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Ein Fertighaus bauen ist nicht immer schneller und günstiger

Ein Fertighaus bauen ist nicht immer schneller und günstiger

Ist ein Fertighaus schneller und günstiger gebaut als alle anderen Häuser?

Das ist der Traum eines jeden pri­va­ten Bauherren: Er unter­schreibt einen Fertighausvertrag und kann nach kur­zer Fertigungs- und Bauphase schnell in sein Eigenheim ein­zie­hen. Warum das oft ein Trugschluss ist und man damit nicht unbe­dingt güns­ti­ger baut, erklärt Manuela Reibold-Rolinger:

Aktuell betreue ich wie­der einen Mandanten, der im Sommer 2018 einen Fertighausvertrag unter­schrie­ben hat, weil er schnell in sein Haus ein­zie­hen will.

Inzwischen ist er hier in mei­ner Kanzlei Mandant weil der Fertighaushersteller für frü­hes­tens Sommer 2020 den Beginn der Bauarbeiten avi­siert hat.

Woran liegt das und warum hat der Bauherr ein so gro­ßes Problem und vor allen Dingen genau das Gegenteil erreicht, von dem was er wollte, näm­lich schnell in sein neues Fertighaus einziehen?

Wie so häu­fig wurde auch die­ser Fertighausvertrag zwi­schen Tür und Angel, im kon­kre­ten Fall in einer Gaststätte, zwi­schen dem Bauherren und einem geschul­ten Vertriebsmitarbeiter unterschrieben.

Achten Sie unbedingt auf intransparente Klauseln, bevor Sie den Fertighausvertrag unterschreiben

Der Vertrag ent­hält zahl­rei­che, unwirk­same, intrans­pa­rente und für den Verbraucher schwie­rige Klauseln, so dass mein Mandant beim Unterzeichnen des Vertrages offen­kun­dig nicht bemerkte, was alles im Argen liegt. 

Seine Hoffnung, nach Unterzeichnung des Vertrages mög­lichst bald in sein Haus ein­zie­hen zu kön­nen, ist nach mehr als andert­halb Jahren völ­lig ver­lo­ren gegangen.

Mit dem Bodengutachten und der Gründung des Hauses, also der Bodenplatte began­nen die Probleme:

1.) Der Bauvertrag wurde ohne Vorlage eines Bodengutachtens unterschrieben.

2.) Der Bauvertrag wurde ohne die Klärung unter­schrie­ben, wer die Planung des Bauvorhabens durch­führt und

3.) War nicht klar, wer den Keller bzw. die Bodenplatte baut.

All diese Dinge sind jedoch Voraussetzung dafür, dass die Fertighausfirma über­haupt mit der Fertigung des Hauses begin­nen kann.

Der Fehler bei vielen Fertighausverträgen sind sogenannte Bauherrenpflichten, die Sie nicht überblicken

In der Regel werden den Bauherren so tief­grei­fende Pflichten auf­er­legt, sodass diese nicht über­bli­cken, dass sie sehr häu­fig selbst die Verspätung des Baubeginns ver­ur­sacht haben.

Das sind die Voraussetzungen zur Fertigung des Hauses:

In den Fertighausverträgen wird den Bauherren auf­er­legt, dass sie die Baugenehmigung und ein Bodengutachten vor­zu­le­gen haben und zwar jeweils erst nach Unterzeichnung des Vertrages. Sie haben die wesent­li­chen Dinge des Gebäudes zu bemus­tern, die Finanzierungsbestätigung vor­zu­le­gen, zu bestä­ti­gen, dass man mit einem Zufahrtsweg zur Baustelle kommt und einen Kran auf­stel­len kann und vor allen Dingen haben die Bauherren auch dafür zu sor­gen, dass ein Anschluss für Wasser und Strom zur Verfügung steht und selbst­ver­ständ­lich auch hier­für die Kosten zu tra­gen sind.

Durch die große Vielzahl der Verpflichtungen, die man bei der oft­mals viel zu vor­zei­ti­gen Unterzeichnung des Fertighausvertrages ein­geht, sind dem Fertighaushersteller Tür und Tor geöff­net, den Vertragsablauf in die Länge zu ziehen.

Wenn man dann auch noch nicht mal eine klare Regelung zur Bauzeit hat und vom Unternehmer gesagt bekommt, man könne die Bauzeit ja nicht fest­le­gen, weil der Bauherr noch die Planung vor­zu­le­gen habe, so ist dies bewusst so gewählt.

In der Regel emp­feh­len die Fertighaushersteller oder deren geschulte Vertriebsmitarbeiter eigene Planer, die auf der Seite der Fertighausherstellerfirma ste­hen. Mit die­sen gemein­sam werden dann ganz bewusst die Fertigstellungszeiten ver­schleppt und die Bauherren in die Irre geführt.

Das hört sich nach einem Horrorszenario für pri­vate Bauherren an, ist bei vie­len Mandanten, die mit Problemen bei Ihrem Bauvorhaben in meine Kanzlei kom­men, jedoch lei­der die Regel.

Sie haben es in der Hand, ob Sie einen sol­chen Fertighausbauvertrag ohne juris­ti­sche, fach­kun­dige Prüfung unter­schrei­ben. Ich kann nur dringend davon abra­ten, da Sie sonst genau wie die Bauherren, die hier in mei­ner Kanzlei vor­stel­lig werden, in Teufels Küche kommen.

Bauverträge prüfen lassen

Bauverträge, ins­be­son­dere aber Fertighausverträge soll­ten dringend juris­tisch geprüft werden.
Sie kön­nen und soll­ten sich nicht in Sicherheit wie­gen, weil die Fertighausfirma bun­des­weit bekannt ist, in ganz Deutschland baut und einen Standardvertrag vor­ge­legt hat, den schon viele tau­send Bauherren unter­schrie­ben haben. Ja, und viele tau­send Bauherren sind viel zu spät in ihr Haus ein­ge­zo­gen, haben den Festpreis nicht ein­hal­ten kön­nen, weil durch bewuss­tes Verzögern der Fertigstellung durch die Fertighausfirma der garan­tierte Festpreis nicht mehr gehal­ten werden kann und dann durch das Hintertürchen vom Bauherren sogar Mehrkosten gefor­dert wurden.

