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DFH Haus GmbH muss Strafe zahlen: Deshalb lohnt sich die nachträgliche Vertragsprüfung

DFH Haus GmbH muss Strafe zahlen: Deshalb lohnt sich die nachträgliche Vertragsprüfung

Selbst wenn die Verträge bereits unter­schrie­ben sind, ist es noch nicht zu spät. Klauseln kön­nen auch nach­träg­lich noch für unwirk­sam erklärt werden. Dies zeigt sich an fol­gen­dem Fall:

DFH Haus (Massa, Okal, Allkauf) verstößt gegen eine gerichtlich festgesetzte Unterlassungsverfügung und muss nun eine Strafe von 60.000 Euro zahlen!

Die meis­ten Bauherren benötigen für ihr Vorhaben ein Darlehen von der Bank. Wurde ein ent­spre­chen­der Darlehensvertrag mit der Bank geschlos­sen, hat der Bauherr einen Darlehensauszahlungsanspruch gegen diese. Kurz gesagt: Er kann auf­grund des Vertrages das ver­ein­barte Geld von der Bank ver­lan­gen. Dieses Geld benö­tigt er um spä­ter die von ihm beauf­tragte Baufirma zu bezahlen.

Diese Bezahlung ist aber grund­sätz­lich erst nach man­gel­freier Leistung, Fertigstellung und Abnahme des Bauwerkes fällig.

Die DFH Haus GmbH, wel­che nach eige­nen Angaben das größte Fertighausunternehmen Deutschlands ist, ver­wen­dete nun in ihren Verträgen Klauseln, durch wel­che der Bauherr ver­pflich­tet wurde die­sen Darlehensauszahlungsanspruch an die DFH Haus als Sicherheit unwi­der­ruf­lich und in vol­ler Höhe abzutreten.

Kommt es nun zum Streit, ist es für den Bauherren unmög­lich an sein eige­nes Darlehen zu gelan­gen, denn den Anspruch, von der Bank das Geld aus dem Darlehen zu ver­lan­gen, hat ja inzwi­schen DFH Haus. Deshalb müs­sen hohe Bereitstellungszinsen gezahlt werden, wenn die Darlehenssumme wegen Mängeln oder Bauverzuges noch nicht abge­ru­fen werden kön­nen und auch für den Fall einer Kündigung hat der Bauherr man­gels Geldes meist keine Möglichkeit, ein ande­res Unternehmen mit der Mängelbeseitigung oder dem Weiterbau zu beauf­tra­gen. (Ein wei­te­res Darlehen wird er in der Regel nicht bekom­men) Das Ergebnis kann dann ein Baustopp über die Dauer des Rechtsstreits sein, wel­cher sich Jahre hin­zie­hen kann.

 

Vor einem solchen sofortigen Zugriff auf die Sicherheit […] muss der (private) Bauherr geschützt werden.“

Dies ent­schied das OLG Koblenz bereits im März 2017, wes­halb es eine Unterlassungsverpflichtung gegen die DFH Haus GmbH hin­sicht­lich die­ser oder inhalts­glei­cher Klauseln ver­hängte. Der Bundesgerichtshof hat dies im Jahr 2020 bestä­tigt. Leider hält sich die DFH Haus GmbH nicht an das Urteil son­dern hält es für richtig, das Urteil zu umgehen!

Umgehungsversuch der DFH Haus GmbH

Anstatt der unter­sag­ten Klauseln ver­langte die DFH Haus nun eine selbst­schuld­ne­ri­sche Bankbürgschaft über 20 Prozent des Gesamtwerklohns von den Bauherren. Nach Vertragsschluss eröff­nete DFH Haus eben die­sen jedoch die Möglichkeit ersatz­weise 😉 für die Bankbürgschaft eine Zusatzvereinbarung zum Vertrag abzu­schlie­ßen. Diese hatte jedoch wie­der die Abtretung des Darlehensauszahlungsanspruchs zum Inhalt.

 

Eine Entscheidung zu Gunsten der Verbraucher

Diesbezüglich stellte das OLG Koblenz am 5.1.2022 fest, dass DFH Haus mit die­sem Vorgehen eine Klausel ver­wen­det hat, die inhalts­gleich zu der bereits unter­sag­ten Klausel ist. Und dies ist auch sach­ge­recht. Denn die Bauherren den­ken häu­fig, dass es für sie mit einem grö­ße­ren Aufwand ver­bun­den ist, eine Bankbürgschaft abzu­schlie­ßen. Und da man sich wäh­rend des Bauens ohne­hin um so viele Dinge küm­mern muss, ent­schei­den sich viele Bauherren für den aus ihrer Sicht ver­meint­lich leich­te­ren Weg der Abtretung.

 

So laufen Bauherren in die Abtretungsfalle

Viel zu spät bemer­ken die Bauherren dann, dass sie sich bes­ser nicht auf die­sen unmo­ra­li­schen Deal ein­ge­las­sen hät­ten. Der Zugriff auf das Geld ist ver­ge­ben. Die DFH lacht sich ins Fäustchen.

Im Ergebnis wurde DFH Haus zur Zahlung eines Ordnungsgeldes in Höhe von 10.000€ pro Verstoß ver­ur­teilt, wobei sich ins­ge­samt sechs Verstöße nach­ge­wie­sen werden konnte. Demnach betrug das Ordnungsgeld ins­ge­samt 60.000€.

