekt muss klar sagen, ab wann seine Arbeit etwas kos­tet.  Aber auch Sie als Bauherr:in müs­sen klar kom­mu­ni­zie­ren, dass Sie davon aus­ge­hen, dass die Beratung in der Startphase kos­ten­frei ist.

Wann ist das Architektennonorar fällig?

Das Honorar wird fäl­lig, wenn die Leistung des Architekten abge­nom­men ist und der Architekt prüf­fä­hig abge­rech­net hat, § 15 HOAI iV. § 650 g BGB.

Gerade beim Bauen mit dem Architekten ist es wich­tig, die Eckpfeiler der Zusammenarbeit in einem Vertrag fest­zu­le­gen. Unter ande­rem muss schrift­lich fixiert werden, wie hoch die von Ihnen (Bauherr:in) fixierte Bausumme ist.

Sie pla­nen für Ihr Bauprojekt einen Architekten zu beauf­tra­gen? Dann sind Sie in einem unse­rer Gratis-Webinare genau richtig. Melden Sie sich am bes­ten direkt hier an:

 

 

Sie ste­hen noch am Anfang Ihres Projektes? Dann starten Sie am bes­ten hiermit:

Pfeil zum Bauherrenführerschein

Wenn Sie bereits wis­sen, dass Sie ein Fertighaus bauen möchten:

Wenn Sie noch unent­schlos­sen sind, wie Sie bauen möchten:

Checkliste: Hausangebote ver­gleich­bar machen:

Die Genehmigungsphase — Was ist zu beachten?

Die Genehmigungsphase — Was ist zu beachten?

Die Genehmigungsphase — Was ist zu beachten?

 

Die Genehmigungsphase eines Bauprojektes — ein wichtiger Stützpfeiler:

Dass man ein Bauvorhaben vor Baubeginn geneh­mi­gen las­sen muss, ist wohl jedem Bauherren klar. Immer wie­der kommt es aber zu Überraschungen, Mehrkosten und Zeitverzug, wenn der Bauherr sich mit die­ser  ‑so wichtigen- Phase nicht mit der gehö­ri­gen Intensität befasst.

Der Bebauungsplan — daran müssen Sie sich halten:

Wichtig ist zunächst, dass der Bauherr weiß, was er auf sei­nem Grundstück über­haupt bauen kann.Hierzu haben die Städte und Gemeinden in der Regel einen Bebauungsplan erstel­len las­sen, an des­sen Vorgaben sich der Bauherr zu hal­ten hat.

Für viele Bauherren ist es nicht leicht, als Laien den Umfang des Bebauungsplans zu erfas­sen. Daher haben viele Kommunen zwi­schen­zeit­lich ver­brau­cher­freund­li­che „Baufibeln“  entwickelt, die dem Bauherren anschau­lich erklärt, was und wie gebaut werden darf. Hier sind die Baukörper, die Dachformen, die Dachüberstände und vie­les Mehr genau erklärt.

Daher unser TIPP: Fragen Sie bei Ihrer Baubehörde nach der BAUFIBEL.

Die Genehmigungsplanung macht in der Regel ein Architekt oder aber die Planungsabteilung eines Generalüberneh­mers, der neben der Bauleistung auch die Planung erbrin­gen will.

Was der Architekt oder der Generalübernehmer Ihnen schuldet:

Hat der Architekt die Baugenehmigung ein­ge­reicht und wird die Genehmigung von der Gemeinde erteilt,  bedeu­tet das jedoch nicht ohne wei­te­res, dass der Entwurf man­gel­frei ist.

Ein Architekt schul­det näm­lich einen Entwurf, der zu einer dau­er­haf­ten und nicht mehr zurück­nehm­ba­ren Baugenehmigung führt. Eine erteilte Genehmigung kann von der Behörde nach­träg­lich wie­der zurück­ge­nom­men werden, wenn sich die Planung nach erneu­ter Prüfung als (doch) nicht geneh­mi­gungs­fä­hig erweist. Das ist dann der Fall, wenn sich zum Beispiel der Nachbar über die Baugenehmigung beschwert und die Behörde ihm Recht gibt. Dann kann die Genehmigung  wegen feh­len­der Genehmigungsfähigkeit zurück­ge­nom­men werden.

Andererseits kann es vor­kom­men, dass eine eigent­lich geneh­mi­gungs­fä­hige Planung von der Baugenehmigungsbehörde rechts­wid­rig nicht geneh­migt wird. Dann muss der Bauherr, mit Hilfe eines im Baurecht ver­sier­ten Anwaltes, Widerspruch gegen die Verweigerung der Baugenehmigung ein­zu­le­gen. Die BAUGLÜCK GmbH kann Ihnen hier­für die rich­ti­gen Spezialisten nennen.

TIPP: Manchmal macht es Sinn, vor Antragstellung zur Baugenehmigung eine Bauvoranfrage einzuholen, um (kostengünstig) die Frage der Genehmigungsfähigkeit zu prüfen.

Der Bauherr sollte wis­sen, dass eine feh­lende Genehmigungsfähigkeit einen wich­ti­gen Grund für eine außer­or­dent­li­che Kündigung des Bauherrn bil­den kann, hier sollte jedoch auf jeden Fall  VOR der Kündigung ein Fachmann zu Rate gezo­gen werden, den Ihnen über die Bauglück GmbH sehr gern ver­mit­telt wird.

 

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