Ohne juris­ti­sche Beratung kommt man in die­sen Angelegenheiten in der Regel nicht wei­ter und so ist es auch hier bei dem Bauherren, der heute in mei­ner Kanzlei war. Er wird nun einige tau­send Euro an unsere Kanzlei zah­len müs­sen, damit wir ihn aus dem Schlamassel her­aus­ho­len. 

Das Argument vie­ler Fertighausfirmen, dass man den Bauvertrag nicht ändern könne ist falsch, da seriöse Fertighaushersteller durch­aus Vertragsanpassungen zulas­sen und somit auch von Seiten des Fertighausherstellers Klarheit im Vertrag herrscht.

So musste ich heute mei­nen Bauherren ent­las­sen mit dem Hinweis dar­auf, dass der Vertrag zu viele Fallstricke hat, als dass man ihm ein­fach aus der Sache her­aus hel­fen kann. 

Der Bauherr ging mit geknick­tem Kopf aus mei­ner Kanzlei und sagte:
‟Hätte ich doch nur den Bauherrenführerschein gemacht und vor Unterzeichnung den Vertrag durch Sie prüfen las­sen. Viele tau­send Euro und ganz viel Ärger wären mir erspart geblieben.‟

Die gute Nachricht: Fehler und ihre Folgen kön­nen ver­hin­dert und ein­ge­grenzt werden 🙂 

1,) Bereiten Sie sich gut auf Ihr Eigenheimprojekt vor. Es ist wahr­schein­lich die größte Investition Ihres Lebens. Sie haben es in der Hand.

2,) Stellen Sie sich ein Expertenteam aus exzel­len­ten Finanzierungsberater, juris­ti­schem Experten und Sachverständigen zusammen.

3.) Übernehmen Sie Eigenverantwortung — so kom­men Sie ohne Baukrisen zu Ihrem Bauglück.

Baumängel und ihre Folgen

Baumängel und ihre Folgen

Mängel auf Baustellen und ihre Folgen

Dass es kein Bauvorhaben ohne Mängel gibt, ist bekannt. Häuser werden von Menschen für Menschen gebaut, daher pas­sie­ren Fehler und das ist ganz normal.

Stiftung Warentest hat bereits 2010 in einem lesens­wer­ten Artikel auf­ge­zeigt, dass die Kosten der Mängelbeseitigung stei­gen, je spä­ter sie fest­ge­stellt werden. Und nun die gute Nachricht:

Fehler und ihre Folgen können verhindert und eingegrenzt werden.

Eine Erhebung des Bauherrenschutzbundes hat gezeigt, dass 45 % der auf Baustellen vor­han­de­nen Baumängel wäh­rend der Ausführung ver­ur­sacht werden. 25 % der Baumängel ent­ste­hen, weil der Bau nicht aus­rei­chend über­wacht wird und 20 % der Baumängel ent­ste­hen durch eine feh­ler­hafte Planung.

Aus die­sen Zahlen ergibt sich, dass eine Vielzahl von Baumängeln und damit Probleme für die Bauherren ver­meid­bar sind, wenn das Bauvorhaben ord­nungs­ge­mäß über­wacht wird und die Bauherren erst dann zah­len, wenn ein Baubegleitender Qualitätskontrolleur ( BBQ ) die Leistung als man­gel­frei geprüft hat.

Was genau eine BBQ ist ( Achtung, es geht nicht ums Grillen ? ) und wie sie abläuft, das ler­nen die Teilnehmer:innen des Bauherrenfüherscheins. Hier gibt es mehr Infos dazu. https://www.bauglueck.de/bauherrenfuehrerschein/

Welche Probleme es geben kann zeigt der fol­gende Fall:

MURMELTIERTAG

Familie Mayer, die klas­si­sche junge Bauherrenfamilie, kommt zu mir in die Kanzlei. Sie zei­gen mir ein Foto von ihrem neuen Haus. Vor 1 Jahr war die Abnahme, der Garten ist fer­tig­ge­stellt und auf dem Foto sieht alles prima aus.

Warum die Baufamilie zu mir in die Kanzlei kommt, zeigt sich bei nähe­rer Betrachtung:

Detailfotos zei­gen, dass es zahl­rei­che Risse im Außenputz gibt und es zu Absackungen an der Hauswand kam. Der Unternehmer wurde bereits auf die Risse hin­ge­wie­sen, meinte aber, dass es sich im nor­male Risse han­delt, die üblich sind.

Da sich die Risse ver­grö­ßert haben, emp­fehle ich den Bauherren die Einholung eines Gutachtens. Das Gutachten kommt zu einem unfass­ba­ren Ergebnis: Der gesamte Arbeitsraum wurde nicht fach­ge­recht ver­dichte und nicht nach der Statik gebaut. Der Schaden liegt vor­läu­fig bei rund 100.000 Euro. Hinzu kom­men die Kosten des Neuaufbaus und wei­tere Folgekosten, sodass wir aktu­ell einen Schadenersatzanspruch von und 200.000 Euro für die Mandanten durch­set­zen müs­sen. Der Bauunternehmer weist die Schuld von sich und sagt: „Verklagen Sie mich doch“ …. Dies wird die Bauherren wei­tere 10.000 bis 20.000 Euro kosten.

Ähnlich ging es Bauherren, die 4 Jahre nach Fertigstellung des Neubaus Risse in ihren Fenstern fest­stell­ten, es kam auch bei star­ker Windlast zu Undichtigkeiten der Fenster. Der Unternehmer wollte eben­falls für den Mangel an den Fenstern nicht auf­kom­men und so muss­ten wir für die Bauherren ein Selbständiges Beweisverfahren ein­lei­ten, das mehr als 3 Jahre gedau­ert hat und mit einem fest­ge­stell­ten Schaden von 160.000 endete. Alle Fenster müs­sen aus­ge­tauscht werden, da die Fenster nicht fach­ge­recht gebaut und ein­ge­baut wur­den. Das Schlimmste ist: Zwar wurde die Verantwortlichkeit des Unternehmers, der die Fenster gebaut hat, nach­ge­wie­sen, die­ser ist jedoch kurz vor Abschluss des gericht­li­chen Verfahrens insol­vent gewor­den, sodass die Bauherren nun auf allen Kosten sit­zen bleiben.