Viele Bauherren in Deutschland sind von der Unwirksamkeit der Abtretungsklausel betroffen!

Der Bauherrenschutzbund wird nun wei­tere Verstöße prüfen und gege­be­nen­falls gegen die DFH Haus vor­ge­hen. Sie sind unsi­cher, ob bei Ihrem Vertrag ein Verstoß vor­liegt? Gern lei­ten wir Ihr Anliegen an den BSB wei­ter. Schreiben Sie mir bitte eine E‑Mail.

Unwirksamkeit der Abtretungsklauseln

Alle betrof­fe­nen Bauherren kön­nen sich nun nach­träg­lich auf die Unwirksamkeit der Abtretungsklausel beru­fen. Dies führt im Übrigen auch nicht dazu, dass DFH Haus die Bankbürgschaft ver­lan­gen kann, denn DFH Haus kann sich nicht zu ihren eige­nen Gunsten auf die Unwirksamkeit der Klauseln berufen.

Gut zu wissen: Ihr Bauvertrag ist nicht immer in Stein gemeißelt

Ist der Vertrag unter­schrie­ben sind grund­sätz­lich beide Parteien an die­sen gebun­den. Dennoch kann in bestimm­ten Fällen eine Vertragsanpassung vor­ge­nom­men werden.

Diese Möglichkeit besteht vor allem bei Verbraucherbauverträgen, denn hier­bei unter­liegt der Unternehmer (z.B. DFH Haus) beson­de­ren gesetz­li­chen Restriktionen zum Schutz der Verbraucher (vor­lie­gend dann die Bauherren). Insbesondere ste­hen dem Verbraucher weit­rei­chende Rücktrittsrechte zu. Aber auch ein­zelne Vereinbarungen kön­nen unwirk­sam sein.

Wird der Bauherr durch AGB in rechts­wid­ri­ger Weise unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt, sind die ent­spre­chen­den Klauseln unwirksam.

Ändern sich nach­träg­lich beson­dere Umstände, die zur Grundlage des Vertrages gewor­den sind, ist eine Vertragsanpassung oder –auf­lö­sung möglich.

Letztlich ist auch ein sit­ten­wid­ri­ger Vertrag (z.B. auf­grund von Wucher) nichtig.

Wie Sie sehen gibt es auch noch nach Vertragsschluss zahl­rei­che Möglichkeiten etwas zu unter­neh­men. Eine Vertragsprüfung lohnt sich auch in die­sem Falle.

Fordern Sie des­halb jeder­zeit bei mir Ihre unver­bind­li­che und kos­ten­freie Ersteinschätzung ihres Bauvertrages an.

Noch vor Ihrem Bauvertrag steht: Ihre eigene Vorbereitung auf Ihr gro­ßes Bauprojekt. Ich emp­fehle Ihnen des­halb auch mei­nen Selbstlernkurs Bauherrenführerschein der Sie bei Ihrem Bauvorhaben auf den rich­ti­gen Weg bringt und Sie vor unaus­ge­wo­ge­nen Verträgen, Ärger, Mehrkosten, Verzug und Mängeln auf Ihrer Baustelle schützt:

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Zu den ande­ren Blogbeiträgen

Auf der Suche nach einem Baugrundstück ist Ihre Fantasie gefragt.

Auf der Suche nach einem Baugrundstück ist Ihre Fantasie gefragt.

Wie Sie Ihr Traumgrundstück finden können:

Gerade hat mir eine Baufamilie einen Erbpachtvertrag zur Prüfung vor­ge­legt, da wurde mir noch­mals klar, wie wich­tig das Thema Baugrundstück ist und dass die Bauplätze vor allen Dingen in Ballungsräumen rar gesät sind und man gege­be­nen­falls auf Alternativen aus­wei­chen muss, wie zum Beispiel über eine Erbpacht nach­zu­den­ken. Ich werde dazu sicher auch noch einen eige­nen Blogbeitrag schreiben.

Mein eige­nes Grundstück liegt in Rheinhessen und wir haben es vor vie­len Jahren von einer Winzerin zu einem fai­ren Preis erwor­ben. Gestern erhielt ich die Info, dass die Grundstücke in unse­rer Nähe mitt­ler­weile das vier­fa­che von dem kos­ten, was wir 2003 gezahlt haben. Das ist der Wahnsinn!

Fast täg­lich werde ich von Bauherren nach Tipps für Grundstücke gefragt. Neben der Möglichkeit sich bei der jewei­li­gen Gemeinde nach Baulücken zu infor­mie­ren gibt es auch die Möglichkeit, ein soge­nann­tes Hinterlieger-Grundstück zu bebauen, also in 2. Reihe.

Die Fahrt durch etwas abge­le­ge­nere Gegenden ist in die­sen Fällen sehr hilf­reich. Häufig gibt es auf wun­der­schö­nen Grundstücken eine abriss­reife Bausubstanz, das kann die Chance sein, trotz zusätz­li­cher Abrisskosten, ein Traumgrundstück zu fin­den. Die Bereitschaft ein wenig „um die Ecke zu den­ken“ bringt Sie hier einen großen Schritt weiter.

 

Weg aus dem Ballungsgebiet — die Chance auf ein Traumgrundstück

Weg vom Frust all derer, die in Ballungsgebieten wir Frankfurt, Köln, München oder Berlin bauen wol­len und noch nicht mal im soge­nann­ten „Speckgürtel“ fün­dig werden. Die Neubaugebiete sind schlicht und ergrei­fend viel zu teuer oder „abge­grast“.

