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Bauunternehmer kündigt den Bauvertrag. Das müssen Sie wissen:

Bauunternehmer kündigt den Bauvertrag. Das müssen Sie wissen:

Kündigung des Bauvertrages durch Ihren Bauunternehmer? Das sollten Sie als Bauherr:in dazu wissen:

Kann der Bauunternehmer den Vertrag ein­fach kün­di­gen und Sie als Bauherr:in im Regen ste­hen las­sen? Dass Bauunternehmer den geschlos­se­nen Bauvertrag mit pri­va­ten Bauherren kün­di­gen, kommt immer wie­der vor und ver­setzt die pri­va­ten Bauherren häu­fig in Angst und Schrecken. 

In die­sem Blogartikel erkläre ich Ihnen, wie Sie sich vor einer unbe­rech­tig­ten Kündigung durch den Bauunternehmer schüt­zen und wel­che Vorzeichen einer Kündigung des Bauvertrages Sie ken­nen soll­ten, damit Sie nicht plötz­lich ohne Baupartner da stehen.

In mei­nem vor­he­ri­gen Blogbeitrag habe ich den Unterschied zwi­schen der freien und der Kündigung aus wich­ti­gem Grund durch den Bauherren erklärt. (» zum Blogbeitrag: Kündigung durch den Auftraggeber)

Nur ein wichtiger Grund berechtigt zur Kündigung des Vertrages durch den Bauunternehmer:

Anders als bei der Kündigung durch Sie als Bauherr:in, ist grund­sätz­lich eine (freie) Kündigung des Auftragnehmers nicht vor­ge­se­hen, so dass eine Kündigung nur aus wich­ti­gem Grund erfol­gen darf.

Ein wich­ti­ger Grund zur Kündigung durch den Bauunternehmer besteht, wenn Tatsachen vor­lie­gen, die unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der bei­der­sei­ti­gen Interessen die Fortsetzung des Vertrages unzu­mut­bar machen (vgl. z.B. BGH NJW 1993, 1972, 1973 [BGH 25.03.1993 — X ZR 17/92] m.w.N.).

Die Bauherren müs­sen, bevor der Bauunternehmer kün­di­gen kann, in gra­vie­ren­der Weise gegen ihre ver­trag­li­chen Pflichten ver­sto­ßen. Diese kön­nen sein:

1. Fehlende Mitwirkung des / der Bauherr:in
2. Sie zah­len Ihre Rechnungen an den Bauunternehmer nicht
3. Sie ver­wei­gern die Vorlage der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Sicherheit
4. Sie reagie­ren nicht auf Bedenkenhinweise des Unternehmers
5. Baustillstand von mehr als 3 Monaten, ange­ord­net durch Sie als Bauherr:in
6. Sie bege­hen eine Straftat (Beleidigung, Bedrohung,…)

Ausführung der wichtigen Gründe, die den Bauunternehmer zur Kündigung berechtigen können:

 

1. Fehlende Mitwirkung der Bauherr:in:

Im Gegensatz zum Auftraggeber, der den Vertrag jeder­zeit gemäß § 648 BGB kün­di­gen kann, steht dem Auftragnehmer ein Kündigungsrecht ohne Vorliegen eines Kündigungsrechts nicht zu.
Beim BGB-Bauvertrag kann der Auftragnehmer den Vertrag gem. §§ 642, 643 BGB kün­di­gen, wenn der Auftraggeber seine Mitwirkungspflichten ver­letzt und der Auftragnehmer ihm eine ange­mes­sene Frist zur Nachholung der Handlung mit der Erklärung, dass er den Vertrag kün­dige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vor­ge­nom­men werde, setzt.

Aber was sind denn eigent­lich Mitwirkungshandlungen eines Bauherren? Beispiele:

• Die Bereitstellung des Grundstücks

• die recht­zei­tige Übergabe von Ausführungsplänen

• die Regelung des Zusammenarbeitens meh­re­rer Unternehmer

• die Vornahme von Bemusterungen und ver­trag­lich ver­ein­bar­ter Abrufe

• die Beibringung von Genehmigungen etc.

Vorsicht: Der Vertrag gilt nach § 643 Satz 2 BGB als auf­ge­ho­ben, wenn die Handlung nicht inner­halb der gesetz­ten Frist nach­ge­holt wird. Einer wei­te­ren Erklärung, ins­be­son­dere einer sepa­ra­ten Kündigungserklärung, bedarf es nicht.

Aber: Die vom Auftragnehmer aus­ge­spro­chene Aufforderung zur Erbringung der Mitwirkungshandlung muss die­ser dem Verbraucher gegen­über jedoch so prä­zise bezeich­nen, dass der Auftraggeber weiß, wel­che Mitwirkung von ihm ver­langt wird.

Deshalb mein Tipp: Sollte Ihnen eine sol­che Aufforderung des Unternehmers vor­lie­gen, zie­hen Sie bitte sofort ein:e Fachanwalt/Fachanwältin für Verbraucherbaurecht hinzu. In der Kanzlei Reibold-Rolinger bie­ten wir hier­für die kos­ten­güns­tige Variante der Online-Beratung an:

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Neben dem Anspruch auf Vergütung der erbrach­ten Leistungen hat der Auftragnehmer einen Anspruch auf Entschädigung nach § 642 BGB für die Zeit bis zur Kündigung. Zudem kann der Auftragnehmer die Abnahme der bis zum Fristablauf erbrach­ten Leistungen ver­lan­gen. Für diese Leistungen ist der Auftragnehmer auch in der ver­trag­li­chen Mängelhaftung.

Gut  zu wis­sen: Der Gesetzgeber hat bei der Entwicklung des „Neuen Bauvertragsrechts“ zum Jahr 2018 bewusst dar­auf ver­zich­tet, beson­dere Kündigungsgründe in das Gesetz auf­zu­neh­men. Ob der Vertrag aus wich­ti­gem Grund gekün­digt werden darf, sol­len die Gerichte durch eine bewer­tende Beurteilung der fest­stell­ba­ren Umstände im jewei­li­gen Einzelfall entscheiden.

 

2. Sie zahlen Ihre Rechnungen an den Bauunternehmer nicht:

Der Zahlungsverzug des Bestellers (damit sind Sie als Bauherr:in gemeint) kann eine Kündigung regel­mä­ßig recht­fer­ti­gen, ins­be­son­dere dann, wenn der Besteller kon­ti­nu­ier­lich die ver­trag­li­chen Zahlungsfristen igno­riert oder wenn er unbe­rech­tigte Abzüge vor­nimmt. Vor der Kündigung des Bauvertrages durch den Unternehmer ist in die­sen Fällen jedoch eine Mahnung und eine anschlie­ßende Nachfristsetzung erforderlich.

Kein wich­ti­ger Grund besteht, wenn ledig­lich eine »klei­nere« Rechnung nicht bezahlt wurde oder wenn eine strit­tige Nachtragsleistung nicht bezahlt wurde, solange die Parteien noch Grund und Höhe der Nachtragsforderung klären.

Mein Tipp: Können Sie als pri­vate Bauherren wegen Mängeln ein Leistungsverweigerungsrecht gel­tend machen, ist die Werklohnforderung dies­be­züg­lich nicht fäl­lig. Dann kann in der Drohung der Leistungseinstellung sogar ein wich­ti­ger Kündigungsgrund des Bestellers liegen!