Was haben beide Fälle gemeinsam?

  • Beide Mängel sind erst NACH der Abnahme fest­ge­stellt wor­den, daher haben die Bauherren die Beweislast für das Vorhandensein der Mängel.
  • Alle Gerichtskosten trägt zunächst allein der Bauherr.
  • Es ent­ste­hen hohe Mangelfolgekosten, da das Haus schon fer­tig­ge­stellt war.

Schäden wären vermeidbar gewesen!

Durch eine ord­nungs­ge­mäße BBQ wären diese Schäden ver­meid­bar gewe­sen. Die fach­ge­rechte Verdichtung kann man durch eine Künzelung, schon wäh­rend der Bauphase über­prü­fen und gege­be­nen­falls nach­bes­sern. Auch der Einbau der Fenster kann im Rahmen einer BBQ früh­zei­tig über­prüft werden.

Kooperationspflicht am Bau — ein Bauvertrag verpflichtet

Kooperationspflicht am Bau — ein Bauvertrag verpflichtet

Ein Bauvertrag verpflichtet! Die Kooperationspflicht am Bau und von guter Kommunikation:

Im Bauvertragsrecht gilt die Kooperationspflicht. Doch was bedeutet das konkret? 

Sie ver­pflich­tet beide Vertragspartner ins­be­son­dere bei Meinungsverschiedenheiten die Argumente, Alternativen und Gegenvorschläge der ande­ren Vertragspartei zumin­dest zur Kenntnis zu neh­men und zum Gegenstand eines Meinungsaustausches zu machen. 

Probleme und Konflikte soll­ten kon­struk­tiv und koope­ra­tiv auf der Baustelle bespro­chen und gelöst werden.

Eigene Kommuniktionsfähigkeit ist gefordert, aber die Realität ist oft noch eine andere:

Schreiben werden nicht beantwortet

erbe­tene Termine auf der Baustelle werden nicht wahrgenommen 

eine Kommunikation zwi­schen den Vertragspartnern fin­det nicht statt. 

Häufig fallen diese folgenden Sätze und zwar sowohl von den Bauherren wie von den Bauunternehmern..

Wenn mir der im Dunkeln begegnet.…“

Mit dem rede ich nicht mehr.….“

Der Bauleiter hat mich ange­schrieen und mir gesagt, dass ich keine Ahnung habe…“

Fallbeispiel: 

Dazu haben wir ein inter­es­san­tes Beispiel vom OLG Brandenburg, das über fol­gen­den Fall zu ent­schei­den hatte:

Urt. v. 16.03.2011 — 13 U 510)

Eine junge Baufamilien beauf­tragt einen Bauunternehmer mit der Errichtung eines Einfamilienhauses. Im Rahmen der Gebäudeerrichtung gibt es Differenzen zwi­schen den Parteien u. a. über erfor­der­li­che Zusatzleistungen.

Die Bauherren ant­wor­tet in einem Schreiben auf Vorschläge des Bauunternehmers zu den Mehrleistungen und zur Ausführungsplanung per Einschreiben Rückschein. 

Das Einschreiben wird aller­dings durch den Bauunternehmer ganz bewusst nicht abge­holt. Vielmehr spricht der Bauunternehmer gegen­über dem Auftraggeber – ohne auf die Äußerungen des Auftraggebers ein­zu­ge­hen – Behinderung aus. 

Des Weiteren sinnt der Bauunternehmer dem Auftraggeber an, wegen feh­len­der Ausführungsplanung auf alle even­tu­el­len Schadensersatzansprüche ihm gegen­über bezüg­lich des Bauvorhabens zu verzichten. 

Schließlich unter­schreibt der Bauunternehmer zwar ein Nachtragsangebot des Auftraggebers zu Mehrleistungen, teilt die Unterzeichnung aber dem Auftraggeber nicht mit. Der Auftraggeber kün­digt dem Bauunternehmer. Dieser ver­langt dar­auf hin Werklohn für nicht erbrachte Leistungen. Er ver­klagt den Bauherren. 

Das OLG Brandenburg weist die Klage des Bauunternehmers zurück. 

Der Auftraggeber habe hier berech­tig­ter­weise außer­or­dent­lich gekün­digt. Eine außer­or­dent­li­che Kündigung, auch ohne vor­he­rige Abmahnung, komme in Betracht bei schwer­wie­gen­den Pflichtverletzungen, die zu einer tief­ge­hen­den Störung der für die Fortsetzung des Vertrages not­wen­di­gen Vertrauensbeziehungen füh­ren und eine Fortsetzung des Vertrages unzu­mut­bar machen. 

Hier habe das Bauunternehmen wie­der­holt und schwer­wie­gend gegen die Kooperationspflicht verstoßen. 

Beide Parteien des Vertrages seien gehal­ten, auf die berech­tig­ten Belange des jeweils ande­ren Vertragspartners Rücksicht zu neh­men. Entstehen wäh­rend der Vertragsdurchführung Meinungsverschiedenheiten zwi­schen ihnen über die Notwendigkeit oder die Art und Weise einer Anpassung des Vertrages oder sei­ner Durchführung an geän­derte Umstände, sind die Parteien grund­sätz­lich ver­pflich­tet, durch Verhandlungen eine ein­ver­nehm­li­chen Beilegung der Meinungsverschiedenheiten zu versuchen. 

Insoweit gebiete es die Kooperationspflicht, gerade bei Meinungsverschiedenheiten die Argumente, Alternativen und Gegenvorschläge der ande­ren Vertragsseite zumin­dest zur Kenntnis zu neh­men und zum Gegenstand eines Meinungsaustausches zu machen.

 Das OLG Brandenburg sieht in dem Verhalten des Bauunternehmers eine Verletzung des Kooperationsgebotes. 

Eine Verletzung sei darin zu sehen, dass das Bauunternehmen das Einschreiben nicht ein­mal abge­holt, geschweige denn hier­auf reagiert habe, dass der Bauunternehmer die Annahme des Nachtragsangebotes gegen­über dem Auftraggeber ver­schwie­gen habe und schließ­lich dass er schlech­ter­dings unan­nehm­bar den Verzicht auf alle even­tu­el­len Schadensersatzansprüche bezüg­lich des Bauvorhabens ver­langt habe.

