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Baukrise durch falschen Bauablauf beim Fertighaus

Baukrise durch falschen Bauablauf beim Fertighaus

Schlaflos im neuen Fertighaus durch falsche Reihenfolge beim Bauablauf:

Kennen Sie das? Ein Problem lässt Sie nicht schla­fen. Die Gedanken dre­hen sich im Kreis…Diese Erfahrung machte meine Mandantin, bei der allein der fal­sche Bauablauf bei ihrem Fertighausprojekt eine Baukrise aus­löste. Viele schlaf­lose Nächte bescherte. Mehr noch, es ging um ihre Existenz.

Das war pas­siert: Ein Fertighaushersteller hatte sich per Vertrag ver­pflich­tet, ein Fertighaus und auch die dazu pas­sende Bodenplatte zu bauen. Im Vertrag enthalten war ein Bodengutachten, was per se richtig und gut ist, aber:

Leider wurde zuerst der Bauvertrag abge­schlos­sen und dann erst das Bodengutachten ein­ge­holt, was immer, wirk­lich immer, zu Problemen führt und so war es lei­der auch hier…

Das Haus wurde errich­tet, die Familie zog ein. Eines Tages bemerk­ten die Kinder beim Spielen im Wohnzimmer, dass der Ball immer in eine bestimmte Ecke des Hauses rollte. Als nächs­tes fiel auf, dass, wenn Flüssigkeit ver­schüt­tet wurde, diese immer in die glei­che Richtung floss.

Der Gutachter stellte einen gravierenden Baumangel fest:

Nach weni­gen Wochen schal­te­ten die Hausbewohner einen Fachmann zur Untersuchung des Problemes ein. Der Gutachter stellte etwas weit­rei­chen­des fest: Das Haus hatte sich an einer Hausseite um 15 cm (!) gesenkt und es hatte den Anschein, dass das noch nicht das Ende der Setzung war. Das Haus drohte sich zu ver­win­den, Risse ent­stan­den und es war unge­wiss, ob das Haus noch stand­si­cher war.

Falsche Gründung des Hauses

Schnell war klar: Das Haus wurde falsch gegrün­det. Der Boden war so pro­ble­ma­tisch, dass weit­rei­chende Gründungsmaßnahmen erfor­der­lich gewe­sen wären, um diese erheb­li­che Setzung des Hauses zu verhindern.

Und das Schlimmste war: Genau dar­auf hatte man im Bodengutachten hingewiesen.

Wird schon gutgehen” mit schlimmen Folgen:

Die Baufirma hatte das offen­sicht­lich auch gese­hen, war jedoch unter dem Motto: „Es wird schon gut gehen“ ein­fach dar­über hin­weg gegan­gen und hatte die Bauherren nicht dar­über infor­miert. Jegliche Hinweise sind unter­blie­ben und nun stand die Familie vor einem rie­si­gen Problem:

Die Sanierung und nach­träg­li­che Gründung des Hauses sollte 130.000 Euro kos­ten.
Geld, das die Familie auf kei­nen Fall hatte, Geld, das auch die Baufirma nicht zah­len wollte, denn die ver­wies auf den Bauvertrag, in dem stand, dass das Baugrundrisiko bei den Bauherren liegt. Viele schlaf­lose Nächte haben die Hausbewohner ver­bracht, bevor sie zu mir in die Kanzlei kamen.

Das Problem wäre zu verhindern gewesen

Mit jedem neuen Mandat frage ich mich immer erst, ob und wie die­ses Problem hätte ver­hin­dert werden kön­nen und wie ich nun den Bauherren hel­fen kann.

Die Antwort ist in die­sem Fall kurz: Ja, diese schlaf­lo­sen Nächte hät­ten ver­hin­dert werden kön­nen. Wie?

Mit mei­nem eigens für Sie als pri­vate Bauherren ent­wi­ckel­ten Online-Kurs, dem Bauherrenführerschein. Darin ler­nen Sie, neben dem rich­ti­gen Bauablauf für Ihr Bauprojekt alles, was Sie für ein krisenfreies Eigenheimprojekt benötigen.

In die­sem Fall war es hier­für zu spät und ich musste als Anwältin tätig werden.

Ich kenne die Rechtsprechung, die ein­deu­tig vor­gibt, dass die Baufirma einen Verbraucher immer aus­rei­chend bera­ten und auf Risiken hin­wei­sen muss:

Folgendes Schreiben erhielt die Baufirma von mir:

….Das von Ihnen errich­tete Gebäude ist man­gel­haft, da das Baugrundgutachten nebst Gründungsempfehlung nicht beach­tet wurde. Das Gebäude ist abge­sackt. Für die­sen Mangel haf­ten Sie nach der grund­sätz­li­chen Systematik des Werkvertragsrechts als Bauunternehmerin auch dann, wenn sie an dem Mangel kein Verschulden trifft. Die gilt also auch für den Fall, dass die Mangelursache (auch) im Verantwortungsbereich des Auftraggebers oder eines Vorunternehmers, auf des­sen Werk der Unternehmer auf­baut, liegt (BGH, Urt. v. 08.11.2007 – VII ZR 18305). 

Sie haben gegen die Ihnen oblie­gende Prüfungs- und Hinweispflicht ver­sto­ßen. Diese Regelung gilt auch für den vor­lie­gen­den BGB-Verbraucherbauvertrag (BGH, Urt. v. 08.11.2007 – VII ZR 18305).

 Sie ver­fü­gen als Bauunternehmerin – im Gegensatz zu unse­rer Mandantin als abso­lute Laiin – über das erfor­der­li­che Fachwissen. Aus die­sem Grund hät­ten Sie bereits vor Beginn der Bauarbeiten und nach Sichtung des vor­ge­leg­ten Bodengutachtens erken­nen kön­nen und müs­sen, dass auf­grund der Beschaffenheit des Baugeländes das Bauwerk beson­ders zu grün­den ist. Dies gilt im vor­lie­gen­den Fall umso mehr vor dem Hintergrund, dass auf Ihrer Seite ein Architekt und Statiker ein­ge­schal­tet war. Diese haben auf Grundlage des Bodengutachtens einen eige­nen Plan feh­ler­haft erstellt. Diese feh­ler­hafte Planung müs­sen Sie sich als Bauunternehmerin zurech­nen lassen.

Es lag in Ihrem Verantwortungsbereich, das Bodengutachten auf die Vereinbarkeit mit dem zu errich­ten­den Bauwerk zu über­prü­fen. Denn im Rahmen der Prüfungs- und Aufklärungspflicht muss der Auftragnehmer die Leistungsvorgaben des Auftraggebers – auch des Bodengutachtens -, die auf die Funktionstauglichkeit des von ihm ver­trag­lich über­nom­me­nen Gewerks etwaig Einfluss haben kön­nen, über­prü­fen und den Auftraggeber auf etwaige Risiken hin­wei­sen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 06.10.2017 – 22 U 4117).

Für Sie waren die Risiken erkenn­bar! So hätte eine schrift­li­che sowie inhalt­lich klare und ver­ständ­li­che Bedenkenanzeige erfol­gen müs­sen. Inhaltlich klar und ver­ständ­lich bedeu­tet in die­sem Zusammenhang, dass der Auftraggeber mit die­ser Anzeige in die Lage ver­setzt wird, die mit der Fehlplanung ver­bun­de­nen Risiken und nach­tei­li­gen Folgen ein­schät­zen und bewer­ten zu kön­nen. Eine sol­che Bedenkenanzeige, für die Sie die Beweislast tra­gen, ist vor­lie­gend jedoch gänz­lich unterblieben. ….“

Mit einem blauen Auge davon gekommen…

Die Baufirma hat den Schaden der Haftpflichtversicherung gemel­det, die die Folgeschäden und somit die hohen Sanierungskosten getra­gen hat.

Was im Nachhinein so ein­fach und unpro­ble­ma­tisch klingt, soll aber nicht ver­ber­gen, was solch eine Versicherung nicht ersetzt:

Nächtelanges Wachliegen, das Bangen, die Angst um die Familie, beson­ders die Kinder und die Bedrohung für eine Familie, die durch ein sol­ches Geschehen aus­ge­löst wird. Kein Geld der Welt kann solch einen Schaden wie­der gut machen, der durch die rich­tige Vorbereitung aller Bauherren (m/w/d) ver­hin­dert werden kann.

Lassen Sie sich des­halb von mir zei­gen, wie Sie sich gut für Ihr eige­nes Bauprojekt auf­stel­len und garan­tiert ent­spannt zu Ihrem Bauglück kommen.

Übrigens: Mein Online-Kurs Bauherrenführerschein ist güns­ti­ger, als eine Erstberatung in mei­ner Kanzlei 🙂

Der Königsweg für Bauherren eines Fertighauses

Sie möch­ten den rich­ti­gen Weg beim Bau Ihres Fertighauses beschrei­ten und sich per­fekt auf Ihr Eigenheimprojekt vor­be­rei­ten? Erfahren Sie hier mehr über mei­nen eigens dafür ent­wi­ckel­ten Online-Kurs:

Bauherren-Führerschein von Manuela Reibold-Rolinger

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Auswirkungen der Mehrwertsteuersenkung auf Ihren Bauvertrag

Auswirkungen der Mehrwertsteuersenkung auf Ihren Bauvertrag

Diese Auswirkungen kann die Mehrwertsteuersenkung auf Ihren Bauvertrag haben.

Am 01.07.2020 war es so weit. Die Mehrwertsteuer wurde von 19% auf 16% gesenkt. Ob und wel­che Auswirkungen diese Senkung der Mehrwertsteuer auf Ihren Bauvertrag haben kann, erklä­ren wir Ihnen in die­sem Blogartikel anhand ver­schie­de­ner Beispiele.

Inhalt die­ses Blogbeitrages:

  • Zeitpunkt der Leistungserbringung ist wichtig.
  • Mehrwertsteuersenkung bei Architektenverträgen
  • Wie kön­nen sich Nachzahlungen oder Minderungen ergeben?
  • Senkung der Mehrwertsteuer bei Pauschalverträgen

In Bauangelegenheiten ist immer der Zeitpunkt der Leistung wichtig:

Bei der Frage, wel­cher Mehrwertsteuersatz für die Zahlung der Abschlagsrechnungen gilt, ori­en­tiert sich dies in Bauangelegenheiten immer am Zeitpunkt der Leistung.

Beispiel:
Wenn Sie am 1. Juli 2020 einen Bauvertrag unter­schrie­ben haben, dann sind dort 16% Mehrwertsteuer enthalten. Wird die Leistung aber erst im März 2021 erbracht und die Mehrwertsteuer bis dahin wie­der auf 19% ange­ho­ben, so gilt der Zeitpunkt der Leistung am 1.3.2021.

Somit müs­sen Sie, obwohl Sie im Juli 2020 16% Mehrwertsteuer ver­ein­bart haben dann 19% Mehrwertsteuer zahlen.

Planen Sie bei­spiels­weise ein Haus für € 500.000, sind das immer­hin € 15.000, die Sie bei der Finanzierung im Juli 2020 bereits berück­sich­tigt haben sollten.

Achten Sie des­halb dringend dar­auf, dass es nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder den Zeitpunkt des Rechnungsdatums ankommt, son­dern ein­zig und allein auf den Zeitpunkt der Leistungserbringung, bezie­hungs­weise der Leistungsabnahme.

 

Ist die Mehrwertsteuersenkung auch auf Architektenleistungen anzusetzen?

Ja, die Senkung der Mehrwertsteuer gilt selbst­ver­ständ­lich auch für die Leistung eines Architekten.

Beispiel:

Wenn der Architekt bei einem Vertragsabschluss im Jahr am 01.07.2020 eine Planungsleistung inner­halb des Zeitraums Juli 2020 bis Oktober 2020 erbringt, so ist diese Leistung mit 16% zu versehen.

Wenn der glei­che Architekt dann seine Bauüberwachungsleistung im März 2021 erbringt, so ist diese Leistung mit 19% zu versteuern.

 

So ergibt sich für pri­vate Bauherren eine Verminderung oder Nachzahlung des Zahlbetrages:

Kompliziert wird es, wenn eine Planungsleistung aus dem Jahr 2018 erst im Dezember 2020 voll­endet wird und für diese Leistung bereits Abschlagszahlungen geleis­tet wur­den. Wenn dann am 3. Juli 2020 die Schlussrechnung erstellt wird, gilt für die erbrachte Leistung der Mehrwertsteuersatz von 16%.

In die­sem Fall werden nach­träg­lich auch die zuvor mit 19% per Abschlag abge­rech­ne­ten Leistungsanteile in der Schlussrechnung mit 16% ange­setzt. Insofern kommt es hier zu einer Verminderung des Zahlbetrages.

ACHTUNG:

Wenn diese Leistung jedoch bereits im Juni aus­ge­führt wurde und damit voll­stän­dig erbracht ist, und nur die Rechnungsstellung erst nach dem 01.07.2020 erfolgt, rich­tet sich der Mehrwertsteuersatz nach dem Zeitpunkt der Vollendung der erbrach­ten Leistung, d.h. zu die­sem Zeitpunkt wären 19% anzusetzen.

Im umge­kehr­ten Fall, wenn man also zwi­schen dem 01.07.2020 und 31.12.2020 eine Abschlagszahlung mit 16% Mehrwertsteuer ver­sieht und die Werkleistung im Frühjahr 2021 voll­endet ist, wird sich mit der Schlussrechnung und einem Schlussrechnungsbetrag von 19% eine Nachzahlung für den Bauherren ergeben.

