Je später bei Ihrem Bauprojekt ein Mangel erkannt wird, umso teurer wird die Mängelbeseitigung.

Deshalb ist es für Sie so wich­tig zu wis­sen, wie Sie Mängel beim Hausbau erken­nen und ver­hin­dern können.

Mängel am Bau sind voll­kom­men nor­mal, denn es sind Menschen, die das Haus mit ihren Händen bauen. Da das so ist, soll­ten Sie Ihr Bauvorhaben vor allen Dingen gut pla­nen und über­wa­chen, um Ausführungsfehler zu vermeiden, damit Sie am Ende nicht das Nachsehen haben und auch noch die Schadenskosten oder Kosten für die Mängelbeseitigung tra­gen müssen.

Das sind meine 5 ulti­ma­ti­ven Tipps zur Vermeidung von Mängeln am Bau:

1. Prüfen Sie Ihre/n Vertragspartner. Zum Beispiel ist es sehr inter­es­sant zu wis­sen, wie lange er schon als Bauunternehmer tätig ist und wie­viele Häuser diese Firma im Jahr baut?

2. Lassen Sie Ihren Bauvertrag und die Leistungsbeschreibung prüfen.
Checken Sie auch vorab, ob die Vertragsunterlagen voll­stän­dig sind.

3. Lassen Sie Ihre Planung über­prü­fen —  ist sie plausibel?

4. Lassen Sie Ihren Bau von Ihrem eige­nen, baubegleitenden Qualitätskontrolleur über­prü­fen, damit Ausführungsmängel früh­zei­tig erkannt werden können.

5. Rügen Sie einen auf­tre­ten­den Mangel schrift­lich und mit einer Fristsetzung.

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Das ist der größte Fehler, den Sie als pri­va­ter Bauherr bege­hen könnten:

Wie sich aus der Statistik oben ergibt, soll­ten Sie als Bauende sehr früh und auch sehr gründ­lich mit­den­ken. Den größ­ten Fehler bege­hen Sie aber, wenn Sie die Verantwortung abge­ben oder Sie sich über den Mund fah­ren las­sen, sobald Sie einen Mangel gerügt haben und die­ser zurück­ge­wie­sen wird.

Das kön­nen Sie als Bauherr tun, wenn Sie einen Mangel rügen und der Unternehmer behaup­tet, dass kein Mangel vor­liegt oder er den Mangel nicht fach­ge­recht besei­ti­gen möchte: 

VOR DER ABNAHME — also im Prozess der Erfüllung des Bauvertrages, haben Sie  fol­gende Möglichkeiten:

>Schwere Mängel (z.B. an der Gründung, Statik, Abdichtung des Gebäudes) müs­sen Sie schrift­lich rügen und eine Frist zur Beseitigung set­zen.

>Bestreitet der Unternehmer den Mangel, so muss er bewei­sen, dass kein Mangel vor­liegt, denn vorder Abnahme ist er in der Beweislast für die Mängelfreiheit.

>Weigert sich der Unternehmer den Mangel zu besei­ti­gen, kön­nen Sie den Mangel nicht ein­fach selbst besei­ti­gen, das ist erst nach der Abnahme mög­lich. 

>Sie kön­nen dann jedoch von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und die dop­pelte Höhe der vom eige­nen BBQ geschätz­ten Kosten bis zur Beseitigung der Mängel einbehalten.

>Weigert sich der Unternehmer die Mängel zu besei­ti­gen, ist ein Gespräch mit der Fachanwältin oder dem Fachanwalt nötig. Nur die Juristen kön­nen prüfen, ob gege­be­nen­falls eine außer­or­dent­li­che Kündigung des Bauvertrages im Einzelfall mög­lich ist.

>Beseitigen Sie nie­mals vor der Abnahme die Mängel selbst, denn auf die­sen Kosten werden Sie aller Voraussicht nach sit­zen bleiben.