 

3. Sie verweigern die Vorlage der vertraglich vereinbarten Sicherheit:

Unterlassen Sie es,  eine gefor­derte Sicherheit nach § 650 h BGB zu stel­len, kann der Unternehmer den Vertrag nicht nach § 648 a BGB, son­dern nur nach § 650 h Abs. 5 BGB kün­di­gen. Auch inso­weit sind die dort beschrie­be­nen Bestimmungen vor­ran­gig.

 

4. Sie reagieren nicht auf Bedenkenhinweise des Unternehmers:

Ein Sonderfall der Kündigung nach § 648 a BGB wird auch vor­lie­gen, wenn Sie Ihrer Obliegenheit / Pflicht nicht nach­kom­men, nach berech­tig­ten Bedenken des Auftragnehmers gegen seine Leistungsanordnungen, eine Umplanung vorzunehmen.

Wenn der Auftragnehmer dann unter Verstoß gegen öffent­li­ches Recht oder gegen seine Verkehrssicherungspflicht oder unter Gefahr für Leib und Leben wei­ter­ar­bei­ten müsste, kann er im Einzelfall den Vertrag aus wich­ti­gem Grund nach § 648 a BGB kündigen.

 

5. Baustillstand von mehr als 3 Monaten, angeordnet durch Sie als Bauherr:in:

Bei Baustillstand / Unterbrechung haben beide Vertragsparteien ggf. einen Anspruch auf eine Kündigung des Bauvertrages, wenn eine Unterbrechung län­ger als drei Monate dauert.

Der Bundesgerichtshof hat die Rechtmäßigkeit die­ser Regelung bestä­tigt. Dies erscheint auch sach­ge­recht. Denn im Falle eines Stillstandes oder einer län­ger andau­ern­den Unterbrechung wird es dem Auftragnehmer regel­mä­ßig nach Ablauf einer ange­mes­se­nen Frist nicht zumut­bar sein, auf die Durchführung die­ses Vertrages (»ver­geb­lich«) zu war­ten und wei­tere Aufträge abzu­leh­nen, weil er seine Produktionsressourcen (Geräte, Material und Personal) für das still­ste­hende oder unter­bro­chene Bauvorhaben vor­hal­ten muss.

Insofern hält es der BGH für sach­ge­recht, die Regelung nach § 6 Abs. 7 VOB/B auch auf BGB-Bauverträge aus­zu­deh­nen. Der län­ger andau­ernde Stillstand bzw. die Unterbrechung an sich stellt also einen außer­or­dent­li­chen Kündigungsgrund dar.

Gut zu wis­sen: Bei Verbraucher:innen gel­ten Sonderregelungen. Regelmäßig bedarf es auch einer Fristsetzung gemäß § 648 a Abs. 3 i.V.m. § 314 BGB, die auch frist­ge­mäß nach Ende der
3‑monatigen Stillstandzeit erklärt werden muss. Ansonsten ist der Kündigungsgrund wegen die­ses Stillstandes ver­wirkt, weil eben auch der Besteller die Erwartung erhal­ten kann, der Unternehmer »akzep­tiere« den Stillstand und stehe parat, wenn es »wie­der los geht«.

Mein Tipp: Droht Ihnen der Unternehmer mit Kündigung wegen eines vom Ihnen ange­ord­ne­ten Baustopps, dann soll­ten Sie sofort eine:n Fachanwältin / Fachanwalt für Verbraucherbaurecht konsultieren.

 

6. Wenn Sie eine Straftat begehen (Beleidigung, Bedrohung,…):

Das kommt tat­säch­lich sehr sel­ten vor, den­noch: Der Auftragnehmer hat ein Recht auf Kündigung des Bauvertrages, wenn er vom Bauherren bedroht wird, Baumaterialien vom Bauherren unter­schla­gen oder gestoh­len werden, oder es zu Handgreiflichkeiten (Körperverletzungen) auf der Baustelle durch den Bauherren kommt.

Vorsicht bei provoziertem Kündigungsjoker:

Fazit: Der Unternehmer hat kein freies Kündigungsrecht und muss für eine Kündigung immer einen wich­ti­gen Grund vor­brin­gen.

Dennoch ist Vorsicht gebo­ten, wenn ein:e Unternehmer:in den „Kündigungsjoker“ zieht. In vie­len Fällen werden Kündigungsgründe von unse­riö­sen Unternehmern pro­vo­ziert.

Das ist in der Regel dann der Fall, wenn die Bauleistung weit über­zahlt ist. Dann behaup­ten die Unternehmen ein Kündigungsrecht zu haben, was ihnen gar nicht zusteht, um die Bauherren zu verunsichern.

 

 

Sie wol­len auf kei­nen Fall in diese typi­schen Fallen tap­pen und sich per­fekt auf Ihr Eigenheimprojekt vor­be­rei­ten? Dann emp­fehle ich Ihnen die Teilnahme an unse­rem Online-Kurs Bauherrenführerschein.

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Insolvenz Ihres Baupartners » So erkennen Sie eine drohende Pleite und das müssen Sie tun:

Insolvenz Ihres Baupartners » So erkennen Sie eine drohende Pleite und das müssen Sie tun:

Es wäre Ihr Alptraum, oder? Auf Ihrer Baustelle kommt es zur Insolvenz Ihres Vertragspartners.

Die Folge » Sie ver­lie­ren als Bauherr:innen viel Geld und blei­ben auf dem unfer­ti­gen Gebäude sit­zen. Niemand wünscht sich die­ses Szenario! Deshalb beant­wor­ten wir in die­sem Blogbeitrag diese Fragen und geben Tipps zum Umgang mit die­ser Situation:

1. Was bedeu­tet eine Bauinsolvenz für Sie als Bauherr*innen?
2. Welche Komplikationen kön­nen auf­tre­ten?
3. Was geschieht mit den Nachunternehmern, mit den Arbeiten, die sie aus­füh­ren?
4. Was ist mit den ent­ste­hen­den Kosten?
5. Gibt es Insolvenzen mit Vorsatz?
6. Wie kann man eine dro­hende Insolvenz erken­nen und was müs­sen Sie zu tun, wenn der Insolvenzfall ein­tritt?
7. Wie kön­nen Sie sich schüt­zen und was kos­tet das?

_______________________________________

1.Was bedeutet eine Bauinsolvenz für Sie als Bauherr*innen?

Für Sie als Bauherr:innen bedeu­tet die Insolvenz Ihres Baupartners der Verlust von Geld, sehr viel Zeit und noch mehr Nerven. Nichts geht mehr, wenn das Insolvenzverfahren ins Rollen gerät.

 

2.Welche Komplikationen können auftreten?

Die Baustelle ruht, der Bautenstand darf nicht ver­än­dert werden. Das Insolvenzverfahren bedeu­tet min­des­tens 3 Monate Stillstand, bis durch einen vor­läu­fi­gen Insolvenzverwalter ent­schie­den wurde, ob das Verfahren durch­ge­führt wurde oder man­gels Masse (Geldmittel) das Verfahren nicht ein­ge­lei­tet wird.
Die Baustelle ist in die­ser Phase oft schon vor dem Kenntnis der Bauherren geräumt, die Nachunternehmer kom­men auf Sie zu, wol­len Geld und Material zurück, weil sie nicht bezahlt wur­den. Neue Unternehmer zu fin­den, die den Bau für einen akzep­ta­blen Preis fort­set­zen, ist schier unmög­lich. Existenzangst steigt auf, denn meist ist das Bauvorhaben zu die­sem Zeitpunkt bereits über­zahlt und an Gewährleistung ist nicht zu denken.

 

3. Was geschieht mit den Nachunternehmern und mit den Arbeiten, die sie ausführen?

Die Nachunternehmer ver­lie­ren meist auch viel Geld und werden mit in die Insolvenz gerissen.

