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Mängel in Eigenleistung beseitigen. Lohnt sich das?

Mängel in Eigenleistung beseitigen. Lohnt sich das?

Können Sie als pri­vate Bauende ohne Weiteres ihren Bauvertrag kündigen?

Bauverträge sind bin­dend und zum Vertragen da. Es gibt jedoch ver­schie­dene Gründe, die die Kündigung Ihres Bauvertrages für Ihr “Lebenswerk Hausbau” nötig machen und recht­fer­ti­gen. Sie sind des­halb aber Ihren Vertragspartnern nicht auf Gedeih und Verderb ausgeliefert.

Das Gesetz sieht vor, dass Sie als Bauherr:in umfas­sende Rechte haben, sich aus Ihrem Bauvertrag zu lösen. Da diese Rechte sehr kom­plex sind, soll­ten Sie Ihre Bauvertragskündigung kei­nes­falls im Alleingang wagen, son­dern vor­her mit einer / einem Fachanwältin/ Fachanwalt für Baurecht spre­chen.

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Da ich in mei­ner Kanzlei immer wie­der von Bauenden gefragt werde, wie sie am ein­fachs­ten ihren Bauvertrag kün­di­gen kön­nen, gebe ich in die­sem Blogbeitrag des­halb Antworten zu die­sen wich­ti­gen Fragen rund um das Thema Kündigungsrecht pri­va­ter Bauherr:innen:

  • Was kön­nen die Gründe für die Auflösung eines Bauvertrages sei­tens der Bauherren sein?
  • Kann man sei­nen Bauvertrag denn ohne Weiteres kündigen?
  • Muss man sich bei der Kündigung eines Bauvertrages an bestimmte Fristen halten?
  • Wie kün­di­gen Sie einen Bauvertrag richtig man einen Bauvertrag richtig?
  • Können Sie Ihren Bauvertrag selbst kündigen?
  • Gibt es “Vorlagen” für Kündigungsschreiben?
  • Welche Konsequenzen muss man als Bauherr:in bei der Kündigung sei­nes Bauvertrages bedenken?

Die Gründe einen Hausbauvertrag kün­di­gen zu wol­len sind viel­fäl­tig. Allen vor­weg:
Sie bemer­ken zu spät, dass Sie einen ver­brau­cher­feind­li­chen Bauvertrag unter­zeich­net haben. Aus die­sem Grund werde ich nicht müde, immer wie­der dar­auf hin­zu­wei­sen, dass die Investition in eine Prüfung des Bauvertrages durch eine:n juristische:n Expert:in für Verbraucherbaurecht vor der Vertragesunterzeichnung nie­mals her­aus­ge­wor­fe­nes Geld ist und Sie im Extremfall sogar vor einer exis­tenz­be­dro­hen­den Baukrise ret­ten kann.

Bei spä­ter Reue ist es sehr schwie­rig, sich vom Bauvertrag zu lösen. Doch ganz aus­weg­s­los ist diese Sitaution nicht. Weder bei einem schlech­ten Bauvertrag, noch bei einem unzu­ver­läs­si­gen Vertragspartner.

Wenn trif­tige Gründe für eine Kündigung sei­tens des Auftraggebers, also Ihnen als Bauherr:in, vor­lie­gen, kön­nen Sie sich von Ihrem Vertragspartner tren­nen, ohne dass es zu finan­zi­el­len Nachteilen kommt.

Dies kön­nen im Einzelnen Gründe für die Kündigung Ihres Bauvertrages sein:

  1. Grobe Ausführungsfehler
  2. Täuschungen
  3. Drohungen mit Arbeitseinstellung, wegen offe­ner Forderung, obwohl Bauherr berech­tigt ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln gel­tend macht.
  4. Einstellung der Arbeiten wegen Streit über Höhe des Nachtrages, obwohl andere Arbeiten aus­ge­führt werden können.
  5. Nachhaltige Weigerung, sich an die ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Leistungspflichten zu halten.
  6. Forderung von Zahlungen ohne Vertragserfüllungssicherheit zu leisten(7) Bestechlichkeit.
  7. Verstoß gegen das Kooperationsgebot.
  8. Beharrlicher Verstoß gegen die aner­kann­ten Regeln der Technik.
  9. Viele “kleine” Pflichtverletzungen berech­ti­gen ebenso zur Kündigung.

Zu Punkt 10: Mit Urteil vom 17.11.2020 hat das  OLG Dresden wie folgt ent­schie­den (6 U 34920): Auch viele “kleine” Pflichtverletzungen berech­ti­gen zur Kündigung:

Ein Bauvertrag kann aus wich­ti­gem Grund gekün­digt werden, wenn das Vertrauensverhältnis zwi­schen den Bauvertragsparteien zer­stört ist. Eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses kann dem OLG Dresden zufolge ent­we­der auf ein­zel­nen beson­ders schwer­wie­gen­den Vertragspflichtverletzungen beru­hen oder sich aus einer gan­zen Reihe von Pflichtverletzungen, die jeweils für sich genom­men zur Rechtfertigung einer außer­or­dent­li­chen Kündigung nicht aus­rei­chend wären, im Rahmen einer Gesamtabwägung ergeben.

Kann man einen Bauvertrag ohne Weiteres kündigen?

Die Antwort lau­tet: Nein, so ein­fach geht das nicht.

Das Kündigungsrecht für Verbraucher-Bauherr:innen ist in § 648 und § 648a  BGB gesetz­lich geregelt.