Ich kann Ihnen daher nur die Empfehlung geben, dar­über nach­zu­den­ken ein Grundstück MIT einem alten Gebäude oder eine Baulücke oder ein Hinterlieger-Grundstück zu suchen, denn von denen gibt es auch in den Ballungsgebieten und im Speckgürtel noch einige.

Wenn Sie mit offe­nen Augen durch die Landschaft fährt, ob mit dem PKW oder noch bes­ser mit dem Fahrrad, ent­de­cken Sie sicher sehr span­nende Flächen, auf denen Bauruinen, Gartenhäuser oder auch große Werbetafeln ste­hen, die durch­aus bebau­bar sind.

Wenn Sie sich dann noch die Topographie der Grundstücke anschauen und große Flächen hin­ter Bestandsgebäuden ent­de­cken, lohnt es sich auch mal bei den Eigentümern zu klin­geln und zu fra­gen, ob sie schon mal an den Teilverkauf ihres großen Gartengrundstücks gedacht haben.

 

Es gibt Grundstücke, die bisher niemand als Baugrund wahrgenommen hat

Rechtlich kann man das alles sehr gut regeln, Wegerechte, Dienstbarkeiten und nach­bar­schaft­li­che Vereinbarungen kön­nen so dazu füh­ren, dass Sie ein Grundstück fin­den, das bis­her kei­ner als Baugrundstück wahr­ge­nom­men hat.

Es lohnt sich immer „um die Ecke zu denken“.

Muss es tat­säch­lich das Neubaugebiet sein, in dem der qm Bauland über 1000 Euro kos­tet oder kann es auch das Grundstück in 2. Reihe sein, mit gewach­se­ner Struktur und einer Nachbarschaft, die es schon viele Jahre gibt und die man sich selbst aus­su­chen kann? Klingt doch span­nend, fin­den Sie nicht?

Natürlich muss es auch pla­nungs­recht­lich mög­lich sein, in der 2. Reihe zu bauen. Sie werden jedoch fest­stel­len, dass das häu­fig sogar gewünscht wird und die Behörden und Kommunen hier sehr ent­ge­gen­kom­mend sind, weil die Verdichtung aus­drück­lich gewünscht ist!

 

Bei Baulücken überwiegen die Vorteile

Baulücken oder Restgrundstücke sind nicht für jeden pas­send, den­noch finde ich, über­wie­gen die Vorteile, denn diese Grundstücke sind oft in den schö­nen Wohngegenden ver­füg­bar und zwar klei­ner als ein typi­sches Neubaugebiets-Grundstück, was jedoch die Kosten erheb­lich ver­rin­gert. Weniger ist mehr und viel­leicht kom­men Sie ja auch mit weni­ger Fläche aus oder wol­len ohne­hin ein Tiny- oder Modul-Haus bauen.

Na? Macht es lang­sam Spaß „um die Ecke zu denken“?

Spüren Sie schon die Lust auf ihr Rad zu stei­gen und die Gegend zu erkun­den. Mit offe­nen Augen durch die Landschaft zu fah­ren, anzu­hal­ten, inne­zu­hal­ten und sich zu fra­gen, könnte das ein Ort für uns sein, an dem wir uns wohl fühlen?

Google Maps wäre für die­je­ni­gen eine Alternative, die nicht so gern mit dem Zweirad unter­wegs sind.

Statten Sie dem ört­li­chen Bauamt in den Sprechzeiten einen Besuch ab. Dort kennt man die Gegend gut und kann gege­be­nen­falls schon sagen, ob es zur Umwidmung von Flächen gekom­men ist, die nun als Brachfläche auf die Bebauung war­ten. Auch so kann man span­nen­den Lagen ent­de­cken und hat bei die­ser Gelegenheit bereits die Person ken­nen­ge­lernt, die spä­ter auch über Ihren Bauantrag ent­schei­den wird.

 

Unterschätzen Sie nicht das persönliche Gespräch

Natürlich kann man auch online im Baulückenkataster der jewei­li­gen Wunschregion schauen. Jedes Amt hat im Übrigen ein Liegenschaftskataster oder ein Geoportal, in dem man sich schlau machen kann. Nichts geht jedoch über das per­sön­li­che Gespräch zum Beispiel vor dem Kindergarten oder der Schule, immer wie­der ent­ste­hen so die span­nends­ten Geschichten. So war es auch bei uns.

Dass die Winzerin, von der wir das Grundstück gekauft haben, über­haupt ver­kauft, habe ich nach dem Elternabend in der Klasse mei­ner Tochter erfah­ren. Gleich am nächs­ten Morgen war ich mit ihr am Grundstück und war sofort sicher: Hier möchte ich bauen.

Unterschätzen Sie daher, wie immer, nicht das per­sön­li­che Gespräch. Es tun sich häu­fig Wege auf, an die man zuvor nicht gedacht hat.

Spätestens wenn Sie dann ihr Grundstück gefun­den haben, macht es Sinn, den Bauherrenführerschein zu absol­vie­ren. Dort ler­nen Sie: Wie Sie den Bebauungsplan richtig lesen und ver­ste­hen, was Ihre nächs­ten Schritte sind, wen Sie als Experten zu Rate zie­hen sollten.

