Nachtrag, Bausoll, Massenmehrung und Sowiesokosten

Das sind Begriffe, die Ihnen in Zeiten des Baubooms und damit ver­bun­de­nen Baukosten unter­kom­men kön­nen. Was es bedeu­tet, wenn Ihr Baupartner mit die­sen Bezeichnungen für Mehrkosten auf Sie zukommt und wie Sie damit umge­hen, erkläre ich Ihnen in die­sem Blogbeitrag.

Bauboom in Coronazeiten sorgt für steigende Rohstoffpreise

Ein Exkurs am Beispiel Holzbau: Weil der Hausbau in Coronazeiten welt­weit boomt, steigt die Nachfrage nach Holz seit Mitte 2020 im In-und Ausland enorm an. In Deutschland spre­chen wir von Preissteigerungen von bis zu 40% für Bauholz. Zimmereien sind damit vor große Herausforderungen gestellt, da die Nachfrage stär­ker wächst als das Angebot. Zimmereien, die ver­bind­li­che Angebote bei ihren Kund:innen abge­ge­ben haben, haben nun ein Problem. Und wie sol­len die Zimmereien Baustellen abwi­ckeln, wenn das Holz dazu fehlt?

Die Kehrseite der Medaille ist, dass Sie als Bauende mit Nachträgen kon­fron­tiert werden kön­nen, die Sie in die­ser Höhe nicht kal­ku­liert hatten.

Und: Wie sol­len Sie als pri­vate Bauherr:in damit umge­hen? Am unse­rem obi­gen Beispiel fest­ge­macht, kön­nen in der aktu­el­len Situation bei einem durch­schnitt­li­chen Bauprojekt schnell Mehrkosten von rund 10.000 Euro auf Sie zukom­men — und das bei einem Gewerk. 

In Zeiten der Kostenexplosion auf Deutschlands Baustellen ist es deshalb umso wichtiger, dass:

1. Sie einen Festpreis ver­ein­bart haben.
   » Lesen Sie dazu auch die­sen Blogbeitrag.
2. Sie wis­sen, was im Leistungsverzeichnis steht und es voll­stän­dig ist. 
3. Sie sich nicht beir­ren las­sen und Nachforderungen nicht ein­fach akzeptieren

Wenn keine kla­ren Vertragsregelungen vor­lie­gen, müs­sen Bauende lei­der häu­fig mit dem Bauunternehmer über Geld streiten.

Worte wie:

1. Nachtrag
2. Massenmehrung
3. Sowiesokosten

tau­chen da immer wie­der auf und schaf­fen Verwirrung. Deshalb bringe ich ein wenig Licht ins Dunkel:

Zunächst zu den Definitionen:

Nachtrag:

Ein Nachtrag ist eine zusätz­li­che und neue Leistung, die nicht im ursprüng­li­chen Vertrag und der Baubeschreibung enthalten war. Nachträge müs­sen schrift­lich ver­ein­bart werden. Experten spre­chen bei einem Nachtrag auch vom Abweichen des „Bausoll“. Klingt komisch, stimmt. Zeigt aber auch genau, was gemeint ist.

Das Bausoll „soll“ im Sinne von „muss“ der Unternehmer für den ver­ein­bar­ten Preis liefern. 

Alles was vom Bausoll abweicht ist in der Regel ein Nachtrag, der auch nach­träg­lich etwas kostet- es sei denn, er war bereits im Bausoll enthalten. 😊

Bei Nachträgen gilt: Vor dem Zuschlag bitte mit einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sprechen!

Tipp: Niemals vor­schnell zah­len. Was in der Baubeschreibung enthalten war (Bausoll) kann nie­mals ein Nachtrag sein!