  • Freie Kündigung:
    Es ist grund­sätz­lich mög­lich, sich bis zu Vollendung des Vertrages jeder­zeit vom Bauvertrag zu lösen. Das ist dann eine soge­nannte “freie Kündigung”, die schrift­lich erfol­gen muss (§ 650h BGB). Allerdings ist das nicht immer kos­ten­frei für den Bauherren!

    Bei einer „freien“ Kündigung nach § 648 BGB, kann der Bauherr zwar jeder­zeit kün­di­gen, der Unternehmer darf in die­sen Fällen dann aber auch seine Gesamtvergütung abzüg­lich erspar­ter Aufwendungen abrech­nen. Daher kann es im Falle einer – jeder­zeit mög­li­chen – „freien“ Kündigung sehr teuer werden.

  • Kündigung aus wich­ti­gem Grund:
    § 648a BGB sieht bei einer Kündigung aus wich­ti­gem Grund vor, dass in den Fällen, in denen den Bauherren das Festhalten am Vertrag nicht mehr zuge­mu­tet werden kann, sich der Bauherr kos­ten­frei aus dem Vertrag lösen kann.

    Ob ein „Wichtiger Grund“ vor­liegt, kann in der Regel nur durch einen Experten im Verbraucherbaurecht geprüft werden. Diese Kündigungen soll­ten auf jeden Fall anwalt­lich beglei­tet werden, da der Unternehmer zunächst die Möglichkeit erhal­ten muss, den Vertrag ord­nungs­ge­mäß zu erfül­len. Eine anwalt­li­che Fristsetzung ist in der Regel erforderlich. 

 

Ich ver­traue mei­nem Bauunternehmer nicht mehr, wie kann ich den Bauvertrag kün­di­gen?
Die Kündigung muss gut vorbereitet und begrün­det werden. Eine Fristsetzung und Kündigungsandrohung per Einwurfeinschreiben sollte vor­her unbe­dingt erfolgt sein.

Wie muss eine außer­or­dent­li­che Kündigung muss per Einwurfeinschreiben schrift­lich erfolgen.

Bis wann kann man einen Bauvertrag kün­di­gen?
Bis zur Vollendung des Werkes (§648 BGB).

Die Kündigung des (Verbraucher-)Bauvertrages muss schrift­lich erfol­gen (§ 650h BGB).

Können nur Auftraggeber:innen ihren Bauvertrag kün­di­gen (Auftragnehmer / Auftraggeber?)
Grundsätzlich sieht das BGB eine freie Kündigung nur durch die Bauherr:in vor. Außerordentlich kann jedoch auch der Unternehmer kün­di­gen. Dazu werde ich in mei­nem nächs­ten Blogbeitrag mehr schreiben.

Muss ich mir alles gefal­len las­sen, wenn der Unternehmer nicht kommt oder Mängel nicht beseitigt?

Nein, wie oben dar­ge­stellt ist es durch­aus mög­lich, nach ent­spre­chen­der Prüfung, außer­or­dent­lich zu kündigen.

Richtiger Ablauf bei der Kündigung Ihres Bauvertrages:

1. Nur nach Prüfung durch einen Fachanwalt für Baurecht.

2. Mit aus­rei­chen­der Dokumentation der Bauabläufe und Nachweis der Fristsetzungen.

3. Immer schriftlich.

Gibt es eine all­ge­mein­gül­tige Vorlage zur Kündigung eines Bauvertrages?

Nein, da die Gründe kon­kret dar­zu­le­gen sind und umfas­send geprüft werden müssen.

Fazit: Vorsicht vor Alleingängen. Eine feh­ler­hafte außer­or­dent­li­che Kündigung kann in eine freie Kündigung umge­deu­tet werden — mit der Folge, dass der Unternehmer die soge­nannte „Kündigungsvergütung“ gel­tend macht.
Hier nut­zen die Unternehmer die Unerfahrenheit der Bauherren aus und for­dern – meist unberechtigt- hor­rende Summen.

Welche Konsequenzen kann die Kündigung Ihres Bauvertrages mit sich ziehen?

Bei einer freien Kündigung kann es teuer werden. Der Unternehmer kann die Vergütung abzüg­lich der erspar­ten Aufwendungen , die soge­nannte Kündigungsvergütung, verlangen.

Nach einer Kündigung muss immer ein gemein­sa­mer Termin zur Feststellung des Bautenstandes statt­fin­den und die Leistung bis zur Kündigung abge­rech­net werden.

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Die 10 häufigsten Mängel am Bau

Die 10 häufigsten Mängel am Bau

22,6 Mängel kommen im Schnitt bei der Errichtung von Ein-und Zweifamilienhäusern vor.

So die gemein­same Kurzstudie des Institutes für Bauforschung e.V. und des Bauherrenschutzbundes e.V.

Welche Mängel das sind, und wie man als private:r Bauherr:in damit umgeht, zei­gen wir in die­sem Blogbeitrag auf. Denn:

Die durschnitt­li­che Mängelanzahl ist im Vergleich zu 2015 leicht zurück­ge­gan­gen, die Mangelkosten aber stei­gen auf­grund der Komplexität und Kostenintensität der Mangelbeseitigung indes deut­lich an.

Welche Bedeutung hat das für Sie als Bauende und wie gehen Sie mit einem entstandenen Mangel am besten um?

