fbpx
Was bedeutet bauseits eigentlich? Achtung, versteckte Mehrkosten im Bauvertrag

Was bedeutet bauseits eigentlich? Achtung, versteckte Mehrkosten im Bauvertrag

Über die Verwendung und Bedeutung des Begriffes bauseits in Ihren Bauverträgen

Das Wort „bau­seits“ fin­det man gar nicht so sel­ten in Bauverträgen. Viele Verbraucher:innen wis­sen jedoch gar nichts mit dem Begriff anzu­fan­gen. Deshalb wird das Wörtchen “bau­seits” oft­mals falsch inter­pre­tiert oder gleich ganz überlesen.

Bauseits” gehört des­halb für mich in die Kategorie: “von Bauherren immer wie­der falsch ver­stan­den”. In die­sem Blogbeitrag schen­ken wir “bau­seits” des­halb die Aufmerksamkeit, die ihm gebührt, denn wird ihm keine Beachtung geschenkt, kann das weit­rei­chende Folgen für Sie haben. So haben Sie “bau­seits” in Ihrem Bauvertrag zu ver­ste­hen und ein­zu­ord­nen können:

Bauseits und seine Definition

Ein Blick in den Duden macht eigent­lich alles klar:
“bau­seits” — Adverb — 1. an die, zur Baustelle; bei …2. vom Bauherrn auszuführen”.

Die Definition bringt es auf den Punkt. Der Bauherr hat diese Leistung aus­zu­füh­ren und…zu bezahlen.

Dennoch gehen viele Bauherren von fal­schen Voraussetzungen aus. Ein Irrtum, der sie in finan­zi­elle Schwierigkeiten brin­gen kann, wenn Sie die Kosten für die ent­spre­chen­den Arbeiten nicht ein­kal­ku­lie­ren. Bitte ach­ten Sie daher unbe­dingt auf die Formulierungen in Ihrem Bauvertrag und befra­gen bei Unklarheiten einen unab­hän­gi­gen Sachverständigen dazu.

Bauseits” suggeriert, dass die Baufirma diese Arbeiten übernimmt

Dem Laien sug­ge­riert die Verwendung des Begriffes “bau­seits”, dass die Baufirma diese Arbeiten über­nimmt. Viele Bauherren ver­ste­hen das Wort bau­seits als im Risikobereich des bau­aus­füh­ren­den Unternehmers ste­hend und das ist genau falsch!

Mit dem Wort „bau­seits“ ver­sucht der Unternehmer oft typi­sche Maßnahmen, die in sei­nem Tätigkeitsfeld lie­gen, den Bauherren durch den Vertrag auf­zu­er­le­gen, um Kosten zu sparen.

Welcher Baulaie geht denn davon aus, dass genau das Gegenteil der Fall ist? Doch die­ser Irrtum kann teuer für Sie werden, denn alle mit “bau­seits” gekenn­zeich­nete Aufgaben sind Arbeiten, die Sie selbst ver­an­las­sen und über­neh­men müs­sen. Und nicht nur das, die Kosten für diese Arbeiten sind in den im Bauvertrag kal­ku­lier­ten Kosten nicht enthalten, son­dern müs­sen zusätz­lich bezahlt werden.

Hier typi­sche Arbeiten, die in der Regel „bau­seits zu erle­di­gen sind“ und immer von den Bauherr:innen zusätz­lich bezahlt werden müssen:

Das ist meine kleine, feine Liste über typisch bauseitige Arbeiten:

  • Erdarbeiten, den Aushub ent­sor­gen oder lagern, Baustellenzufahrt…bauseits
  • Lieferung des Baustroms, Bautoilette und Bauwassers…bauseits
  • Herstellung der Hausanschlüsse…bauseits
  • Verlegung sämt­li­cher Hausanschlüsse für Ver- und Entsorgungseinrichtungen…bauseits
  • Außenanlagen, soweit diese nicht aus­drück­lich als Leistung in der Baubeschreibung…baus…
  • Baugenehmigungen, amtl. Einmessung des Gebäudes, so weit nicht im Vertrag enhalten
  • Katasterpläne für den Bauantrag und evtl. Einmessungen von Bepflanzungen,
  • Bodengutachten oder Vorbereitung des Baugrundstückes (Rodung, Auffüllungen)
  • Wasserhaltung, falls in der Baugrube Wasser vor­ge­fun­den wird. Das kann viele 1000 Euro kosten.
  • Betonfugen ver­spach­teln vor Malerarbeiten
  • Beheizung des Gebäudes bis zur Übergabe –> Die teure Strombeheizung im Winter zahlt der Bauherr also zusätzlich.
  • Keller- und Bodenplattendämmung sind bau­seits zu erbrin­gen –> Auch damit rech­nen Bauherren nicht, wenn sie ein ver­meint­lich „schlüs­sel­fer­ti­ges“ Haus kaufen. Damit es auf der Baustelle wei­ter­geht, akzep­tie­ren viele zäh­ne­knir­schend die Mehrkosten.

Kosten kennen und verhandeln

Sie tap­pen nicht in diese Mehrkostenfalle, wenn Sie die Kosten vor Unterzeichnung Ihres Bauvertrages ken­nen und verhandeln.

Wenn Sie sol­che Formulierungen in Ihrem Bauvertrag fin­detn, soll­ten Sie Ihr “güns­tigs­tes Angebot” für Ihr Traumhaus noch­mals mit den Mehrkosten durch­rech­nen und ver­glei­chen. Denn mög­li­cher­weise ist die­ses Angebot am Ende gar nicht das güns­tigste Hausangebot, das Ihnen vorliegt.

Baustrom und ‑wasser gehört zu den Leistungen, die Ihnen der Bauunternehmer schuldet

Eigentlich schul­det der Bauunternehmer den Bauherren die Errichtung des Hauses und dazu gehört natür­lich auch der Baustrom und das Wasser, das der Unternehmer benö­tigt, um das Haus zu errich­ten, das heißt, Bauwasser und Baustrom und das Bereithalten sind urei­gene Unternehmeraufgaben, die nicht auf den Bauherren abge­wälzt werden dür­fen. Dennoch wird immer wie­der ver­sucht diese Kosten den Bauherren unterzujubeln.

FAZIT: Lesen Sie Ihren Bauvertrag genau

Eigentlich schul­det der Bauunternehmer Ihnen die Errichtung des Hauses und dazu gehört natür­lich auch der Strom und das Wasser, das der Unternehmer benö­tigt, um das Haus zu errich­ten. Das bedeu­tet, Bauwasser und Baustrom sowie das Bereithalten, sind urei­gene Unternehmeraufgaben, die nicht auf Sie als Bauherr:in abge­wälzt werden dürfen.

Damit Sie Ihr Bauvorhaben gelas­sen starten kön­nen, benötigen Sie einen voll­stän­di­gen, ver­brau­cher­freund­li­chen, aus­ge­wo­ge­nen und fai­ren Bauvertrag.

Durch die Prüfung Ihres Bauvertrages las­sen sich neben den ver­steck­ten “Bauseits-Fallen” wei­tere andere Klauseln auf­de­cken, die recht­lich unzu­läs­sig sind und den­noch häu­fig in Bauverträgen vor­kom­men. Verbraucherfeindlich sind bei­spiels­weise auch Klauseln, die Gewährleistungsfristen ein­kür­zen, Sicherheitsleistungen ein­schrän­ken oder Zahlungspläne vor­schrei­ben, die unaus­ge­wo­gen zu Ihrem Nachteil aus­ge­legt werden können.

»> Hier erfah­ren Sie mehr Informationen über die Prüfung Ihres Bauvertrages durch meine Kanzlei.

Mein Versprechen: Wir fin­den alle ver­brau­cher­feind­li­chen Klauseln und las­sen diese in Ihrem Vertrag anpassen.

Übrigens: Schauen Sie bei Ihrem Fertighausvertrag besonders genau hin:

Die aller­meis­ten Fertighaushersteller bie­ten ihre Häuser ohne Bodenplatte oder Keller an. Davon ist nicht nur abzu­ra­ten, weil es hier in den Schnittstellen zwi­schen der Bodenplatte durch einen Drittunternehmer und dem Fertighaus des Herstellers in der Regel zu Problemen kommt- eine Abweichung von nur 2 cm kann schon dazu füh­ren, dass Ihr Haus nicht gestellt werden kann!