Massenmehrung:

Von Massenmehrung spricht man, wenn die Massen auf der Baustelle grö­ßer sind als ange­nom­men. Viele nen­nen es auch das „Unwort“ zur Rechtfertigung eines Nachtrages. Häufig ist es so, dass es keine tat­säch­li­che Massenmehrung gibt, son­dern der Unternehmer bei sei­nem Angebot und dem Aufmaß vor dem Angebot, nicht gründ­lich genug war und falsch gerech­net oder geplant hat. Von Mehrmengen spre­chen die Baujuristen häu­fig dann, wenn es zu einer 10 % Steigerung des Leistungsumfangs kommt, obwohl das nicht immer richtig ist. Sie bemer­ken: Das Thema ist kom­plex und genau des­halb ist es für die pri­va­ten Bauherren auch so schwer das alles nach­zu­voll­zie­hen, was der Unternehmer als Mehrkosten vor­rech­net und nachfordert.

Mein Tipp: Niemals vor­schnell zah­len. Die Massenmehrung vor­rech­nen las­sen und dabei das ursprüng­li­che Angebot hin­zu­zie­hen — sowie einen Bauexperten!

Sowiesokosten:

Zu guter Letzt: Die Sowiesokosten. Hierzu gibt es in den Baulexika immer wie­der inter­es­sante Erklärungen, mir gefällt diese am bes­ten: Nachzulesen beim Bauprofessor:

„Sowieso-Kosten sind recht­lich im Zusammenhang mit einer Mängelbeseitigung und einem even­tu­el­len Schadenersatz zu aus­ge­führ­ten Bauleistungen zu sehen. Sie umfas­sen all­ge­mein jene Kosten, die dem Bauherrn bzw. Auftraggeber auch ent­stan­den wären, wenn die Bauleistung män­gel­frei erbracht wor­den wäre.“

Alles klar? Hmm. Wohl eher nicht….

Daher mal ein Beispiel aus dem Leben einer Bauretterin 😉

Wenn der Architekt, der die Bodenplatte und die Gründung nicht richtig geplant hat ‑und es zu Schäden kommt- sich damit ver­tei­digt, dass die Mehrkosten für die Gründung kein Schaden sind, son­dern Sowiesokosten sind. Begründung: Hätte er, der Architekt, von Anfang an richtig geplant, wären die Mehrkosten auch – im Sinne von – „sowieso“ entstanden. 

Sie kön­nen sich vor­stel­len, dass es zu die­sen Themen viele gericht­li­che Entscheidungen gibt und hier stelle ich eine recht aktu­elle Entscheidung vor, die man ken­nen sollte:

OLG Dresden, Urteil vom 02.04.2020 — 12 U ⁴⁴⁶⁄₁₈

Die Richter hat­ten einen ähn­li­chen Fall zu ent­schei­den und kamen zu fol­gen­dem Ergebnis:

1. Ist die Leistung detail­liert in einem Leistungsverzeichnis beschrie­ben, umfasst der ver­ein­barte Preis die Leistung nur in ihrer jeweils ange­ge­be­nen Größe, Güte und Herstellungsart. Übersetzt heißt das: Man bekommt nur das, was tat­säch­lich im Vertrag steht. So sieht das der Bundesgerichtshof auch nach­zu­le­sen in (BGH, NJW 1984, 2457)
2. Erweist sich die ver­ein­barte Ausführungsart nach­träg­lich als unzureichend und werden Zusatzleistungen erfor­der­lich, kann der Auftragnehmer eine Nachtragsforderung in Höhe der Kosten gel­tend machen, um die das Werk bei ord­nungs­ge­mä­ßer Ausführung von vor­ne­her­ein teu­rer gewe­sen wäre ( Sowieso-Kosten).
3. Der bis zur Abnahme der Leistung vor­leis­tungs­pflich­tige Unternehmer kann aller­dings die Ausführung not­wen­di­ger Zusatzleistungen nicht von der Annahme sei­nes Nachtragsangebots abhän­gig machen. Bei einem Streit über etwa erfor­der­li­che Mehrkosten muss der Unternehmer die Leistung zunächst erbrin­gen und eine seine Ansprüche ggf. gericht­lich durchsetzen.

Was zeigt uns das Urteil:

Vertragsklarheit ist das Zauberwort — „Hex,Hex“

Das Leistungsverzeichnis muss nicht nur voll­stän­dig, son­dern auch richtig sein, um Nachträge und Sowiesokosten zu vermeiden.