Als pri­vate Bauende haben Sie das Recht auf ein man­gel­freies Bauwerk, das ist klar. Doch Mängel pas­sie­ren und sind mensch­lich. Wichtig ist, dass der Mangel recht­zei­tig erkannt und fach­ge­recht besei­tigt wird.

Sie als Bauende möch­ten am liebs­ten kei­nen Gedanken daran ver­schwen­den müs­sen, son­dern fie­bern dem Einzug in (man­gel­freie) Ihr eige­nes Traumhaus ent­ge­gen, das für die meis­ten unter Ihnen die größte Investition Ihres Lebens blei­ben wird.

Unterscheidung zwischen Mangel und Schaden wichtig

Ob es sich bei der Ihnen bemän­gel­ten Leistung um einen Mangel und Schaden han­delt ist des­halb so wich­tig zu wis­sen, da sich dar­aus in der Definition so wich­tig, weil sich dar­aus der rich­tige Umgang damit ablei­ten lässt.

Per recht­li­cher Definition han­delt es sich um einen Mangel an Ihrem Bauwerk, wenn es sich um eine Leistung han­delt, die Sie mit der Baufirma ver­trag­lich ver­ein­bart haben. Ein Schaden liegt vor, wenn es sich nicht um ein ver­trag­lich geschul­de­tes Werk, son­dern um einen “ande­ren Gegenstand” handelt.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Der Fensterbauer baut die Fenster nicht fach­ge­recht ein und sie bestehen den Blower-Door-Test nicht » Es han­delt sich um einen Mangel.

Der Maler beschä­digt die neu ein­ge­bau­ten Fenster mit Lack-oder Putzspritzern » Es han­delt sich um einen Schaden.

Der richtige Umgang — je nachdem, ob Mangel oder Schaden

Für die Beseitigung eines Mangels ist die beauf­tragte Firma des zutref­fen­des Gewerkes zustän­dig und Sie als Bauherr:in haben immer einen Anspruch darauf.

Bei einem Schaden ver­hält es sich anders, denn hier muss die ver­ur­sa­chende Firma den Schaden in Geld erset­zen. Der Schadensersatzanspruch kann jedoch dann gel­tend gemacht werden, wenn die Baufirma den Schaden “schuld­haft” ver­ur­sacht hat.

Wie Sie Mängel bzw. Schäden bei Ihrem Eigenheimprojekt richtig erken­nen und damit umge­hen, zeigt Ihnen Manuela Reibold-Rolinger in ihrem Online-Kurs Bauherrenführerschein. Denn ganz so ein­fach, wie oben beschrie­ben, ist es nicht immer.

Wir raten Ihnen neben Ihrer eige­nen guten Vorbereitung auf Ihr Traumhausprojekt übri­gens immer, sich von Anfang an einen baubegleitenden Qualitätskontrolleur als Schutzengel für Ihr Bauprojekt zur Seite zu holen, da Sie als Baulaie nicht immer in der Lage sind, einen Mangel zu identifizieren.

Das ist die Liste der häufigsten Mängel, die bei der Errichtung von Ein-und Zweifamilienhäusern entstehen.

(Quelle: Institut für Bauforschung e.V. und Bauherrenschutzbund e.V.)

1. Mangel: Kellerabdichtung

2. Mangel: Luftdichtheitsebene

3. Mangel: Schallbrücken

4. Mangel: Estrichfeuchtigkeit

5. Mangel: Ringanker

6. Mangel: Fußbodenheizung

7. Mangel: Wärmedämm-Verbundsystem

8. Mangel: Sockelabdichtung

9. Mangel: Trinkwasserhygiene

10. Mangel: Badabdichtung

Alle genann­ten Mängel zie­hen in der Regel hohe Mangelfolgekosten sowie Mangelbeseitigungskosten nach sich, werden sie nicht recht­zei­tig oder gar nicht erkannt.

 

Lesen Sie hierzu auch meine weiteren Blogbeiträge zu Mängeln am Bau,…

denn dafür bin ich mit Bauglück und mei­nem Online-Kurs ange­tre­ten: Dass Sie als pri­vate Bauherr:in ohne Mängel, Bauzeitverzögerung und teure Rechtstreitigkeiten in Ihr Traumhaus ein­zie­hen können!

Baumängel und ihre Folgen:

https://www.bauglueck.de/baumaengel-und-ihre-folgen/

 

Pfusch am Bau:

https://www.bauglueck.de/pfusch-am-bau/

 

Baumängel in Eigenleistung beheben:

https://www.bauglueck.de/mangel-in-eigenleistung-beheben-der-wert-ihrer-arbeitszeit‑2/

 

Das Mangelbeseitigugungsrecht des Unternehmers:

https://www.bauglueck.de/maengelbeseitigungsrecht-des-unternehmers-die-heilige-kuh-des-baurechts/

 

 

 

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18 unwirksame Klauseln in einem Bauvertrag — Entscheidung des OLG Frankfurt

18 unwirksame Klauseln in einem Bauvertrag — Entscheidung des OLG Frankfurt

Justitia hat gesprochen. 18 Klauseln eines Bauvertrages für unwirksam erklärt.

Das OLG Frankfurt hat ent­schie­den: Urteil vom 28.10.2020 — 29 U 14619.

Es freut mich sehr, dass die Gerichte immer mehr auf die Rechte der Verbraucher schauen. Demnach sind zahl­rei­che Klauseln nach dem neuem Bauvertragsrecht unwirk­sam. Am 28. November 2020 hat das Oberlandesgericht Frankfurt ganze 18 (!!!) Klauseln eines Bauvertrages, der unzäh­lige Bauherren zur Unterzeichnung vor­ge­legt wurde, für unwirk­sam erklärt.