Sie haben einen Pauschalpreis vereinbart?

Diese Frage wird mir häu­fig gestellt. Zunächst ein­mal ist dar­auf hin­zu­wei­sen, dass ein Pauschalpreis nicht bedeu­tet, dass es damit egal ist, ob es sich um einen Brutto- oder Nettopauschalpreis han­delt. Sicher ist, dass, wenn man einen Pauschalpreis ohne Mehrwertsteuer aus­han­delt, hier­auf die ent­spre­chende Mehrwertsteuer anzu­set­zen ist, die zum aktu­el­len Stand her­an­zu­zie­hen ist. Bei einem Bruttobetrag dürfte dies nicht der Fall sein. Hierbei ist es egal, wie die Leistung zu ver­gü­ten ist. Es bleibt beim Bruttobetrag incl. MwSt.

So vermeiden Sie Probleme bei der Festsetzung des Pauschalpreises:

Um Probleme zu vermeiden, soll­ten Sie auf jeden Fall ver­trag­lich fest­schrei­ben las­sen, dass die gesetz­li­che Mehrwertsteuer anfällt. Es ergibt Sinn, den Mehrwertsteuerbetrag und die Mehrwertsteuer Regelung in Ihrem Bauvertrag durch den Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und den Steuerberater prüfen zu lassen.

Fazit:

Es kommt also auf den Einzelfall und Ihren Bauvertrag an. Und: Auf den Zeitpunkt der Leistungserbringung.

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Die Krux mit der Bau-und Leistungsbeschreibung

Die Krux mit der Bau-und Leistungsbeschreibung

Die Bau-und Leistungsbeschreibung ist das Herzstück Ihres Bauvertrages

Die Bau-und Leistungsbeschreibung ist das Herzstück und Bestandteil eines jeden Eigenheim Projektes, sei es beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses von einem Bauträger oder beim Bau eines Hauses mit einem Generalunternehmer oder der Errichtung eines Fertighauses.

Eine unvoll­stän­dige und falsch ver­stan­dene Bau-und Leistungsbeschreibung kann Ihr Bauvorhaben in eine tiefe Krise stür­zen und lässt nicht wenige Bauherren zahl­rei­che schlaf­lose Nächte verbringen.

In mei­ner Kanzlei erlebe ich fast täg­lich hilf­lose Bauherren, deren Eigenheimprojekt ins Wanken gera­ten ist, weil der Bau-und Leistungsbeschreibung nicht genug Aufmerksamkeit geschenkt wurde.

Deshalb habe ich hier meine Kurzübersicht zur Bau-und Leistungsbeschreibung für Sie zusammengestellt. 

Nicht blind auf den zukünftigen Vertragspartner verlassen

Bauherren sind in der Regel Baulaien, und soll­ten sich nicht blind dar­auf ver­las­sen, dass die Bau-und Leistungsbeschreibung alles ent­hält, was mit dem Vertragspartner bespro­chen wurde.

Lassen Sie des­halb die Bau-und Leistungsbeschreibung immer durch einen unab­hän­gi­gen Bausachverständigen genau prüfen und zwar bevor der Bauvertrag unter­schrie­ben wird.

Wie Sie einen her­vor­ra­gen­den Bausachverständigen fin­den? Als Teilnehmer unse­res Online-Kurses Bauherrenführerschein emp­fehle ich Ihnen von mir hand­ver­le­sene Experten zur baubegleitenden Qualitätskontrolle in der Nähe Ihres Bauprojektes. Der / Die Sachverständige prüft Ihre Bau-und Leistungsbeschreibung auf Herz und Nieren. Und das direkt in der Nähe Ihrer Baustelle.

Keine Unterschrift ohne vorherigen Check der Bau-und Leistungsbeschreibung

Unterschreiben Sie kei­nen Bauvertrag, wenn Ihr unab­hän­gi­ger Sachverständiger die Bau-und Leistungsbeschreibung noch nicht über­prüft hat. Sie erhal­ten näm­lich für den fest­ge­leg­ten Preis (in der Regel Festpreis bei Fertighausprojekten) nur genau das, was in der Bau-und Leistungsbeschreibung drin steht. Auf münd­li­che Vereinbarungen kann und darf man sich nicht ver­las­sen. Es gilt nur das, was im Vertrag steht!

Je kür­zer die Bau-und Leistungsbeschreibung, umso genauer soll­ten Sie hin­schauen. Meist sind viele Leistungen, von denen Sie den­ken, dass der Vertragspartner sie Ihnen schul­det, nicht enthalten. Die Folge sind oftmals: 

  • Mehrkosten in 5‑stelliger Höhe, die Sie nicht ein­kal­ku­liert haben.
  • Zeitraubende und psy­chisch belas­tende Diskussionen.

Wenn Sie hier als Bauherr nicht Eigenverantwortlich han­deln, zie­hen Sie in jeder Hinsicht den Kürzeren. So weit muss es nicht kommen.

Was der Begriff “bau­seits” damit zu tun hat, fasst die­ser Blogartikel zusam­men (»Klick).

Risiken einer unzureichenden Bau-und Leistungsbeschreibung kennen

Die Krux der Bau-und Leistungsbeschreibung liegt also nicht nur in den Positionen, die nicht enthalten sind. Im Gegenteil: Eine umfang­rei­che Bau-und Leistungsbeschreibung bedeu­tet nicht gleich­zei­tig abso­lute Sicherheit für Sie als Bauherren. Sollte es trotz­dem zu Mängeln auf Ihrer Baustelle kom­men, kön­nen Sie sich mit einem rechts­si­che­ren Vertrag und einer exak­ten Bau-und Leistungsbeschreibung auf ein­deu­tige Regelungen beru­fen, mit denen Sie und Ihr Eigenheimprojekt nicht angreif­bar sind.

Sie kom­men also um die Überprüfung Ihrer Bau-und Leistungsbeschreibung und die juris­ti­sche Prüfung Ihres Bauvertrages nicht herum. Wenn die Baubeschreibung weder gele­sen, noch ver­stan­den wurde, birgt das Risiken und kann sehr teuer werden.

Wollen Sie erfah­ren, wie Sie sich als pri­va­ter Bauherr per­fekt auf Ihr geplan­tes Eigenheimprojekt vor­be­rei­ten kön­nen? Dann neh­men Sie an mei­nen kos­ten­freien Webinaren teil. Darin zeige ich Ihnen, wel­che Fehler Sie als Bauherr vermeiden kön­nen und wie Sie sich als Bauherr:in gut aufstellen!

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Die Bau-und Leistungsbeschreibung ist das Herzstück und Bestandteil eines jeden Eigenheim Projektes, sei es beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses von einem Bauträger oder beim Bau eines Hauses mit einem Generalunternehmer oder der Errichtung eines Fertighauses.

Eine unvoll­stän­dige und falsch ver­stan­dene Bau-und Leistungsbeschreibung kann Ihr Bauvorhaben in eine tiefe Krise stür­zen und lässt nicht wenige Bauherren zahl­rei­che schlaf­lose Nächte verbringen.

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Bauherren sind in der Regel Baulaien, und soll­ten sich nicht blind dar­auf ver­las­sen, dass die Bau-und Leistungsbeschreibung alles ent­hält, was mit dem Vertragspartner bespro­chen wurde. Lassen Sie des­halb die Bau-und Leistungsbeschreibung immer durch einen unab­hän­gi­gen Bausachferständigen genau prüfen und zwar bevor der Bauvertrag unter­schrie­ben wird.

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Sie kom­men also um die Überprüfung Ihrer Bau-und Leistungsbeschreibung und die juris­ti­sche Prüfung Ihres Bauvertrages nicht herum. Wenn die Baubeschreibung weder gele­sen, noch ver­stan­den wurde, birgt das Risiken und kann sehr teuer werden.

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Die Mehrwertsteuersenkung ab Juli 2020 — Teil1

Die Mehrwertsteuersenkung ab Juli 2020 — Teil1

Mehrwertsteuersenkung ab Juli 2020 — Die Bedeutung für Ihre bestehenden Bauverträge

Am 3.6.2020 hat die Bundesregierung die Senkung der Mehrwertsteuer von 19% auf 16% beschlos­sen. Wir beschäf­ti­gen uns in die­sem Blogbeitrag mit der Frage, wel­che Auswirkung die Senkung der Mehrwertsteuer auf Ihre Verträge hat. Beachten Sie bitte jedoch, dass der Bundestag die­ser Entscheidung noch zustim­men muss.

Klausel zur Anpassung der Mehrwertsteuer beachten

Bauverträge haben übli­cher­weise eine Klausel zu Anpassung der Mehrwertsteuer. Diese sieht dann häu­fig so aus:

Der Preis ist ein Festpreis ein­schließ­lich der gesetz­li­chen Mehrwertsteuer in Höhe von zur Zeit 19 %. Erhöht sich nach Vertragsabschluss die Mehrwertsteuer, so ändert sich der Festpreis entsprechend.”

Diese Klausel benach­tei­ligt einen Verbraucher erheb­lich, da sie eine ein­sei­tige, für den Unternehmer güns­tige Regelung ent­hält und dürfte des­halb unwirk­sam sein.

Die Folge sollte des­halb sein:
Der Unternehmer muss die Senkung der Mehrwertsteuer ab Juli 2020 an Sie als pri­vate Bauherren wei­ter­ge­ben, auch wenn die oben genannte Klausel nur die Steuererhö­hung erwähnt.
Die Anpassung muss sich selbst­ver­ständ­lich auch auf eine Anpassung nach unten beziehen.

Wenn die geplante Senkung der Mehrwertsteuer tat­säch­lich in Kraft tritt, kön­nen Sie als pri­vate Bauherren also 3 % spa­ren. = Beachten Sie auch unse­ren neue­ren Blogbeitrag zur Mehrwertsteuersenkung.

Unser Quick-Tipp:
Schon heute soll­ten Sie sich diese Klausel in Ihrem Bauvertrag genau anschauen und gege­be­nen­falls anwalt­lich prüfen las­sen, ob bei Ihren Verträgen die Mehrwertsteuersenkung auf 16% berück­sich­tigt werden muss  — damit Sie für die Rechnungen ab Juli 2020 nicht zu viel zahlen.

Achtung:
Die Senkung betrifft vor­aus­sicht­lich nur die bis zum 1.7.2020 noch nicht erbrach­ten Leistungen, daher muss der genaue Wortlaut des Gesetzes abge­war­tet werden.

Wir blei­ben für Sie dran und infor­mie­ren Sie über Neuigkeiten zu die­sem Thema.
Neuer Blogbeitrag zur Mehrwertsteuersenkung seit 17.6.2020 online.

Unser Rat an private Bauherr*innen, die kurz vor der Unterzeichnung ihres Bauvertrages stehen:

Sollten Sie vor der Unterzeichnung Ihres Bauvertrages ste­hen, raten wir Ihnen, die­sen von einem Fachanwalt für Bau-und Architektenrecht prüfen zu las­sen. Warum Sie damit viel Geld spa­ren kön­nen, erfah­ren Sie hier.

Es gibt neue Informationen zur Senkung der Mehrwertsteuer ab Juli 2020. Button kli­cken und zum Update gelangen.

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Bodengutachten: Niemals ohne bauen!

Wer ohne Bodengutachten baut, baut mit hohem Risiko.

Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie durch ein feh­len­des Baugrundgutachten in Ihrem Eigenheimprojekt eine Baukrise erle­ben, ist sehr hoch. Fehlende Bodengutachten kön­nen zu Baustopp, Mehrkosten, Nachträgen und Bauabläufstörungen führen.

Keine Seltenheit ist, dass die “schwar­zen Schafe unter den Bauunternehmen” mit der Unwissenheit der Bauherren kalkulieren. 

Deshalb möchte ich Ihnen mit die­sem Bautipp rund um das Baugrundgutachten wich­tige Informationen geben, die Sie vor Ihrer Vertragsunterzeichnung ken­nen soll­ten, damit Sie vor Baukrisen und Bauablaufstörungen geschützt sind. Lesen Sie in die­sem Blogbeitrag deshalb:

  • Welche Bodenbeschaffenheit wird in Muster-Bauverträgen vorausgesetzt?
  • Was ist das Baugrundrisiko und wer trägt es?
  • Baugrundgutachten als “Baustoff”? Was bedeu­tet das?
  • Darum ist die ver­trag­li­che Regelung zum Baugrund vor Vertragsunterschrift so wichtig
  • Wie teuer ist ein Bodengutachten?
  • Wer führt ein Baugrundgutachten durch?

Muster-Bauverträge setzen einen optimalen Boden auf ebenem Grundstück voraus.

In den Muster-Bauverträgen wird in der Regel der opti­male Boden auf ebe­nem Grundstück vor­aus­ge­setzt. Die AGB werden meist so for­mu­liert, dass ver­steckt die Tür für Nachträge geöff­net wird, sollte sich spä­ter her­aus­stel­len, dass der Boden nicht opti­mal ist.

Aber: Sind Sie als Bauherr immer für den schlechten Boden und die Folgen verantwortlich?

In der Baupraxis hält sich das Märchen von “dem Baugrundrisiko” als immer vom Bauherren zu tra­gen­des Risiko. Im Klartext würde das bedeu­tet, dass Sie als Auftraggeber das Baugrundrisiko tragen.

Das liegt in der Regel daran, dass eine der­ar­tige Risikozuweisung ein­fach erscheint, wenn der Bauherr nicht nur das Bauvorhaben in Auftrag gege­ben hat, son­dern das Baugrundgutachten, quasi als „Baustoff“ zur Verfügung stellt.

