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Expert:in Ihres Bauprojektes werden — aber richtig

Expert:in Ihres Bauprojektes werden — aber richtig

Sie wollen Expert:in Ihres eigenen Bauprojektes werden? So gehen Sie es richtig an:

In ver­schie­de­nen Internet-Foren und unse­rer eige­nen Facebook-Gruppe “Freude beim Bauen” erle­ben wir immer wie­der, dass pri­vate Bauherren (m/w) offen­sicht­lich der Überzeugung sind, zum/zur bau­tech­ni­schen Expert:in ihres Eigenheimprojektes werden zu müs­sen. Sie ver­su­chen dabei, sich tief in Themen wie  Bauwerksabdichtungen, Entwässerungsplanungen oder Heizsysteme ein­zu­ar­bei­ten. Dabei ver­brin­gen Sie oft sehr viel wert­volle Zeit damit, im Internet zu recher­chie­ren, oder sich aus ande­ren Quellen die nöti­gen Informationen anzu­le­sen. Auch in Bezug auf Bauverträge oder die Finanzierung meint der ein oder andere Häuslebauer, zum Baurechtsexperten bzw. Finanzierungsexperten werden zu müssen. 

Die Folge: “Verzetteln” und Überforderung

Das Gegenteil ist aber der Fall, denn oft über­for­dern sich die Bauherren (m/w) mit Expertenwissen, aber auch mit Eigenleistungen (»hier geht es zum Blogbeitrag über die Eigenleistungen am Bau).

Beides kann Sie am Ende in eine echte Sackgasse brin­gen! In mei­nem Buch “Das war im Plan nicht eigen­zeich­net” schil­dere ich eine ein­drucks­volle und wahre Geschichte dazu.

Entscheidend für Sie als private:r Bauherr:in: ist das richtige Mindset

Darunter ver­stehe ich, dass es viel wich­ti­ger ist, ein gutes Gefühl für die Auswahl Ihrer Vertragspartner, ein gutes Zeitmanagement und Geduld zu ent­wi­ckeln, als knie­tief in Expertenthemen ein­zu­stei­gen, die sie ver­mut­lich nicht alle glei­cher­ma­ßen gut abde­cken kön­nen. Diese vie­len Expertenthemen füh­ren schnell zu einer Überforderung.

Verstehen Sie mich nicht falsch, ich bin davon überzeugt, dass Sie eigen­ver­ant­wort­lich han­deln soll­ten. Sich ein beson­de­res, bau­tech­ni­sches Know-How anzu­eig­nen gehört in mei­nen Augen nicht dazu. Dagegen halte ich das Erkennen, was Sie als pri­vate Bauherren eigen­ver­ant­wort­lich leis­ten kön­nen und wann die Hinzuziehung von Experten gefragt ist, für einen der wich­tigs­ten Bausteine, der zum Gelingen Ihres Eigenheimprojektes beiträgt.

Eigenverantwortliches Handeln ist gefragt

Eigenverantwortung für Ihr Bauprojekt ist die Eigenschaft, die Sie sich als pri­vate Bauherr:in des­halb maß­geb­lich zu eigen machen soll­ten. Verlassen Sie sich nicht dar­auf, dass es “andere schon regeln werden”, son­dern werden Sie selbst aktiv. Das gilt bei der Suche und dem Erwerb eines Grundstücks, der Sichtung des Baubauungsplanes und Gespräche beim Bauamt vor Baubeginn, das Anfordern eines Mustervertrages, die Einholung eines Bodengutachtens und vie­les mehr. Für die rich­tige Deutung der Verträge, Pläne und Abläufe sowie Gutachten soll­ten Sie sich die pas­sen­den Experten hin­zu­zie­hen, denn hier tief in die Materie ein­zu­stei­gen kann Sie sogar viel Geld, Zeit und Nerven kosten.