5 Tipps, wie Sie Ihr Traumgrundstück finden:

  1. Um die Ecke den­ken” und nicht auf Neubaugebiete fixieren.
  2. Die Gegend erkun­den, nach­fra­gen, das Gespräch suchen.
  3. Das Bauamt befragen.
  4. Das Baulückenkataster durchstöbern
  5. Meinen Online-Kurs Bauherrenführerschein  🙂 absolvieren

Für die recht­li­chen Fragen zur Bebaubarkeit erhal­ten Sie über Bauglück die rich­ti­gen Rechstexperten, wenn Sie Absolvent:in mei­nes Online-Kurses Bauherrenführerschein sind.

Hier erhal­ten Sie noch mehr Infos, wor­auf Sie bei der Grundstücksuche ach­ten müssen: 

https://www.bauglueck.de/grundstucksuche-mit-diesen-tipps-zum-grundstueck-fur-ihr-traumhaus/

https://www.bauglueck.de/grundstueckskauf-traumgrundstueck-nicht-uebereilen-essentielle-tipps/

https://www.bauglueck.de/bauvertrag-ohne-grundstueck-nicht-unterschreiben/

https://www.bauglueck.de/din-18205-bedarfsplanung-fuer-ihr-traumhaus-noch-eine-norm/

 

 

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DIN 18205: Bedarfsplanung — Eine Norm, die ich allen Bauenden empfehle

DIN 18205: Bedarfsplanung — Eine Norm, die ich allen Bauenden empfehle

So wenden Sie die DIN zur Bedarfsplanung auf Ihr privates Bauprojekt an:

In die­sem Blogbeitrag möchte ich Ihnen erklä­ren, wie eine ganz bestimmte DIN beson­ders hilf­reich für Ihr Taumhausprojekt sein kann.

Die DIN 18205 Bedarfsplanung — Ja, dafür gibt es eine DIN. Verrückt, oder? 😊

Nutzen Sie diese Leitlinien für die Umsetzung Ihres Traumhauses, kön­nen Ihnen einige unan­ge­nehme Dinge wäh­rend Ihres Hausbaus erspart bleiben.

Heutzutage sind die Anforderungen an die Planung und Errichtung eines Bauvorhabens sehr komplex und umfangreich:

  • Planen und Bauen wird immer komplexer.
  • Die Anzahl der am Bau Beteiligten steigt.
  • Die tech­ni­schen Möglichkeiten neh­men zu.
  • Wenn es beim Bauen Probleme gibt, liegt das oft an einer unge­nü­gen­den Bedarfsplanung und einer schlech­ten und unzu­rei­chen­den ver­trag­li­chen Grundlage.

Eines sollte Ihnen des­halb unbe­dingt klar sein: Ohne Bedarfsplanung gelan­gen Sie zu kei­ner soli­den Vertragsgrundlage. Aus Erfahrung als Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht mit Schwerpunkt Verbraucherbaurecht kann ich die­sen Punkt unterstreichen.

Daher berei­ten wir in unsere Teilnehmer:innen mei­nes Online-Kurses Bauführerschein am Anfang Ihrer Planung genau auf diese Schritte vor. So haben Sie nicht nur Vorteile durch die Aneignung grund­le­gen­den Wissens für einen rei­bungs­losen Bauablauf, son­dern die Bauenden ler­nen zusätz­lich, wie sie den Bedarf für ihr eige­nes Traumhaus selbst und ohne Kosten ermit­teln können.

Hier kön­nen Sie mehr über den Bauführerschein erfah­ren: https://www.bauglueck.de/bauherrenfuehrerschein/

Kommen wir also zurück zur DIN 18205, die sich an der inter­na­tio­na­len Norm ISO 9699: 1994 „Performancestandards in Building – Checklist for brie­fing – Content of brief for buil­ding­de­sign“, orientiert.

Norm ist übertragbar auf alle privaten Bauprojekte:

Ganz beson­ders beim Bauen mit dem Architekten sollte diese Norm allen am Bauprojekt betei­lig­ten bekannt sein. Ein guter Architekt sollte mit Ihnen als Bauende den Bedarf auf Basis der DIN 18205 ermit­teln. Leider wird das immer wie­der sowohl bei den Planer:innen und Bauenden nicht berück­sich­tig, dabei ist das, neben der Grundlagenermittlung einer der wich­tigs­ten Meilensteine beim Bauen.

Ich sehe die Bedarfsplanung im Bauwesen als grund­le­gende Voraussetzung der Planungsarbeit, sowohl für die Planenden als auch für die Baufirmen.

Vor der Grundlagenermittlung jedes Bauvorhabens muss die­ser Ausgangspunkt der Planung, mit den Bauenden unter Zuhilfenahme von Beratern (Architekten, Ingenieure, BBQ) ermit­telt und exakt for­mu­liert werden:

  • Was ist das Ziel und die Planungsaufgabe?
  • Was wol­len die Bauherr:innen über­haupt bauen?
  • Was sind die Randbedingungen und Grundlagen?
  • Was sind die Voraussetzungen und Bedürfnisse?