Wer also soll für den Baugrund ver­ant­wort­lich sein, wenn nicht Sie, der Bauherr?
Früher wurde dies in der Rechtsprechung durch­aus auch so gese­hen. Vor Gericht geht es aber nicht darum, was der Bauunternehmer annimmt.

Wichtig ist, wie immer, welche Regelungen der Vertrag oder das Gesetz für das Baugrundproblem vorsieht.

Grundsätzlich gilt:
Ist der Baugrund anders, als im Vertrag beschrie­ben, trägt — sofern nichts ande­res wirk­sam (dazu KG, IBR 2012, 695) ver­trag­lich ver­ein­bart wurde — der Bauherr die damit ver­bun­de­nen ter­min­li­chen und finan­zi­el­len Risiken. 
(BGH, IBR 2013, 328; IBR 2009, 630; OLG Celle, IBR 2014, 330).

Darum ist es so wich­tig, dass Sie diese ver­trag­li­che Regelung vor Unterzeichnung Ihres Bauvertrages beachten und ken­nen. Das kann ich nicht oft genug sagen und erachte das als eine der wich­tigs­ten Handlungen vor Ihrer Vertragsunterzeichnung!

Anders kann es aus­se­hen, wenn:
Der Baugrund — etwa auf­grund eines nicht erkann­ten und auch nicht erkenn­ba­ren Mangels anders als erwar­tet reagiert. Kommt es näm­lich dadurch zu Beschädigungen oder sogar zu einer voll­stän­di­gen Zerstörung des Bauwerks, tref­fen den Bauunternehmer — wie­derum vor­be­halt­lich abwei­chen­der ver­trag­li­cher Bestimmungen, — die damit auf­tre­ten­den Nachteile, das gilt auf jeden Fall vor der Abnahme.
(vgl. OLG München, IBR 2015, 345; siehe auch BGH, IBR 2016, 325).

Es gibt kein “Baugrundrisiko”, so die Münchner Richter. Die Entscheidungsleitsätze lauten:

1. Die Auffassung, der Baugrund sei vom Auftraggeber gestell­ter Baustoff, für des­sen Beschaffenheit stets der Auftraggeber ein­zu­ste­hen habe, ist unzu­tref­fend.

2. Auch wenn es um Bauverträge geht, deren Durchführung und Erfüllung von mög­li­cher­weise unge­klär­ten Bodenverhältnissen abhän­gen, sind die Hauptpflichten aus dem geschlos­se­nen Werkvertrag ent­schei­dend und somit vor­ran­gig zu bestimmen.

3. Ein spe­zi­fi­sches Baugrundrisiko, das bedeu­ten würde, dass der Auftraggeber für des­sen wie auch immer gear­tete Verwirklichung stets ein­zu­ste­hen hätte, gibt es nicht.

OLG München, Urteil vom 10.12.2013 — 28 U 73211 Bau; BGH, Beschluss vom 23.04.2015 — VII ZR 4914 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Das OLG Düsseldorf sieht das ähn­lich:
„..Der Auftragnehmer wird von sei­ner Einstandspflicht für eine feh­ler­hafte Ausführung einer Schottertragschicht, die zu Setzungen geführt hat, nicht des­halb befreit, weil eine (den Beteiligten nicht bekannte) wei­tere Ursache im tie­fe­ren Untergrund die auf­ge­tre­te­nen Setzungserscheinungen begüns­tigt haben kann.

Eine sol­che wei­tere Ursache führt jeden­falls hier auch nicht des­halb zu einer Mithaftung des Auftraggebers, weil es sich bei einem nicht erkenn­ba­ren Baugrundrisiko um sei­nen Risikobereich und damit seine Verantwortung han­deln könnte…“
OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2019 — 21 U 11816

Aus die­sen Entscheidungen wird erneut klar, wie wich­tig das Bodengutachten und die ver­trag­li­che Einbindung des Bodengutachtens in Ihren Bauvertrag ist. Stellen Sie hier die Weichen von Anfang an richtig.

Ein unabhängiges Baugrundgutachten senkt das Baugrundrisiko erheblich

Durch ein Bodengutachten kön­nen Sie das Baugrundrisiko sen­ken und damit Schäden an Ihrem neuen Eigenheim sowie unnö­tige Mehrkosten verhindern.

So las­sen Sie durch ein Baugrundgutachten die:

  • Tragfähigkeit des Bodens auf dem kon­kre­ten Baugrundstück,
  • sei­nen geo­lo­gi­schen Aufbau und
  • die Grundwasserverhältnisse

fest­stel­len.

Verlassen Sie sich bitte nicht auf das Gutachten der Stadt oder Gemeinde.
Es ist wich­tig, für sein eige­nes Grundstück ein Bodengutachten ein­zu­ho­len und sich nicht auf das Gutachten der Stadt oder Gemeinde für die Erschließungsmaßnahmen zu ver­las­sen. Diese Bodengutachten sind zu ungenau.

Genauso wenig soll­ten Sie sich nicht auf das Bodengutachten Ihres direk­ten Nachbars beru­fen. Der Baugrund kann wenige Meter wei­ter schon eine ganz andere Beschaffenheit auf­wei­sen und zu einer ande­ren Gründungsempfehlung führen.

Auch archäo­lo­gi­sche Funde und gif­tige Altlasten werden durch das Bodengutachten ermit­telt. Das ist für Sie von Bedeutung, wenn Sie auf einem Grundstück mit einem Altbestand bauen möch­ten und auf dem zum Beispiel eine Fabrik oder eine Tankstelle war. Diese Grundstücke sind zwar oft güns­tig aber beson­ders kos­ten­träch­tig, denn in der Regel müs­sen die Böden aus­ge­tauscht werden, bevor auf die­sem Grundstück gebaut werden kann.

Die Kosten für ein Bodengutachten

Die Kosten für Ihr Bodengutachten rich­ten sich nach zwei Faktoren:

  1. Der Bodenbeschaffenheit
  2. Dem Aufwand zur Durchführung.

Sie lie­gen des­halb zwi­schen zirka 900 und 2.000 Euro.

Unser Tipp: Holen Sie recht­zei­tig ein Angebot von Geotechnikern in Ihrer Nähe ein und kal­ku­lie­ren Sie diese Kosten unbe­dingt in Ihre Baunebenkosten ein. 

Sie pla­nen Ihr Eigenheimprojekt und wis­sen nicht, womit Sie anfan­gen sollen?

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Schlüsselfertig bauen — bedeutet das bezugsfertig bauen? Unsere Tipps

Schlüsselfertig bauen — bedeutet das bezugsfertig bauen? Unsere Tipps

Fast fertig ist das neue schüsselfertig.

Die meis­ten Bauherren träu­men davon, mög­lichst ohne Stress in ihr Eigenheim zu kom­men. Wie schön und ver­lo­ckend klingt dabei die Lösung vie­ler Hausanbieter, schlüs­sel­fer­tig bauen zu können.

In die­sem Blogbeitrag erklärt Ihnen Manuela Reibold-Rolinger, was alles hin­ter dem Begriff ste­cken kann und wor­auf Sie beson­ders ach­ten sollten: 

Seit eini­ger Zeit nut­zen Haushersteller alter­an­tive Begrifflichkeiten zu der Bezeichnung “schlüs­sel­fer­tig. Dabei werden die Marketingabteilungen der Haushersteller immer ein­falls­rei­cher. Deshalb ist es wich­tig, dass Sie wis­sen, wel­che Bedeutung sich hin­ter all die­sen Begriffen ver­steckt und wel­che Erwartungen Sie daran knüp­fen kön­nen, wenn Sie “schlüs­sel­fer­tig” bauen möchten.

Gehen Sie mit diesen Bezeichnungen ebenso vorsichtig um:

  • Fast fer­tig
  • Freizeit-Paket
  • Wohnkomplett
  • Sofort ein­zie­hen und wohlfühlen
  • Fix und fertig

Diese Begriffe wecken in Ihnen als Bauherren eine Erwartung, die der Hersteller mög­li­cher­weise so gar nicht erfül­len kann oder möchte. 

Sogar der Duden macht den Fehler, das Adjektiv “schlüsselfertig” mit bezugsfertig zu beschreiben. Das ist aber leider falsch.

Oftmals werden Fertighäuser als schlüs­sel­fer­tig ange­bo­ten, doch Massivhäuser kön­nen ebenso schlüs­sel­fer­tig erbaut werden. Ihre Vertragspartner sind dann Bauträger, Generalunternehmer oder Generalübernehmer und Sie als pri­vate Bauherren ver­bin­den damit, ein bezugs­fer­ti­ges Haus zu erhal­ten, des­sen Gewerke durch Ihren Baupartner koor­di­niert und durch­ge­führt werden. 

Allerdings sind diese Begriffe so unspe­zi­fisch, dass Sie ein beson­de­res Augenmerk die Bau-und Leistungsbeschreibung Ihres Vertrages ach­ten müs­sen. Nur was dort gere­gelt ist, hat Gültigkeit.

Insbesondere rate ich Ihnen auf den soge­nann­ten Fertigstellungsgrad zu ach­ten

Ein Bauherr, der unter dem Begriff fast fer­tig etwas ande­res ver­stan­den hat als der Unternehmer ist nun Mandant mei­ner Kanzlei. Es wird schwer werden, aus den ver­trag­li­chen Grundlagen das her­aus­zu­ar­bei­ten, was der Bauherr unter fast fer­tig ver­ste­hen wollte. In sei­nem vor­lie­gen­den Leistungsverzeichnis sind viele, sehr wich­ti­gen Bestandteile einer voll­stän­di­gen Baubeschreibung nicht enthalten.

Nun strei­ten die Parteien über den Vertragsinhalt, der Bau ruht und es werden Mehrkosten gefor­dert. Hinzu kom­men die Kosten für die Anwälte. So ste­hen Zusatzkosten von rund 25.000 Euro für den Mandanten an.

Begriff “schlüsselfertig” ist nicht rechtlich geschützt

Der Begriff „schlüs­sel­fer­tig bauen“ ist nicht recht­lich geschützt. Das bedeu­tet, dass jedes Bauunternehmen selbst fest­le­gen kann, was es unter schlüs­sel­fer­tig ver­steht. Achten Sie des­halb auch auf die oben beschrie­be­nen alter­na­ti­ven Begriffe zu schlüs­sel­fer­tig. Lassen Sie sich von unge­nauen Begrifflichkeiten nicht blen­den und legen ein beson­de­res Augenmerk auf Ihren Vertragsinhalt. So kommt es bei Ihrem Bauvorhaben nicht zu unvor­her­ge­se­he­nen Baukrisen.

Was Sie noch tun kön­nen, um bereit für Ihr Eigenheimprojekt zu sein? Melden Sie sich zu einem mei­ner Gratis-Webinare an. Darin erkläre ich Ihnen als ange­hende Bauherren, was die typi­schen Fehler bei pri­va­ten Eigenheimprojekten sind und wie Sie diese selbst ver­hin­dern. So werden Sie bauglücklich.

Kostenlos für Sie:

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Nicht von Begriffen wie schlüsselfertig oder sofort einziehen blenden lassen

Nicht von Begriffen wie schlüsselfertig oder sofort einziehen blenden lassen

Fast fertig ist das neue schüsselfertig — nicht blenden lassen:

Die Marketingabteilungen der Haushersteller werden immer ein­falls­rei­cher: Viele Bauherren wis­sen inzwi­schen, dass man mit der Baubeschreibung schlüs­sel­fer­tig nicht viel beschrei­ben kann. Vielmehr kommt es auf den ver­ein­bar­ten Vertragsinhalt an. Aus die­sem Grund werden immer mehr ein­falls­rei­che Begriffe ver­wen­det. Mit die­sen Formulierungen soll­ten Sie ebenso vor­sich­tig umgehen:

  • Fast fer­tig
  • Freizeit-Paket
  • Freitzeit-Paket-Plus
  • Sofort ein­zie­hen und wohlfühlen
  • Fix und fertig

Diese Begriffe las­sen etwas erwar­ten, das der Hersteller mög­li­cher­weise so gar nicht erfül­len kann oder möchte. 

Sogar der Duden macht den Fehler, das Adjektiv schlüsselfertig mit bezugsfertig zu beschreiben. Das ist aber leider falsch:

Warum das Leistungsverzeichnis so wichtig ist, zeigt ein Beispiel:

Ein Bauherr, der unter dem Begriff fast fer­tig etwas ande­res ver­stan­den hat als der Unternehmer ist nun Mandant mei­ner Fachanwaltskanzlei für Bau-und Architektenrecht. Es wird schwer werden, aus den ver­trag­li­chen Grundlagen das her­aus­zu­ar­bei­ten, was der Bauherr unter fast fer­tig ver­ste­hen wollte. In sei­nem vor­lie­gen­den Leistungsverzeichnis sind viele, sehr wich­ti­gen Bestandteile einer voll­stän­di­gen Baubeschreibung nicht enthalten.

Nun strei­ten die Parteien über den Vertragsinhalt, der Bau ruht und es werden Mehrkosten gefor­dert. Hinzu kom­men die Kosten für die Anwälte. Es ste­hen Zusatzkosten von rund 25.000 Euro für den Mandanten an.

Sicher vertrete ich jeden Bauherren auch vor Gericht — ich bin Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht — ich appelliere dennoch an die Eigenverantwortung.