Ein wesent­li­cher Aspekt: Mit dem Blick aufs grosse Ganze bewah­ren Sie sich wert­volle Zeit und Freiräume für Hobbies, Familie, Freunde und Aktivitäten. Diese las­sen Sie die Bauphase ent­spannt und mit Vorfreude auf Ihr neues, eige­nes Zuhause überstehen.

Klarheit, Stärke und Kompetenz in eigener Sache

In eige­ner Sache klar, stark und kom­pe­tent zu sein, ist das, was Ihr eige­nes Bauvorhaben in ein ruhi­ges Fahrwasser bringt. Sie werden sehen, dass Sie ein posi­ti­ves Gefühl für Ihr Bauprojekt ent­wi­ckeln, nicht unter Zeitdruck ste­hen und in den ent­schei­de­nen Situationen die rich­tige Entscheidung treffen. 

Besonders gut gelingt das, wenn der Bauherr das Bauen als ein Teamwork ver­steht und zwar zwi­schen dem Bauunternehmer und sei­nem Team auf der einen Seite und der “Task Force des Bauherren” auf der ande­ren Seite.

Für alle bau­tech­ni­schen Fragen soll­ten Sie sich des­halb einen baubegleitenden Experten zur Seite neh­men, der die Bau- und Leistungsbeschreibung, die Tragweite des Bodengutachtens, die Plausibilität der Planung und die Art der Bauausführung bewer­ten und über­prü­fen kann.

Auf der ande­ren Seite einen / eine juris­ti­sche Expert:in, mit deren Unterstützung Sie einen lücken- und risi­ko­lo­sen Vertrag unter­zeich­nen, der alle Verbaucherrechte wahrt und Streit ver­mei­det. So werden keine kos­ten­in­ten­si­ven Rechtsteitigkeiten erfor­der­lich und die Nerven der Baufamilie geschont. 

Fazit:

Folgende Aufgaben gehö­ren bei Ihrem Hausbau von der Planung bis zur Abnahme in die Hand eines Experten:

  • Unabhängige, kom­pe­tente Baufinanzierungsberatung
  • Vertragsprüfung und juris­ti­sche Baubegleitung vor Unterzeichnung des Bauvertrages
  • Baubegleitende Qualitätskontrolle
  • Bodengutachten
  • Planung
  • Bauausführung

Folgende Aufgabe gehö­ren unbe­dingt in Ihre eigene Hand:

  • Eigenes Wissen / Grundgerüst für den Gesamtüberblick aneignen
  • Zeitmanagement und Kommunikation
  • Verhandlungsgeschick und Wissen um die rich­tige Reihenfolge im Projektablauf
  • Kostenkontrolle
  • Bautagebuch und Dokumentation

Starten Sie noch heute eigenverantwortlich
in Ihr Eigenheimprojekt:

 

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Ein Fertighaus bauen ist nicht immer schneller und günstiger

Ein Fertighaus bauen ist nicht immer schneller und günstiger

Ist ein Fertighaus schneller und günstiger gebaut als alle anderen Häuser?

Das ist der Traum eines jeden pri­va­ten Bauherren: Er unter­schreibt einen Fertighausvertrag und kann nach kur­zer Fertigungs- und Bauphase schnell in sein Eigenheim ein­zie­hen. Warum das oft ein Trugschluss ist und man damit nicht unbe­dingt güns­ti­ger baut, erklärt Manuela Reibold-Rolinger:

Aktuell betreue ich wie­der einen Mandanten, der im Sommer 2018 einen Fertighausvertrag unter­schrie­ben hat, weil er schnell in sein Haus ein­zie­hen will.

Inzwischen ist er hier in mei­ner Kanzlei Mandant weil der Fertighaushersteller für frü­hes­tens Sommer 2020 den Beginn der Bauarbeiten avi­siert hat.

Woran liegt das und warum hat der Bauherr ein so gro­ßes Problem und vor allen Dingen genau das Gegenteil erreicht, von dem was er wollte, näm­lich schnell in sein neues Fertighaus einziehen?