Das Urteil zeigt, dass die Schwelle, über die man vor dem Hintergrund des Kooperationsgebotes stol­pern kann, manch­mal gar nicht so hoch sein muss. Richtigerweise gebie­tet die Rechtssprechung zum Kooperationsgebot den Parteien einen unter Berücksichtigung von Treu und Glauben ange­mes­se­nen Umgang.

Daher gilt das Motto:

Schweigen ist Silber und (mit­ein­an­der) reden ist Gold!

BAUGLÜCK Bauherren Tipp: Die Firma Craftnote hat eine App entwickelt, die die Kommunikation auf der Baustelle nach­hal­tig erleich­tert. Ursprünglich für Handwerker entwickelt, kann sie auch Ihnen als pri­vate Bauherren das Leben wäh­rend der kom­plet­ten Bauphase enorm erleich­tern. Wir von Bauglück fin­den das toll: https://www.craftnote.de/

 

 

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Koschwitz am Wochenende — Manuela Reibold-Rolinger im Interview

Koschwitz am Wochenende — Manuela Reibold-Rolinger im Interview

Wie man durch gute Kommunikation Rechtstreitigkeiten bei­legt und gar nicht erst vor Gericht aus­fech­ten muss.

Seit 2005 emp­fängt Thomas Koschwitz in sei­ner drei­stün­di­gen Radioshow jede Woche Stars aus Musik, Film, Funk und Fernsehen genauso wie Politiker und „ Menschen von der Straße”, mit denen er über Ihr Leben, beson­dere Ereignisse und Geschehnisse, spricht.

Mit BAUGLÜCK Gründerin, Verbraucherbaurechtsexpertin und Schlichterin Manuela Reibold-Rolinger spricht er in der Podcast Folge vom 29.7.2019 dar­über, wie man mit guter Kommunikation auch ohne Richter zu sei­nem Recht kommt. 

Es gibt Rechtsstreitigkeiten, die haben vor Gericht einfach nichts zu suchen”

Davon ist Manuela Reibold-Rolinger überzeugt und zeigt mit Beispielen auch aus ihrem Buch “Kein Grund zur Klage” auf, wel­che alter­na­ti­ven Lösungsansätze es gibt, seine eige­nen Nerven, den Geldbeutel und die Gerichte zu schonen. 

Das Interview wurde von diver­sen Radiosendern aus­ge­strahlt. Hier kön­nen Sie sich es in vol­ler Länge anhören: 

Link 1

Link 2

Viel Spaß beim Reinhören! 

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Baugenehmigung — Ab wann und wofür sie benötigt wird

Baugenehmigung — Ab wann und wofür sie benötigt wird

Die Baugenehmigung — Ab wann brauchen Sie eine und wofür benötigt man die Baugenehmigung überhaupt? 

Die Genehmigungsphase eines Bauprojektes — die Startphase für Ihr Bauprojekt

Dass man ein Bauvorhaben vor Baubeginn geneh­mi­gen las­sen muss, ist wohl jedem Bauherren klar. Immer wie­der kommt es aber zu Überraschungen, Mehrkosten und Zeitverzug, wenn der Bauherr sich mit die­ser  ‑so wichtigen- Phase nicht mit der gehö­ri­gen Intensität befasst. Das Baugesetzbuch und die jewei­li­gen Landesbauordnungen regeln, was und wie gebaut werden darf:

Der Bebauungsplan

Der Bebauungsplan, regelt zum Beispiel die Art und das Maß der bau­li­chen Nutzung, die maxi­mal bebau­bare Fläche, die Abstandsflächen, die Anzahl der Geschosse, die Fassaden und Einfriedungen und, und, und.  Das zu wis­sen ist wich­tig, da man dann auch weiß, was der Nachbar bauen darf. Häufig habe die Kommunen sogar eine Gestaltungssatzung, die vor­gibt, wie die Fassadenfarbe, die Ziegel oder Dachformen aus­ge­bil­det sein müssen. 

Bauvoranfrage

Falls Sie ein Grundstück haben, das in einem Gebiet ohne Bebauungsplan liegt, muss sich das Bauvorhaben gemäß § 34 Baugesetzbuch in die Umgebungsbebauung ein­fü­gen und eine Bauvoranfrage ein­ge­reicht werden.

Der Bebauungsplan — daran müs­sen Sie sich halten:

Wichtig ist zunächst, dass der Bauherr weiß, was er auf sei­nem Grundstück über­haupt bauen kann. Hierzu haben die Städte und Gemeinden in der Regel einen Bebauungsplan erstel­len las­sen, an des­sen Vorgaben sich der Bauherr zu hal­ten hat.

Für viele Bauherren ist es nicht leicht, als Laien den Umfang des Bebauungsplans zu erfas­sen. Daher haben viele Kommunen zwi­schen­zeit­lich ver­brau­cher­freund­li­che „Baufibeln“  entwickelt, die dem Bauherren anschau­lich erklärt, was und wie gebaut werden darf. Hier sind die Baukörper, die Dachformen, die Dachüberstände und vie­les Mehr genau erklärt.

Die Genehmigungsplanung über­nimmt in der Regel ein Architekt oder aber die Planungsabteilung eines Generalübernehmers, der neben der Bauleistung auch die Planung erbrin­gen will.

Hat der Architekt die Baugenehmigung ein­ge­reicht und wird die Genehmigung von der Gemeinde erteilt,  bedeu­tet das jedoch nicht ohne wei­te­res, dass der Entwurf man­gel­frei ist.

Das schuldet der Architekt Ihnen:

Der Architekt schul­det einen Entwurf, der zu einer dau­er­haf­ten und nicht mehr zurück­nehm­ba­ren Baugenehmigung führt.