Damit das klar wird: Ich ver­trete selbst­ver­ständ­lich jeden Bauherren auch vor Gericht, wenn das nötig ist. Ich bin jedoch davon überzeugt, dass man sein Eigenprojekt mit Eigenverantwortung ange­hen sollte. Konkret bedeu­tet das, dass jeder Bauherr mit einer Teilnahme am Online-Kurs Bauherrenführerschein und einer Prüfung sei­nes Bauvertrages sehr viel Geld, Zeit und Nerven spa­ren kann.

Jeder Bauherr kann selbst ent­schei­den, wie er sei­nen Bauablauf gestal­ten will. Sie haben die Wahl und sind für Ihr Projekt verantwortlich.

Hier geht es zu einem weiteren Blogartikel, der sich mit dem Thema schlüsselfertig bauen beschäftigt.

Sie wollen auch Eigenverantwortung für Ihr Eigenheimprojekt übernehmen? Hier gibt es weitere Infos zum Online-Kurs:

Lernen Sie in diesem Online-Kurs:

  • die Tricks der Baufirmen zu entlarven,
  • das Know How, wie man mit einem Unternehmer auf Augenhöhe verhandelt,
  • die Regelungen ken­nen, die man für einen frist­ge­mä­ßen Einzug benötigt
  • Alles, was man als Bauherr/Bauherrin wis­sen muss, egal ob man einen Neubau errich­tet, eine Eigentumswohnung kauft oder im Bestand saniert

Jeder Bauherr spart dadurch Zeit und Geld, denn wir haben in unse­rem Bauherrenführerschein alles struk­tu­riert und zusam­men­ge­fasst, was man als Bauherr wirk­lich wis­sen muss.

Anhand der Checklisten wird auf­ge­zeigt, woran man den­ken muss.

Als BONUS für jeden Teilnehmer des Online-Kurses BAUHERRENFÜRHERSCHEIN, gibt es eine kos­ten­freie anwalt­li­che Ersteinschätzung wäh­rend der Bauzeit, falls es zu Fragen oder Problemen wäh­rend der Bauphase kommt.

Somit kann man mit dem Bauherrenführerschein nur gewinnen.

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Was bedeutet bauseits eigentlich? Achtung, versteckte Mehrkosten im Bauvertrag

Was bedeutet bauseits eigentlich? Achtung, versteckte Mehrkosten im Bauvertrag

Über die Verwendung und Bedeutung des Begriffes bauseits in Ihren Bauverträgen

Das Wort „bau­seits“ fin­det man gar nicht so sel­ten in Bauverträgen. Viele Verbraucher:innen wis­sen jedoch gar nichts mit dem Begriff anzu­fan­gen. Deshalb wird das Wörtchen “bau­seits” oft­mals falsch inter­pre­tiert oder gleich ganz überlesen.

Bauseits” gehört des­halb für mich in die Kategorie: “von Bauherren immer wie­der falsch ver­stan­den”. In die­sem Blogbeitrag schen­ken wir “bau­seits” des­halb die Aufmerksamkeit, die ihm gebührt, denn wird ihm keine Beachtung geschenkt, kann das weit­rei­chende Folgen für Sie haben. So haben Sie “bau­seits” in Ihrem Bauvertrag zu ver­ste­hen und ein­zu­ord­nen können:

Bauseits und seine Definition

Ein Blick in den Duden macht eigent­lich alles klar:
“bau­seits” — Adverb — 1. an die, zur Baustelle; bei …2. vom Bauherrn auszuführen”.

Die Definition bringt es auf den Punkt. Der Bauherr hat diese Leistung aus­zu­füh­ren und…zu bezahlen.

Dennoch gehen viele Bauherren von fal­schen Voraussetzungen aus. Ein Irrtum, der sie in finan­zi­elle Schwierigkeiten brin­gen kann, wenn Sie die Kosten für die ent­spre­chen­den Arbeiten nicht ein­kal­ku­lie­ren. Bitte ach­ten Sie daher unbe­dingt auf die Formulierungen in Ihrem Bauvertrag und befra­gen bei Unklarheiten einen unab­hän­gi­gen Sachverständigen dazu.

Bauseits” suggeriert, dass die Baufirma diese Arbeiten übernimmt

Dem Laien sug­ge­riert die Verwendung des Begriffes “bau­seits”, dass die Baufirma diese Arbeiten über­nimmt. Viele Bauherren ver­ste­hen das Wort bau­seits als im Risikobereich des bau­aus­füh­ren­den Unternehmers ste­hend und das ist genau falsch!

Mit dem Wort „bau­seits“ ver­sucht der Unternehmer oft typi­sche Maßnahmen, die in sei­nem Tätigkeitsfeld lie­gen, den Bauherren durch den Vertrag auf­zu­er­le­gen, um Kosten zu sparen.

Welcher Baulaie geht denn davon aus, dass genau das Gegenteil der Fall ist? Doch die­ser Irrtum kann teuer für Sie werden, denn alle mit “bau­seits” gekenn­zeich­nete Aufgaben sind Arbeiten, die Sie selbst ver­an­las­sen und über­neh­men müs­sen. Und nicht nur das, die Kosten für diese Arbeiten sind in den im Bauvertrag kal­ku­lier­ten Kosten nicht enthalten, son­dern müs­sen zusätz­lich bezahlt werden.

Hier typi­sche Arbeiten, die in der Regel „bau­seits zu erle­di­gen sind“ und immer von den Bauherr:innen zusätz­lich bezahlt werden müssen:

Das ist meine kleine, feine Liste über typisch bauseitige Arbeiten:

  • Erdarbeiten, den Aushub ent­sor­gen oder lagern, Baustellenzufahrt…bauseits
  • Lieferung des Baustroms, Bautoilette und Bauwassers…bauseits
  • Herstellung der Hausanschlüsse…bauseits
  • Verlegung sämt­li­cher Hausanschlüsse für Ver- und Entsorgungseinrichtungen…bauseits
  • Außenanlagen, soweit diese nicht aus­drück­lich als Leistung in der Baubeschreibung…baus…
  • Baugenehmigungen, amtl. Einmessung des Gebäudes, so weit nicht im Vertrag enhalten
  • Katasterpläne für den Bauantrag und evtl. Einmessungen von Bepflanzungen,
  • Bodengutachten oder Vorbereitung des Baugrundstückes (Rodung, Auffüllungen)
  • Wasserhaltung, falls in der Baugrube Wasser vor­ge­fun­den wird. Das kann viele 1000 Euro kosten.
  • Betonfugen ver­spach­teln vor Malerarbeiten
  • Beheizung des Gebäudes bis zur Übergabe –> Die teure Strombeheizung im Winter zahlt der Bauherr also zusätzlich.
  • Keller- und Bodenplattendämmung sind bau­seits zu erbrin­gen –> Auch damit rech­nen Bauherren nicht, wenn sie ein ver­meint­lich „schlüs­sel­fer­ti­ges“ Haus kaufen. Damit es auf der Baustelle wei­ter­geht, akzep­tie­ren viele zäh­ne­knir­schend die Mehrkosten.

Kosten kennen und verhandeln

Sie tap­pen nicht in diese Mehrkostenfalle, wenn Sie die Kosten vor Unterzeichnung Ihres Bauvertrages ken­nen und verhandeln.

Wenn Sie sol­che Formulierungen in Ihrem Bauvertrag fin­detn, soll­ten Sie Ihr “güns­tigs­tes Angebot” für Ihr Traumhaus noch­mals mit den Mehrkosten durch­rech­nen und ver­glei­chen. Denn mög­li­cher­weise ist die­ses Angebot am Ende gar nicht das güns­tigste Hausangebot, das Ihnen vorliegt.

Baustrom und ‑wasser gehört zu den Leistungen, die Ihnen der Bauunternehmer schuldet

Eigentlich schul­det der Bauunternehmer den Bauherren die Errichtung des Hauses und dazu gehört natür­lich auch der Baustrom und das Wasser, das der Unternehmer benö­tigt, um das Haus zu errich­ten, das heißt, Bauwasser und Baustrom und das Bereithalten sind urei­gene Unternehmeraufgaben, die nicht auf den Bauherren abge­wälzt werden dür­fen. Dennoch wird immer wie­der ver­sucht diese Kosten den Bauherren unterzujubeln.

FAZIT: Lesen Sie Ihren Bauvertrag genau

Eigentlich schul­det der Bauunternehmer Ihnen die Errichtung des Hauses und dazu gehört natür­lich auch der Strom und das Wasser, das der Unternehmer benö­tigt, um das Haus zu errich­ten. Das bedeu­tet, Bauwasser und Baustrom sowie das Bereithalten, sind urei­gene Unternehmeraufgaben, die nicht auf Sie als Bauherr:in abge­wälzt werden dürfen.

Damit Sie Ihr Bauvorhaben gelas­sen starten kön­nen, benötigen Sie einen voll­stän­di­gen, ver­brau­cher­freund­li­chen, aus­ge­wo­ge­nen und fai­ren Bauvertrag.

Durch die Prüfung Ihres Bauvertrages las­sen sich neben den ver­steck­ten “Bauseits-Fallen” wei­tere andere Klauseln auf­de­cken, die recht­lich unzu­läs­sig sind und den­noch häu­fig in Bauverträgen vor­kom­men. Verbraucherfeindlich sind bei­spiels­weise auch Klauseln, die Gewährleistungsfristen ein­kür­zen, Sicherheitsleistungen ein­schrän­ken oder Zahlungspläne vor­schrei­ben, die unaus­ge­wo­gen zu Ihrem Nachteil aus­ge­legt werden können.

»> Hier erfah­ren Sie mehr Informationen über die Prüfung Ihres Bauvertrages durch meine Kanzlei.

Mein Versprechen: Wir fin­den alle ver­brau­cher­feind­li­chen Klauseln und las­sen diese in Ihrem Vertrag anpassen.

Übrigens: Schauen Sie bei Ihrem Fertighausvertrag besonders genau hin:

Die aller­meis­ten Fertighaushersteller bie­ten ihre Häuser ohne Bodenplatte oder Keller an. Davon ist nicht nur abzu­ra­ten, weil es hier in den Schnittstellen zwi­schen der Bodenplatte durch einen Drittunternehmer und dem Fertighaus des Herstellers in der Regel zu Problemen kommt- eine Abweichung von nur 2 cm kann schon dazu füh­ren, dass Ihr Haus nicht gestellt werden kann!

Es gibt hier auch fol­gen­des Problem:

Wenn im Vertrag steht- und das kommt tat­säch­lich vor- , dass die Keller- und Bodenplattendämmung „bau­seits“ zu erbrin­gen ist, so müs­sen Sie wissen:

Ohne Dämmung funk­tio­niert der Hausbau nicht. Sie ist wich­ti­ger Bestandteil der Energieberechnung des Hauses und tech­nisch sehr anspruchs­voll. Bei Fertighäusern werden Keller/ Bodenplatten nicht mit ange­bo­ten und dann der Keller/Bodenplatte von klei­ne­ren und uner­fah­re­nen Firmen her­ge­stellt, die ein güns­ti­ges Angebot für die Betonarbeiten vor­ge­legt haben.

Diese Unternehmer sehen immer nur ihr eige­nes Gewerk und nicht das Haus als Ganzes: Unterschreiben Sie als uner­fah­re­ner Bauherr:In ein sol­ches (unvoll­stän­di­ges) Angebot und stel­len dann ‑zu spät- fest, dass die Dämmung fehlt, müs­sen Sie einen sehr teu­ren Nachtrag bezahlt.

Auf diese Risiken wei­sen die Fertighaushersteller lei­der nicht hin. Oft lässt man den Kunden ins „offene Messer lau­fen“ und reibt sich schon vor Beginn des Bauvorhabens in die Hände, da man sich schon auf das „gesal­zene“ Nachtragsangebot freut.

Das ist keine Erfindung, für die­sen Blogbeitrag von mir, son­dern bit­tere Wahrheit.

Mein Tipp:

Wenn Sie Ihren Bauvertrag vom Unternehmer erhal­ten, unter­schrei­ben Sie kei­nes­falls direkt, son­dern neh­men Sie ihn mit nach Hause, lesen Sie ihn auf­merk­sam durch und unter­strei­chen Sie mit einem Stift das Wort „bau­seits“. Hand aufs Herz: Wie oft kommt der Begriff in Ihrem Bauvertrag vor?

Meine Erfahrung zeigt:

Verträge, die das Wort „bau­seits“ mehr als 3x enthalten und die Zusatzkosten darin nicht schrift­lich auf­ge­führt sind, ber­gen ein gro­ßes Risiko, in die “Bauseits-Falle” zu tappen.

Wenn Sie von mir vor Vertragsunterzeichnung bera­ten werden, weise ich immer wie­der dar­auf hin, dass die Baufirmen ihre Angebote „vom Schreibtisch aus“ machen. Meist wurde das Grundstück nicht in Augenschein genom­men oder die Anfahrt oder der Kranplatz geprüft.

Baureife des Grundstückes = bauseits zu erbringen:

Da Sie für die Baureife des Grundstückes “bau­seits” zu sor­gen haben, kommt es auch hier immer wie­der zur Problemen:

Mit die­sen Klauseln wälzt der Hersteller bewusst und in Kenntnis die Kosten Freimachung als auch das Risiko, auf Sie als Bauherrn ab. Es ist fast immer so, dass die Arbeiten auf einem vor­mals bebau­ten Grundstück deut­lich umfang­rei­cher aus­fal­len kön­nen als ver­spro­chen. Alles, was dann nicht genau im Bauvertrag gere­gelt ist, muss als Nachtrag geson­dert ver­gü­tet werden. Auch hier kommt es wie­der mal nur „bau­seits“ zu erheb­li­chen Mehrkosten.