Konkretisierung Ihres Bedarfs schützt Sie vor kostenintensiven Änderungen auf der Baustelle

Nur wenn Sie sich kon­kret mit dem Bedarf befas­sen, kön­nen spä­tere, sehr kos­ten­in­ten­sive Änderungen auf der Baustelle ver­mie­den werden. Das klingt noch ein biss­chen abs­trakt bedeu­tet aber für Sie als Bauende übersetzt:

  • Wie hoch ist Ihr Budget?
  • Welches Grundstück werden Sie bebauen?
  • Wie kann und darf die­ses Grundstück bebaut werden?
  • Wie soll das Gebäude gestal­tet werden?
    (z.B. räum­li­che Gliederung, sta­ti­sches System, Art der Fassade ….)

All Ihre Wünsche und rea­lis­ti­schen Rahmenbedingungen werden abge­fragt bzw. soll­ten unbe­dingt abge­fragt werden. Durch die Auseinandersetzung mit die­sen Fragen ent­ste­hen kon­krete Definitionen, die allen am Bauprojekt betei­lig­ten den Einstieg in eine ziel­ge­rich­tete Projektplanung für Ihr Traumhaus ermöglichen.

Was bringt Ihnen als private Bauende also diese DIN?

Letzten Endes bringt die Norm vor allem erheb­li­che finan­zi­elle Einsparungen, denn Umplanungen, län­gere Bauzeiten und Änderungen sind zeit‑, material- und somit kostenintensiv.

Wie die DIN 18205 kon­kret aus­sieht und wie man damit umgeht, das zei­gen wir des­halb allen Teilnehmer:innen anhand einer umfang­rei­chen Checkliste im Online-Kurs Bauherrenführerschein.

Mein Tipp: Lieber Vordenken als Nachzahlen!

Fordern Sie von Ihrer Baufirma eine kon­krete und inten­sive Auseinandersetzung und Anwendung der DIN 18205, denn so haben Sie die Möglichkeit, durch einen früh­zei­ti­gen Einstieg in Ihre eigene Bedarfsplanung, Nachträge, Mehrkosten und unvoll­stän­dige Leistungsgrundlagen zu vermeiden.

Der/die kluge Bauende berei­tet sich vor, ermit­telt und ana­ly­siert den eige­nen Bedarf und schafft so die Grundlage für einen rei­bungs­losen Bauablauf — versprochen!

Als Baufamilie wird man vor allem am Anfang stark gefor­dert. Das ist mei­ner Meinung nach gut so und macht, das ver­spre­che ich, richtig viel Spaß!

Das ist ein kleiner Einblick in die Bedarfsplanung:

Was sol­len die wesent­li­chen Eigenschaften des Bauvorhabens sein?

  • der Standort,
  • das Raum- und Funktionsprogramm,
  • die Grundrisse oder
  • die Technischen Anlagen…….

Die Notwendigkeit der Entscheidung reicht wei­ter als die Fähigkeit der Erkenntnis.“
(Immanuel Kant (1724 – 1804))

Besser kann man das Problem der Entscheidungen in der Bauplanung nicht aus­drü­cken, denn:

Oft werden Planungsentscheidungen intui­tiv und viel zu emo­tio­nal getrof­fen oder man ori­en­tiert sich an den Nachbarn oder an den Gegebenheiten der aktu­el­len Wohnimmobilie.
Viele Bauende sind zudem unsi­cher und geben des­halb zu viel Verantwortung an Dritte (Bauunternehmer, Architekt,..) ab.

Die meis­ten Entscheidungen aber müs­sen die Baufamilien selbst tref­fen. Wir hel­fen Ihnen mit dem Bauherrenführerschein genau diese Entscheidungen selbst­si­cher tref­fen zu kön­nen und laden Sie des­halb ein, Ihr Bauvorhaben pro­fes­sio­nell und lücken­los vorzubereiten.

Die Schritte der Bedarfsermittlung für Ihr Traumhausprojekt in einer Grafik:

 

Pfeil zum Bauherrenführerschein

Wenn Sie bereits wis­sen, dass Sie ein Fertighaus bauen möchten:

Wenn Sie noch unent­schlos­sen sind, wie Sie bauen möchten:

Checkliste: Hausangebote ver­gleich­bar machen:

Kostenexplosion auf der Baustelle? Alles zu Sowiesokosten, Nachtrag, Massenmehrung

Kostenexplosion auf der Baustelle? Alles zu Sowiesokosten, Nachtrag, Massenmehrung

Nachtrag, Bausoll, Massenmehrung und Sowiesokosten

Das sind Begriffe, die Ihnen in Zeiten des Baubooms und damit ver­bun­de­nen Baukosten unter­kom­men kön­nen. Was es bedeu­tet, wenn Ihr Baupartner mit die­sen Bezeichnungen für Mehrkosten auf Sie zukommt und wie Sie damit umge­hen, erkläre ich Ihnen in die­sem Blogbeitrag.

Bauboom in Coronazeiten sorgt für steigende Rohstoffpreise

Ein Exkurs am Beispiel Holzbau: Weil der Hausbau in Coronazeiten welt­weit boomt, steigt die Nachfrage nach Holz seit Mitte 2020 im In-und Ausland enorm an. In Deutschland spre­chen wir von Preissteigerungen von bis zu 40% für Bauholz. Zimmereien sind damit vor große Herausforderungen gestellt, da die Nachfrage stär­ker wächst als das Angebot. Zimmereien, die ver­bind­li­che Angebote bei ihren Kund:innen abge­ge­ben haben, haben nun ein Problem. Und wie sol­len die Zimmereien Baustellen abwi­ckeln, wenn das Holz dazu fehlt?