Daher muss das Leistungsverzeichnis als Herzstück Ihres Vertrages ver­stan­den werden. Nur wenn das Leistungsverzeichnis richtig und voll­stän­dig ist und die AGBs des GU nebst Bauvertrag fach­an­walt­lich  über­prüft sind, kann man sicher sein, dass man nicht von Nachträgen, Massenmehrungen und Sowieso-Kosten über­rascht wird.

Ich rate Ihnen: Bereiten Sie sich als Bauherr:in von Anfang an gut auf Ihr Bauprojekt vor. Das geht mit mei­nem Online-Kurs Bauführerschein. In mei­nem Online-Kurs befas­sen wir uns auch mit dem not­wen­di­gen Inhalt des Leistungsverzeichnisses und wie Sie die­ses genau über­prü­fen können.

Damit Sie vor Preisanpassungen geschützt sind, sollten Sie die Unterschiede kennen:

In Ihren Bauvertrag gehört ein Preis — das ist klar und so weit bekannt. Wie genau die­ser Preis ver­ein­bart werden muss, das ist lei­der vie­len Bauherr:innen nicht klar. Worin der Unterschied zwischen

• Einheitspreis
• Pauschalpreis
• Festpreis

liegt und wie Sie sich vor Preisanpassungen schüt­zen kön­nen, beschreibt die­ser Blogbeitrag.

Diese Informationen gel­ten sowohl für Fertighausverträge als auch für Verträge für Massivhäuseer als auch für Bauverträge bei einer Sanierung:

Der Preis ist heiß. Deshalb dürfen Sie sich bitte niemals auf einen Einheitspreis einlassen:

Es ist gerade beim Bauen so wich­tig zu wis­sen, wie­viel für die Maßnahme gezahlt werden muss. Leider kann man das bei einem Einheitspreisvertrag nicht von vorne her­ein wis­sen. In einem Einheitspreisvertrag tra­gen näm­lich Sie als Auftraggeber:in grund­sätz­lich das Risiko, dass es am Ende viel teu­rer werden kann, als ursprüng­lich angeboten.

In der Regel wird für ein Gewerk (zum Beispiel den Rohbau) ein Angebot vor­ge­legt, am Ende steht dann dort, ein Preis und ein Hinweis auf die VOB/B.

Wenn man zum Beispiel durch einen “O.K.-Vermerk” oder eine „…ich nehme das Angebot an Rückmail”, einen Vertrag ein­geht, begibt man sich auf eine unvor­her­seh­bare Reise und lan­det spä­tes­tens dann beim Anwalt, wenn sich aus der Schlussrechnung des Unternehmers eine Kostenmehrung von mehr als 30 % der ursprüng­lich ange­bo­te­nen Summe ergibt.

Wie können diese Probleme bei einem Einheitspreisvertrag entstehen?

Die Bauherr:in trägt das Risiko der Mehrkosten:

Im Angebot enthalten ist nur eine vor­läu­fige Gesamtvergütung mit geschätz­ten Mengen. Abgerechnet wird am Ende mit den tat­säch­li­chen Mengen und Massen nach Fertigstellung und Aufmaß:

Menge x Einheitspreis = end­gül­ti­ger Werklohn. Das bedeu­tet in fast allen Fällen, dass es nicht beim Angebotspreis bleibt, son­dern merk­lich teu­rer wird, denn: Das Mengenermittlungsrisiko trägt voll und ganz der/die Auftraggeber:in.