Auch fol­gen­des Beispiel ist typisch:

Steht in der Leistungsbeschreibung oder im Vertrag, dass „bau­seits“ die Beheizung des Objektes bis zur Übergabe erfol­gen muss, wird Ihnen hier­durch die Beheizung bis zur Übergabe übergestülpt.

Das birgt eine große Gefahr für Schimmel und im Notfall muss eine Strombeheizung bezahlt werden. Besonders in den Wintermonaten wird das sehr teuer. Hier machen es sich die Firmen oft­mals leicht und über­tra­gen das Risiko durch eine undurch­sich­tige Vertragsgestaltung auf Sie, die pri­va­ten Bauherr:innen. Lassen Sie das nicht zu!

Ich könnte diese Beispiele sei­ten­weise fortsetzen…..Gleichzeitig möchte ich hier an Ihre Aufmerksamkeit und Wachsamkeit appellieren.

Lesen, ver­ste­hen, umset­zen und schluss­fol­gern, das ist das, was Sie als Bauherren leis­ten kön­nen soll­ten und zwar genau in die­ser Reihenfolge. Ohne Expertenrat und eige­nes Wissen ist das mei­ner Meinung nach nicht möglich.

Sie möch­ten bald mit ihrem Traumausprojekt starten? Dann ver­rate ich Ihnen mei­nen Königsweg, zu dem wir gerne bei­tra­gen möch­ten. Mit die­ser Erfolgs-Strategie kom­men Sie sicher zu Ihrem Bauglück:

  1. Starten Sie mit der Teilnahme an einem unse­rer Gratis-Webinare » Unten kos­ten­los anmelden. 

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  3. Lassen Sie Ihren Bauvertrag vor Ihrer Unterzeichnung prüfen » Zur Vertragsprüfung
  4. Ziehen Sie einen unab­hän­gi­gen Sachverständigen zu Rate. » Als Teilnehmer:in des Bauherrenführerscheines emp­fehle ich Ihnen einen Sachverständigen in Ihrer Nähe!

Ortstermin auf der Baustelle: Aus dem Leben der Baurechtsexpertin Manuela Reibold-Rolinger

Ortstermin auf der Baustelle: Aus dem Leben der Baurechtsexpertin Manuela Reibold-Rolinger

Letzte Woche hatte ich einen Ortstermin auf einer Baustelle.
Ein vom Gericht 
bestellter Sachverständiger lud zum Ortstermin ein.

Manuela Reibold-Rolinger hat schon Vieles auf Baustellen erlebt. Heute berich­tet sie von einem beson­de­ren Schauspiel:

 

Die Darsteller:

  • Mandanten der Baurechtsexpertin Manuela Reibold-Rolinger

  • Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht Manuela Reibold-Rolinger

  • Mandaten der Gegenseite

  • Anwalt der Gegenseite

  • Sachverständiger

” Meine Mandanten müssen diesen Prozess führen, weil der Unternehmer Mängel nicht beseitigen will.”

Die Parteien waren alle anwe­send. Auch der Anwalt der Gegenseite. 

Wir stan­den zusam­men und dann begann das Schauspiel auf der Baustelle: 

Der Kollege unter­brach den Sachverständigen bei sei­nen Ausführungen. Der Anwalt der Gegenseite wurde laut und unsach­lich und unter­stellte dem Sachverständigen Befangenheit, da er mich per­sön­lich ken­nen würde. Er fuch­telte rum, wollte die Erhebung von Beweisen ver­ei­teln und ver­wei­gerte die Vorlage wich­ti­ger Dokumente. 

Warum er das machte ist klar:

Er hat eine schlechte Rechtsposition und will davon ablen­ken. Sicher weiß das der Kollege, hat sei­nem Mandanten ggf. zu viel Hoffnung gemacht und will nun sein „Gesicht“ wahren. 

Mit allen Tricks lenkt er von der Sache ab und will den Gutachter verunsichern.

Zum Glück: Es ist ihm nicht gelungen 🙂 

Auch, weil sich meine Mandanten sehr sou­ve­rän ver­hal­ten haben. 

Schade, dass viele mei­ner Kollegen die anwalt­li­che Pflicht zur Vermeidung von Konflikten nicht ernst neh­men, obwohl das so in unse­rer Berufsordnung steht.….

Diesen Prozess werden meine Mandanten gewin­nen, da sie nach mei­ner Beratung einen guten Vertrag mit kla­ren Vertragspflichten unter­schrie­ben haben. 

Man kann nicht jeden Rechtsstreit verhindern. Aber:

Man kann sich jedoch durch einenaus­ge­wo­ge­nen Bauvertrag in einem Prozess eine sou­ve­rä­ner Position verschaffen.”

 

 

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Traumgrundstück gefunden? Warum Sie dennoch nicht übereilt handeln sollten:

Traumgrundstück gefunden? Warum Sie dennoch nicht übereilt handeln sollten:

In der aktuellen Zeit ist es sehr schwer ein passendes Baugrundstück zu finden. Sind Sie auf der Suche endlich fündig geworden, sollten Sie dennoch nicht übereilt handeln, ohne unsere Tipps beherzigt zu haben:

Jeder, der vor allem in Ballungsgebieten aktu­ell auf der Suche nach bebau­ba­rem Grund ist, weiß, wovon wir sprechen.

Dennoch empfehlen wir Ihnen: Handeln Sie nicht übereilt, wenn Sie endlich das Traumgrundstück gefunden haben. 

Wir geben Ihnen hier die essen­ti­el­len Tipps an die Hand, die Sie ken­nen soll­ten, bevor Sie als pri­va­ter Bauherr bzw. Grundstückskäufer auf das Grundstücksangebot eingehen:

Sehen Sie genau hin — ohne Bebauungsplan geht bei der endgültigen Auswahl Ihres Baugrundstückes gar nichts.

Kaufen Sie das Grundstück nicht (über­eilt), ohne den Bebauungsplan gese­hen zu haben.
TIPP In vie­len Baugebieten gibt es noch freie Lückengrundstücke. Genau hin­schauen lohnt sich daher.

Der Grundstückkauf muss wohl über­legt sein und wird im idea­len Falle von einem Fachanwalt vor Unterzeichnung geprüft.

So ist der Vertrag unwirksam:

Ein Grundstückskauf muss IMMER bei einem Notar beur­kun­det werden, wenn ihnen jemand ein Grundstück ohne Notarvertrag anbie­tet, führt dies zur Unwirksamkeit des Vertrages.

Nutzen Sie als Käufer die 14 Tage Frist zur Prüfung des Grundstückkaufvertrages:

Der Notar ist ihnen gegen­über ver­pflich­tet für die Prüfung des Vertrages min­des­tens 14 Tage ein­zu­räu­men und auf Ihre Nachfrage hin seine Urkunde zu erläu­tern. Nutzen Sie diese Möglichkeit. Ein Notar ist zur Objektivität und Information ver­pflich­tet. Sollten Sie Zweifel an der Unabhängigkeit des Notars haben, zögern Sie nicht, einen eige­nen Notar vor­zu­schla­gen, schließ­lich bezahlt in der Regel der den Notar, der das Grundstück erwirbt.

Informieren Sie sich über die Bauvorschriften und Bebauungspläne:

Sie soll­ten im Zusammenhang mit dem Notarvertrag das Grundstück zuvor gese­hen haben und wis­sen, wie die ört­li­chen Bauvorschriften und Bebauungspläne sind. Nichts ist trau­ri­ger als die ( zu ) späte Gewissheit, dass man auf dem Grundstück nicht so bauen kann, wie man sich das vor­ge­stellt hat.

Achtung bei zusätzlichen Vereinbarungen:

Im Vertrag muss auf jeden Fall gere­gelt werden, dass das Grundstück bebau­bar ist. Falls das Grundstück noch bebaut ist und abge­ris­sen werden muss oder Bäume gefällt werden müs­sen, muss auch dies im Vertrag gere­gelt werden.

Kaufen Sie nicht die Katze im Sack!

Idealerweise erhält man vor dem Kauf vom Käufer die Erlaubnis ein Bodengutachten zum Baugrund ein­zu­ho­len. So kauft man nicht die Katze im Sack!

Der Grundbuchauszug ist der Ausweis des Grundstückes:

Wichtig, wie die Klarheit über den Baugrund ist auch die Klarheit über den Inhalt des Grundbuches. ( Das ist quasi der Ausweis des Grundstücks ) Dort ist immer ver­merkt, inwie­fern das Grundstück genutzt werden kann, ob es durch Grundschulden belas­tet oder durch ein Wege oder Fahrrecht eines Nachbarn in der Bebaubarkeit beein­träch­tigt ist.

Der Notar sieht das Grundbuch ein. Sie soll­ten dies aber grund­sätz­lich auch selbst tun. Eine Vorsprache beim Grundbuchamt kos­tet nur wenige Minuten und 20 Euro für den aktu­el­len Auszug aus dem Grundbuchblatt. Erst dann haben Sie Gewissheit, dass das Grundstück frei von Lasten Dritter ist und beschränkt ist oder wer tat­säch­lich ein­ge­tra­ge­ner Eigentümer des Grundstückes ist.

Kaufpreis — Übergabe und Haftung: Auch das sollte geklärt werden:

Mit dem Käufer sollte man sich dann auch über die Kaufpreiszahlung und die Übergabe des Grundstücks eini­gen und seine Haftung klä­ren, falls es zu einer Verschlechterung des Grundstücks kommt. Hierzu kann man sich auf die Formulierungsvorschläge des Notars ver­las­sen. Aber auch beim Grundstückskauf gilt:  Augen auf und einen Berater hin­zu­zie­hen, damit es nicht zu Überraschungen kommt. Nur wer weiß, wor­auf man ach­ten muss, kann wis­sen, wie man sich schützt.

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Die Deutschen brauchen Nachhilfe in Streitkultur: Rechtsanwältin und Schlichterin Manuela Reibold-Rolinger im Podcast

Die Deutschen brauchen Nachhilfe in Streitkultur: Rechtsanwältin und Schlichterin Manuela Reibold-Rolinger im Podcast

Nachhilfe in Streitkultur

In einem Interview mit Deutschlands Experten-Podcast “FRAGEN WIR DOCH!” für RTL Radio Deutschland und 105’5 Spreeradio sagt Manuela Reibold-Rolinger: “Die Deutschen und die SPD brau­chen Nachhilfe in Streitkultur!” 

Im Gespräch mit “FRAGEN WIR DOCH!” kri­ti­siert die Autorin des Buches “Kein Grund zur Klage! Wie Sie ohne Richter zu Ihrem Recht kom­men”: “Das Bashing gegen SPD-Parteichefin Andrea Nahles war unsäg­lich. Es wäre schön, wenn sich die Politik etwas von Mediation und Schlichtung abschauen würde.” Reibold-Rolinger arbei­tet seit mehr als zehn Jahren als Schlichterin und ist überzeugt, dass Nahles das Opfer von alten Rechnungen gewe­sen sei: “Eine Schlichtung könnte das Unausgesprochene an die Oberfläche brin­gen. Diese Chance hat die SPD lei­der verpasst.”

Das voll­stän­dige Gespräch mit Manuela Reibold-Rolinger in Deutschlands Experten-Podcast “FRAGEN WIR DOCH!” für RTL Radio Deutschland und 105’5 Spreeradio kön­nen Sie auf www.spreeradio.dewww.rtlradio.dewww.maasgenau.de sowie über Apple Podcasts, Spotify, SoundCloud und AUDIO NOW hören.

https://www.presseportal.de/pm/122267/4291263

 

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  • die Tricks der Baufirmen zu entlarven,
  • das Know How, wie man mit einem Unternehmer auf Augenhöhe verhandelt,
  • die Regelungen ken­nen, die man für einen frist­ge­mä­ßen Einzug benötigt
  • Alles, was man als Bauherr/Bauherrin wis­sen muss, egal ob man einen Neubau errich­tet, eine Eigentumswohnung kauft oder im Bestand saniert

Jeder Bauherr spart dadurch Zeit und Geld, denn wir haben im Bauherrenführerschein alles struk­tu­riert und zusam­men­ge­fasst, was man als Bauherr wis­sen muss.

Wichtige Checklisten zei­gen auf, an was man alles den­ken muss und als BONUS für jeden, der den BAUHERRENFÜRHERSCHEIN absol­viert hat, gibt es eine kos­ten­freie anwalt­li­che Ersteinschätzung wäh­rend der Bauzeit, falls es zu Fragen oder Problemen wäh­rend der Bauphase kommt.

Somit kann man mit dem Bauherrenführerschein nur gewinnen.

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Private Bauherren 2019-Bautrends und ihre Folgen

Private Bauherren 2019-Bautrends und ihre Folgen

Die Bautrends 2019 und ihre Folgen für pri­vate Bauherren — das möch­ten wir Ihnen heute in unse­rem Artikel auf­zei­gen. Was einer­seits gut für die Wirtschaft ist, hat nega­tive Folgen für pri­vate Bauherren.

Aber von Anfang an:
Die gute Nachricht ist, dass pri­vate Bauherren mehr als 80 Milliarden Euro im Jahr für die Errichtung einer Wohnimmobilie aus­ge­ben.  Damit sind Sie, liebe pri­vate Bauherren nach wie vor einer der wich­tigs­ten Wirtschaftsfaktoren des Landes. Aber wel­che Auswirkung hat das und wel­che nega­ti­ven Folgen resul­tie­ren daraus?