NACH DER ABNAHME — Auch hier gibt es Regeln, die Sie beim Auftreten von Baumängeln ein­hal­ten sollten:

>Rügen Sie Mängel schrift­lich und mit einer ange­mes­se­nen Frist zur Mängelbeseitigung.

>Holen Sie einen Kostenvoranschlag zur Mängelbeseitigung ein. 

> Fordern Sie die Kosten aus dem Kostenvoranschlag vom Unternehmer  — Ebenfalls mit einer Frist.
Läuft diese Frist ab, muss wie­der die Fachanwältin zu Rate gezo­gen werden. Hier kön­nen Sie einen Termin zur Onlineberatung mit Manuela Reibold-Rolinger vereinbaren.

Was ist los auf Deutschlands Baustellen im Jahr 2021?

Die meis­ten Mängel lie­gen in der Planung, Koordination, Bauüberwachung und vor allem aber bei der Bauausführung.

Selbstverständlich haben Sie einen Anspruch auf ein man­gel­freies Haus und somit auch auf die Mangelbeseitigung, soll­ten Mängel auftreten.

Außerdem muss die Bauausführung den aner­kann­ten Regeln der Technik ent­spre­chen und funk­ti­ons­taug­lich sein.

Mangelfolgeschäden müssen unbedingt vermieden werden!

Zu einem Problem entwickelt sich ein Mangel dann, wenn der Mangel über die Abnahme hin­aus bestehen bleibt. Werden die Mängel nicht recht­zei­tig erkannt und Folgeschäden erst nach der Abnahme oder im schlimms­ten Fall nach der Gewährleistung bemerkt, kön­nen Sie als Bauende lei­der auf hohen  Schadenskosten sit­zen bleiben.

Daher ist der beste Weg, wenn Sie den Baufortschritt mit einer unab­hän­gi­gen Baubegleitung kon­trol­lie­ren. Ein exter­ner Sachverständiger prüft dabei zu ein­zel­nen Abschnitten die Bauausführung auf Mängel. 

TIPP:

Teilnehmer:innen des Bauherrenführerscheines emp­feh­len wir aus unse­rem Expertennetzwerk unab­hän­gige Sachverständige (in der Nähe ihres Bauprojektes) mit nach­ge­wie­se­nen Qualifikation. » Hier erfah­ren Sie mehr über den Bauherrenführerschein.

Ein Beispiel aus meinem Kanzleialltag:

Letzte Woche war ich auf einer Baustelle, bei der der sehr aner­kannte Fertighaushersteller, trotz Bedenken der Baufamilie, dass die Abdichtung in den Bädern gege­be­nen­falls nicht richtig aus­ge­führt wurde, behaup­tet hatte, dass die Bäder hin­ter den Fliesen fach­ge­recht abge­dich­tet sei. 

Die Bauherren habe dar­auf bestan­den, dass dies im Rahmen der Bauabnahme durch Bauteilöffnung nach­ge­wie­sen wird. Und siehe da:

Keines der 3 Bäder war fach­ge­recht abgedichtet!

Gut, wenn man beharr­lich bleibt, denn gerade bei einer Holzständerbauweise, was bei Fertighäusern immer der Fall ist, führt eine Undichtigkeit in den Bädern zu zum Teil irrepa­ra­blen Schäden am Holz, die man häu­fig erst viele Jahre nach Ablauf der Gewährleistungsfrist fest­stellt. Das hat zur Folge, dass Sie auf den Kosten der Mängelbeseitigung sit­zen und diese lie­gen in der Regel bei meh­re­ren 10.000 Euro.

Sie möch­ten mehr über den Umgang mit Mängeln erfah­ren? Dann könnte die­ser Blogbeitrag noch inter­es­sant für Sie sein:

https://www.bauglueck.de/maengelbeseitigungsrecht-des-unternehmers-die-heilige-kuh-des-baurechts/

Da ich nicht nur Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht bin, son­dern auch Schlichterin nach der Schiedsordnung Bau, ist das Thema Kommunikation auf der Baustelle ein sehr wich­ti­ges Thema für mich.