Die Kehrseite der Medaille ist, dass Sie als Bauende mit Nachträgen kon­fron­tiert werden kön­nen, die Sie in die­ser Höhe nicht kal­ku­liert hatten.

Und: Wie sol­len Sie als pri­vate Bauherr:in damit umge­hen? Am unse­rem obi­gen Beispiel fest­ge­macht, kön­nen in der aktu­el­len Situation bei einem durch­schnitt­li­chen Bauprojekt schnell Mehrkosten von rund 10.000 Euro auf Sie zukom­men — und das bei einem Gewerk. 

In Zeiten der Kostenexplosion auf Deutschlands Baustellen ist es deshalb umso wichtiger, dass:

  1. Sie einen Festpreis ver­ein­bart haben.
    » Lesen Sie dazu auch die­sen Blogbeitrag.
  2. Sie wis­sen, was im Leistungsverzeichnis steht und es voll­stän­dig ist. 
  3. Sie sich nicht beir­ren las­sen und Nachforderungen nicht ein­fach akzeptieren

Wenn keine kla­ren Vertragsregelungen vor­lie­gen, müs­sen Bauende lei­der häu­fig mit dem Bauunternehmer über Geld streiten.

Worte wie:

  1. Nachtrag
  2. Massenmehrung
  3. Sowiesokosten

tau­chen da immer wie­der auf und schaf­fen Verwirrung. Deshalb bringe ich ein wenig Licht ins Dunkel:

 

Zunächst zu den Definitionen:

Nachtrag:

Ein Nachtrag ist eine zusätz­li­che und neue Leistung, die nicht im ursprüng­li­chen Vertrag und der Baubeschreibung enthalten war. Nachträge müs­sen schrift­lich ver­ein­bart werden. Experten spre­chen bei einem Nachtrag auch vom Abweichen des „Bausoll“. Klingt komisch, stimmt. Zeigt aber auch genau, was gemeint ist.

Das Bausoll „soll“ im Sinne von „muss“ der Unternehmer für den ver­ein­bar­ten Preis liefern. 

Alles was vom Bausoll abweicht ist in der Regel ein Nachtrag, der auch nach­träg­lich etwas kostet- es sei denn, er war bereits im Bausoll enthalten. 😊

Bei Nachträgen gilt: Vor dem Zuschlag bitte mit einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sprechen!

Tipp: Niemals vor­schnell zah­len. Was in der Baubeschreibung enthalten war (Bausoll) kann nie­mals ein Nachtrag sein!

 

Massenmehrung:

Von Massenmehrung spricht man, wenn die Massen auf der Baustelle grö­ßer sind als ange­nom­men. Viele nen­nen es auch das „Unwort“ zur Rechtfertigung eines Nachtrages. Häufig ist es so, dass es keine tat­säch­li­che Massenmehrung gibt, son­dern der Unternehmer bei sei­nem Angebot und dem Aufmaß vor dem Angebot, nicht gründ­lich genug war und falsch gerech­net oder geplant hat. Von Mehrmengen spre­chen die Baujuristen häu­fig dann, wenn es zu einer 10 % Steigerung des Leistungsumfangs kommt, obwohl das nicht immer richtig ist. Sie bemer­ken: Das Thema ist kom­plex und genau des­halb ist es für die pri­va­ten Bauherren auch so schwer das alles nach­zu­voll­zie­hen, was der Unternehmer als Mehrkosten vor­rech­net und nachfordert.

Mein Tipp: Niemals vor­schnell zah­len. Die Massenmehrung vor­rech­nen las­sen und dabei das ursprüng­li­che Angebot hin­zu­zie­hen — sowie einen Bauexperten!

 

Sowiesokosten:

Zu guter Letzt: Die Sowiesokosten. Hierzu gibt es in den Baulexika immer wie­der inter­es­sante Erklärungen, mir gefällt diese am bes­ten: Nachzulesen beim Bauprofessor:

Sowieso-Kosten sind recht­lich im Zusammenhang mit einer Mängelbeseitigung und einem even­tu­el­len Schadenersatz zu aus­ge­führ­ten Bauleistungen zu sehen. Sie umfas­sen all­ge­mein jene Kosten, die dem Bauherrn bzw. Auftraggeber auch ent­stan­den wären, wenn die Bauleistung män­gel­frei erbracht wor­den wäre.“

Alles klar? Hmm. Wohl eher nicht….

Daher mal ein Beispiel aus dem Leben einer Bauretterin 😉

Wenn der Architekt, der die Bodenplatte und die Gründung nicht richtig geplant hat ‑und es zu Schäden kommt- sich damit ver­tei­digt, dass die Mehrkosten für die Gründung kein Schaden sind, son­dern Sowiesokosten sind. Begründung: Hätte er, der Architekt, von Anfang an richtig geplant, wären die Mehrkosten auch – im Sinne von – „sowieso“ entstanden. 