Zu den Zahlen: Diese sind laut des Statistischen Bundesamtes im Wohnungsbau rück­läu­fig bis sta­gnie­rend (-3,4% weni­ger Baugenehmigungen für Wohnungen als im Vorjahreszeitraum von Januar bis März), der Bau von Einfamilienhäusern ist jedoch unge­bro­chen wei­ter im Trend. Demnach wur­den 2,3 % mehr Einfamilienhäuser geneh­migt. Quelle: Statistisches Bundesamt

Welche Auswirkungen hat der Bauboom für private Bauherren?

Der Bauboom wirkt sich nicht nur posi­tiv aus, son­dern hat vor allem für pri­vate Bauherren auch nega­tive Auswirkungen auf ihr Eigenheimprojekt.:
Es wird teuer, bei gleich­blei­ben­der Qualität der Bauleistung. Das heißt, man bezahlt zwar mehr, bekommt aber keine höher­wer­tige Leistung vom Unternehmer. Deshalb ist es beson­ders für Sie als pri­vate Bauherren heut­zu­tage wich­tig, sehr genau zu wis­sen, was in Ihrem Bauvertrag steht und was vom Unternehmer geschul­det ist!

Trend: Tiny Home — grösser bauen ist nicht gleich besser:

Viele Bauherren haben noch nicht erkannt, dass grö­ßer zu bauen nicht auch bes­ser ist. Im Gegenteil, das ist nicht mehr zeit­ge­mäß. Auch die­ser Trend ist erkenn­bar: Es gibt eine hohe Nachfrage nach Tiny Houses und Fertighäusern in Komplettbauweise. Lesen Sie dazu auch unse­ren Blogbeitrag.

Trend: Nachhaltiges Bauen führt teils zu hohen Kostensteigerungen:

Nun, es muss schnell gehen, es muss kos­ten­güns­tig sein und den­noch nach­hal­tig. Dass es eine so hohe Nachfrage gibt, führt auto­ma­tisch zu einer erheb­li­chen Kostensteigerung.

Explodierende Grundstückspreise:

Explodierende Grundstückspreise und feh­lende Baugrundstücke sind vor allem in Ballungsgebieten keine Seltenheit. Hier ist ein wei­te­rer, nega­ti­ver Trend erkenn­bar: Immer häu­fi­ger wird der Verkauf eines Grundstücks an den Bauvertrag gekop­pelt. So bestim­men die Unternehmer die Marktpreise und setz­ten die Bauherren finan­zi­ell und fak­tisch unter Druck. Seien Sie des­halb vor­sich­tig, und infor­mie­ren sich genau über Ihren Bauvertrag. Womit wir beim nächs­ten Trend wären:

Trend: Fehler in Bauverträgen:

Mehr als 1 Jahr nach Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts  wei­sen die Bauverträge nach wie vor große Fehler auf, die sich nach­tei­lig auf die Eigenheimprojekte aus­wir­ken — bis hin zu exis­ten­ti­el­len Krisen. Deshalb soll­ten Sie genau wis­sen, was in den Verträgen steht und das Kleingedruckte nicht nur lesen, son­dern auch ver­ste­hen können.

Aus den oben genannten Gründen hat Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht mit BAUGLÜCK für Sie den Online-Kurs BAUHERRENFÜHRERSCHEIN entwickelt:

  • Der BAUHERRENFÜHRERSCHEIN berei­tet Sie gut auf Ihr Eigenheimprojekt vor,
  • zeigt auf, wie Sie sich vor Baukrisen schützen
  • ver­mit­telt, wie Sie kein unnö­ti­ges Geld aus dem Fenster werfen,
  • erklärt, was Sie tun müs­sen, um keine Angst vor Mängeln haben müssen
  • und nicht über­vor­teilt werden.

Der Bauherrenführerschein ist Ihr siche­rer Begleiter durch Ihr Bauprojekt.
Mit unse­rem 3 Säulen Erfolgsprogramm werden Sie zum per­fekt vor­be­rei­te­ten Bauherren — gleich, ob Sie ein Haus bauen, eine Immobilie sanieren oder eine Wohnung kaufen.

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Bebauungsplan»Wie darf gebaut werden, wer bestimmt das, was sind die Regeln?

Bebauungsplan»Wie darf gebaut werden, wer bestimmt das, was sind die Regeln?

Was der Bebauungsplan
mit der Genehmigungsphase Ihres Bauprojektes zu tun hat.

Die Genehmigungsphase ist der Startschuss für Ihr Bauprojekt. Dass man ein Bauvorhaben vor Baubeginn geneh­mi­gen las­sen muss, ist wohl jedem klar. Immer wie­der kommt es aber zu Überraschungen, Mehrkosten und Zeitverzug, wenn sich pri­vate Bauherr:innen mit die­ser ‑so wichtigen- Phase nicht mit der gehö­ri­gen Intensität befas­sen. Das Baugesetzbuch, die jewei­li­gen Landesbauordnungen und der Bebauungsplan regeln, was und wie gebaut werden darf.

Doch was sagt der Bebauungsplan genau aus? Er regelt:

  • die Art und das Maß der bau­li­chen Nutzung,
  • die maxi­mal bebau­bare Fläche,
  • die Abstandsflächen,
  • die Anzahl der Geschosse,
  • die Fassaden und Einfriedungen und, und, und.

Flachdachvilla im Bauhausstil oder ein Haus mit Satteldach, großen Glasflächen und Dachüberstand? Ein- oder zwei­stö­ckig? Die Vorstellungen von Ihrem Traumhaus sind sicher­lich sehr unter­schied­lich. Welche Variante sich auf Ihrem Grundstück ver­wirk­li­chen lässt, regelt der Bebauungsplan, der die Bauherr:innen mit ihren Vorstellungen und Wünschen nicht sel­ten in ihre Grenzen ver­weist. Umso wich­ti­ger ist es, den Bebauungsplan zu ken­nen (da weiß man dann auch von vor­ne­her­ein was der Nachbar darf :-)) bevor man das Grundstück kauft. 

Häufig habe die Kommunen sogar eine Gestaltungssatzung, die vor­gibt, wie die Fassadenfarbe, die Ziegel oder Dachformen aus­ge­bil­det sein müs­sen. Für viele Bauherrinnen und Bauherren ist es jedoch nicht leicht, den Umfang des Bebauungsplans zu erfas­sen. Schließlich sind die meis­ten Baulaien. Daher haben viele Kommunen zwi­schen­zeit­lich soge­nannte ver­brau­cher­freund­li­che „Baufibeln“ entwickelt, die den Bauherr:innen anschau­lich erklä­ren, was und wie gebaut werden darf. Hierin sind dann die Baukörper, die Dachformen, die Dachüberstände und vie­les Mehr genau erklärt.

Die Bauvoranfrage

Falls Sie ein Grundstück haben, das in einem Gebiet ohne Bebauungsplan liegt, muss sich das Bauvorhaben gemäß § 34 Baugesetzbuch in die Umgebungsbebauung ein­fü­gen und des­halb soll­ten Sie hier vor­sichts­hal­ber eine Bauvoranfrage ein­rei­chen, um keine bösen Überraschungen zu erle­ben, denn es ist zunächst ein­mal sehr wich­tig zu wis­sen, was Sie auf Ihrem Grundstück rea­li­sie­ren können.

Vor eini­ger Zeit hatte ich eine Bauherrin in der Beratung, die einen Bauvertrag mit einem Haushersteller been­den musste, obwohl die­ses Unternehmen Traumhäuser baut. Sie hatte den Bauvertrag im Musterhauspark unter­schrie­ben und ging davon aus, dass sie auf ihrem Grundstück bauen kann, was sie will. Es wurde lei­der zu spät bemerkt, dass die geplan­ten Glasfassaden, die Dachüberstände und die Dachform auf dem Grundstück nicht geneh­migt werden würde. Sie hatte Glück, dass das Bauunternehmen sie ohne Strafzahlung aus dem Vertrag ent­las­sen hat, nor­ma­ler­weise wären 5 % der Auftragssumme fäl­lig gewe­sen. Eine Freundin hatte die Bauherrin auf das Problem hin­ge­wie­sen. Sie war als Absolventin des Bauherrenführerscheins dar­über infor­miert und konnte das so wich­tige Wissen an ihre Freundin wei­ter­ge­ben. Hier zeigt sich mal wie­der, wie wich­tig es ist, sich über das Traumprojekt Hausbau umfas­send zu informieren. 

Unser Tipp zum Bebauungsplan:

Fragen Sie bei Ihrer Baubehörde nach der Baufibel. Ob ein Bebauungsplan und somit eine Baufibel exis­tiert, kann im zustän­di­gen Amt vor Ort erfragt oder teils auch online recher­chiert werden.  

Doch nun die Frage: Warum ist der Bebauungsplan so wichtig?

Der Bebauungsplan zeigt die Vorgaben, die von den Gemeinden zur Bebauung von Grundstücken fest­ge­legt wurde. 

Hier werden die Geschosshöhen, Firsthöhen, die Art und das Maß der Bebauung fest­ge­legt auch, in wel­cher Farbe die Gebäude außen gestri­chen werden dür­fen, die Richtung und Farben der Dächer,…all das wird im Bebauungsplan geregelt.

Es kön­nen auch Vorgaben zur Dachform und Bauweise gefor­dert werden, um den von der Stadt oder Gemeinde gewünsch­ten Charakter des Ortes zu erhal­ten. Nicht in jedem Bebauungsplan sind zum Beispiel far­bige (etwa blaue) Dachziegel erlaubt.

»Wichtig dabei zu wis­sen: Die Kommune hat immer die Planungshoheit.

 Viele Begriffe im Bebauungsplan sind für einen Laien schwer zu ver­ste­hen, daher emp­feh­len wir Ihnen,  früh­zei­tig eine:n Expert:in zu Rate zu zie­hen, der Ihnen den Bebauungsplan erklärt und „über­setzt“.

Es gibt so viele wich­tige Dinge beim Bebauungsplan zu beachten! Ihn nicht zu ken­nen und ihm keine Beachtung zu schen­ken wäre ein gro­ßer Fehler, denn Sie ris­kie­ren dadurch Bauverzug und Mehrkosten.

Denken Sie bereits vor Baubeginn in der Planungsphase daran, sich aus­führ­lich zu infor­mie­ren und schlau zu machen. Sie soll­ten ver­ste­hen, was der Bebauungsplan für Ihr Grundstück vor­sieht, damit Sie wäh­rend der Bauphase Ihres Eigenheimprojektes keine Überraschungen erleben.

Der Planvorgabeberechtigte

Wenn klar ist, wie gebaut werden kann, benötigen Sie für Ihre Baugenehmigung einen sogenannten „Planvorgabeberechtigten“

Die Genehmigungsplanung über­nimmt in der Regel ein:e Architekt:in oder aber die Planungsabteilung eines Generalübernehmers, der neben der Bauleistung auch die Planung erbrin­gen will.

Hat der Architekt den Bauantrag ein­ge­reicht und wird die Genehmigung erteilt,  bedeu­tet das jedoch nicht ohne wei­te­res, dass der Entwurf man­gel­frei ist. Auch hier ist der BBQ wie­der gefragt.

Im Rahmen einer Teilnahme an unse­rem Online-Kurs Bauherrenführerschein ver­mit­teln wir Ihnen einen baubegleitenden Qualitätskontrolleur in Ihrem Postleitzahlengebiet.

Das schul­det der Architekt Ihnen:

Der Architekt schul­det einen Entwurf, der zu einer dau­er­haf­ten Baugenehmigung führt.

Vorsicht: Nichts ist sicher

Eine erteilte Genehmigung kann von der Behörde nach­träg­lich wie­der zurück­ge­nom­men werden, wenn sich die Planung nach erneu­ter Prüfung als (doch) nicht geneh­mi­gungs­fä­hig erweist.

Das ist dann der Fall, wenn sich zum Beispiel Ihr Nachbar über die Baugenehmigung beschwert und die Behörde ihm Recht gibt. Dann kann die Genehmigung  wegen feh­len­der Genehmigungsfähigkeit zurück­ge­nom­men werden. Dieses Risiko ist beson­ders hoch, wenn im soge­nann­ten „Freistellungsverfahren“ agiert wird.

Andererseits kann es vor­kom­men, dass eine eigent­lich geneh­mi­gungs­fä­hige Planung von der Baugenehmigungsbehörde rechts­wid­rig nicht geneh­migt wird. Dann müs­sen Sie als Bauherr:in, mit Hilfe eines im Baurecht ver­sier­ten Anwaltes, Widerspruch gegen die Verweigerung der Baugenehmigung einlegen.

Fazit: Den Bebauungsplan kennen, lesen, verstehen und umsetzen:

Ein Bebauungsplan, auch als ver­bind­li­cher Bauleitplan bezeich­net, ent­hält rechts­ver­bind­li­che Festsetzungen für die städ­te­bau­li­che Ordnung. Er regelt die mög­li­che Bebauung von  allen par­zel­lier­ten Grundstücken sowie die Nutzung der frei­zu­hal­ten­den Flächen. Bebauungspläne werden auch mit  “B‑Pläne” abgekürzt.

Der B‑Plan legt fest, wel­che Flächennutzungen zuläs­sig sind. Die Aufstellung erfolgt in der Regel für ein Stück des Gemeindegebietes, wie zum Beispiel für einen Stadtteil.