Bereits die Vorinstanz hatte 11 Klauseln bean­stan­det, das Oberlandesgericht hielt dar­auf in 2. Instanz sogar 18 Klauseln für unwirk­sam.

Die Revision vor dem Bundesgerichtshof wurde zwar zuge­las­sen, die Erfolgsaussichten in der 3. Instanz sind jedoch auf­grund der Rechtsprechung des BGH vom März 2020 als gering einzustufen.

 

Traurige Realität: Nach wie vor sind 90 Prozent der Bauverträge, die Bauherren vorgelegt werden, NICHT unterschriftsreif, da sie die Bauherren in ihren Rechten unrechtmäßig einschränken.

In die­sem Blogbeitrag erkläre ich Ihnen rechts­si­cher, wel­che Klauseln das Gericht ange­grif­fen hat. Ich kann hier nur einige her­aus­he­ben. Eine voll­stän­dige Urteilsbesprechung wird Live bei Facebook erfolgen. 

» Werden Sie jetzt Teil unse­rer Facebook Gruppe Bauglück und Freude beim Bauen und ver­pas­sen keine Tipps und Tricks mehr.

Geklagt hatte ein gemein­nüt­zi­ger Verein, der sich für den Verbraucherschutz im Bauwesen ein­setzt. Denn nur diese Vereine haben das Recht sol­che Klagen zu erheben.

Die Beklagte ist ein Bauunternehmen, die schlüs­sel­fer­tige Häuser für Verbraucher erstellt. Das Bauunternehmen ver­wen­det einen Mustervertrag für eine Vielzahl von Fällen und nennt die­sen “Planungs- und Bauvertrag”. Diesen Vertrag greift die Klage an. Hier ist das Ergebnis:

Schon die Vorinstanz, das Landgericht, hat der Klage hin­sicht­lich von 11 Klauseln statt­ge­ge­ben. Gegen das Urteil des Landgerichts haben sowohl Kläger als auch die Beklagte Berufung ein­ge­legtIn der Berufung hat die Klägerin wei­te­ren Erfolg und die Berufung der Bauunternehmerin wird zurückgewiesen.

 

Folgende Klauseln des Bauvertrages hält das OLG Frankfurt für unwirksam:

 

  1. Klausel zur Annahme übli­cher Grundstücksgegebenheiten unwirksam.

Das OLG unter­sagte der Beklagten die Verwendung einer Klausel, wonach die Parteien davon aus­ge­hen, dass “keine unüb­li­chen Grundstücksgegebenheiten bestehen”. Diese Klausel sei, so das OLG, „für einen durch­schnitt­li­chen Verbraucher unver­ständ­lich und somit intrans­pa­rent. Dem Kunden sei voll­kom­men unklar, wann ein Grundstück noch üblich und wann es unüb­lich beschaf­fen sei.“ “Es gibt kein ‘Baugrundstück von der Stange’ ”, so das Oberlandesgericht Frankfurt.

 

  1. Klausel über Nachtragsvereinbarung bei wesent­li­chen Änderungen unwirksam.

Ebenfalls unwirk­sam ist nach Ansicht des OLG die Bestimmung, wonach, „wenn der Auftraggeber statt der vor­ge­leg­ten Ausführungsplanung wesent­li­che Änderungen for­dert, die Vertragsparteien “ver­han­deln und eine ent­spre­chende Nachtragsvereinbarung abschlie­ßen”.

Diese Klausel lasse, so der Senat, das neue Bauvertragsrechts außer Acht. Der Gesetzgeber hat im Jahr 2018 im Bauvertragsrecht ver­an­kert, dass den Bauherren aus­drück­lich ein ein­sei­ti­ges Anordnungs- bzw. Änderungsrecht zuge­bil­ligt, wenn keine güt­li­che Einigung zwi­schen den Parteien zu Stande kommt. Mit der Klausel werde — zu Unrecht, so das OLG — der Eindruck erweckt, dass der Kunde unbe­dingt eine Nachtragsvereinbarung benö­tige. Das Gesetz sieht dies jedoch aus­drück­lich nicht so.

 

  1. Klausel zu Baufahrzeugen unwirksam.

Unwirksam sei zudem eine Klausel, wonach der Bauherr zusi­chern muss, dass das Grundstück “mit schwe­ren Baufahrzeugen mit einem Gesamtgewicht von 40 Tonnen befah­ren werden kann”.

Diese Klausel ist in zahl­rei­chen Bauverträgen vor­han­den und betrifft daher eine Vielzahl von Bauherren.

Ein durch­schnitt­li­cher Verbraucher, so das OLG wei­ter, könne nicht beur­tei­len, ob sein Baugrundstück mit der­ar­ti­gen Baufahrzeugen befah­ren werden könne. Dies hänge von der Beschaffenheit sei­nes Grundstücks ins­be­son­dere den Bodenverhältnissen ab sowie von der Beschaffenheit des Baufahrzeugs. Beides sei dem Kunden nicht bekannt. Genau des­halb ist ja die Einholung eines Bodengutachtens erforderlich.

 

  1. Klausel über Fiktion der Abnahme unwirksam

Nicht wirk­sam ist nach Ansicht des Gerichts auch die Klausel, wonach das Bauwerk als abge­nom­men gilt, wenn eine Frist zur Abnahme gesetzt wurde “und der Auftraggeber die Abnahme nicht inner­halb die­ser Frist unter Angabe wesent­li­cher Mängel ver­wei­gert hat”.