 

4. Was ist mit den entstehenden Kosten?

Es wird teuer, das kann ich ver­spre­chen, denn neben der zu befürch­ten­den Überzahlung müs­sen Sie auch noch Gutachter für die Feststellung des Bautenstandes und Anwält:innen für die Rechtsberatung bezah­len. Diese Kosten kann man zwar spä­ter, falls das Verfahren eröff­net wird, zur Insolvenztabelle anmel­den, lei­der kommt dabei meist jedoch nichts her­aus. Zu hoch sind die Verbindlichkeiten und die Anzahl der Gläubiger. In der Regel geht man dann lei­der leer aus.

 

5. Gibt es Insolvenzen mit Vorsatz?

Es gibt auch Insolvenzen mit Vorsatz. Diese sind straf­recht­lich rele­vant. Das Strafgesetzbuch hat dafür sogar einen Straftatbestand: Insolvenzverschleppung. Das bedeu­tet – ver­ein­facht gesagt- dass die Baufirma den Kunden gegen­über ver­schlei­ert, dass sie zah­lungs­un­fä­hig sind. Es wird, obwohl erfor­der­lich, bewusst kein Insolvenzantrag gestellt oder, falls doch, dann zu spät.

 

6. Wie kann man eine drohende Insolvenz erkennen?

Das sind Kennzeichen für eine dro­hende Insolvenz und Ihre „roten Lampen“ 🚨 soll­ten unbe­dingt ange­hen, wenn sich Folgendes ereignet:

🚨 Es kommt zu häu­fi­gen Baustopps und Bauzeitverzögerungen.

🚨 Der Bauunternehmer bit­tet um einen Vorschuss oder ver­langt über­höhte Zahlungen.

🚨 Die Werklöhne der Nachunternehmer werden nicht bezahlt.

🚨 Auf die Baustelle wird kein neues Material mehr gelie­fert oder wie­der abgeholt.

🚨 Der Auftragnehmer ist plötz­lich nicht mehr oder nur noch schwer erreichbar.

🚨 Die Nachunternehmer bie­ten dem Bauherrn an, bei Direktzahlung die Arbeit fortzuführen.

7. Wie können Sie sich schützen? Was ist zu tun und wieviel Euro kostet das?

Unter www.insolvenzbekanntmachungen.de kön­nen Sie sich zunächst infor­mie­ren, ob das Bauunternehmen bereits einen Insolvenzantrag gestellt hat. Sie soll­ten auf kei­nen Fall wei­tere Zahlungen leis­ten und der Bautenstand sollte unver­züg­lich geprüft werden. Bewertet werden hier­bei nur die Leistungen, die bereits durch Einbau in Ihr Eigentum über­ge­gan­gen sind. Nutzen Sie die Zeit bis zur Klärung, ob das Verfahren durch­ge­führt wird oder nicht.

Der Gang zur Fachanwältin/zum Fachanwalt für Bau-und Architektenrecht ist jetzt unumgänglich:

Dann ist der Gang zur Fachanwältin für Baurecht unum­gäng­lich. Diese prüft, ob der Werkvertrag noch vor der Insolvenzeröffnung gekün­digt werden kann. Sobald das Verfahren eröff­net wurde, kann der Insolvenzverwalter ent­schei­den, ob er den Vertrag wei­ter erfüllt oder nicht. Und bis zur Ausübung sei­nes Wahlrechts steht die Baustelle still. Das kann meh­rere Monate dau­ern. Kündigungsgrund ist in der Regel die Leistungseinstellung, also der Stillstand der Bautätigkeit, sowie der Verzug des Werkunternehmers mit sei­ner Leistungserbringung.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass das Bauvorhaben in Zusammenarbeit mit dem Baupartner fort­ge­führt und eine Insolvenz ver­mie­den werden kann. Vorsicht! Ohne Anwältin kön­nen Formfehler began­gen werden, die nicht zu hei­len sind!

UND: Erst, wenn die ver­trag­li­che Situation mit der zah­lungs­un­fä­hi­gen Baufirma geklärt ist, kann ein neue Firma für die Fertigstellung beauf­tragt werden!

Wenn das Insolvenz-Verfahren eröff­net ist, ist nur noch der Insolvenzverwalter und nicht mehr die Baufirma Ihr Ansprechpartner. Der Insolvenzverwalter wird dann nach Prüfung der Unterlagen ent­schei­den, ob er das Bauvorhaben fort­setzt, also den Vertrag erfüllt (Was lei­der in den sel­tens­ten Fällen ein­tritt), oder das Bauvorhaben end­gül­tig gestoppt wird. Spätestens dann, bes­ser aber vor­her, muss der Bautenstand fest­ge­stellt sein.

Nicht sel­ten werden pri­vate Bauherren in die­sen Phasen von unbe­rech­tig­ten Forderungen des Insolvenzverwalters respek­tive des ehe­ma­li­gen Baupartners kon­fron­tiert. Das ist gar nicht so sel­ten und wird Sie ver­un­si­chern. Daher suchen Sie auch in die­sen Fällen so schnell wie mög­lich eine:n Fachanwalt/Fachanwältin für Baurecht auf, diese wird Ihnen dabei hel­fen unbe­rech­tigte Forderungen abzu­weh­ren und eine ein­ver­nehm­li­che Lösung mit den Parteien zu finden.

ACHTUNG: Achten Sie dar­auf, sobald es zu unge­wöh­li­chen Zahlungsaufforderungen durch den Baupartner kommt, wenn das Insolvenzverfahren bereits bean­tragt ist, kei­nes­falls etwas zu zah­len. Diese Zahlungen kön­nen spä­ter vom Insolvenzverwalter ange­foch­ten werden. Dann ist auch die­ses Geld ver­lo­ren und Sie müs­sen gege­be­nen­falls noch­mals zahlen.

Sie werden Zeit ver­lie­ren, denn die Prüfung durch den Insolvenzverwalter, der sich alle Geschäftsabläufe anschauen muss, kann zwi­schen 3 und 12 Monaten dauern.

Diese Zeit wird Ihnen wie eine Ewigkeit vor­kom­men, der Bau steht still in die­ser Zeit. Das ist eine große Belastungsprobe für die Familie!

Deshalb sollte man bei den ers­ten Anzeichen nicht zögern, eine:n Fachanwält:in für Baurecht zu beauf­tra­gen, sie kennt die Abläufe und hilft Ihnen, die Krise cle­ver zu meis­tern. Die Fachanwältin kann dem Insolvenzverwalter eine Frist zur Ausübung sei­nes Wahlrechts (s.o.) set­zen und so die Voraussetzung schaf­fen, den Bauvertrag außer­or­dent­lich zu kün­di­gen. ACHTUNG! Vor der Ausübung des Wahlrechts ist eine Kündigung in der Regel nicht mög­lich. Nutzen Sie daher die Möglichkeit mit dem Insolvenzverwalter und Ihrer Fachanwältin einen schnel­len und ein­ver­nehm­li­chen Weg zu fin­den, der es Ihnen ermög­licht, das Bauvorhaben mög­lichst schnell fortzuführen.

Auf kei­nen Fall dür­fen Sie ohne fach­an­walt­li­chen Rat selbst kün­di­gen! Das kann sehr teuer werden, da an die Voraussetzungen zur außer­or­dent­li­chen Kündigung hohe Anforderungen zu stel­len sind.