Sie kön­nen sich vor­stel­len, dass es zu die­sen Themen viele gericht­li­che Entscheidungen gibt und hier stelle ich eine recht aktu­elle Entscheidung vor, die man ken­nen sollte:

OLG Dresden, Urteil vom 02.04.2020 — 12 U 44618

Die Richter hat­ten einen ähn­li­chen Fall zu ent­schei­den und kamen zu fol­gen­dem Ergebnis:

  1. Ist die Leistung detail­liert in einem Leistungsverzeichnis beschrie­ben, umfasst der ver­ein­barte Preis die Leistung nur in ihrer jeweils ange­ge­be­nen Größe, Güte und Herstellungsart. Übersetzt heißt das: Man bekommt nur das, was tat­säch­lich im Vertrag steht. So sieht das der Bundesgerichtshof auch nach­zu­le­sen in (BGH, NJW 1984, 2457)
  2. Erweist sich die ver­ein­barte Ausführungsart nach­träg­lich als unzureichend und werden Zusatzleistungen erfor­der­lich, kann der Auftragnehmer eine Nachtragsforderung in Höhe der Kosten gel­tend machen, um die das Werk bei ord­nungs­ge­mä­ßer Ausführung von vor­ne­her­ein teu­rer gewe­sen wäre ( Sowieso-Kosten).
  3. Der bis zur Abnahme der Leistung vor­leis­tungs­pflich­tige Unternehmer kann aller­dings die Ausführung not­wen­di­ger Zusatzleistungen nicht von der Annahme sei­nes Nachtragsangebots abhän­gig machen. Bei einem Streit über etwa erfor­der­li­che Mehrkosten muss der Unternehmer die Leistung zunächst erbrin­gen und eine seine Ansprüche ggf. gericht­lich durchsetzen.

Was zeigt uns das Urteil:

Vertragsklarheit ist das Zauberwort — „Hex,Hex“

Das Leistungsverzeichnis muss nicht nur voll­stän­dig, son­dern auch richtig sein, um Nachträge und Sowiesokosten zu vermeiden.

Daher muss das Leistungsverzeichnis als Herzstück Ihres Vertrages ver­stan­den werden. Nur wenn das Leistungsverzeichnis richtig und voll­stän­dig ist und die AGBs des GU nebst Bauvertrag fach­an­walt­lich  über­prüft sind, kann man sicher sein, dass man nicht von Nachträgen, Massenmehrungen und Sowieso-Kosten über­rascht wird.

Ich rate Ihnen: Bereiten Sie sich als Bauherr:in von Anfang an gut auf Ihr Bauprojekt vor. Das geht mit mei­nem Online-Kurs Bauführerschein. In mei­nem Online-Kurs befas­sen wir uns auch mit dem not­wen­di­gen Inhalt des Leistungsverzeichnisses und wie Sie die­ses genau über­prü­fen können.

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Bauvertrag zum Einheitspreis, Festpreis oder Pauschalpreis vereinbaren?

Bauvertrag zum Einheitspreis, Festpreis oder Pauschalpreis vereinbaren?

Damit Sie vor Preisanpassungen geschützt sind, sollten Sie die Unterschiede kennen:

In Ihren Bauvertrag gehört ein Preis — das ist klar und so weit bekannt. Wie genau die­ser Preis ver­ein­bart werden muss, das ist lei­der vie­len Bauherr:innen nicht klar. Worin der Unterschied zwischen

  • Einheitspreis
  • Pauschalpreis
  • Festpreis

liegt und wie Sie sich vor Preisanpassungen schüt­zen kön­nen, beschreibt die­ser Blogbeitrag.

Diese Informationen gel­ten sowohl für Fertighausverträge als auch für Verträge für Massivhäuseer als auch für Bauverträge bei einer Sanierung:

Der Preis ist heiß. Deshalb dürfen Sie sich bitte niemals auf einen Einheitspreis einlassen:

Es ist gerade beim Bauen so wich­tig zu wis­sen, wie­viel für die Maßnahme gezahlt werden muss. Leider kann man das bei einem Einheitspreisvertrag nicht von vorne her­ein wis­sen. In einem Einheitspreisvertrag tra­gen näm­lich Sie als Auftraggeber:in grund­sätz­lich das Risiko, dass es am Ende viel teu­rer werden kann, als ursprüng­lich angeboten.

In der Regel wird für ein Gewerk (zum Beispiel den Rohbau) ein Angebot vor­ge­legt, am Ende steht dann dort, ein Preis und ein Hinweis auf die VOB/B.

Wenn man zum Beispiel durch einen “O.K.-Vermerk” oder eine „…ich nehme das Angebot an Rückmail”, einen Vertrag ein­geht, begibt man sich auf eine unvor­her­seh­bare Reise und lan­det spä­tes­tens dann beim Anwalt, wenn sich aus der Schlussrechnung des Unternehmers eine Kostenmehrung von mehr als 30 % der ursprüng­lich ange­bo­te­nen Summe ergibt.

 

Wie können diese Probleme bei einem Einheitspreisvertrag entstehen?

Die Bauherr:in trägt das Risiko der Mehrkosten:

Im Angebot enthalten ist nur eine vor­läu­fige Gesamtvergütung mit geschätz­ten Mengen. Abgerechnet wird am Ende mit den tat­säch­li­chen Mengen und Massen nach Fertigstellung und Aufmaß:

Menge x Einheitspreis = end­gül­ti­ger Werklohn. Das bedeu­tet in fast allen Fällen, dass es nicht beim Angebotspreis bleibt, son­dern merk­lich teu­rer wird, denn: Das Mengenermittlungsrisiko trägt voll und ganz der/die Auftraggeber:in.