Auch das ist gegen das Gesetz, denn, einer­seits müs­sen die Baufirmen einen Verbraucher in Textform auf die Folgen einer nicht erklär­ten oder ohne Angabe von Mängeln ver­wei­ger­ten Abnahme hin­wei­sen. Andererseits ist nach dem Gesetz bereits dann nicht von einer Abnahme aus­zu­ge­hen, wenn der Besteller wegen eines Mangels — nicht meh­re­rer Mängel — die Abnahme ver­wei­gert hat.

Ob der Mangel wesent­lich oder unwe­sent­lich ist, spiele nach den gesetz­li­chen Regelungen eben­falls keine Rolle.

 

Mein Fazit zum Urteil des OLG Frankfurt:

Wieder ein­mal zeigt sich, dass man­che Baufirmen die gesetz­li­chen Vorgaben ein­fach über­ge­hen, igno­rie­ren und sich nach dem Motto: „Die Verbraucher ver­ste­hen ohne­hin nix.“ über das Gesetz hinwegsetzen.

2020 ist ein Jahr des Wandels und der Änderungen. Bereits die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.3.2020 (BGH, 11.03.2020 — VII ZR 6417zu Beginn des Jahres hat gezeigt, dass den schwar­zen Schafen unter den Baufirmen nicht wei­ter Narrenfreiheit gewährt wird. Das Urteil des OLG Frankfurt bestä­tigt diese Tendenz. Darüber bin ich sehr froh.

Nur wenn wir alle auf­merk­sam sind und gegen diese unlau­te­ren Mittel vor­ge­hen, schaf­fen wir eine Verbesserung der Baukultur in Deutschland, die zu mehr Fairness und Nachhaltigkeit auf Deutschlands Baustellen führt. Deshalb biete ich Ihnen an, dass Sie mir Ihre Verträge zuschi­cken und ich diese an den Verein zur Abmahnung ver­brau­cher­find­li­cher Klauseln wei­ter­gebe. Senden Sie mir diese bitte direkt in meine Rechtsanwaltkanzlei Reibold-Rolinger:
info@kanzlei-reibold-rolinger.de

Gemeinsam kön­nen wir es schaf­fen, das Leid vie­ler Bauherren zu verhindern.

Lassen Sie sich des­halb nicht län­ger mit die­sen Floskeln ver­schau­keln und ein­schüch­tern oder gar zu einer vor­ei­li­gen Unterschrift hinreißen:

  • Das ist ein MUSTERVERTRAG, den haben schon tau­sende von Bauherren geschrieben“.

  • Diesen Vertrag kann man nicht ändern, der bleibt so“.

  • Dieser Vertrag ist von unse­ren Fachleuten erstellt und ent­spricht dem Gesetz“.

In den aller­meis­ten Fällen sind diese Aussagen ganz ein­fach nur unwahr!
Es wird Zeit, dass sich etwas ändert. Jede:r die/der baut, kann sei­nen Beitrag leisten. 

»Fortsetzung folgt. In einem unse­rer nächs­ten Blogbeiträge stel­len wir Ihnen wei­tere unwirk­sa­men Klauseln vor. Bleiben Sie dran, denn… es bleibt spannend!

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    Mängel in Eigenleistung beseitigen. Lohnt sich das?

    Mängelbeseitigung — Wieviel ist IHRE Arbeitszeit wert?

    Mängelbeseitigung in Eigenleistung. So viel ist Ihre Arbeitszeit wert:

    Manchmal kommt es vor, dass Unternehmer nach Abnahme oder Kündigung des Bauvertrages Mängel oder Folgeschäden nicht besei­ti­gen. Für Sie als Bauherr:in besteht dann die Möglichkeit, den Mangel ent­we­der durch einen ande­ren Bauunternehmer besei­ti­gen zu las­sen, oder aber selbst Hand anzulegen.

    Viele Bauherr:innen sind handwerklich geschickt und trauen sich die Beseitigung der Mängel deshalb in Eigenleistung zu.

    Wenn Sie sich vor­her richtig ver­hal­ten haben, dann haben Sie noch nicht den gesam­ten Werklohn an den Unternehmer gezahlt. Das eröff­net Ihnen die Möglichkeit, Ihren eige­nen Arbeitsaufwand mit dem Restwerklohn aufzurechnen.

    Wir beant­wor­ten Ihnen in die­sem Blogbeitrag die Frage:

    • wie Sie den Aufwand für eige­nes Tätigwerden berech­nen und
    • was Sie als Stundenaufwand berech­nen können.

    Einen solchen Fall hatte das OLG Frankfurt zu entscheiden:

    Die Bauherr:innen woll­ten für ihre eige­nen Arbeitszeit einen Stundensatz von 35 Euro/Stunde in Ansatz bringen.

    Der Sachverhalt war wie folgt:

    Ein Bauunternehmer wurde mit der Errichtung eines Reihenhauses beauftragt.

    Es kam zum Streit wegen Mängeln. Nach Fristsetzung der Mängelbeseitigung und Abnahme unter Vorbehalt besei­tig­ten die Bauherren die Mängel selbst und setzte dabei einen Stundenlohn von 35,00 Euro an.
    Mit der Restwerklohforderung wurde die Aufrechnung erklärt: Der Bauunternehmer ver­klagte die Bauherren auf Zahlung des Restwerklohns.