Gerade in der heu­ti­gen Zeit, in der die Unternehmer volle Auftragsbücher haben, ist es mir sehr wich­tig, dass pri­vate Baufamilien nicht nur recht­lich, son­dern auch kom­mu­ni­ka­tiv gut auf­ge­stellt sind.

Deshalb beschäf­tige ich mich inten­siv damit, wie gute und kon­struk­tive Kommunikation eigent­lich funk­tio­niert und wie Sie als Bauende Ihren Bauvertrag gut ver­han­deln und auf­tre­tende Konflikte auf der Baustelle lösen können.

Das Recht auf eine faire Vertragsgestaltung

Immerhin sind Sie keine Bittsteller, son­dern Kundinnen und Kunden, die ein Recht auf eine faire Vertragsgestaltung und fai­ren Umgang mit­ein­an­der haben.

Häufig erlebe ich jedoch, dass eine Bevormundung durch die Unternehmer erfolgt, oder über­haupt gar nicht gewünscht ist, dass man mit­ein­an­der spricht:

„Wir wol­len Häuser bauen und nicht stän­dig reden…“

Das ist eine schlechte Voraussetzung für ein Dauerschuldverhältnis von 12 Monaten, fin­den Sie nicht auch?

Woran das liegt, kann ich nicht wirk­lich sagen, ich weiß nur, dass sich alle Probleme auf Baustellen in der Regel bes­ser durch Sprechen als durch Schweigen lösen lassen.

Gute Baukultur

Nach mei­ner Meinung gehört zu einer guten Baukultur auch ein fai­res und zuge­wand­tes Miteinander vor und auf den Baustellen!

Erfahren Sie des­halb in die­sem Blogbeitrag mehr über diese Themen:

• Worüber gibt es die meis­ten Auseinandersetzungen?
• Wie kön­nen Bauherren Konflikten auf der Baustelle vorbeugen?
• Darf ein Unternehmen den Bauherren Leistungsänderungen mit Mehrkosten in Rechnung stellen?
• Ein häu­fi­ges Ärgernis sind auf­tre­tende Baumängel. Was müs­sen Bauherren beachten?
• Und wenn tat­säch­lich nichts passiert?
• Was ist zu tun, wenn sich die Bauzeit ver­zö­gert oder auf der Baustelle nichts mehr passiert?
• Den Vertrag kündigen?
• Meine 10 wich­tigs­ten Baustellen-Kommunikationstipps

Die Absolvent*innen des von mir ent­wi­ckel­ten „Bauherrenführerscheines“ wis­sen das zu gut, denn das ist einer der Kernpunkte in mei­nem Kurs, mit dem jede*r Bauende wich­tige und hilf­rei­che Tipps, Checklisten und Vordrucke erhält, mit denen garan­tiert Mehrkosten, Bauverzug und teure Rechtsstreitigkeiten ver­mie­den werden kön­nen. 

 

 

Sie wis­sen, das ist mein Herzensthema: Prävention am Bau!

Wenn Sie mehr über mei­nen Online-Kurs Bauherrenführerschein erfah­ren möch­ten, kli­cken Sie hier »> https://www.bauglueck.de/bauherrenfuehrerschein/

Darüber gibt es die meisten Auseinandersetzungen auf einer Baustelle: 

Die häu­figs­ten Konfliktthemen sind Mehrkosten, Zeitverzug beim Bauen, schlep­pende oder ver­wei­gerte Mängelbeseitigung und Streit dar­über, was eigent­lich ver­trag­lich geschul­det ist. Ihnen als Bauende sollte bewusst sein, dass es keine Baustelle ohne Bauablaufstörungen gibt. Dennoch las­sen sich Probleme aus dem Weg räumen.

Ich habe mit der lei­der noch zu sel­ten prak­ti­zier­ten Schlichtung erstaun­lich gute Erfahrungen gemacht. Sitzen auf den Baustellen alle an einem Tisch, kommt man oft zu einem schnel­len Ergebnis, das bei­den Parteien gerecht wird und eine kos­ten­in­ten­sive lange gericht­li­che Auseinandersetzung erspart.