So schützen Sie sich vor einer Insolvenz und die Folgen Ihres Baupartners:

Ich will die­sen Blogbeitrag natür­lich nicht schlie­ßen, bevor ich Ihnen keine wir­kungs­vol­len Tipps an die Hand gege­ben habe, die Sie vor den Folgen der Insolvenz schüt­zen kön­nen:

>Zahlen Sie auf kei­nen Fall Vorkasse.

>Informieren Sie sich vor Vertragsunterzeichnung über die finan­zi­elle Situation des Baupartners.

>Zahlen Sie die erste Baurate erst nach Vorlage der gesetz­lich ver­pflich­ten­den Fertigstellungssicherheit in Höhe von 5% der Bausumme ein. 

>Verhandeln Sie auf eine Gewährleistungssicherheit in Hohe von fünf Prozent der Bausumme für die Zeit nach Abnahme und hal­ten Sie diese im Bauvertrag fest.

Bauherren haben immer einen gesetz­li­chen Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der Bausumme (§ 650m Abs. 2 BGB). Sie dient der pünkt­li­chen Fertigstellung des Gebäudes ohne wesent­li­che Mängel. Diese Sicherheit hilft Bauherren auch im Falle einer Insolvenz des Unternehmens. Mit Hilfe der ein­be­hal­te­nen Summe kön­nen sie ent­stan­dene Zusatzkosten zumin­dest abmil­dern.

Die Gewährleistungssicherheit für die Zeit nach Abnahme ist nicht gesetz­lich ver­an­kert und sollte ver­trag­lich ver­han­delt werden, denn was bringt Ihnen die Gewährleistungszeit von 5 Jahren ab Abnahme, wenn die Firma nach 3 Jahren in die Insolvenz fällt?

In Ihr Bauglück kom­men Sie sicher und ent­spannt mit mei­ner Strategie der eige­nen, per­fek­ten Vorbereitung auf Ihr Bauprojekt und den rich­ti­gen Partnern an Ihrer Seite:

> Nutzen Sie das kos­ten­freie Bauglück-Angebot und besu­chen Sie unsere Webinare für pri­vate Bauherr:innen.

> Werden Sie Teil der Facebook-Gruppe “Bauglück und Freude beim Bauen” und pro­fi­tie­ren so von einer großen Community aus Bauherren und Bauexperten.

> Eignen Sie sich eige­nes Wissen an und machen Sie den Online-Kurs Bauherrenführerschein. » wei­tere Informationen: https://www.bauglueck.de/bauherrenfuehrerschein/

> Lassen Sie Ihren Bauvertrag vor Vertragsabschluss prüfen und einen aus­ge­wo­ge­nen Zahlungsplan vorlegen.

> Lassen Sie Ihr Bauvorhaben durch einen baubegleitenden Qualitätskontrolleur beglei­ten. Im Rahmen der Teilnahme an unse­rem Online-Kurs Bauherrenführerschein ver­mit­teln wir Ihnen einen Sachverständigen ganz in Ihrer Nähe bzw. dem Postleitzahlengebiet Ihres Bauvorhabens.

Fazit:
Sie hal­ten Ihr Bauglück selbst in der Hand. Durch eigene Kompetenz und prä­ven­tive Beratung werden Sie sicher bau­glück­lich. Viel Spaß bei Ihrem Eigenheimprojekt.

 

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Baufinanzierung 2021 — So finden Sie das passende Angebot

Baufinanzierung 2021 — So finden Sie das passende Angebot

Banken versenden in den vergangenen Wochen oftmals diese Nachrichten an ihre Kund:innen:

…für Ihre Immobilienpläne gibt es viele gute Nachrichten. Die Bauzinsen sind wei­ter­hin sehr nied­rig. Das Baukindergeld wurde bis Ende März 2021 ver­län­gert. Von der ver­bes­ser­ten Wohnungsbauprämie kön­nen mehr Menschen pro­fi­tie­ren. Für fast alle ist der Solidaritätszuschlag abge­schafft, den erspar­ten Betrag kann man nun bei­spiels­weise für die Vorsorge der eige­nen vier Wände nut­zen. Diese und wei­tere Vorteile haben wir für Sie zusam­men­ge­stellt. Von der güns­ti­gen Finanzierung über Vorsorgen und Absichern bis hin zum Immobilienverkauf. Mit der …. und ihren Partnern ……, …… und ……… haben Sie für Ihre Immobilienpläne erfah­rene Experten an Ihrer Seite.“

Als Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht ist das Thema Baufinanzierung nicht meine Paradediziplin. Dennoch halte ich die Baufinanzierung Ihres pri­va­ten Eigenheimprojektes für eine der wich­tigs­ten Säulen Ihres Bauvorhabens, die in der Planungsphase einen großen und wich­ti­gen Raum einnimmt.

Aus die­sem Grund habe ich mir für die­sen Blogbeitrag den Finanzierungsexperten Matthias Dörsam an meine Seite geholt. Gemeinsam haben wir Ihnen unsere wich­tigs­ten Tipps, die Sie zu einer soli­den und pass­ge­nauen Finanzierung für Ihr Traumhaus brin­gen, zusammengestellt:

So prüfen Sie, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist:

Eine ungüns­tige Finanzierung kann schnell einige tau­send Euro kos­ten. Wir wol­len, dass Sie den pas­sen­den Finanzierungspartner für Ihr Eigenheimprojekt fin­den und richtig abschät­zen kön­nen, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist. Lesen Sie hier, wie Sie…

  1. Realistisch rech­nen und Varianten vergleichen
  2. Budget auf Laufzeit und Lebensumstände festlegen
  3. Frühzeitig einen Finanzierungsexperten hinzuziehen
  4. Ihren Finanzierungspartner, der zu Ihnen passt, finden.
  5. Klarheit über Bereitstellungszins und Prüfung von Förderprogrammen erhalten

    Realistisch rechnen und Varianten vergleichen

Viele Bauherr:innen machen sich vor allem zu Beginn ihres Eigenheimprojektes sehr viele Gedanken über die gestal­te­ri­sche Umsetzung ihres Bauprojekts. Dabei gerät das Thema Finanzierung oft in den Hintergrund. Zu wis­sen, wie man sein Traumhaus in ein pas­sen­des Finanzierungskonzept gießt, gehört jedoch zum A und O Ihres Hausbauprojektes.

Schließlich müs­sen Sie ein­schät­zen kön­nen, ob das WIE tat­säch­lich zu Ihrem vor­han­de­nen Budget passt.

Verlieren Sie sich nicht in gestal­te­ri­schen Themen und ver­lie­ren so schnell den Blick für das wich­tige Thema Finanzierung.

Wir raten Ihnen dazu, sich aus­führ­lich mit der Finanzierung Ihres Haustraumes zu beschäf­ti­gen, rea­lis­tisch zu rech­nen und ver­schie­dene Angebote zu ver­glei­chen.

Begehen Sie nicht den Fehler und den­ken leicht­fer­tig, Sie könn­ten sich ein Haus ohne Weiteres leis­ten, weil “das Geld gerade so güns­tig ist”. Wie Ihr Haus, sollte die Finanzierung indi­vi­du­ell gestal­tet werden und muss unbe­dingt pas­sen. 

Baufi-Experte Matthias Dörsam rät:

Wichtige Bausteine neben den Konditionen sind Tilgungsvariantenwechsel, Möglichkeiten zur kos­ten­freien Sondertilgung und die Einbindung von KfW Programmen. Auch sollte, wenn der Zinssatz wei­ter­hin attrak­tiv ist, eine Zinsbindung von 15 Jahren oder län­ger ange­strebt werden.