Wann eine Genehmigung zurückgenommen werden kann:

Eine erteilte Genehmigung kann von der Behörde nach­träg­lich wie­der zurück­ge­nom­men werden, wenn sich die Planung nach erneu­ter Prüfung als (doch) nicht geneh­mi­gungs­fä­hig erweist. Das ist dann der Fall, wenn sich zum Beispiel der Nachbar über die Baugenehmigung beschwert und die Behörde ihm Recht gibt. Dann kann die Genehmigung  wegen feh­len­der Genehmigungsfähigkeit zurück­ge­nom­men werden. Dieses Risiko ist beson­ders hoch, wenn im soge­nann­ten „Freistellungsverfahren“ agiert wird:

Was Sie tun können, um Ihre genehmigungsfähige Planung durchzusetzen, falls diese von der Behörde nicht genehmigt wird:

Andererseits kann es vor­kom­men, dass eine eigent­lich geneh­mi­gungs­fä­hige Planung von der Baugenehmigungsbehörde rechts­wid­rig nicht geneh­migt wird. Dann muss der Bauherr, mit Hilfe eines im Baurecht ver­sier­ten Anwaltes, Widerspruch gegen die Verweigerung der Baugenehmigung ein­zu­le­gen. Die BAUGLÜCK GmbH kann Ihnen hier­für die rich­ti­gen Spezialisten nennen.

Der Bauherr sollte wis­sen, dass eine feh­lende Genehmigung einen wich­ti­gen Grund für eine außer­or­dent­li­che Kündigung des Bauherrn begrün­den kann, hier sollte jedoch auf jeden Fall  VOR der Kündigung ein Fachanwalt zu Rate gezo­gen werden, der Ihnen über die Bauglück GmbH sehr gern ver­mit­telt wird.


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Ihr Widerrufsrecht bei Bauverträgen

Ihr Widerrufsrecht bei Bauverträgen

Das Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen — Wie muss es aussehen und was passiert, wenn es nicht im Vertrag steht?

Jeder Verbraucher hat seit dem 1.1.2018 ein gesetz­lich nor­mier­tes Widerrufsrecht, wenn der Unternehmer für ihn:

  • einen Neubau oder
  • einen Umbau in erheb­li­chem Umfang ausführt
  • und die­ser Vertrag nicht nota­ri­ell beur­kun­det wurde.

Hierbei ist es gleich, ob ein Fertighaus oder ein Massivhaus errich­tet wird und Sie eine Bestandsimmobilie im großen Umfang sanieren oder moder­ni­sie­ren. Die Widerrufsbelehrung muss Ihnen vor­ge­legt werden.

Grundlage für diese Pflicht, die den Verbraucher vor übereilten Entscheidungen schützen soll ist § 650 i BGB. Aber wie genau muss ein Widerruf aussehen, damit er wirksam ist?

Auch hier lohnt sich der Blich in das Gesetz. Artikel 249 des EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) zeigt wört­lich auf, wie eine Widerrufsbelehrung aus­se­hen muss, um wirk­sam zu sein:

Widerrufsrecht

Sie haben das Recht, bin­nen vier­zehn Tagen ohne Angabe von Gründen die­sen Vertrag zu widerrufen.

Die Widerrufsfrist beträgt vier­zehn Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Sie beginnt nicht zu lau­fen, bevor Sie diese Belehrung in Textform erhal­ten haben.

Um Ihr Widerrufsrecht aus­zu­üben, müs­sen Sie uns (*) mit­tels einer ein­deu­ti­gen Erklärung (z.B. Brief, Telefax oder E‑Mail) über Ihren Entschluss, die­sen Vertrag zu wider­ru­fen, informieren.

Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Erklärung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.

Folgen des Widerrufs

Wenn Sie die­sen Vertrag wider­ru­fen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhal­ten haben, unver­züg­lich zurückzuzahlen.

Sie müs­sen uns im Falle des Widerrufs alle Leistungen zurück­ge­ben, die Sie bis zum Widerruf von uns erhal­ten haben. Ist die Rückgewähr einer Leistung ihrer Natur nach aus­ge­schlos­sen, las­sen sich etwa ver­wen­dete Baumaterialien nicht ohne Zerstörung ent­fer­nen, müs­sen Sie Wertersatz dafür bezahlen.

Gestaltungshinweis:

* Fügen Sie Ihren Namen oder den Namen Ihres Unternehmens, Ihre Anschrift und Ihre Telefonnummer ein. Sofern ver­füg­bar sind zusätz­lich anzu­ge­ben: Ihre Telefaxnummer und E‑Mail-Adresse.

Klar und deutlich

Die Belehrung muss klar und deut­lich als ein­zel­ner Vertragsbestandteil abge­grenzt, in den Vertrag imple­men­tiert sein.

Wenn sie fehlt, ver­län­gert sich das Widerrufsrecht um 1 Jahr. Man hat dann also 1 Jahr und 14 Tage nach Vertragsabschluss das Recht, den Vertrag zu wider­ru­fen. Wenn zu die­sem Zeitpunkt bereits Baumaßnahmen auf Ihrem Grundstück ent­stan­den sind, so haben Sie hier­für einen Wertersatz zu zahlen. 


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Handwerker verlangt Vorschuss — Der richtige Umgang

Handwerker verlangt Vorschuss — Der richtige Umgang

Wann müssen Sie als Bauherr:in an den Handwerker eine Vorauszahlung leisten?

Das ist defi­ni­tiv eine der meist­ge­stell­ten Fragen von Bauherren, die bei Ihrem Hausbauprojekt die Gewerke ein­zeln ver­ge­ben. Was Sie tun kön­nen,  um Handwerkern bei Auftragserteilung nicht durch hohe à cto. Zahlungen aus­ge­lie­fert zu sein, erkläre ich in die­sem Blogbeitrag:

Grundsätzlich ist ein Bauunternehmer vor­leis­tungs­pflich­tig, das heißt, er muss erst bauen und dann wird nach der Abnahme das man­gel­freie Werk bezahlt.

Da aber immer mehr Unternehmer mit die­ser Regelung Probleme beka­men, wurde im Gesetz vor­ge­se­hen, dass der Unternehmer berech­tigt sein soll, gem. § 632a BGB Abschlagszahlungen zu for­dern. Diese Regelung wurde aus der VOB/B über­nom­men. Sie gilt auch bei Verbrauchern, also bei pri­va­ten Bauherren wie Ihnen.

Natürlich müs­sen auch für die­sen Fall beson­dere Voraussetzungen erfüllt sein.

 

In welchem Fall kann ein Handwerker überhaupt Abschlagszahlungen verlangen?