Wie können Bauherren Konflikten auf der Baustelle vorbeugen? 

Zunächst müs­sen sie sich ver­ge­gen­wär­ti­gen, dass der Bau eines Eigenheims kein Spaziergang ist. Voraussetzung für einen rei­bungs­losen Bauablauf ist gute Vorbereitung, kom­pe­tente Baubegleitung und das Handeln in eige­ner Sache. Ein aus­ge­wo­ge­ner Bauvertrag samt detail­lier­ter Leistungsbeschreibung, die beide den Pflichten des Bauunternehmers und den Rechten des Bauherrn ent­spre­chen, bil­den die Basis.

Darf ein Unternehmen den Bauherren Leistungsänderungen mit Mehrkosten in Rechnung stellen? 

Einseitig darf ein Unternehmen die Leistung nicht ein­sei­tig ändern, son­dern nur in Absprache mit den Bauherren. Und das Unternehmen muss auch die zu erwar­ten­den Mehrkosten bezif­fern. Was Bauherren zuge­mu­tet werden kann, ist vom Einzelfall abhän­gig. Oft ent­ste­hen Mehrkosten durch Kalkulationsfehler oder Zeitverzug soll durch ein ande­res ‑teu­re­res ‑Verfahren auf­ge­holt werden. Das muss der Bauherr nicht zahlen.

Gerade in der aktu­el­len Zeit wird sehr schnell auf die erheb­lich gestie­ge­nen Rohstoffkosten hin­ge­wie­sen und ein­fach ein­sei­tig der Festpreis ange­passt. Dass das nicht geht, dürfte jedem klar sein, der einen Festpreisvertrag unter­schrie­ben hat. Auf jeden Fall muss der Unternehmer Nachweise vor­le­gen und beim Festpreisvertrag sind Mehrkosten ohne­hin ausgeschlossen.

Ein häufiges Ärgernis sind auftretende Baumängel. Was müssen Bauherren beachten? 

Sofort han­deln, nicht abwar­ten! Nicht nur anru­fen, son­dern schrei­ben! Mängel müs­sen gegen­über dem Unternehmer schrift­lich ange­zeigt werden. Diese sind deut­lich zu benen­nen, wobei eine sym­pto­ma­ti­sche Beschreibung wie “der Keller ist feucht” reicht. Vor der Abnahme ist die Beseitigung der Mängel durch Ersatzunternehmer pro­ble­ma­tisch, nach der Abnahme sieht es da anders aus. Grundsätzlich sollte man früh­zei­tig sowohl eine:n Fachanwält:in für Verbraucherbaurecht als auch einen kom­pe­ten­ten Bausachverständigen kontaktieren.

Was ist, wenn Frist und Nachfrist ablaufen und tatsächlich nichts passiert? 

Ist die Frist, even­tu­ell auch eine Nachfrist, abge­lau­fen, kann der Bauherr das Unternehmen für spä­tere Mängelbeseitigungskosten in Anspruch neh­men. Klug ist, wenn er bis dahin die Abschlagzahlungen nur nach Baufortschritt geleis­tet hat. Dann hilft ihm sein gesetz­li­ches Zurückbehaltungsrecht. Zusätzlich sollte ein Sachverständiger den Umfang der Mängelbeseitigung doku­men­tie­ren und die Kosten bezif­fern. Die dop­pelte Höhe der zu erwar­ten­den Beseitigungskosten darf ein­be­hal­ten werden.

Was ist zu tun, wenn sich die Bauzeit verzögert oder auf der Baustelle nichts mehr passiert? Den Vertrag kündigen?