Wie so häu­fig wurde auch die­ser Fertighausvertrag zwi­schen Tür und Angel, im kon­kre­ten Fall in einer Gaststätte, zwi­schen dem Bauherren und einem geschul­ten Vertriebsmitarbeiter unterschrieben.

Achten Sie unbedingt auf intransparente Klauseln, bevor Sie den Fertighausvertrag unterschreiben

Der Vertrag ent­hält zahl­rei­che, unwirk­same, intrans­pa­rente und für den Verbraucher schwie­rige Klauseln, so dass mein Mandant beim Unterzeichnen des Vertrages offen­kun­dig nicht bemerkte, was alles im Argen liegt. 

Seine Hoffnung, nach Unterzeichnung des Vertrages mög­lichst bald in sein Haus ein­zie­hen zu kön­nen, ist nach mehr als andert­halb Jahren völ­lig ver­lo­ren gegangen.

Mit dem Bodengutachten und der Gründung des Hauses, also der Bodenplatte began­nen die Probleme:

1.) Der Bauvertrag wurde ohne Vorlage eines Bodengutachtens unterschrieben.

2.) Der Bauvertrag wurde ohne die Klärung unter­schrie­ben, wer die Planung des Bauvorhabens durch­führt und

3.) War nicht klar, wer den Keller bzw. die Bodenplatte baut.

All diese Dinge sind jedoch Voraussetzung dafür, dass die Fertighausfirma über­haupt mit der Fertigung des Hauses begin­nen kann.

Der Fehler bei vielen Fertighausverträgen sind sogenannte Bauherrenpflichten, die Sie nicht überblicken

In der Regel werden den Bauherren so tief­grei­fende Pflichten auf­er­legt, sodass diese nicht über­bli­cken, dass sie sehr häu­fig selbst die Verspätung des Baubeginns ver­ur­sacht haben.

Das sind die Voraussetzungen zur Fertigung des Hauses:

In den Fertighausverträgen wird den Bauherren auf­er­legt, dass sie die Baugenehmigung und ein Bodengutachten vor­zu­le­gen haben und zwar jeweils erst nach Unterzeichnung des Vertrages. Sie haben die wesent­li­chen Dinge des Gebäudes zu bemus­tern, die Finanzierungsbestätigung vor­zu­le­gen, zu bestä­ti­gen, dass man mit einem Zufahrtsweg zur Baustelle kommt und einen Kran auf­stel­len kann und vor allen Dingen haben die Bauherren auch dafür zu sor­gen, dass ein Anschluss für Wasser und Strom zur Verfügung steht und selbst­ver­ständ­lich auch hier­für die Kosten zu tra­gen sind.

Durch die große Vielzahl der Verpflichtungen, die man bei der oft­mals viel zu vor­zei­ti­gen Unterzeichnung des Fertighausvertrages ein­geht, sind dem Fertighaushersteller Tür und Tor geöff­net, den Vertragsablauf in die Länge zu ziehen.

Wenn man dann auch noch nicht mal eine klare Regelung zur Bauzeit hat und vom Unternehmer gesagt bekommt, man könne die Bauzeit ja nicht fest­le­gen, weil der Bauherr noch die Planung vor­zu­le­gen habe, so ist dies bewusst so gewählt.

In der Regel emp­feh­len die Fertighaushersteller oder deren geschulte Vertriebsmitarbeiter eigene Planer, die auf der Seite der Fertighausherstellerfirma ste­hen. Mit die­sen gemein­sam werden dann ganz bewusst die Fertigstellungszeiten ver­schleppt und die Bauherren in die Irre geführt.

Das hört sich nach einem Horrorszenario für pri­vate Bauherren an, ist bei vie­len Mandanten, die mit Problemen bei Ihrem Bauvorhaben in meine Kanzlei kom­men, jedoch lei­der die Regel.

Sie haben es in der Hand, ob Sie einen sol­chen Fertighausbauvertrag ohne juris­ti­sche, fach­kun­dige Prüfung unter­schrei­ben. Ich kann nur dringend davon abra­ten, da Sie sonst genau wie die Bauherren, die hier in mei­ner Kanzlei vor­stel­lig werden, in Teufels Küche kommen.