Auch wenn die Zinsbindung 15 Jahre oder län­ger beträgt, kann man trotz­dem nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kos­ten­frei kün­di­gen (soll­ten die Konditionen zur Neufinanzierung zu die­sem Zeitpunkt güns­ti­ger sein als die bestehende Baufinanzierung). 

Budget und Laufzeit auf Lebensumstände festlegen

Die Laufzeit des Baukredits ist des­halb so wich­tig, weil die meis­ten Menschen im Alter weni­ger Einkommen als wäh­rend der Erwerbsphase haben. Deshalb ist es sinn­voll, damit zu kal­ku­lie­ren, dass das Haus mit Eintritt in das Rentenalter abge­zahlt ist. 

Das Budget muss von einem Experten geprüft und rea­lis­tisch bewer­tet werden.

Überlegen Sie sich gleich von Anfang an, wie hoch die Monatsrate maxi­mal sein darf. Wenn Sie es dann schaf­fen, weni­ger Geld aus­zu­ge­ben, als viel­leicht bei der ers­ten Kalkulation geplant wurde und Sie die­ses Geld zur Sondertilgung ein­set­zen kön­nen, sind Sie umso schnel­ler wie­der schul­den­frei. Ein guter Indikator: Geld für einen Urlaub muss immer im Budget drin sein.

Baufinanzierungsexperte Matthias Dörsam:
In der Regel sollte die Monatsrate für das Darlehen nicht mehr als 35–40% des Nettoeinkommens betra­gen. Zu den Darlehenskosten kom­men zusätz­lich noch die mtl. Nebenkosten, die ja nach Lage des Hauses ca. 2,50 € pro qm aus­ma­chen. Diese Kosten werden bei einer knapp kal­ku­lier­ten Baufinanzierung oft ver­ges­sen oder die mtl. Belastung wird „schön gerech­net“.  

Banken wer­ben häu­fig mit beein­dru­ckend nied­ri­gen Zinsen. Allerdings steht hin­ter die­ser Angabe immer eine hoch­ge­stellte Zahl, die auf eine Erläuterung ver­weist. Dort erklärt der Anbieter dann, dass diese Konditionen nur jene Kunden erhal­ten, die zum Beispiel höchs­tens 60 Prozent des Immobilienwerts als Baukredit benötigen und auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten als Eigenkapital mitbringen.

Für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro muss man also “nur” etwa 110.000 Euro Eigenkapital mit­brin­gen. Wenn Sie so viel nicht gespart haben, was oft vor­kommt, zah­len Sie einen höhe­ren Zins. Welche Bank den bes­ten Zins hat, erfah­ren Sie nicht aus dem Internet oder der Werbung, son­dern indem Sie mit einem Experten die Angebote vergleichen.

Matthias Dörsam:

Banken machen eine soge­nannte Lebensphasenplanung, d.h. wie­viel Restschuld ist bei Eintritt des Rentenalters noch vor­han­den? Wie hoch ist die pro­gnos­ti­zierte Rente? Reicht die­ser Betrag, um auch im Rentenalter das Darlehen wei­ter zu bedienen?

Frühzeitig einen Experten hinzuziehen

Von der Kopplung eines Bauvertrages mit einer Finanzierung rate ich Ihnen unbe­dingt ab. Häufig haben Bauträger, Architekten oder Makler mit den Objektunterlagen ein Finanzierungskonzept im Gepäck. Allerdings kal­ku­lie­ren diese die Finanzierung meist so, dass die Tilgung des Kredits über einen lan­gen Zeitraum  gestreckt wird.

Das klingt erst ein­mal ver­lo­ckend, ist in vie­len Fällen aber gar nicht gut.  Als Bauherr:in soll­ten Sie dar­auf ach­ten,  dass Ihre Baufinanzierung an die  per­sön­li­che Lebensplanung und Ihre finan­zi­el­len Möglichkeiten ange­passt ist. Wichtigste Eckdaten sind das Lebensalter und der Zeitpunkt, zu dem Sie wie­der schul­den­frei sein wol­len. Beim Gestalten der Baufinanzierung hilft der Finanzierungsexperte.

Baufi Experte Matthias Dörsam dazu:

Sinnvoll für Kunden ist es, die Baufinanzierung als Gesamtkonzept zu rea­li­sie­ren. Gibt es: staat­li­che Förderungen die man nut­zen kann? Bestehen bereits Verträge (Bausparer etc.), die sinn­voll in die Finanzierung mit ein­ge­bun­den werden kön­nen? Wieviel Eigenkapital sollte ein­ge­setzt werden, um best­mög­li­che Konditionen von der Bank zu erhalten?

In der Regel sollte die Monatsrate für das Darlehen nicht mehr als 35–40% des Nettoeinkommens betra­gen. Zu den Darlehenskosten kom­men zusätz­lich noch die mtl. Nebenkosten, die ja nach Lage des Hauses ca. 2,50 € pro qm aus­ma­chen. Diese Kosten werden bei einer knapp kal­ku­lier­ten Baufinanzierung oft ver­ges­sen oder die mtl. Belastung wird „schön gerechnet“. 

Den richtigen Experten und Vermittler finden 

Günstige  Zinsen kön­nen Bauherr:innen über einen regis­trier­ten Vermittler von Baufinanzierungen fin­den, da diese Zugang zu Plattformen haben, auf denen Banken ihre aktu­el­len Konditionen hin­ter­le­gen. Welchen Zins Sie bekom­men, ent­schei­det eine Bank erst, wenn die Angaben zum Einkommen, Vermögen, Ihre beruf­li­che Situation und finan­zi­elle Verpflichtungen gemacht wur­den. Darüber hin­aus spielt die Bewertung der Immobilie eine wich­tige Rolle. 

Grundsätzlich gibt es klei­nere und grö­ßere Unternehmen, die Baufinanzierungen ver­mit­teln. Beide nut­zen die sel­ben Vergleichsplattformen. Auch ein klei­ner, regio­na­ler Vermittler kann also eine Baufinanzierung kom­pe­tent beglei­ten. Allerdings ist es häu­fig schwer, die Kompetenz eines klei­ne­ren Vermittlers bei die­sem Thema einzuschätzen.

Auch die Hausbank oder Sparkasse kann Angebote vor­le­gen. Das sollte jedoch erst dann anfor­dern, wenn man zuvor mit einem Vermittler gespro­chen hat und kon­kur­renz­fä­hige Angebote vorliegen.

Der Tipp von Matthias Dörsam:

Ein guter Vermittler nimmt im Vorfeld alle rele­van­ten Daten der Interessenten auf, damit die Banken zügig und mit so wenig Rückfragen wie mög­lich ein Angebot erstel­len kön­nen. Er bie­tet den Interessenten auch meh­rere Option in Bezug auf Tilgungsrate, Laufzeit und staat­li­che Förderprogramme an. 

Klarheit bei Bereitstellungszins und Prüfung von Förderpgrogrammen:

Oft läuft das Bauvorhaben nicht nach Plan. Wie Sie Ihr Bauvorhaben von Anfang an auf das rich­tige Fundament stel­len, erfah­ren Sie hier in mei­nem Online-Kurs » Bauherrenführerschein.

Die Bank geht in der Regel davon aus, dass Sie Ihren Darlehensbetrag mög­lichst bald abru­fen. Schließlich muss sie die­sen Betrag zur Auszahlung bereithalten.

Nach eini­gen Monaten ver­langt die Bank dann Bereitstellungszinsen auf den nicht abge­ru­fe­nen Betrag. Diese Zinsen lie­gen weit höher als der aktu­elle Darlehenszins.