Im Allgemeinen bestehen Bebauungspläne aus zwei Teilen: Im Teil A des Bebauungsplanes ist die Planzeichnung enthalten, im Teil B steht der eigent­li­che Text. Der text­li­che Planteil ist mit einer Begründung erse­hen. Darüber hin­aus gibt es mit der bei­gefüg­ten Erläuterung zwar kei­nen wei­te­ren Satzungsteil, sie ist aber für das Verfahren unab­ding­bar. In die­ser Erläuterung sind Ziele und Zwecke der Planung näher dar­ge­legt und in der Begründung erläu­tert. Ein Teil der Begründung umfasst den Umweltbericht.

Die ver­wen­de­ten Planzeichen ver­deut­li­chen die Planzeichnung und sind nor­miert, damit eine all­ge­meine Lesbarkeit gewähr­leis­tet ist. Die Festsetzungen in Textform basie­ren auf den Grundlagen des Baugesetzbuchs (BauGB) und sind eben­falls größ­ten­teils nor­miert. Die Planzeichnung wird in der Regel im Maßstab 1:500 gefer­tigt. Bei grö­ße­ren Planungen sind Maßstäbe bis zu 1:1000 mög­lich. Grundsätzlich sind angren­zende Flurstücke auf der amt­li­chen Flurkarte kennt­lich zu machen. Das Plangebiet muss ein­deu­tig abge­grenzt sein.

Wer die Funktion sowie die Bedeutung eines Bebauungsplans ver­ste­hen möchte, muss wis­sen, dass in Deutschland eine Bebauung nur ange­sichts eines plan­mä­ßi­gen Konzepts erfol­gen kann und darf. Natürlich gibt es fer­ner noch pla­ner­set­zende Regelungen für diese Bereiche, wel­che von den Gemeinden noch nicht ein­ge­plant sind. Diese Bereiche werden in Innen- und Außenbereich unterschieden.

Welchen Sinn und Zweck hat eine Bebauungsplanung überhaupt?

Die Bebauungsplanung liegt in der Entscheidungsgewalt der Stadt oder Gemeinde. Entsprechend des BauGB und der jewei­li­gen Landesbauordnung werden die städ­te­bau­li­chen Entwicklungssteuerungen in rechts­ver­bind­li­chen Satzungen, den Bebauungsplänen, beschlos­sen. Wenn das Bauvorhaben für den Innenbereich ohne Probleme nach § 34 BauGB abläuft (s.o.= das Bauvorhaben „fügt sich ein“), ist kein B‑Plan not­wen­dig. Andererseits spielt der B‑Plan eine wich­tige Rolle, um bestimmte Entwicklungen len­ken zu kön­nen. Erweiterungen im Außenbereich kön­nen nur im Bebauungsplanverfahren umge­setzt werden. Der B‑Plan muss aus einem Flächennutzungsplan sowie aus einem vor­be­rei­te­ten Bauleitplan des gesam­ten Gemeindegebiets bestehen.

Aspekte der Bauplanung sind:

  •     eine effek­tive Entwicklung
  •     Anforderungen an soziale, wirt­schaft­li­che und umwelt­schüt­zende Faktoren
  •     die Verantwortung für nach­fol­gende Generationen
  •     eine men­schen­wür­dige Umwelt
  •     das Allgemeinwohl, dem die sozi­al­ge­rechte Bodenordnung dient
  •     natür­li­che Lebensgrundlagen schüt­zen und weiterentwickeln
  •     der Klimaschutz
  •     die bau­kul­tu­relle Erhaltung und Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes
  •     die städ­te­bau­li­che Gestaltung
  •     Wirtschaftsbelange
  •     Umweltschutzbelange
  •     Verkehrsbelange
  •     Denkmalschutz
  •     kul­tu­relle und soziale Bedürfnisse
  •     Wohn- und Arbeitsverhältnisse

Die bau­li­che Nutzung, wel­che ist möglich?

  •     rei­nes Wohngebiet
  •     Kleinsiedlungsgebiet
  •     all­ge­mei­nes Wohngebiet
  •     beson­de­res Wohngebiet
  •     Dorfgebiet
  •     Mischgebiet
  •     Gewerbegebiet
  •     Kerngebiet
  •     Industriegebiete
  •     Sondergebiet

Für alle, die sich tie­fer in die Begrifflichkeiten ein­ar­bei­ten möch­ten, sind hier die gän­gi­gen Abkürzungen aufgeführt.

Wichtige Begriffe: (GE, MI,GZ,GRZ,GFZ usw.)
In der BauNVO sind unter­schied­li­che bau­li­che Nutzungsarten näher beschrie­ben. Die wich­tigs­ten sind all­ge­meine und reine Wohngebiete, Misch- und Gewerbegebiete.

Die zuläs­sige Geschossanzahl (GZ)
Die Geschosszahl ist im B‑Plan meis­tens durch römi­sche Ziffern dar­ge­stellt. Dadurch gibt es einen Überblick, wie viele Vollgeschosse zuläs­sig sind. Wenn die Ziffer umkreist ist wird ange­zeigt, wie viele Vollgeschosse gebaut werden müssen.

Grundflächenzahl (GRZ)
Die GRZ ist die zuläs­sige Grundstücksfläche, wel­che nach der BauNVO bebaut werden darf. Mit der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl ergibt sich das zuläs­sige Bauvolumen für das Grundstück. Dieser Wert ist festgesetzt.

Geschossenflächenzahl (GFZ)
Die GFZ gibt das maxi­male Verhältnis zwi­schen der Gesamtfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche an. Die Fragen nach der Verteilung der Geschossflächen, Höhe und Breite blei­ben zunächst offen. Kellerräume werden nicht in diese Berechnung ein­be­zo­gen; das Dachgeschoss wird nur her­an­ge­zo­gen, wenn es voll aus­ge­baut ist.

Dachform und ‑gestal­tung
Im Bebauungsplan sind die zuläs­si­gen Dachformen und – nei­gun­gen fest­ge­legt. Wenn bei­spiels­weise die Rede von „GD 30–45°“ ist, ist eine Dachneigung zwi­schen 30° und 45° zulässig.

Erlaubte Haustypen
Nicht jeder Haustyp darf auf einem ent­spre­chen­den Grundstück errich­tet werden. Im B‑Plan gibt es dazu wich­tige Vorgaben. In einer offe­nen Bauweise sind Hausgruppen oder Häuser zuläs­sig, die eine Länge bis 50 m haben.

Traufhöhe
Oftmals ist die maxi­male Traufhöhe von 4,50 m festgesetzt.

Firsthöhe
Häufig ist die Firsthöhe eben­falls ein Maximalwert und im B‑Plan mit bis zu 9,00 m festgesetzt.

Überbaubare Grundstücksfläche
Mit den über­bau­ba­ren Grundstücksflächen sind Baufenster gemeint, auf denen ein Gebäude errich­tet werden darf. Die Begrenzungen werden mit rot gestri­chel­ten Baulinien oder blau gestri­chel­ten Baugrenzen gekenn­zeich­net. Wenn keine Festsetzung im B‑Plan erfolgt ist, werden auf über­bau­ba­ren Grundstücksflächen Nebengebäude (Garagen, etc.) zuge­las­sen. Je nach Bundesland sind wei­tere Festsetzungen mög­lich und müs­sen ein­ge­hal­ten werden. Es ist immer wich­tig, den Textteil im B‑Plan genau zu lesen.

Ausnahmegenehmigung
Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht Ausnahmen vor, mit denen auf spe­zi­fi­sche Voraussetzungen oder Probleme in einem bestimm­ten Baugebiet ein­ge­gan­gen werden kann. Diese Änderungen sind jedoch an Bedingungen geknüpft.

In § 31 Abs. 1 BauGB wird dar­auf hin­ge­wie­sen, dass in einem Bebauungsplan Ausnahmen zuge­las­sen werden kön­nen, die dort „nach Art und Umfang aus­drück­lich vor­ge­se­hen sind“. Danach dür­fen die Grundzüge die­ser Planung nicht betrof­fen und die Änderung muss unter der Berücksichtigung der nach­bar­li­chen Interessen mit den öffent­li­chen Belangen ver­ein­bar sein.

Darüber hin­aus muss min­des­tens eines die­ser Kriterien erfüllt sein:
Die Befreiung muss aus Gründen des Allgemeinwohls erfor­der­lich, städ­te­bau­lich ver­tret­bar und darf nicht zu einer offen­sicht­li­chen Härte führen.

Aus die­ser Darstellung kann man ent­neh­men, dass es schwer vor­aus­zu­sa­gen ist, ob eine Ausnahmegenehmigung mög­lich ist. In vie­len Fällen ist sie an einen umfang­rei­chen und lang­jäh­ri­gen Gerichtsprozess gekop­pelt. Dass Sie dafür keine Zeit haben, liegt auf der Hand. 

Sie pla­nen Ihr Traumhausprojekt? Dann fan­gen Sie am bes­ten hiermit an:

Eigenleistungen bei Ihrem Bauprojekt — Können Sie damit wirklich Geld sparen?

Eigenleistungen bei Ihrem Bauprojekt — Können Sie damit wirklich Geld sparen?

Eigenleistungen werden spätestens dann zum großen Thema, wenn es um die Frage der Baufinanzierung geht.

Aber kön­nen Sie damit wirk­lich Geld spa­ren? Welche Eigenleistungen kön­nen Sie selbst über­neh­men? Wir beleuch­ten ehr­lich, wor­auf Sie bei der Einplanung von Muskelhypotheken ach­ten müs­sen und was dabei die Vor-und Nachteile sind. Baufinanzierungsexperte Sven Hennemann von Baufi-Solution hat uns dazu ein Interview gegeben.

Die Definition von Eigenleistungen beim Hausbau ist:
Eigenleistungen, auch soge­nannte Muskelhypotheken, sind Arbeiten beim pri­va­ten Hausbau, die in Eigenleistung aus­ge­führt werden. Als Eigenleistung gel­ten dabei nicht nur Arbeiten, die Sie selbst aus­füh­ren, son­dern auch sol­che, die von Freunden oder Familienmitgliedern über­nom­men werden.

Gründe, weshalb manche privaten Bauherren auf Eigenleistungen setzen:

Es gibt in der Regel zwei Gründe, wes­halb Bauherren bestimmte Arbeiten in Eigenleistung aus­füh­ren möchten:

  1. Sie möch­ten durch Eigenleistungen in ihrem Finanzierungskonzept den Anteil des erfor­der­li­chen Eigenkapitals sen­ken. Ob und wie Sie dadurch einen güns­ti­ge­ren Sollzinssatz erhal­ten, soll­ten Sie indi­vi­du­ell mit Ihrem Finanzierungsberater bespre­chen. Diese Einbindung von Eigenleistungen in die Finanzierung bezeich­net man als Muskelhypothek.

  2. Sie wol­len Geld spa­ren: Als ver­sier­ter Handwerker oder durch Handwerker im Freundes- oder Bekanntenkreis werden Gewerke, die man sonst an fremde Handwerksfirmen ver­gibt, selbst aus­ge­führt. So ergibt sich ein hohes Einsparpotential.

Keine Frage – beide Gründe sind nachvollziehbar.

Welche Vor-und Nachteile Eigenleistungen beim Hausbau haben, wor­auf Sie ach­ten soll­ten und wes­halb Manuela Reibold-Rolinger dazu Klartext spricht, erfah­ren Sie hier:

Am Hausbau oder Umbau seine handwerklichen Fähigkeiten in Form von Eigenleistungen einzubringen, macht sich finanziell bemerkbar. Viele Banken rechnen die Muskelhypotheken zumindest teilweise als Eigenkapital an. Das senkt die Kosten für die Baufinanzierung sowie die Baukosten. Aber…

Sven Hennemann, unab­hän­gi­ger Experte für Baufinanzierungen, CEO und Founder von baufi-solution, erklärte uns im Gespräch dazu Folgendes:

Mir tut es in der Seele weh, wenn Eigenleistungen von man­chen Baufinanzierern pau­schal mit 10.000 Euro ange­setzt werden, obwohl ein höhe­res Einsparpotential vor­han­den ist und dann ein schlech­ter Beleihungsauslauf ange­setzt wird. Gerade beim Hausumbau sind hier gute Quoten zu erzie­len. Deshalb schauen wir bei unse­ren Kunden genau hin und bera­ten indi­vi­du­ell. Dabei beleuch­ten wir auch, wie rea­lis­tisch die Selbsteinschätzung der Bauherren ist, wel­che Eigenleistung erbracht werden soll und wer letzt­end­lich als Helfer zur Verfügung steht. Durch leich­tere Arbeiten wie bei­spiels­weise Trockenbauarbeiten oder Arbeiten an der Aussenanlage, Verlegen von Bodenbelägen oder Tapezierarbeiten sind 15.000 Euro Einsparpotential ohne Probleme machbar.“

Was ist der Beleihungsauslauf?

Unter Einbeziehung der Eigenleistung errech­net sich der soge­nannte Beleihungsauslauf.
Das ist ein Begriff dem Sie frü­her oder spä­ter im Rahmen Ihrer Baufinanzierung begeg­nen und zu dem es hier bald einen zusätz­li­chen Blogbeitrag mit Rechenbeispiel gibt. 
Sven Hennemann von Baufi-solution:
„Der Wert des Beleihungsauslaufs sinkt in Prozentschritten. Mit einer rea­lis­ti­schen Bewertung Ihrer Eigenleistung sinkt dadurch der Anteil der Beleihung Ihrer Immobilie, was wie­derum zu güns­ti­ge­ren Zinsen führt.“

Banken akzep­tie­ren in der Regel bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme als Eigenleistung – meist aber nicht mehr als 30.000 Euro. Ab 20.000 Euro wird eine Bonitätsprüfung für soge­nannte “nach­zu­be­rech­nende Kosten” (z.B. durch Bauzeitverzögerung, Mängel,…) fällig.