    Das Gericht der ers­ten Instanz gab dem Unternehmer Recht und ver­ur­teilte die Bauherren auf Zahlung.

    Das OLG Frankfurt stellte dazu klar, dass der Ansatz von 35,00 Euro pro Stunde für die Eigenleistungen des Bauherrn bei ein­fa­chen hand­werk­li­chen Leistungen unan­ge­mes­sen hoch sei.

    In Anlehnung an eine Entscheidung des  OLG Düsseldorf vom 30.04.2015 (Az.: I — 21 U 7114) schätzte der Senat in Ansehung der Art der durch­ge­führ­ten Arbeiten für die Eigenleistung einen Stundensatz von etwa 15 Euro als ange­mes­se­nen Betrag.

    Danach könne der Besteller  — wenn der Auftragnehmer sei­ner Verpflichtung zur Beseitigung von (Rest-)Mängeln inner­halb einer ihm vom Auftraggeber gesetz­ten ange­mes­se­nen Frist nicht nach­komme, die Mängel selbst besei­ti­gen und Aufwendungsersatz für sei­nen Arbeits- und Zeitaufwand verlangen.

    Bei ein­fa­chen hand­werk­li­chen Tätigkeiten jedoch nicht mehr als 15 Euro/Stunde.   

    (OLG Frankfurt, Urteil vom 23.11.2017 — 22 U 2316)

    Das ist kein emp­feh­lens­wer­tes Rechenexempel. Lesen Sie hierzu auch mei­nen Blogbeitrag zum Thema Eigenleistungen beim Eigenheimprojekt.

    Lassen Sie es bei Ihrer Baustelle erst gar nicht dazu kom­men, dass Sie Mängel selbst besei­ti­gen müs­sen und Sie vom Unternehmer auf Zahlung des Werklohns trotz Mängeln ver­klagt werden. Wie das am bes­ten funk­tio­niert? Am bes­ten starten Sie mit der Teilnahme an einem unse­rer Gratis-Webinare: 

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    Baumängel und ihre Folgen

    Baumängel und ihre Folgen

    Mängel auf Baustellen und ihre Folgen

    Dass es kein Bauvorhaben ohne Mängel gibt, ist bekannt. Häuser werden von Menschen für Menschen gebaut, daher pas­sie­ren Fehler und das ist ganz normal.

    Stiftung Warentest hat bereits 2010 in einem lesens­wer­ten Artikel auf­ge­zeigt, dass die Kosten der Mängelbeseitigung stei­gen, je spä­ter sie fest­ge­stellt werden. Und nun die gute Nachricht:

    Fehler und ihre Folgen können verhindert und eingegrenzt werden.

    Eine Erhebung des Bauherrenschutzbundes hat gezeigt, dass 45 % der auf Baustellen vor­han­de­nen Baumängel wäh­rend der Ausführung ver­ur­sacht werden. 25 % der Baumängel ent­ste­hen, weil der Bau nicht aus­rei­chend über­wacht wird und 20 % der Baumängel ent­ste­hen durch eine feh­ler­hafte Planung.

    Aus die­sen Zahlen ergibt sich, dass eine Vielzahl von Baumängeln und damit Probleme für die Bauherren ver­meid­bar sind, wenn das Bauvorhaben ord­nungs­ge­mäß über­wacht wird und die Bauherren erst dann zah­len, wenn ein Baubegleitender Qualitätskontrolleur ( BBQ ) die Leistung als man­gel­frei geprüft hat.

    Was genau eine BBQ ist ( Achtung, es geht nicht ums Grillen ? ) und wie sie abläuft, das ler­nen die Teilnehmer:innen des Bauherrenfüherscheins. Hier gibt es mehr Infos dazu. https://www.bauglueck.de/bauherrenfuehrerschein/

    Welche Probleme es geben kann zeigt der fol­gende Fall:

    MURMELTIERTAG

    Familie Mayer, die klas­si­sche junge Bauherrenfamilie, kommt zu mir in die Kanzlei. Sie zei­gen mir ein Foto von ihrem neuen Haus. Vor 1 Jahr war die Abnahme, der Garten ist fer­tig­ge­stellt und auf dem Foto sieht alles prima aus.

    Warum die Baufamilie zu mir in die Kanzlei kommt, zeigt sich bei nähe­rer Betrachtung:

    Detailfotos zei­gen, dass es zahl­rei­che Risse im Außenputz gibt und es zu Absackungen an der Hauswand kam. Der Unternehmer wurde bereits auf die Risse hin­ge­wie­sen, meinte aber, dass es sich im nor­male Risse han­delt, die üblich sind.

    Da sich die Risse ver­grö­ßert haben, emp­fehle ich den Bauherren die Einholung eines Gutachtens. Das Gutachten kommt zu einem unfass­ba­ren Ergebnis: Der gesamte Arbeitsraum wurde nicht fach­ge­recht ver­dichte und nicht nach der Statik gebaut. Der Schaden liegt vor­läu­fig bei rund 100.000 Euro. Hinzu kom­men die Kosten des Neuaufbaus und wei­tere Folgekosten, sodass wir aktu­ell einen Schadenersatzanspruch von und 200.000 Euro für die Mandanten durch­set­zen müs­sen. Der Bauunternehmer weist die Schuld von sich und sagt: „Verklagen Sie mich doch“ …. Dies wird die Bauherren wei­tere 10.000 bis 20.000 Euro kosten.