Matthias Dörsam: Aktuell lie­gen die Bereitstellungszinsen (auf das noch nicht aus­ge­zahlte Geld) im Schnitt bei 0,3% pro Monat, sprich 3,6% p.a. Im Vorfeld sollte zusam­men mit dem Vermittler geprüft werden, wann wel­che Gelder fäl­lig sind, um dadurch eine zu lange bereit­stel­lungs­freie Zeit zu vermeiden.

Kommunen, Bundesländer und die staat­li­che Förderbank KfW unter­stüt­zen bestimmte Gruppen mit unter­schied­li­chen Programmen beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Bei kom­mu­na­len Förderprogrammen ist das Ziel meis­tens, junge Familien in die jewei­lige Stadt oder Region zu locken oder sie dort zu hal­ten, indem ihnen das Bauen erleich­tert wird.

Für die Förderprogramme (z.B. Baukindergeld) gel­ten fast immer Einkommens- und Altershöchstgrenzen. Auch hier­bei kann der Finanzierungsexperte helfen.

Matthias Dörsam:
Förderungen der KfW oder Programme auf Länder- bzw. kom­mu­na­ler Ebene sind oft­mals ein Universum für sich, wel­che sich zusätz­lich im oft ste­ti­gen Wandel befin­den. Von daher ist es wich­tig, dass der Vermittler hier einen guten Überblick hat, damit alle zuste­hen­den Förderungen auch opti­mal genutzt werden kön­nen »> und damit den Kunden bares Geld einsparen. 

Banken versenden in den vergangenen Wochen oftmals diese Nachrichten an ihre Kund:innen:

…für Ihre Immobilienplöne gibt es viele gute Nachrichten. Die Bauzinsen sind wei­ter­hin sehr nied­rig.” Das Baukindergeld wurde bis Ende März 2021 ver­län­gert. Von der ver­bes­ser­ten Wohnungsbauprämie kön­nen mehr Menschen pro­fi­tie­ren. Für fast alle ist der Solidaritätszuschlag abge­schafft, den erspar­ten Betrag kann man nun bei­spiels­weise für die Vorsorge der eige­nen vier Wände nut­zen. Diese und wei­tere Vorteile haben wir für Sie zusam­men­ge­stellt. Von der güns­ti­gen Finanzierung über Vorsorgen und Absichern bis hin zum Immobilienverkauf. Mit der …. und ihren Partnern ……, …… und ……… haben Sie für Ihre Immobilienpläne erfah­rene Experten an Ihrer Seite.“

Als Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht ist das Thema Baufinanzierung nicht meine Paradedisziplin. Dennoch halte ich die Baufinanzierung Ihres pri­va­ten Eigenheimprojektes für eine der wich­tigs­ten Säulen Ihres Bauvorhabens, die in der Planungsphase einen großen und wich­ti­gen Raum einnimmt.

Gemeinsam haben wir Ihnen unsere wich­tigs­ten Tipps, die Sie zu einer soli­den und pass­ge­nauen Finanzierung für Ihr Traumhaus brin­gen, zusammengestellt:

So prüfen Sie, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist:

Eine ungüns­tige Finanzierung kann schnell einige tau­send Euro kos­ten. Wir wol­len, dass Sie den pas­sen­den Finanzierunspartner für Ihr Eigenheimprojekt fin­den und richtig abschät­zen kön­nen, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist. Lesen Sie hier, wie Sie…

  1. Realistisch rech­nen und Varianten vergleichen
  2. Budget auf Laufzeit und Lebensumstände festlegen
  3. Frühzeitig einen Finanzierungsexperten hinzuziehen
  4. Ihren Finanzierungspartner, der zu Ihnen passt, finden.
  5. Klarheit über Bereitstellungszins und Prüfung von Förderprogrammen erhalten

    Realistisch rechnen und Varianten vergleichen

    Viele Bauherren machen sich vor allem zu Beginn ihres Eigenheimprojektes sehr viele Gedanken über die gestal­te­ri­sche Umsetzung ihres Bauprojekts, ver­ges­sen dabei aber zu prüfen, ob die Finanzierung zu ihren Gestaltungsideen passt. Das Thema Finanzierung gerät dabei oft in den Hintergrund.

    Zu wis­sen, wie man seine Traumhaus finan­zi­ell umset­zen möchte ist aber sehr sehr wich­tig. Schließlich muss man ein­schät­zen kön­nen, ob das WIE tat­säch­lich zum vor­han­de­nen Budget passt und wel­che Stellschrauben es gibt, das Budget im Rahmen zu hal­ten, der für Sie mach­bar ist.

Verlieren Sie sich nicht in gestal­te­ri­schen Themen, denn so ver­lie­ren Sie schnell den Blick für das wich­tige Thema Finanzierung.

Wir raten Ihnen dazu, sich aus­führ­lich mit der Finanzierung Ihres Haustraumes zu beschäf­ti­gen, rea­lis­tisch zu rech­nen und ver­schie­dene Angebote zu ver­glei­chen.

Begehen Sie nicht den Fehler und den­ken leicht­fer­tig, Sie könn­ten sich ein Haus ohne Weiteres leis­ten, weil “das Geld gerade so güns­tig ist”.

Wie Ihr Haus, sollte die Finanzierung indi­vi­du­ell gestal­tet werden und muss unbe­dingt pas­sen. 

Baufi-Experte Matthias Dörsam rät:

Wichtige Bausteine neben den Konditionen sind Tilgungsvariantenwechsel, Möglichkeiten zur kos­ten­freien Sondertilgung und die Einbindung von KfW Programmen. Auch sollte, wenn der Zinssatz wei­ter­hin attrak­tiv ist, eine Zinsbindung von 15 Jahren oder län­ger ange­strebt werden.

Auch wenn die Zinsbindung 15 Jahre oder län­ger beträgt, kann man trotz­dem nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kos­ten­frei kün­di­gen (soll­ten die Konditionen zur Neufinanzierung zu die­sem Zeitpunkt güns­ti­ger sein als die bestehende Baufinanzierung).

Budget und Laufzeit auf Lebensumstände festlegen

Die Laufzeit des Baukredits ist des­halb so wich­tig, weil die meis­ten Menschen im Alter weni­ger Einkommen als wäh­rend der Erwerbsphase haben. Deshalb ist es sinn­voll, damit zu kal­ku­lie­ren, dass das Haus mit Eintritt in das Rentenalter abge­zahlt ist. 

Das Budget muss von einem Experten geprüft und rea­lis­tisch bewer­tet werden.

Überlegen Sie sich gleich von Anfang an, wie hoch die Monatsrate maxi­mal sein darf. Wenn Sie es dann schaf­fen, weni­ger Geld aus­zu­ge­ben, als viel­leicht bei der ers­ten Kalkulation geplant wurde und Sie die­ses Geld zur Sondertilgung ein­set­zen kön­nen, sind Sie umso schnel­ler wie­der schuldenfrei.

Ein guter Indikator: Geld für einen Urlaub muss immer im Budget drin sein.

Baufinanzierungsexperte Matthias Dörsam:
In der Regel sollte die Monatsrate für das Darlehen nicht mehr als 35–40% des Nettoeinkommens betra­gen. Zu den Darlehenskosten kom­men zusätz­lich noch die mtl. Nebenkosten, die ja nach Lage des Hauses ca. 2,50 € pro qm aus­ma­chen. Diese Kosten werden bei einer knapp kal­ku­lier­ten Baufinanzierung oft ver­ges­sen oder die mtl. Belastung wird „schön gerech­net“.