Bauverträge prüfen lassen

Bauverträge, ins­be­son­dere aber Fertighausverträge soll­ten dringend juris­tisch geprüft werden.
Sie kön­nen und soll­ten sich nicht in Sicherheit wie­gen, weil die Fertighausfirma bun­des­weit bekannt ist, in ganz Deutschland baut und einen Standardvertrag vor­ge­legt hat, den schon viele tau­send Bauherren unter­schrie­ben haben. Ja, und viele tau­send Bauherren sind viel zu spät in ihr Haus ein­ge­zo­gen, haben den Festpreis nicht ein­hal­ten kön­nen, weil durch bewuss­tes Verzögern der Fertigstellung durch die Fertighausfirma der garan­tierte Festpreis nicht mehr gehal­ten werden kann und dann durch das Hintertürchen vom Bauherren sogar Mehrkosten gefor­dert wurden.

Ohne juris­ti­sche Beratung kommt man in die­sen Angelegenheiten in der Regel nicht wei­ter und so ist es auch hier bei dem Bauherren, der heute in mei­ner Kanzlei war. Er wird nun einige tau­send Euro an unsere Kanzlei zah­len müs­sen, damit wir ihn aus dem Schlamassel her­aus­ho­len. 

Das Argument vie­ler Fertighausfirmen, dass man den Bauvertrag nicht ändern könne ist falsch, da seriöse Fertighaushersteller durch­aus Vertragsanpassungen zulas­sen und somit auch von Seiten des Fertighausherstellers Klarheit im Vertrag herrscht.

So musste ich heute mei­nen Bauherren ent­las­sen mit dem Hinweis dar­auf, dass der Vertrag zu viele Fallstricke hat, als dass man ihm ein­fach aus der Sache her­aus hel­fen kann. 

Der Bauherr ging mit geknick­tem Kopf aus mei­ner Kanzlei und sagte:
‟Hätte ich doch nur den Bauherrenführerschein gemacht und vor Unterzeichnung den Vertrag durch Sie prüfen las­sen. Viele tau­send Euro und ganz viel Ärger wären mir erspart geblieben.‟

Die gute Nachricht: Fehler und ihre Folgen kön­nen ver­hin­dert und ein­ge­grenzt werden 🙂 

1,) Bereiten Sie sich gut auf Ihr Eigenheimprojekt vor. Es ist wahr­schein­lich die größte Investition Ihres Lebens. Sie haben es in der Hand.

2,) Stellen Sie sich ein Expertenteam aus exzel­len­ten Finanzierungsberater, juris­ti­schem Experten und Sachverständigen zusammen.

3.) Übernehmen Sie Eigenverantwortung — so kom­men Sie ohne Baukrisen zu Ihrem Bauglück.

Bodengutachten: Niemals ohne bauen!

Wer ohne Bodengutachten baut, baut mit hohem Risiko.

Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie durch ein feh­len­des Baugrundgutachten in Ihrem Eigenheimprojekt eine Baukrise erle­ben, ist sehr hoch. Fehlende Bodengutachten kön­nen zu Baustopp, Mehrkosten, Nachträgen und Bauabläufstörungen führen.

Keine Seltenheit ist, dass die “schwar­zen Schafe unter den Bauunternehmen” mit der Unwissenheit der Bauherren kalkulieren. 

Deshalb möchte ich Ihnen mit die­sem Bautipp rund um das Baugrundgutachten wich­tige Informationen geben, die Sie vor Ihrer Vertragsunterzeichnung ken­nen soll­ten, damit Sie vor Baukrisen und Bauablaufstörungen geschützt sind. Lesen Sie in die­sem Blogbeitrag deshalb:

  • Welche Bodenbeschaffenheit wird in Muster-Bauverträgen vorausgesetzt?
  • Was ist das Baugrundrisiko und wer trägt es?
  • Baugrundgutachten als “Baustoff”? Was bedeu­tet das?
  • Darum ist die ver­trag­li­che Regelung zum Baugrund vor Vertragsunterschrift so wichtig
  • Wie teuer ist ein Bodengutachten?
  • Wer führt ein Baugrundgutachten durch?