Hier gilt § 632a BGB: Ein Handwerker kann Abschlagszahlungen verlangen…

  1. für die erbrach­ten ver­trags­ge­mä­ßen und man­gel­freien Teilleistung, sowie
  2. für erfor­der­li­che Stoffe oder Bauteile, die eigens ange­fer­tigt oder ange­lie­fert wor­den sind,
  3. jedoch nur für in sich abge­schlos­sene Teile der zu erbrin­gen­den Leistungen und nur, wenn dem Bauherr das Eigentum an die­sen Teilleistungen, Stoffen und Bauteilen über­tra­gen oder dafür Sicherheit geleis­tet wird.

Das heißt im Klartext, dass der Unternehmer grund­sätz­lich kei­nen Vorschuss auf eine noch nicht erbrachte Leistung for­dern darf.

 

Als Entlastung für den vorleistungspflichtigen Unternehmer gedacht:

Die Vorschrift des § 632a BGB soll den vor­leis­tungs­pflich­ti­gen Unternehmer, der ohne Abschlagszahlungen oft über einen län­ge­ren Zeitraum teure Materialien und Personal vor­zu­fi­nan­zie­ren hat, ent­las­ten und die mit der Vorfinanzierung ver­bun­de­nen wirt­schaft­li­chen Nachteile ausgleichen.

So weit so gut…doch wie kön­nen Sie als Verbraucher:in und / oder Baulaie wis­sen, was eine „ange­mes­sene“ Abschlagszahlung ist?

Ist das der Wert der Leistung oder der Wertzuwachs auf dem eige­nen Grundstück?

Darauf habe ich eine klare wie ein­fa­che Antwort: Der Wert der Leistung kön­nen nicht Sie son­dern nur Ihr bau­be­glei­ten­der Qualitätskontrolleur benennen.

Übrigens: Als Absolvent:in unse­res Online-Kurses Bauherrenführerschein ist die Benennung eines baubegleitenden Qualitätskontrolleurs in Ihrer Nähe Teil unse­res Service.

Das können Sie tun, wenn der Unternehmer keine Vorleistung erbringen will:

Sie kön­nen

  1. den Vertrag gar nicht erst abschließen
  2. dem Unternehmer eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank für das Bauvorhaben vorlegen
  3. vom Unternehmer eine Vertragserfüllungs- oder Vorauszahlungsbürgschaft fordern.

Was passiert im schlechtesten Fall?

Im schlech­tes­ten Falle haben sie Geld bezahlt und erhal­ten keine Gegenleistung. Es kann auch sein, dass zwar Leistungen ein­ge­baut werden, diese aber man­gel­haft sind, auch dann haben Sie, wenn bereits bezahlt wurde, kei­nen Hebel, um den Unternehmer zur Mängelbeseitigung zu bewegen.

Denken Sie an die Vertragserfüllungssicherheit:

Nach dem Gesetz ist der Unternehmer grund­sätz­lich vor­leis­tungs­pflich­tig. Wenn er von Ihnen eine Vorleistung ver­langt und Sie am Unternehmer fest­hal­ten wol­len, dann zah­len Sie nur, nach­dem Ihnen eine Vertragserfüllungssicherheit oder eine Vorauszahlungsbürgschaft vor­ge­legt wurde.

Ich emp­fehle Ihnen dringend, dass Sie jeden Vertrag vor der Unterzeichnung prüfen las­sen und nur nach Vorlage einer Sicherheit, die der Unternehmer Ihnen stellt und die von einem Fachanwalt geprüft wurde, zahlen.

Mein Apell an Sie als Bauherren lau­tet des­halb: Es geht um Ihr Geld, den ein­zi­gen Trumpf, den Sie haben – kom­men Sie des­halb nicht jeder Forderung Ihres Handwerkers nach, nur, um ihn nicht zu ver­lie­ren, son­dern ent­schei­den Sie mit Augenmaß und Umsicht.

Als Teilnehmer:in des Bauherrenführerscheines wird Ihnen auch das mit auf den Weg gege­ben und Sie ler­nen, wie Sie mit Ihren Vertragspartnern auf Augenhöhe kommunizieren.

Sie ste­hen noch am Anfang Ihres Projektes? Dann starten Sie am bes­ten hiermit:

Pfeil zum Bauherrenführerschein

Wenn Sie bereits wis­sen, dass Sie ein Fertighaus bauen möchten:

Wenn Sie noch unent­schlos­sen sind, wie Sie bauen möchten:

Checkliste: Hausangebote ver­gleich­bar machen:

Nicht von Begriffen wie schlüsselfertig oder sofort einziehen blenden lassen

Nicht von Begriffen wie schlüsselfertig oder sofort einziehen blenden lassen

Fast fertig ist das neue schüsselfertig — nicht blenden lassen:

Die Marketingabteilungen der Haushersteller werden immer ein­falls­rei­cher: Viele Bauherren wis­sen inzwi­schen, dass man mit der Baubeschreibung schlüs­sel­fer­tig nicht viel beschrei­ben kann. Vielmehr kommt es auf den ver­ein­bar­ten Vertragsinhalt an. Aus die­sem Grund werden immer mehr ein­falls­rei­che Begriffe ver­wen­det. Mit die­sen Formulierungen soll­ten Sie ebenso vor­sich­tig umgehen:

  • Fast fer­tig
  • Freizeit-Paket
  • Freitzeit-Paket-Plus
  • Sofort ein­zie­hen und wohlfühlen
  • Fix und fertig

Diese Begriffe las­sen etwas erwar­ten, das der Hersteller mög­li­cher­weise so gar nicht erfül­len kann oder möchte. 

Sogar der Duden macht den Fehler, das Adjektiv schlüsselfertig mit bezugsfertig zu beschreiben. Das ist aber leider falsch:

Warum das Leistungsverzeichnis so wichtig ist, zeigt ein Beispiel:

Ein Bauherr, der unter dem Begriff fast fer­tig etwas ande­res ver­stan­den hat als der Unternehmer ist nun Mandant mei­ner Fachanwaltskanzlei für Bau-und Architektenrecht. Es wird schwer werden, aus den ver­trag­li­chen Grundlagen das her­aus­zu­ar­bei­ten, was der Bauherr unter fast fer­tig ver­ste­hen wollte. In sei­nem vor­lie­gen­den Leistungsverzeichnis sind viele, sehr wich­ti­gen Bestandteile einer voll­stän­di­gen Baubeschreibung nicht enthalten.