Banken wer­ben häu­fig mit beein­dru­ckend nied­ri­gen Zinsen. Allerdings steht hin­ter die­ser Angabe immer eine hoch­ge­stellte Zahl, die auf eine Erläuterung ver­weist. Dort erklärt der Anbieter dann, dass diese Konditionen nur jene Kunden erhal­ten, die zum Beispiel höchs­tens 60 Prozent des Immobilienwerts als Baukredit benötigen und auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten als Eigenkapital mitbringen.

Für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro muss man also “nur” etwa 110.000 Euro Eigenkapital mit­brin­gen. Wenn Sie so viel nicht gespart haben, was oft vor­kommt, zah­len Sie einen höhe­ren Zins. Welche Bank den bes­ten Zins hat, erfah­ren Sie nicht aus dem Internet oder der Werbung, son­dern indem Sie mit einem Experten die Angebote vergleichen. 

Matthias Dörsam:

Banken machen eine soge­nannte Lebensphasenplanung, d.h. wie­viel Restschuld ist bei Eintritt des Rentenalters noch vor­han­den? Wie hoch ist die pro­gnos­ti­zierte Rente? Reicht die­ser Betrag, um auch im Rentenalter das Darlehen wei­ter zu bedienen?

Frühzeitig einen Experten hinzuziehen

Von der Kopplung eines Bauvertrages mit einer Finanzierung rate ich Ihnen unbe­dingt ab. Häufig haben Bauträger, Architekten oder Makler mit den Objektunterlagen ein Finanzierungskonzept im Gepäck. Allerdings kal­ku­lie­ren diese die Finanzierung meist so, dass die Tilgung des Kredits über einen lan­gen Zeitraum  gestreckt wird.

Das klingt erst ein­mal ver­lo­ckend, ist in vie­len Fällen aber gar nicht gut.  Als Bauherr:in soll­ten Sie dar­auf ach­ten,  dass Ihre Baufinanzierung an die  per­sön­li­che Lebensplanung und Ihre finan­zi­el­len Möglichkeiten ange­passt ist. Wichtigste Eckdaten sind das Lebensalter und der Zeitpunkt, zu dem Sie wie­der schul­den­frei sein wol­len. Beim Gestalten der Baufinanzierung hilft der Finanzierungsexperte.

Baufi Experte Matthias Dörsam dazu:

Sinnvoll für Kunden ist es, die Baufinanzierung als Gesamtkonzept zu rea­li­sie­ren. Gibt es: staat­li­che Förderungen die man nut­zen kann? Bestehen bereits Verträge (Bausparer etc.), die sinn­voll in die Finanzierung mit ein­ge­bun­den werden kön­nen? Wieviel Eigenkapital sollte ein­ge­setzt werden, um best­mög­li­che Konditionen von der Bank zu erhalten?

In der Regel sollte die Monatsrate für das Darlehen nicht mehr als 35–40% des Nettoeinkommens betra­gen. Zu den Darlehenskosten kom­men zusätz­lich noch die mtl. Nebenkosten, die ja nach Lage des Hauses ca. 2,50 € pro qm aus­ma­chen. Diese Kosten werden bei einer knapp kal­ku­lier­ten Baufinanzierung oft ver­ges­sen oder die mtl. Belastung wird „schön gerechnet“.

Den richtigen Experten und Vermittler finden 

Günstige  Zinsen kön­nen Bauherr:innen über einen regis­trier­ten Vermittler von Baufinanzierungen fin­den, da diese Zugang zu Plattformen haben, auf denen Banken ihre aktu­el­len Konditionen hin­ter­le­gen. Welchen Zins Sie bekom­men, ent­schei­det eine Bank erst, wenn die Angaben zum Einkommen, Vermögen, Ihre beruf­li­che Situation und finan­zi­elle Verpflichtungen gemacht wur­den. Darüber hin­aus spielt die Bewertung der Immobilie eine wich­tige Rolle. 

Grundsätzlich gibt es klei­nere und grö­ßere Unternehmen, die Baufinanzierungen ver­mit­teln. Beide nut­zen die­sel­ben Vergleichsplattformen. Auch ein klei­ner, regio­na­ler Vermittler kann also eine Baufinanzierung kom­pe­tent beglei­ten. Allerdings ist es häu­fig schwer, die Kompetenz eines klei­ne­ren Vermittlers bei die­sem Thema einzuschätzen.

Auch die Hausbank oder Sparkasse kann Angebote vor­le­gen. Das soll­ten Sie jedoch erst dann anfor­dern, wenn Sie zuvor mit einem Vermittler gespro­chen haben und kon­kur­renz­fä­hige Angebote vorliegen.

Der Tipp von Matthias Dörsam:

Ein guter Vermittler nimmt im Vorfeld alle rele­van­ten Daten der Interessenten auf, damit die Banken zügig und mit so wenig Rückfragen wie mög­lich ein Angebot erstel­len kön­nen. Er bie­tet den Interessenten auch meh­rere Option in Bezug auf Tilgungsrate, Laufzeit und staat­li­che Förderprogramme an.

Klarheit bei Bereitstellungszins und Prüfung von Förderprogrammen:

Oft läuft das Bauvorhaben nicht nach Plan. Wie Sie Ihr Bauvorhaben von Anfang an auf das rich­tige Fundament stel­len, erfah­ren Sie hier in mei­nem Online-Kurs » Bauherrenführerschein.

Die Bank geht in der Regel davon aus, dass Sie Ihren Darlehensbetrag mög­lichst bald abru­fen. Schließlich muss sie die­sen Betrag zur Auszahlung bereithalten.

Nach eini­gen Monaten ver­langt die Bank dann Bereitstellungszinsen auf den nicht abge­ru­fe­nen Betrag. Diese Zinsen lie­gen weit höher als der aktu­elle Darlehenszins.

Matthias Dörsam: Aktuell lie­gen die Bereitstellungszinsen (auf das noch nicht aus­ge­zahlte Geld) im Schnitt bei 0,3% pro Monat, sprich 3,6% p.a. Im Vorfeld sollte zusam­men mit dem Vermittler geprüft werden, wann wel­che Gelder fäl­lig sind, um dadurch eine zu lange bereit­stel­lungs­freie Zeit zu vermeiden.

Kommunen, Bundesländer und die staat­li­che Förderbank KfW unter­stüt­zen bestimmte Gruppen mit unter­schied­li­chen Programmen beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Bei kom­mu­na­len Förderprogrammen ist das Ziel meis­tens, junge Familien in die jewei­lige Stadt oder Region zu locken oder sie dort zu hal­ten, indem ihnen das Bauen erleich­tert wird. Für die Förderprogramme gel­ten fast immer Einkommens- und Altershöchstgrenzen. Auch hier­bei kann der Finanzierungsexperte helfen.

Matthias Dörsam:
Förderungen der KfW oder Programme auf Länder- bzw. kom­mu­na­ler Ebene sind oft­mals ein Universum für sich, wel­che sich zusätz­lich im oft ste­ti­gen Wandel befin­den. Von daher ist es wich­tig, dass der Vermittler hier einen guten Überblick hat, damit alle zuste­hen­den Förderungen auch opti­mal genutzt werden kön­nen »> und damit den Kunden bares Geld einsparen.

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Vorsicht: Die Kündigung des Bauvertrages kann teuer werden

Vorsicht: Die Kündigung des Bauvertrages kann teuer werden

Können Sie als private Bauende ohne Weiteres Ihren Bauvertrag kündigen? So vermeiden Sie, “Federn zu lassen”:

Ich kann mich sehr gut in die Situation von pri­va­ten Baufamilien ein­füh­len. Vor eini­gen Jahren war ich selbst Bauherrin und weiß, wie Sie sich füh­len, wenn Sie Ihren Hausbau planen.