Muster-Bauverträge setzen einen optimalen Boden auf ebenem Grundstück voraus.

In den Muster-Bauverträgen wird in der Regel der opti­male Boden auf ebe­nem Grundstück vor­aus­ge­setzt. Die AGB werden meist so for­mu­liert, dass ver­steckt die Tür für Nachträge geöff­net wird, sollte sich spä­ter her­aus­stel­len, dass der Boden nicht opti­mal ist.

Aber: Sind Sie als Bauherr immer für den schlechten Boden und die Folgen verantwortlich?

In der Baupraxis hält sich das Märchen von “dem Baugrundrisiko” als immer vom Bauherren zu tra­gen­des Risiko. Im Klartext würde das bedeu­tet, dass Sie als Auftraggeber das Baugrundrisiko tragen.

Das liegt in der Regel daran, dass eine der­ar­tige Risikozuweisung ein­fach erscheint, wenn der Bauherr nicht nur das Bauvorhaben in Auftrag gege­ben hat, son­dern das Baugrundgutachten, quasi als „Baustoff“ zur Verfügung stellt.

Wer also soll für den Baugrund ver­ant­wort­lich sein, wenn nicht Sie, der Bauherr?
Früher wurde dies in der Rechtsprechung durch­aus auch so gese­hen. Vor Gericht geht es aber nicht darum, was der Bauunternehmer annimmt.

Wichtig ist, wie immer, welche Regelungen der Vertrag oder das Gesetz für das Baugrundproblem vorsieht.

Grundsätzlich gilt:
Ist der Baugrund anders, als im Vertrag beschrie­ben, trägt — sofern nichts ande­res wirk­sam (dazu KG, IBR 2012, 695) ver­trag­lich ver­ein­bart wurde — der Bauherr die damit ver­bun­de­nen ter­min­li­chen und finan­zi­el­len Risiken. 
(BGH, IBR 2013, 328; IBR 2009, 630; OLG Celle, IBR 2014, 330).

Darum ist es so wich­tig, dass Sie diese ver­trag­li­che Regelung vor Unterzeichnung Ihres Bauvertrages beachten und ken­nen. Das kann ich nicht oft genug sagen und erachte das als eine der wich­tigs­ten Handlungen vor Ihrer Vertragsunterzeichnung!

Anders kann es aus­se­hen, wenn:
Der Baugrund — etwa auf­grund eines nicht erkann­ten und auch nicht erkenn­ba­ren Mangels anders als erwar­tet reagiert. Kommt es näm­lich dadurch zu Beschädigungen oder sogar zu einer voll­stän­di­gen Zerstörung des Bauwerks, tref­fen den Bauunternehmer — wie­derum vor­be­halt­lich abwei­chen­der ver­trag­li­cher Bestimmungen, — die damit auf­tre­ten­den Nachteile, das gilt auf jeden Fall vor der Abnahme.
(vgl. OLG München, IBR 2015, 345; siehe auch BGH, IBR 2016, 325).

Es gibt kein “Baugrundrisiko”, so die Münchner Richter. Die Entscheidungsleitsätze lauten:

1. Die Auffassung, der Baugrund sei vom Auftraggeber gestell­ter Baustoff, für des­sen Beschaffenheit stets der Auftraggeber ein­zu­ste­hen habe, ist unzu­tref­fend.

2. Auch wenn es um Bauverträge geht, deren Durchführung und Erfüllung von mög­li­cher­weise unge­klär­ten Bodenverhältnissen abhän­gen, sind die Hauptpflichten aus dem geschlos­se­nen Werkvertrag ent­schei­dend und somit vor­ran­gig zu bestimmen.