    Ähnlich ging es Bauherren, die 4 Jahre nach Fertigstellung des Neubaus Risse in ihren Fenstern fest­stell­ten, es kam auch bei star­ker Windlast zu Undichtigkeiten der Fenster. Der Unternehmer wollte eben­falls für den Mangel an den Fenstern nicht auf­kom­men und so muss­ten wir für die Bauherren ein Selbständiges Beweisverfahren ein­lei­ten, das mehr als 3 Jahre gedau­ert hat und mit einem fest­ge­stell­ten Schaden von 160.000 endete. Alle Fenster müs­sen aus­ge­tauscht werden, da die Fenster nicht fach­ge­recht gebaut und ein­ge­baut wur­den. Das Schlimmste ist: Zwar wurde die Verantwortlichkeit des Unternehmers, der die Fenster gebaut hat, nach­ge­wie­sen, die­ser ist jedoch kurz vor Abschluss des gericht­li­chen Verfahrens insol­vent gewor­den, sodass die Bauherren nun auf allen Kosten sit­zen bleiben.

    Was haben beide Fälle gemeinsam?

    • Beide Mängel sind erst NACH der Abnahme fest­ge­stellt wor­den, daher haben die Bauherren die Beweislast für das Vorhandensein der Mängel.
    • Alle Gerichtskosten trägt zunächst allein der Bauherr.
    • Es ent­ste­hen hohe Mangelfolgekosten, da das Haus schon fer­tig­ge­stellt war.

    Schäden wären vermeidbar gewesen!

    Durch eine ord­nungs­ge­mäße BBQ wären diese Schäden ver­meid­bar gewe­sen. Die fach­ge­rechte Verdichtung kann man durch eine Künzelung, schon wäh­rend der Bauphase über­prü­fen und gege­be­nen­falls nach­bes­sern. Auch der Einbau der Fenster kann im Rahmen einer BBQ früh­zei­tig über­prüft werden.

    Ortstermin auf der Baustelle: Aus dem Leben der Baurechtsexpertin Manuela Reibold-Rolinger

    Ortstermin auf der Baustelle: Aus dem Leben der Baurechtsexpertin Manuela Reibold-Rolinger

    Letzte Woche hatte ich einen Ortstermin auf einer Baustelle.
    Ein vom Gericht 
    bestellter Sachverständiger lud zum Ortstermin ein.

    Manuela Reibold-Rolinger hat schon Vieles auf Baustellen erlebt. Heute berich­tet sie von einem beson­de­ren Schauspiel:

     

    Die Darsteller:

    • Mandanten der Baurechtsexpertin Manuela Reibold-Rolinger

    • Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht Manuela Reibold-Rolinger

    • Mandaten der Gegenseite

    • Anwalt der Gegenseite

    • Sachverständiger

    ” Meine Mandanten müssen diesen Prozess führen, weil der Unternehmer Mängel nicht beseitigen will.”

    Die Parteien waren alle anwe­send. Auch der Anwalt der Gegenseite. 

    Wir stan­den zusam­men und dann begann das Schauspiel auf der Baustelle: 

    Der Kollege unter­brach den Sachverständigen bei sei­nen Ausführungen. Der Anwalt der Gegenseite wurde laut und unsach­lich und unter­stellte dem Sachverständigen Befangenheit, da er mich per­sön­lich ken­nen würde. Er fuch­telte rum, wollte die Erhebung von Beweisen ver­ei­teln und ver­wei­gerte die Vorlage wich­ti­ger Dokumente. 

    Warum er das machte ist klar:

    Er hat eine schlechte Rechtsposition und will davon ablen­ken. Sicher weiß das der Kollege, hat sei­nem Mandanten ggf. zu viel Hoffnung gemacht und will nun sein „Gesicht“ wahren. 

    Mit allen Tricks lenkt er von der Sache ab und will den Gutachter verunsichern.

    Zum Glück: Es ist ihm nicht gelungen 🙂 

    Auch, weil sich meine Mandanten sehr sou­ve­rän ver­hal­ten haben. 

    Schade, dass viele mei­ner Kollegen die anwalt­li­che Pflicht zur Vermeidung von Konflikten nicht ernst neh­men, obwohl das so in unse­rer Berufsordnung steht.….

    Diesen Prozess werden meine Mandanten gewin­nen, da sie nach mei­ner Beratung einen guten Vertrag mit kla­ren Vertragspflichten unter­schrie­ben haben. 

    Man kann nicht jeden Rechtsstreit verhindern. Aber:

    Man kann sich jedoch durch einenaus­ge­wo­ge­nen Bauvertrag in einem Prozess eine sou­ve­rä­ner Position verschaffen.”

     

     

    ONLINE-KURS

    In diesem Online-Kurs lernen Sie:

    • die Tricks der Baufirmen zu entlarven,
    • das Know How, wie man mit einem Unternehmer auf Augenhöhe verhandelt,
    • die Regelungen ken­nen, die man für einen frist­ge­mä­ßen Einzug benötigt
    • Alles, was man als Bauherr/Bauherrin wis­sen muss, egal ob man einen Neubau errich­tet, eine Eigentumswohnung kauft oder im Bestand saniert

    Jeder Bauherr spart dadurch Zeit und Geld, denn wir haben im Bauherrenführerschein alles struk­tu­riert und zusam­men­ge­fasst, was man als Bauherr wis­sen muss.