Wir hal­ten also fest: Ja, es kann durch­aus sinn­voll sein, Eigenleistung in die Finanzierung ein­zu­kal­ku­lie­ren, wenn sie wirk­lich rea­lis­tisch berech­net werden. Dazu raten wir Ihnen, sich die Beratung von unab­hän­gi­gen Experten für Baufinanzierung einzuholen.

daumen runterHier weiß Sven Hennemann aus eige­ner Erfahrung zu berich­ten:
„Meist ist es doch so: Von 10 ange­kün­dig­ten Helfern sind nur drei richtig zuver­läs­sig. Wenn hinzu kommt, dass als Eigenleistung Arbeiten ein­kal­ku­liert sind, die schwere Mängel nach sich zie­hen kön­nen, wird es pro­ble­ma­tisch. Deshalb raten wir unse­ren Kunden dazu, tat­säch­lich nur selbst Hand an Gewerke zu legen, die leicht umsetz­bar sind.

Außendämmung, Elektrik- und Heizungsinstallationen oder gar die Gründung des Hauses (also die Bodenplatte) soll­ten des­halb kei­nes­falls in Eigenleistung erbracht werden. Damit ris­kiert man Schäden, die hohe Zusatzkosten nach sich zie­hen kön­nen und letzt­end­lich eine Nachfinanzierung nötig machen. Ebenso wich­tig ist, die eige­nen Kräfte und die Vereinbarkeit mit dem Job rea­lis­tisch ein­zu­schät­zen. Auf Dauer wird ein Arbeitgeber unge­müt­lich, wenn Sie bis spät in die Nacht hin­ein Arbeiten auf Ihrer Baustelle erle­di­gen und am nächs­ten Tag unaus­ge­ruht und unkon­zen­triert zur Arbeit erscheinen.“

Was Ihnen als Bauherr auch klar sein muss: Eigenleistung sind Kosten, die fik­tiv in ein Finanzierungskonzept ein­be­zo­gen werden. Diese werden Ihnen vom Finanzierer oder Bauunternehmer nie­mals bar aus­ge­zahlt. Es han­delt sich also um fik­tive Kosten!

Manuela Reibold-Rolinger, Bauglück Gründerin und Expertin für Verbraucherbaurecht bewertet das Thema Eigenleistungen an der eigenen Baustelle sehr kritisch. Sie rechnet knallhart, aber realistisch vor: 

…wenn man einen Bauunternehmer durch Eigenleistungen um 35.000 Euro im Preis drü­cken möchte, muss man davon unge­fähr 15.000 Euro als Materialkosten ver­an­schla­gen, die so oder so anfal­len. Der Unternehmer hat für die Arbeiten und den Lohn sei­ner Arbeiter also etwa 20.000 Euro kal­ku­liert. Geht man von einem übli­chen Stundenlohn von 50 Euro pro Facharbeiterstunde aus, dann hat der Unternehmer bei 20.000 Euro also etwa 400  Stunden ein­ge­plant, ver­teilt auf meh­rere Arbeiter. Wenn man als Privatperson diese  Lohnarbeiten selbst macht, braucht man min­des­tens dop­pelt so lange wie ein Facharbeiter,  in die­sem Fall also rund 800 Stunden. Will man abends noch vier Stunden anpa­cken, was  nach einem anstren­gen­den Arbeitstag schon ein har­tes Stück ist, dann wäre man  unun­ter­bro­chen – auch am Wochenende – 200 Tage oder fast sie­ben Monate durch­ge­hend  mit den Eigenleistungen beschäf­tigt. Das ist in der Praxis unmöglich!….“

Fazit: Lassen Sie sich gut beraten und schätzen Sie Ihre Leistungen realistisch ein. Das bewahrt Sie vor großen Fehlern und unnötigen Mehrkosten bei Ihrem Eigenheimprojekt.

Sie wol­len auch ein Haus bauen, kaufen oder sanieren? Dann starten Sie am bes­ten hiermit:

SIND SIE AUCH BALD TEIL MEINER BAUGLÜCK-COMMUNITY?

Über 1.000 zufrie­dene Kunden haben bereits an mei­nen Onlinekursen und Coachings teilgenommen!

Wer sind Ihre Vertragspartner beim Bauen?

Wer sind Ihre Vertragspartner beim Bauen?

Viele Bauherren verlassen sich bei Vertragsunterzeichnung viel zu sehr auf ihr gutes Gefühl und die vorgelegten Hochglanzprospekte.

Dabei ist es sehr, sehr wich­tig, den Unternehmer, mit dem man bauen möchte, zu überprüfen !

Hier finden Sie Hintergrundinformationen zu den Firmen:

Die Handwerkskammer, Innungen und auch Bankauskünfte geben Klarheit.

Referenzobjekte ansehen

Sie soll­ten auch unbe­dingt Referenzobjekte von ande­ren Bauherren in Augenschein neh­men, um zu wis­sen, mit wem Sie es zu tun haben. Es ist daher wich­tig, den Unternehmer zu über­prü­fen, bevor der Vertrag unter­schrie­ben wird.

Mit unse­rem Expertennetzwerk wird Ihr Bauvertrag rechts­si­cher gemacht!

Sprechen Sie uns gern an, damit wir Ihnen ein indi­vi­du­el­les, kos­ten­freies Angebot zur Prüfung IHRES Bauvertrages zukom­men las­sen kön­nen und infor­mie­ren sich hier vorab über unsere Leistungen zur Vertragsprüfung.

Niemals einen Bauvertrag ohne Grundstück unterschreiben!

Niemals einen Bauvertrag ohne Grundstück unterschreiben!

Niemals einen Bauvertrag ohne Grundstück unterschreiben!

Das ist ein echter Kardinalsfehler, der Ihnen nicht passieren muss

In unse­ren Partner Kanzleien bit­ten immer wie­der Bauherren um Hilfe,  die zu früh einen Bauvertrag unter­zeich­net haben.  Viele Bauherren machen den Fehler, dass Sie den Bauvertrag unter­schrei­ben, bevor sie ein Grundstück erwor­ben haben. Das ist ein ech­ter Kardinalsfehler!

Schadensersatzansprüche des Unternehmers

Auch ein sol­cher Vertrag  ist in der Regel gül­tig und bin­dend. Kann nicht gebaut werden, weil kein Grundstück vor­han­den ist, führt dies zu erheb­li­chen Schadenersatzansprüchen des Unternehmers. Das kann sehr teuer werden für den Bauherren, bevor es über­haupt mit dem Bau los­ge­gan­gen ist.

Erst muss das Grundstück vorhanden sein

Erst wenn ein Grundstück vor­han­den ist und die­ses bebaut werden darf und die Bauvorschriften bekannt sind, kann man sich mit einem Unternehmer, der auf die­sem Grundstück ein Haus errich­ten will, seriös unterhalten.

Wir raten Ihnen, diese Reihenfolge einzuhalten:

Bevor der Bauvertrag unter­zeich­net wird, MUSS ein Bodengutachten ein­ge­holt werden und der Unternehmer das Grundstück tat­säch­lich gese­hen haben. Erst dann kann er auf Grundlage der Inaugenscheinnahme des Grundstückes, der Kenntnis der ört­li­chen Bauvorschriften und des Ergebnisses des Bodengutachtes ein SERIÖSES Angebot abge­ge­ben werden. Diese Reihenfolge sollte DRINGEND ein­ge­hal­ten werden !

 

 

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Schlüsselfertig — bedeutet das pauschal und einzugsbereit bauen?

Schlüsselfertig — bedeutet das pauschal und einzugsbereit bauen?

Schlüsselfertig — bedeutet das pauschal und einzugsbereit bauen?

Was Sie als Bauherr zum Begriff “schlüsselfertig” wissen müssen:

 

Wenn man im Wörterbuch den Begriff  schlüs­sel­fer­tig ein­gibt, erhält man diese Information:

schlüs·sel·fer·tig

/ˈʃlʏsl̩fɛrtɪç,schlǘsselfertig/

Adjektiv

(in Bezug auf neue Häuser und Wohnungen) völ­lig fer­tig­ge­stellt und bezugsbereit.

 

Da denkt man doch als Bauherr: Genau das will ich haben, oder?

Leider kann man sich aber auf die­sen Begriff auf kei­nen Fall ver­las­sen, denn: Wenn das Leistungsverzeichnis nicht voll­stän­dig ist, ist der Rechtsstreit mit dem Unternehmer bereits vorprogrammiert.

Das müssen Sie zum Begriff “schlüsselfertig” wissen:

Da in der Regel neben der in den Angebotsunterlagen ange­bo­te­nen schlüs­sel­fer­ti­gen Bauererrichtung eine Bau- und Leistungsbeschreibung ver­ein­bart wird, ist die Leistungspflicht des Unternehmers und der ver­ein­barte Festpreis kei­nes­falls pau­scha­liert. Das heisst konkret: 

Es gilt nur das, was im Einzelnen vereinbart wurde.

Fast immer erge­ben sich bei einer unge­nauen und unvoll­stän­di­gen Bau- und Leistungsbeschreibung, trotz der ver­spro­che­nen schlüs­sel­fer­ti­gen Errichtung, für die Bauherren unvor­her­ge­se­hene Mehrkosten.

Der Kontext des Vertrages ist heranzuziehen — das machen die Gerichte klar:

Die Gerichte machen klar, dass bei der Auslegung des Begriffs „schlüs­sel­fer­tig“ der kom­plette Vertragsinhalt her­an­zu­zie­hen und ent­spre­chend aus­zu­le­gen ist.

Wenn eine Leistung als „schlüs­sel­fer­tig“ ange­bo­ten ist, bedeu­tet das nicht auto­ma­tisch, dass der Unternehmer eine grund­sätz­lich kom­plett pau­scha­lierte Leistungspflicht hat. Und: Der Inhalt einer Leistungsverpflichtung des Bauunternehmers erschließt sich nicht aus einem phra­sen­hafte Begriff wie „schlüs­sel­fer­tig” oder „kom­plett“, son­dern aus dem Kontext des gesam­ten Vertrages!

In der Regel wird neben der Formulierung „schlüs­sel­fer­tig“ auch eine Leistungsbeschreibung ver­ein­bart. Der Vertrag ist dann so aus­zu­le­gen, dass anhand aller Vertragsunterlagen und unter Berücksichtigung aller Umstände des Vertragsabschlusses Rechnung zu tra­gen ist.

In der Regel ist keine pauschalierte Leistung vereinbart!

In den meis­ten Fällen ist aber keine pau­scha­lierte Leistung ver­ein­bart. Die Folge: Vom Unternehmer ist nur das ver­trag­lich geschul­det, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten ist.

Für den Laien schwer zu erkennen:

Für einen Laien ist es schwer, zu erken­nen, ob das, was münd­lich ver­spro­chen wurde tat­säch­lich auch in der Leistungsbeschreibung enthalten ist. Umso wich­ti­ger ist es, bei der Vorbereitung des eige­nen Bauvorhabens daran zu den­ken, die rich­ti­gen Experten mit ins Team zu holen.

Das Herzstück Ihres Eigenheimprojektes ist die Bau-und Leistungsbeschreibung:

Die Gestaltung des Herzstücks des Vertrages, der Bau- und Leistungsbeschreibung, ist der wich­tigste Meilenstein beim Bauen.
Dort als Bauherr ver­ant­wor­tungs­voll mit­zu­wir­ken, den Inhalt ver­ste­hen, umset­zen und für sich ent­schei­den, ob der zu zah­lende Preis für die ver­ein­barte Leistung ange­mes­sen ist, ist ein span­nen­der und berei­chern­der Prozess.

Sie haben die Wahl!

Jeder Bauherr hat die Wahl zu ent­schei­den, ob er die Weichen sei­nes Bauvorhabens selbst stellt, oder ob er die „es wird schon gut gehen”- Schiene fährt.

4 essentielle Tipps von Manuela Reibold-Rolinger-
Damit Sie einen Bauvertrag unterschreiben, der rechtssicher ist:

 

Tipp 1:

Ziehen Sie VOR Unterzeichnung des Bauvertrages einen baubegleitenden Qualitätskontrolleur hinzu. Er ana­ly­siert die ange­bo­tene Baubeschreibung mit dem Ziel, Unklarheiten aus­zu­räu­men und die Baubeschreibung für Sie als Bauherren ver­ständ­lich zu machen.

Tipp 2:

Definieren Sie selbst, was der gewünschte Vertragsinhalte ist.

Tipp 3:

Konkretisieren und gestal­ten Sie Ergänzungen der Baubeschreibung gemein­sam mit dem Unternehmer und dem hin­zu­ge­zo­ge­nen Fachmann.

Tipp 4:

Unterschreiben Sie nur einen Vertrag, wenn Sie das, was in der Baubeschreibung enthalten ist, wirk­lich ver­ste­hen und aus Ihrer Sicht voll­stän­dig ist.

Zugegeben: Die Prüfung und Ergänzung der Bauleistungsbeschreibung erfor­dert eine gewisse Anstrengung. Sie lohnt sich jedoch, da nur die kon­krete und voll­stän­dige Baubeschreibung vor Überraschungen schützt.

Die bes­ten Verträge sind bekannt­lich die, die nach Unterzeichnung nicht zur Definition des Vertragsgegenstandes noch­mals aus der Schublade geholt werden müs­sen. Denn: 

Verträge sind zum Vertragen da!