Nun strei­ten die Parteien über den Vertragsinhalt, der Bau ruht und es werden Mehrkosten gefor­dert. Hinzu kom­men die Kosten für die Anwälte. Es ste­hen Zusatzkosten von rund 25.000 Euro für den Mandanten an.

Sicher vertrete ich jeden Bauherren auch vor Gericht — ich bin Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht — ich appelliere dennoch an die Eigenverantwortung.

Damit das klar wird: Ich ver­trete selbst­ver­ständ­lich jeden Bauherren auch vor Gericht, wenn das nötig ist. Ich bin jedoch davon überzeugt, dass man sein Eigenprojekt mit Eigenverantwortung ange­hen sollte. Konkret bedeu­tet das, dass jeder Bauherr mit einer Teilnahme am Online-Kurs Bauherrenführerschein und einer Prüfung sei­nes Bauvertrages sehr viel Geld, Zeit und Nerven spa­ren kann.

Jeder Bauherr kann selbst ent­schei­den, wie er sei­nen Bauablauf gestal­ten will. Sie haben die Wahl und sind für Ihr Projekt verantwortlich.

Hier geht es zu einem weiteren Blogartikel, der sich mit dem Thema schlüsselfertig bauen beschäftigt.

Sie wollen auch Eigenverantwortung für Ihr Eigenheimprojekt übernehmen? Hier gibt es weitere Infos zum Online-Kurs:

Lernen Sie in diesem Online-Kurs:

  • die Tricks der Baufirmen zu entlarven,
  • das Know How, wie man mit einem Unternehmer auf Augenhöhe verhandelt,
  • die Regelungen ken­nen, die man für einen frist­ge­mä­ßen Einzug benötigt
  • Alles, was man als Bauherr/Bauherrin wis­sen muss, egal ob man einen Neubau errich­tet, eine Eigentumswohnung kauft oder im Bestand saniert

Jeder Bauherr spart dadurch Zeit und Geld, denn wir haben in unse­rem Bauherrenführerschein alles struk­tu­riert und zusam­men­ge­fasst, was man als Bauherr wirk­lich wis­sen muss.

Anhand der Checklisten wird auf­ge­zeigt, woran man den­ken muss.

Als BONUS für jeden Teilnehmer des Online-Kurses BAUHERRENFÜRHERSCHEIN, gibt es eine kos­ten­freie anwalt­li­che Ersteinschätzung wäh­rend der Bauzeit, falls es zu Fragen oder Problemen wäh­rend der Bauphase kommt.

Somit kann man mit dem Bauherrenführerschein nur gewinnen.

rocket icon Hier geht es zum Online-Kurs

Ortstermin auf der Baustelle: Aus dem Leben der Baurechtsexpertin Manuela Reibold-Rolinger

Ortstermin auf der Baustelle: Aus dem Leben der Baurechtsexpertin Manuela Reibold-Rolinger

Letzte Woche hatte ich einen Ortstermin auf einer Baustelle.
Ein vom Gericht 
bestellter Sachverständiger lud zum Ortstermin ein.

Manuela Reibold-Rolinger hat schon Vieles auf Baustellen erlebt. Heute berich­tet sie von einem beson­de­ren Schauspiel:

 

Die Darsteller:

  • Mandanten der Baurechtsexpertin Manuela Reibold-Rolinger

  • Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht Manuela Reibold-Rolinger

  • Mandaten der Gegenseite

  • Anwalt der Gegenseite

  • Sachverständiger

” Meine Mandanten müssen diesen Prozess führen, weil der Unternehmer Mängel nicht beseitigen will.”

Die Parteien waren alle anwe­send. Auch der Anwalt der Gegenseite. 

Wir stan­den zusam­men und dann begann das Schauspiel auf der Baustelle: 

Der Kollege unter­brach den Sachverständigen bei sei­nen Ausführungen. Der Anwalt der Gegenseite wurde laut und unsach­lich und unter­stellte dem Sachverständigen Befangenheit, da er mich per­sön­lich ken­nen würde. Er fuch­telte rum, wollte die Erhebung von Beweisen ver­ei­teln und ver­wei­gerte die Vorlage wich­ti­ger Dokumente. 

Warum er das machte ist klar:

Er hat eine schlechte Rechtsposition und will davon ablen­ken. Sicher weiß das der Kollege, hat sei­nem Mandanten ggf. zu viel Hoffnung gemacht und will nun sein „Gesicht“ wahren. 

Mit allen Tricks lenkt er von der Sache ab und will den Gutachter verunsichern.

Zum Glück: Es ist ihm nicht gelungen 🙂 

Auch, weil sich meine Mandanten sehr sou­ve­rän ver­hal­ten haben. 

Schade, dass viele mei­ner Kollegen die anwalt­li­che Pflicht zur Vermeidung von Konflikten nicht ernst neh­men, obwohl das so in unse­rer Berufsordnung steht.….

Diesen Prozess werden meine Mandanten gewin­nen, da sie nach mei­ner Beratung einen guten Vertrag mit kla­ren Vertragspflichten unter­schrie­ben haben. 

Man kann nicht jeden Rechtsstreit verhindern. Aber:

Man kann sich jedoch durch einenaus­ge­wo­ge­nen Bauvertrag in einem Prozess eine sou­ve­rä­ner Position verschaffen.”

 

 

ONLINE-KURS

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Traumgrundstück gefunden? Warum Sie dennoch nicht übereilt handeln sollten:

Traumgrundstück gefunden? Warum Sie dennoch nicht übereilt handeln sollten:

In der aktuellen Zeit ist es sehr schwer ein passendes Baugrundstück zu finden. Sind Sie auf der Suche endlich fündig geworden, sollten Sie dennoch nicht übereilt handeln, ohne unsere Tipps beherzigt zu haben:

Jeder, der vor allem in Ballungsgebieten aktu­ell auf der Suche nach bebau­ba­rem Grund ist, weiß, wovon wir sprechen.

Dennoch empfehlen wir Ihnen: Handeln Sie nicht übereilt, wenn Sie endlich das Traumgrundstück gefunden haben. 