Eigentlich sollte alles nach Plan lau­fen:
Es wurde ver­spro­chen, dass man “Weihnachten im neuen Haus fei­ern kann”. Im August ist jedoch noch nicht ein­mal die Bodenplatte gegossen.

Ein Blick in den Vertrag zeigt: Leider ist die Vertragsgrundlage schlecht, der Unternehmer hat sich ver­kal­ku­liert, die Bauherren haben nicht erfasst, dass die Leistungsbeschreibung nicht alle Leistungen ent­hält und es kommt zu Nachträgen, die von der Bank nicht mehr finan­ziert werden…..Es gibt so viele Fehler, die pas­sie­ren kön­nen, vor allen Dingen den Baufamilien, die als Laien die Tragweite eines Bauvertrags ein­fach nicht erfas­sen kön­nen und hof­fen, das „alles gut geht“…

Bauverträge sind bindend und zum Vertragen da.

Es gibt jedoch ver­schie­dene Gründe, die die Kündigung Ihres Bauvertrages für Ihr “Lebenswerk Hausbau” nötig machen und recht­fer­ti­gen. Diese Fälle habe ich bereits mehr­fach betreut:

  • Der Unternehmer ver­langt Vorschuss.
  • Der Unternehmer legt die Arbeit nieder.
  • Der Unternehmer ver­hält sich gegen den Vertrag.
  • Der Unternehmer erpresst den Bauherren.
  • Der Unternehmer kon­stru­iert Nachträge.
  • Der Unternehmer belei­digt Bauherren.
  • Der Unternehmer ver­langt Geld und ver­schwin­det ohne Leistung.
  • Der Unternehmer stellt die Arbeiten ein­fach ein, nach­dem Sie einen Mangel gerügt haben.

Ich könnte diese Liste noch wei­ter­füh­ren. All diese Handlungen machen nicht nur Sie als Bauherr:in ner­vös, trau­rig und sauer, sie füh­ren auch dazu, dass es zumin­dest recht­lich kom­pli­ziert wird.

Sie sind deshalb aber Ihren Vertragspartnern nicht auf Gedeih und Verderb ausgeliefert.

Das Gesetz sieht vor, dass Sie als Bauherr:in umfas­sende Rechte haben, sich aus Ihrem Bauvertrag zu lösen. In den oben genann­ten Fällen kann man sich gege­be­nen­falls durch eine außer­or­dent­li­che Kündigung, 648a BGB vom Vertrag lösen. Wichtig ist, dass dies nie­mals ohne fach­an­walt­li­che Beratung erfol­gen sollte.

Es besteht jedoch auch eine andere Möglichkeit, sich jeder­zeit vom Vertrag zu lösen.

Das nennt man dann freie Kündigung, § 648 BGB.

Wenn Sie „frei“ kün­di­gen, was für Sie als Verbraucher jeder­zeit mög­lich ist, kann es teuer werden.

Dem Bauunternehmen als Auftragnehmer steht bei der freien Kündigung des Bauvertrags durch den Auftraggeber die ver­ein­barte Vergütung zu. Das gilt für alle Vertragsarten, egal, ob VOB/B Vertrag, Bauvertrag nach BGB oder Verbraucherbauvertrag nach § 650 i BGB.

Bauherren-Führerschein von Manuela Reibold-Rolinger

Wer mag, kann sich den Gesetzestext mal zu Gemüte füh­ren: § 648

Kündigungsrecht des Bestellers

Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jeder­zeit den Vertrag kün­di­gen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berech­tigt, die ver­ein­barte Vergütung zu ver­lan­gen; er muss sich jedoch das­je­nige anrech­nen las­sen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch ander­wei­tige Verwendung sei­ner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwer­ben bös­wil­lig unter­lässt. Es wird ver­mu­tet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrach­ten Teil der Werkleistung ent­fal­len­den ver­ein­bar­ten Vergütung zustehen.

Na, ver­stan­den?

Auf jeden Fall kann der Unternehmer die gesamte Vergütung ver­lan­gen, er muss sich jedoch anrech­nen las­sen, was es an Kosten erspart, was er ander­wei­tig erwirbt und was es bös­wil­lig zu erwer­ben unter­lässt. Damit sind alle Aufwendungen zu ver­ste­hen sind, die ursprüng­lich für die Leistungserbringung not­wen­dig waren und bei Wegfall die­ser Leistungen nun erspart werden.

Der Unternehmer muss seinen Vergütungsanspruch genau belegen.

Die Abrechnung eines gekün­dig­ten Bauvertrags ist kom­pli­ziert und der Bundesgerichtshof stellt hier hohe Anforderung an die Abrechnung des Unternehmers.

Dennoch, die Ihnen vor­ge­legte Schlussrechnung des Unternehmers müs­sen Sie auf jeden Fall von einem:r Fachanwalt:in für Baurecht prüfen lassen.

Der sicherste Weg ist die ein­ver­nehm­li­che Vertragsaufhebung, bei der man in der Regel jedoch lei­der auch „Federn lässt“.

Damit es bei Ihrem Bauvorhaben nicht dazu kommt, emp­fehle ich wirk­lich ein­drin­gend sich eige­nes Wissen anzu­eig­nen, den Bauvertrag prüfen zu las­sen, sich bau­tech­nisch beglei­ten zu las­sen und wäh­rend der Bauphase den Rat einer:s Verbraucherbaurechtler:in ein­zu­ho­len.

In mei­nem Online-Kurs Bauherrenführerschein habe ich auf eine smar­ten Plattform mein gan­zes Wissen zusam­men­ge­fasst, das Sie als Bauherr benötigen, um nicht wie ein „gerupf­tes Huhn“ zu enden.

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Niemals einen Bauvertrag ohne Grundstück unterschreiben!

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Das ist ein echter Kardinalsfehler, der Ihnen nicht passieren muss

In unse­ren Partner Kanzleien bit­ten immer wie­der Bauherren um Hilfe,  die zu früh einen Bauvertrag unter­zeich­net haben.  Viele Bauherren machen den Fehler, dass Sie den Bauvertrag unter­schrei­ben, bevor sie ein Grundstück erwor­ben haben. Das ist ein ech­ter Kardinalsfehler!

Schadensersatzansprüche des Unternehmers

Auch ein sol­cher Vertrag  ist in der Regel gül­tig und bin­dend. Kann nicht gebaut werden, weil kein Grundstück vor­han­den ist, führt dies zu erheb­li­chen Schadenersatzansprüchen des Unternehmers. Das kann sehr teuer werden für den Bauherren, bevor es über­haupt mit dem Bau los­ge­gan­gen ist.

Erst muss das Grundstück vorhanden sein

Erst wenn ein Grundstück vor­han­den ist und die­ses bebaut werden darf und die Bauvorschriften bekannt sind, kann man sich mit einem Unternehmer, der auf die­sem Grundstück ein Haus errich­ten will, seriös unterhalten.

Wir raten Ihnen, diese Reihenfolge einzuhalten:

Bevor der Bauvertrag unter­zeich­net wird, MUSS ein Bodengutachten ein­ge­holt werden und der Unternehmer das Grundstück tat­säch­lich gese­hen haben. Erst dann kann er auf Grundlage der Inaugenscheinnahme des Grundstückes, der Kenntnis der ört­li­chen Bauvorschriften und des Ergebnisses des Bodengutachtes ein SERIÖSES Angebot abge­ge­ben werden. Diese Reihenfolge sollte DRINGEND ein­ge­hal­ten werden !

 

 

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