Hierzu hatte ich kürz­lich in der Kanzlei fol­gende Anfrage, nach­dem ich das Angebot gesich­tet und dem Bauherren abge­ra­ten habe, die­sen wegen der oben genann­ten Risiken zu unter­schrei­ben. Ich schrieb mei­nem Mandanten:

„……die vor­ge­leg­ten Angebote habe ich gesich­tet. Ich möchte Ihnen dringend davon abra­ten diese Verträge in die­ser Form ein­zu­ge­hen. Lassen Sie sich vom GU einen Verbraucherbauvertrag vor­le­gen, §§ 650 i BGB ff.
Es ist unab­ding­bar, dass Sie kei­nen (wie vor­ge­leg­ten) Einheitspreisvertrag, son­dern einen Verbraucherbauvertrag eingehen..“

Daraufhin schrieb mein Mandant folgendes:

„…vie­len Dank für die Rückmeldung. Gilt ihre Aussage dann auch wenn ich von der Firma nur einen Rohbau in Eigenregie (wie in die­sem Fall) beauf­tra­gen möchte? Weitere Gewerke beauf­trage ich alle selbst.“

Ich glaube Ihnen ist schon klar, was ich geant­wor­tet habe:

„…auch wenn Sie nur den Rohbau beauf­tra­gen rate ich Ihnen von einem Einheitspreisvertrag, so wie vor­ge­legt, aus­drück­lich ab. Sie benötigen neben einem Festpreis, eine Regelung zur Bauzeit, Sicherheiten, Vertragsstrafen pp. Die VOB/B kommt bei Verbrauchern nicht zur Anwendung. Dafür gibt es seit dem 1.1.2018 das Bauvertragsrecht….“

Fazit: Hände weg vom Einheitspreisvertrag.

Bringt Ihnen ein Pauschalpreisvertrag mehr Kostensicherheit?

Vor allen Dingen für Sie als Verbraucher:innen ist das eine wich­tige Frage.

Die Besonderheit bei Pauschalpreisvertrag ist, dass die Leistungsbeschreibung und die genann­ten Preise fest­ge­legt werden, jedoch kommt es auch hier auf die tat­säch­lich erbrachte Leistung am Ende der Bauphase an.

Das hat zur Folge, dass auch beim Pauschalpreisvertrag Sie als Bauherr:in das “Risiko von Mengenmehrungen” trifft. So kann es zu Mehrkosten kom­men kann, mit denen man nicht gerech­net hat.

Eins ist klar, ein Pauschalpreis ist kein Festpreis und daher auch nicht für Sie als Verbraucher:innen zu empfehlen.

Was unterscheidet einen Pauschalpreis von einem Festpreis?

Zur Erklärung möchte ich ein aktu­el­les Urteil heranziehen:

Das OLG Brandenburg, Urteil vom 18.02.2021 — 12 U ¹¹⁴⁄₁₉, hatte dar­über zu ent­schei­den, was ein Pauschalpreis von einem Festpreis unter­schei­det und kam zu fol­gen­dem Ergebnis:

1. Die Vereinbarung einer Festvergütung ist nicht mit der Vereinbarung einer Pauschalvergütung gleich­zu­set­zen. Eine Festvergütung kann auch in dem Sinne ver­stan­den werden, dass der Auftragnehmer selbst bei uner­war­te­ten Preissteigerungen an die ver­ein­bar­ten Preise gebun­den ist.
2. Rechnet der Auftragnehmer seine Leistung nach Einheitspreisen ab und beruft sich der Auftraggeber auf die Vereinbarung einer gerin­ge­ren Pauschalvergütung, muss der Auftragnehmer die Vereinbarung einer Abrechnung nach Einheitspreisen dar­le­gen und beweisen.

Was bedeu­tet das nun?

Vertragsklarheit ist wich­tig. Ein Pauschalpreis ist nun mal kein Festpreis.  Ich rate Ihnen dringend, das bei Ihrer Vertragsgestaltung zu beachten. Es geht buch­stäb­lich um die geschrie­bene Bezeichnung im Vertrag.

Das Wort Festpreis muss des­halb in Ihrem Vertrag enthalten sein.

Sie möch­ten mehr über die rechts­si­chere Gestaltung Ihres Bauvertrages erfah­ren? Dann lesen Sie meine kos­ten­freien Bautipps und lesen zunächst die­sen Blogbeitrag:

https://www.bauglueck.de/3‑wichtige-quick-tipps-fuer-ihren-bauvertrag/