Es gibt hier auch fol­gen­des Problem:

Wenn im Vertrag steht- und das kommt tat­säch­lich vor- , dass die Keller- und Bodenplattendämmung „bau­seits“ zu erbrin­gen ist, so müs­sen Sie wissen:

Ohne Dämmung funk­tio­niert der Hausbau nicht. Sie ist wich­ti­ger Bestandteil der Energieberechnung des Hauses und tech­nisch sehr anspruchs­voll. Bei Fertighäusern werden Keller/ Bodenplatten nicht mit ange­bo­ten und dann der Keller/Bodenplatte von klei­ne­ren und uner­fah­re­nen Firmen her­ge­stellt, die ein güns­ti­ges Angebot für die Betonarbeiten vor­ge­legt haben.

Diese Unternehmer sehen immer nur ihr eige­nes Gewerk und nicht das Haus als Ganzes: Unterschreiben Sie als uner­fah­re­ner Bauherr:In ein sol­ches (unvoll­stän­di­ges) Angebot und stel­len dann ‑zu spät- fest, dass die Dämmung fehlt, müs­sen Sie einen sehr teu­ren Nachtrag bezahlt.

Auf diese Risiken wei­sen die Fertighaushersteller lei­der nicht hin. Oft lässt man den Kunden ins „offene Messer lau­fen“ und reibt sich schon vor Beginn des Bauvorhabens in die Hände, da man sich schon auf das „gesal­zene“ Nachtragsangebot freut.

Das ist keine Erfindung, für die­sen Blogbeitrag von mir, son­dern bit­tere Wahrheit.

Mein Tipp:

Wenn Sie Ihren Bauvertrag vom Unternehmer erhal­ten, unter­schrei­ben Sie kei­nes­falls direkt, son­dern neh­men Sie ihn mit nach Hause, lesen Sie ihn auf­merk­sam durch und unter­strei­chen Sie mit einem Stift das Wort „bau­seits“. Hand aufs Herz: Wie oft kommt der Begriff in Ihrem Bauvertrag vor?

Meine Erfahrung zeigt:

Verträge, die das Wort „bau­seits“ mehr als 3x enthalten und die Zusatzkosten darin nicht schrift­lich auf­ge­führt sind, ber­gen ein gro­ßes Risiko, in die “Bauseits-Falle” zu tappen.

Wenn Sie von mir vor Vertragsunterzeichnung bera­ten werden, weise ich immer wie­der dar­auf hin, dass die Baufirmen ihre Angebote „vom Schreibtisch aus“ machen. Meist wurde das Grundstück nicht in Augenschein genom­men oder die Anfahrt oder der Kranplatz geprüft.

Baureife des Grundstückes = bauseits zu erbringen:

Da Sie für die Baureife des Grundstückes “bau­seits” zu sor­gen haben, kommt es auch hier immer wie­der zur Problemen:

Mit die­sen Klauseln wälzt der Hersteller bewusst und in Kenntnis die Kosten Freimachung als auch das Risiko, auf Sie als Bauherrn ab. Es ist fast immer so, dass die Arbeiten auf einem vor­mals bebau­ten Grundstück deut­lich umfang­rei­cher aus­fal­len kön­nen als ver­spro­chen. Alles, was dann nicht genau im Bauvertrag gere­gelt ist, muss als Nachtrag geson­dert ver­gü­tet werden. Auch hier kommt es wie­der mal nur „bau­seits“ zu erheb­li­chen Mehrkosten.

Auch fol­gen­des Beispiel ist typisch:

Steht in der Leistungsbeschreibung oder im Vertrag, dass „bau­seits“ die Beheizung des Objektes bis zur Übergabe erfol­gen muss, wird Ihnen hier­durch die Beheizung bis zur Übergabe übergestülpt.

Das birgt eine große Gefahr für Schimmel und im Notfall muss eine Strombeheizung bezahlt werden. Besonders in den Wintermonaten wird das sehr teuer. Hier machen es sich die Firmen oft­mals leicht und über­tra­gen das Risiko durch eine undurch­sich­tige Vertragsgestaltung auf Sie, die pri­va­ten Bauherr:innen. Lassen Sie das nicht zu!