3. Ein spe­zi­fi­sches Baugrundrisiko, das bedeu­ten würde, dass der Auftraggeber für des­sen wie auch immer gear­tete Verwirklichung stets ein­zu­ste­hen hätte, gibt es nicht.

OLG München, Urteil vom 10.12.2013 — 28 U 73211 Bau; BGH, Beschluss vom 23.04.2015 — VII ZR 4914 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Das OLG Düsseldorf sieht das ähn­lich:
„..Der Auftragnehmer wird von sei­ner Einstandspflicht für eine feh­ler­hafte Ausführung einer Schottertragschicht, die zu Setzungen geführt hat, nicht des­halb befreit, weil eine (den Beteiligten nicht bekannte) wei­tere Ursache im tie­fe­ren Untergrund die auf­ge­tre­te­nen Setzungserscheinungen begüns­tigt haben kann.

Eine sol­che wei­tere Ursache führt jeden­falls hier auch nicht des­halb zu einer Mithaftung des Auftraggebers, weil es sich bei einem nicht erkenn­ba­ren Baugrundrisiko um sei­nen Risikobereich und damit seine Verantwortung han­deln könnte…“
OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2019 — 21 U 11816

Aus die­sen Entscheidungen wird erneut klar, wie wich­tig das Bodengutachten und die ver­trag­li­che Einbindung des Bodengutachtens in Ihren Bauvertrag ist. Stellen Sie hier die Weichen von Anfang an richtig.

Ein unabhängiges Baugrundgutachten senkt das Baugrundrisiko erheblich

Durch ein Bodengutachten kön­nen Sie das Baugrundrisiko sen­ken und damit Schäden an Ihrem neuen Eigenheim sowie unnö­tige Mehrkosten verhindern.

So las­sen Sie durch ein Baugrundgutachten die:

  • Tragfähigkeit des Bodens auf dem kon­kre­ten Baugrundstück,
  • sei­nen geo­lo­gi­schen Aufbau und
  • die Grundwasserverhältnisse

fest­stel­len.

Verlassen Sie sich bitte nicht auf das Gutachten der Stadt oder Gemeinde.
Es ist wich­tig, für sein eige­nes Grundstück ein Bodengutachten ein­zu­ho­len und sich nicht auf das Gutachten der Stadt oder Gemeinde für die Erschließungsmaßnahmen zu ver­las­sen. Diese Bodengutachten sind zu ungenau.

Genauso wenig soll­ten Sie sich nicht auf das Bodengutachten Ihres direk­ten Nachbars beru­fen. Der Baugrund kann wenige Meter wei­ter schon eine ganz andere Beschaffenheit auf­wei­sen und zu einer ande­ren Gründungsempfehlung führen.

Auch archäo­lo­gi­sche Funde und gif­tige Altlasten werden durch das Bodengutachten ermit­telt. Das ist für Sie von Bedeutung, wenn Sie auf einem Grundstück mit einem Altbestand bauen möch­ten und auf dem zum Beispiel eine Fabrik oder eine Tankstelle war. Diese Grundstücke sind zwar oft güns­tig aber beson­ders kos­ten­träch­tig, denn in der Regel müs­sen die Böden aus­ge­tauscht werden, bevor auf die­sem Grundstück gebaut werden kann.

Die Kosten für ein Bodengutachten

Die Kosten für Ihr Bodengutachten rich­ten sich nach zwei Faktoren:

  1. Der Bodenbeschaffenheit
  2. Dem Aufwand zur Durchführung.

Sie lie­gen des­halb zwi­schen zirka 900 und 2.000 Euro.

Unser Tipp: Holen Sie recht­zei­tig ein Angebot von Geotechnikern in Ihrer Nähe ein und kal­ku­lie­ren Sie diese Kosten unbe­dingt in Ihre Baunebenkosten ein. 

Sie pla­nen Ihr Eigenheimprojekt und wis­sen nicht, womit Sie anfan­gen sollen?

Dann starten Sie am bes­ten hiermit:

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