Hierzu hatte ich kürz­lich in der Kanzlei fol­gende Anfrage, nach­dem ich das Angebot gesich­tet und dem Bauherren abge­ra­ten habe, die­sen wegen der oben genann­ten Risiken zu unter­schrei­ben. Ich schrieb mei­nem Mandanten:

……die vor­ge­leg­ten Angebote habe ich gesich­tet. Ich möchte Ihnen dringend davon abra­ten diese Verträge in die­ser Form ein­zu­ge­hen. Lassen Sie sich vom GU einen Verbraucherbauvertrag vor­le­gen, §§ 650 i BGB ff.
Es ist unab­ding­bar, dass Sie kei­nen (wie vor­ge­leg­ten) Einheitspreisvertrag, son­dern einen Verbraucherbauvertrag eingehen..“

Daraufhin schrieb mein Mandant folgendes:

…vie­len Dank für die Rückmeldung. Gilt ihre Aussage dann auch wenn ich von der Firma nur einen Rohbau in Eigenregie (wie in die­sem Fall) beauf­tra­gen möchte? Weitere Gewerke beauf­trage ich alle selbst.“

Ich glaube Ihnen ist schon klar, was ich geant­wor­tet habe:

…auch wenn Sie nur den Rohbau beauf­tra­gen rate ich Ihnen von einem Einheitspreisvertrag, so wie vor­ge­legt, aus­drück­lich ab. Sie benötigen neben einem Festpreis, eine Regelung zur Bauzeit, Sicherheiten, Vertragsstrafen pp. Die VOB/B kommt bei Verbrauchern nicht zur Anwendung. Dafür gibt es seit dem 1.1.2018 das Bauvertragsrecht….“

Fazit: Hände weg vom Einheitspreisvertrag.

 

Bringt Ihnen ein Pauschalpreisvertrag mehr Kostensicherheit?

Vor allen Dingen für Sie als Verbraucher:innen ist das eine wich­tige Frage.

Die Besonderheit bei Pauschalpreisvertrag ist, dass die Leistungsbeschreibung und die genann­ten Preise fest­ge­legt werden, jedoch kommt es auch hier auf die tat­säch­lich erbrachte Leistung am Ende der Bauphase an.

Das hat zur Folge, dass auch beim Pauschalpreisvertrag Sie als Bauherr:in das “Risiko von Mengenmehrungen” trifft. So kann es zu Mehrkosten kom­men kann, mit denen man nicht gerech­net hat.

Eins ist klar, ein Pauschalpreis ist kein Festpreis und daher auch nicht für Sie als Verbraucher:innen zu empfehlen.

 

Was unterscheidet einen Pauschalpreis von einem Festpreis?

Zur Erklärung möchte ich ein aktu­el­les Urteil heranziehen:

Das OLG Brandenburg, Urteil vom 18.02.2021 — 12 U 11419, hatte dar­über zu ent­schei­den, was ein Pauschalpreis von einem Festpreis unter­schei­det und kam zu fol­gen­dem Ergebnis:

  1. Die Vereinbarung einer Festvergütung ist nicht mit der Vereinbarung einer Pauschalvergütung gleich­zu­set­zen. Eine Festvergütung kann auch in dem Sinne ver­stan­den werden, dass der Auftragnehmer selbst bei uner­war­te­ten Preissteigerungen an die ver­ein­bar­ten Preise gebun­den ist.
  2. Rechnet der Auftragnehmer seine Leistung nach Einheitspreisen ab und beruft sich der Auftraggeber auf die Vereinbarung einer gerin­ge­ren Pauschalvergütung, muss der Auftragnehmer die Vereinbarung einer Abrechnung nach Einheitspreisen dar­le­gen und beweisen.

    Was bedeu­tet das nun?

    Vertragsklarheit ist wich­tig. Ein Pauschalpreis ist nun mal kein Festpreis.  Ich rate Ihnen dringend, das bei Ihrer Vertragsgestaltung zu beachten. Es geht buch­stäb­lich um die geschrie­bene Bezeichnung im Vertrag.

    Das Wort Festpreis muss des­halb in Ihrem Vertrag enthalten sein.

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    Unterschätzen Sie die Bauabnahme nicht — das emp­fehle ich Ihnen, weil ich in mei­ner Kanzlei für Bau-und Architektenrecht täg­lich pri­vate Bauherren vor mir habe, die genau das getan haben und sie die Bedeutung der Abnahme ein­fach nicht ken­nen. Auch ist Ihnen die Wirkung oft­mals nicht klar. Oft ist auch das Gegenteil der Fall, sie haben sogar Angst davor, weil sie ihre Rechtsposition nicht ken­nen. Bitte neh­men Sie sich mei­nen Tipp zu Herzen und berei­ten Sie sich auf die Bauabnahme gut vor. Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht.

    Die Bauabnahme hat eine große Wirkung im Bauprozess.

    Beispielsweise ist die Baubabnahme Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung genau der Zeitpunkt, von dem sich das soge­nannte Erfüllungsstadium in ein Abrechnungsstadium wandelt.

    Das klingt kompliziert?

    Das ist nicht der Fall, wenn Sie sich gut auf die Abnahme vor­be­rei­ten. Generell emp­feh­len wir pri­va­ten Bauherren dringend, sich auf ihr gesam­tes Projekt, gleich ob Hausbau, Wohnungskauf oder eine umfang­rei­che Sanierung eines Hauses wirk­lich gut vorzubereiten.

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