    Wichtige Checklisten zei­gen auf, an was man alles den­ken muss und als BONUS für jeden, der den BAUHERRENFÜRHERSCHEIN absol­viert hat, gibt es eine kos­ten­freie anwalt­li­che Ersteinschätzung wäh­rend der Bauzeit, falls es zu Fragen oder Problemen wäh­rend der Bauphase kommt.

    Somit kann man mit dem Bauherrenführerschein nur gewinnen.

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    Private Bauherren 2019-Bautrends und ihre Folgen

    Private Bauherren 2019-Bautrends und ihre Folgen

    Die Bautrends 2019 und ihre Folgen für pri­vate Bauherren — das möch­ten wir Ihnen heute in unse­rem Artikel auf­zei­gen. Was einer­seits gut für die Wirtschaft ist, hat nega­tive Folgen für pri­vate Bauherren.

    Aber von Anfang an:
    Die gute Nachricht ist, dass pri­vate Bauherren mehr als 80 Milliarden Euro im Jahr für die Errichtung einer Wohnimmobilie aus­ge­ben.  Damit sind Sie, liebe pri­vate Bauherren nach wie vor einer der wich­tigs­ten Wirtschaftsfaktoren des Landes. Aber wel­che Auswirkung hat das und wel­che nega­ti­ven Folgen resul­tie­ren daraus?

    Zu den Zahlen: Diese sind laut des Statistischen Bundesamtes im Wohnungsbau rück­läu­fig bis sta­gnie­rend (-3,4% weni­ger Baugenehmigungen für Wohnungen als im Vorjahreszeitraum von Januar bis März), der Bau von Einfamilienhäusern ist jedoch unge­bro­chen wei­ter im Trend. Demnach wur­den 2,3 % mehr Einfamilienhäuser geneh­migt. Quelle: Statistisches Bundesamt

    Welche Auswirkungen hat der Bauboom für private Bauherren?

    Der Bauboom wirkt sich nicht nur posi­tiv aus, son­dern hat vor allem für pri­vate Bauherren auch nega­tive Auswirkungen auf ihr Eigenheimprojekt.:
    Es wird teuer, bei gleich­blei­ben­der Qualität der Bauleistung. Das heißt, man bezahlt zwar mehr, bekommt aber keine höher­wer­tige Leistung vom Unternehmer. Deshalb ist es beson­ders für Sie als pri­vate Bauherren heut­zu­tage wich­tig, sehr genau zu wis­sen, was in Ihrem Bauvertrag steht und was vom Unternehmer geschul­det ist!

    Trend: Tiny Home — grösser bauen ist nicht gleich besser:

    Viele Bauherren haben noch nicht erkannt, dass grö­ßer zu bauen nicht auch bes­ser ist. Im Gegenteil, das ist nicht mehr zeit­ge­mäß. Auch die­ser Trend ist erkenn­bar: Es gibt eine hohe Nachfrage nach Tiny Houses und Fertighäusern in Komplettbauweise. Lesen Sie dazu auch unse­ren Blogbeitrag.

    Trend: Nachhaltiges Bauen führt teils zu hohen Kostensteigerungen:

    Nun, es muss schnell gehen, es muss kos­ten­güns­tig sein und den­noch nach­hal­tig. Dass es eine so hohe Nachfrage gibt, führt auto­ma­tisch zu einer erheb­li­chen Kostensteigerung.

    Explodierende Grundstückspreise:

    Explodierende Grundstückspreise und feh­lende Baugrundstücke sind vor allem in Ballungsgebieten keine Seltenheit. Hier ist ein wei­te­rer, nega­ti­ver Trend erkenn­bar: Immer häu­fi­ger wird der Verkauf eines Grundstücks an den Bauvertrag gekop­pelt. So bestim­men die Unternehmer die Marktpreise und setz­ten die Bauherren finan­zi­ell und fak­tisch unter Druck. Seien Sie des­halb vor­sich­tig, und infor­mie­ren sich genau über Ihren Bauvertrag. Womit wir beim nächs­ten Trend wären:

    Trend: Fehler in Bauverträgen:

    Mehr als 1 Jahr nach Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts  wei­sen die Bauverträge nach wie vor große Fehler auf, die sich nach­tei­lig auf die Eigenheimprojekte aus­wir­ken — bis hin zu exis­ten­ti­el­len Krisen. Deshalb soll­ten Sie genau wis­sen, was in den Verträgen steht und das Kleingedruckte nicht nur lesen, son­dern auch ver­ste­hen können.

    Aus den oben genannten Gründen hat Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht mit BAUGLÜCK für Sie den Online-Kurs BAUHERRENFÜHRERSCHEIN entwickelt:

    • Der BAUHERRENFÜHRERSCHEIN berei­tet Sie gut auf Ihr Eigenheimprojekt vor,
    • zeigt auf, wie Sie sich vor Baukrisen schützen
    • ver­mit­telt, wie Sie kein unnö­ti­ges Geld aus dem Fenster werfen,
    • erklärt, was Sie tun müs­sen, um keine Angst vor Mängeln haben müssen
    • und nicht über­vor­teilt werden.

    Der Bauherrenführerschein ist Ihr siche­rer Begleiter durch Ihr Bauprojekt.
    Mit unse­rem 3 Säulen Erfolgsprogramm werden Sie zum per­fekt vor­be­rei­te­ten Bauherren — gleich, ob Sie ein Haus bauen, eine Immobilie sanieren oder eine Wohnung kaufen.

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