Wir geben Ihnen hier die essen­ti­el­len Tipps an die Hand, die Sie ken­nen soll­ten, bevor Sie als pri­va­ter Bauherr bzw. Grundstückskäufer auf das Grundstücksangebot eingehen:

Sehen Sie genau hin — ohne Bebauungsplan geht bei der endgültigen Auswahl Ihres Baugrundstückes gar nichts.

Kaufen Sie das Grundstück nicht (über­eilt), ohne den Bebauungsplan gese­hen zu haben.
TIPP In vie­len Baugebieten gibt es noch freie Lückengrundstücke. Genau hin­schauen lohnt sich daher.

Der Grundstückkauf muss wohl über­legt sein und wird im idea­len Falle von einem Fachanwalt vor Unterzeichnung geprüft.

So ist der Vertrag unwirksam:

Ein Grundstückskauf muss IMMER bei einem Notar beur­kun­det werden, wenn ihnen jemand ein Grundstück ohne Notarvertrag anbie­tet, führt dies zur Unwirksamkeit des Vertrages.

Nutzen Sie als Käufer die 14 Tage Frist zur Prüfung des Grundstückkaufvertrages:

Der Notar ist ihnen gegen­über ver­pflich­tet für die Prüfung des Vertrages min­des­tens 14 Tage ein­zu­räu­men und auf Ihre Nachfrage hin seine Urkunde zu erläu­tern. Nutzen Sie diese Möglichkeit. Ein Notar ist zur Objektivität und Information ver­pflich­tet. Sollten Sie Zweifel an der Unabhängigkeit des Notars haben, zögern Sie nicht, einen eige­nen Notar vor­zu­schla­gen, schließ­lich bezahlt in der Regel der den Notar, der das Grundstück erwirbt.

Informieren Sie sich über die Bauvorschriften und Bebauungspläne:

Sie soll­ten im Zusammenhang mit dem Notarvertrag das Grundstück zuvor gese­hen haben und wis­sen, wie die ört­li­chen Bauvorschriften und Bebauungspläne sind. Nichts ist trau­ri­ger als die ( zu ) späte Gewissheit, dass man auf dem Grundstück nicht so bauen kann, wie man sich das vor­ge­stellt hat.

Achtung bei zusätzlichen Vereinbarungen:

Im Vertrag muss auf jeden Fall gere­gelt werden, dass das Grundstück bebau­bar ist. Falls das Grundstück noch bebaut ist und abge­ris­sen werden muss oder Bäume gefällt werden müs­sen, muss auch dies im Vertrag gere­gelt werden.

Kaufen Sie nicht die Katze im Sack!

Idealerweise erhält man vor dem Kauf vom Käufer die Erlaubnis ein Bodengutachten zum Baugrund ein­zu­ho­len. So kauft man nicht die Katze im Sack!

Der Grundbuchauszug ist der Ausweis des Grundstückes:

Wichtig, wie die Klarheit über den Baugrund ist auch die Klarheit über den Inhalt des Grundbuches. ( Das ist quasi der Ausweis des Grundstücks ) Dort ist immer ver­merkt, inwie­fern das Grundstück genutzt werden kann, ob es durch Grundschulden belas­tet oder durch ein Wege oder Fahrrecht eines Nachbarn in der Bebaubarkeit beein­träch­tigt ist.

Der Notar sieht das Grundbuch ein. Sie soll­ten dies aber grund­sätz­lich auch selbst tun. Eine Vorsprache beim Grundbuchamt kos­tet nur wenige Minuten und 20 Euro für den aktu­el­len Auszug aus dem Grundbuchblatt. Erst dann haben Sie Gewissheit, dass das Grundstück frei von Lasten Dritter ist und beschränkt ist oder wer tat­säch­lich ein­ge­tra­ge­ner Eigentümer des Grundstückes ist.

Kaufpreis — Übergabe und Haftung: Auch das sollte geklärt werden:

Mit dem Käufer sollte man sich dann auch über die Kaufpreiszahlung und die Übergabe des Grundstücks eini­gen und seine Haftung klä­ren, falls es zu einer Verschlechterung des Grundstücks kommt. Hierzu kann man sich auf die Formulierungsvorschläge des Notars ver­las­sen. Aber auch beim Grundstückskauf gilt:  Augen auf und einen Berater hin­zu­zie­hen, damit es nicht zu Überraschungen kommt. Nur wer weiß, wor­auf man ach­ten muss, kann wis­sen, wie man sich schützt.

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Die Deutschen brauchen Nachhilfe in Streitkultur: Rechtsanwältin und Schlichterin Manuela Reibold-Rolinger im Podcast

Die Deutschen brauchen Nachhilfe in Streitkultur: Rechtsanwältin und Schlichterin Manuela Reibold-Rolinger im Podcast

Nachhilfe in Streitkultur

In einem Interview mit Deutschlands Experten-Podcast “FRAGEN WIR DOCH!” für RTL Radio Deutschland und 105’5 Spreeradio sagt Manuela Reibold-Rolinger: “Die Deutschen und die SPD brau­chen Nachhilfe in Streitkultur!” 

Im Gespräch mit “FRAGEN WIR DOCH!” kri­ti­siert die Autorin des Buches “Kein Grund zur Klage! Wie Sie ohne Richter zu Ihrem Recht kom­men”: “Das Bashing gegen SPD-Parteichefin Andrea Nahles war unsäg­lich. Es wäre schön, wenn sich die Politik etwas von Mediation und Schlichtung abschauen würde.” Reibold-Rolinger arbei­tet seit mehr als zehn Jahren als Schlichterin und ist überzeugt, dass Nahles das Opfer von alten Rechnungen gewe­sen sei: “Eine Schlichtung könnte das Unausgesprochene an die Oberfläche brin­gen. Diese Chance hat die SPD lei­der verpasst.”

Das voll­stän­dige Gespräch mit Manuela Reibold-Rolinger in Deutschlands Experten-Podcast “FRAGEN WIR DOCH!” für RTL Radio Deutschland und 105’5 Spreeradio kön­nen Sie auf www.spreeradio.dewww.rtlradio.dewww.maasgenau.de sowie über Apple Podcasts, Spotify, SoundCloud und AUDIO NOW hören.

https://www.presseportal.de/pm/122267/4291263

 

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