Auch hier gilt: Wenn der Bau ein­ge­stellt wird, schrift­lich zur Fortsetzung der Arbeiten auf­for­dern und diese auch zulas­sen. Auf kei­nen Fall sollte ein Bauvertrag vor­schnell gekün­digt werden! Zwar ist die Auflösung des Bauvertrages häu­fig das letzte Mittel. Bauherren müs­sen sich jedoch dar­über im Klaren sein, dass sich die Konflikte danach fort­set­zen kön­nen. Der Bauvertrag kann auch durch ein­ver­nehm­li­che Vertragsaufhebung been­det werden. Sie ist die ele­gan­tere Lösung und schließt Überraschungen in der Zukunft aus. Immer jedoch soll­ten Bauherren das Beenden eines Vertragsverhältnisses sorg­fäl­tig abwä­gen und unbe­dingt anwalt­lich beglei­ten las­sen. Denn bei einer so genann­ten „freien“ Kündigung bege­ben sich Bauherren in die Gefahr, erheb­li­chen Schadenersatz an den Bauunternehmer zah­len zu müssen.

FAZIT:

1. Vermeiden Sie Konflikte durch eigene Kompetenz. https://www.bauglueck.de/bauherrenfuehrerschein/
2. Prävention statt teu­rer Gerichtsstreitigkeiten: Lassen Sie Ihren Bauvertrag vor Vertragsunterzeichnung recht­lich prüfen.
   Tipp: Teilnehmer*innen des Bauherrenführerscheins spa­ren hier 100 Euro 😊 
3. Nur mit bau­be­glei­ten­der Qualitätskontrolle bauen.
4. Stets auf klare und gute Kommunikation ach­ten. Auch das ler­nen Sie im Bauherrenführerschein.

Das sind meine 10 Baustellen-Kommunikationstipps, mit denen
Ihnen jedes Gespräch gelingt:

1. Bleiben Sie authen­tisch und immer bei sich selbst. Sie müs­sen nicht jedem Unternehmer gefal­len. Hören Sie auf Ihr Baugefühl. Wenn sich etwas „schräg“ anfühlt: Weitersuchen, es gibt viele Unternehmer, die schöne Häuser bauen.
   
   
2. In den Verhandlungen nicht über den Mund fah­ren las­sen. Achten Sie auf einen Redeanteil von 50/50. Stehen Sie für Ihre Vorstellungen ein!
   
   
3. Eine gute Atmosphäre ist wich­tig! Achten Sie auf Ihren Gesprächspartner und hören auf­merk­sam zu!
   
   
4. Nehmen Sie posi­tive Dinge wahr und benen­nen sie diese. Man neigt dazu im Streitgespräch nur das Negative her­vor­zu­he­ben. Um zu einem Ziel zu kom­men, sollte man immer mit dem Positiven beginnen.
   
   
5. „Wer nicht fragt bleibt dumm“ …. Stellen Sie viele Fragen, offene Fragen, Verständnisfragen, klare Fragen.
   
   
6. Sein Sie respekt­voll und akzep­tie­ren Sie andere Meinungen, blei­ben Sie jedoch kri­tisch und hell­wach, um die „Ausreden am Bau“ zu hinterfragen.
   
   
7. Loben Sie den Unternehmer für Dinge, die gut gelau­fen sind und „gewin­nen“ Sie ihn. Meist stimmt der Satz: „Gewinne den Menschen und du gewinnst auch in der Sache“.
   
   
8. Laden Sie den Unternehmer ein, sich mit Ihren Ansichten zu befas­sen. Lassen Sie ihn die Perspektive wech­seln, Ihren Platz ein­neh­men. Ich ver­spre­che Ihnen: Es werden Wunder gesche­hen. Belehren Sie nicht!
   
   
9. Verhandlen Sie Ergebnisoffen, ohne zu sehr auf den eige­nen Vorteil zu fokus­sie­ren, manch­mal erge­ben sich span­nende neue Ideen der Problemlösung, versprochen!
   
   
10. Achten Sie auf eine offene und freund­li­che Körpersprache. Stehen Sie nicht mit ver­schränk­ten Armen auf der Baustelle, son­dern schaf­fen eine ange­nehme, zuge­wandte und freund­li­che Atmosphäre.