Ich könnte diese Beispiele sei­ten­weise fortsetzen…..Gleichzeitig möchte ich hier an Ihre Aufmerksamkeit und Wachsamkeit appellieren.

Lesen, ver­ste­hen, umset­zen und schluss­fol­gern, das ist das, was Sie als Bauherren leis­ten kön­nen soll­ten und zwar genau in die­ser Reihenfolge. Ohne Expertenrat und eige­nes Wissen ist das mei­ner Meinung nach nicht möglich.

Sie möch­ten bald mit ihrem Traumausprojekt starten? Dann ver­rate ich Ihnen mei­nen Königsweg, zu dem wir gerne bei­tra­gen möch­ten. Mit die­ser Erfolgs-Strategie kom­men Sie sicher zu Ihrem Bauglück:

  1. Starten Sie mit der Teilnahme an einem unse­rer Gratis-Webinare » Unten kos­ten­los anmelden. 

  2. Nehmen Sie an mei­nem Online-Kurs Bauherrenführerschein teil und werden Mitglied einer groß­ar­ti­gen Community » Weitere Informationen zum Kurs 

  3. Lassen Sie Ihren Bauvertrag vor Ihrer Unterzeichnung prüfen » Zur Vertragsprüfung
  4. Ziehen Sie einen unab­hän­gi­gen Sachverständigen zu Rate. » Als Teilnehmer:in des Bauherrenführerscheines emp­fehle ich Ihnen einen Sachverständigen in Ihrer Nähe!

Die Genehmigungsphase — Was ist zu beachten?

Die Genehmigungsphase — Was ist zu beachten?

Die Genehmigungsphase — Was ist zu beachten?

 

Die Genehmigungsphase eines Bauprojektes — ein wichtiger Stützpfeiler:

Dass man ein Bauvorhaben vor Baubeginn geneh­mi­gen las­sen muss, ist wohl jedem Bauherren klar. Immer wie­der kommt es aber zu Überraschungen, Mehrkosten und Zeitverzug, wenn der Bauherr sich mit die­ser  ‑so wichtigen- Phase nicht mit der gehö­ri­gen Intensität befasst.

Der Bebauungsplan — daran müssen Sie sich halten:

Wichtig ist zunächst, dass der Bauherr weiß, was er auf sei­nem Grundstück über­haupt bauen kann.Hierzu haben die Städte und Gemeinden in der Regel einen Bebauungsplan erstel­len las­sen, an des­sen Vorgaben sich der Bauherr zu hal­ten hat.

Für viele Bauherren ist es nicht leicht, als Laien den Umfang des Bebauungsplans zu erfas­sen. Daher haben viele Kommunen zwi­schen­zeit­lich ver­brau­cher­freund­li­che „Baufibeln“  entwickelt, die dem Bauherren anschau­lich erklärt, was und wie gebaut werden darf. Hier sind die Baukörper, die Dachformen, die Dachüberstände und vie­les Mehr genau erklärt.

Daher unser TIPP: Fragen Sie bei Ihrer Baubehörde nach der BAUFIBEL.

Die Genehmigungsplanung macht in der Regel ein Architekt oder aber die Planungsabteilung eines Generalüberneh­mers, der neben der Bauleistung auch die Planung erbrin­gen will.

Was der Architekt oder der Generalübernehmer Ihnen schuldet:

Hat der Architekt die Baugenehmigung ein­ge­reicht und wird die Genehmigung von der Gemeinde erteilt,  bedeu­tet das jedoch nicht ohne wei­te­res, dass der Entwurf man­gel­frei ist.

Ein Architekt schul­det näm­lich einen Entwurf, der zu einer dau­er­haf­ten und nicht mehr zurück­nehm­ba­ren Baugenehmigung führt. Eine erteilte Genehmigung kann von der Behörde nach­träg­lich wie­der zurück­ge­nom­men werden, wenn sich die Planung nach erneu­ter Prüfung als (doch) nicht geneh­mi­gungs­fä­hig erweist. Das ist dann der Fall, wenn sich zum Beispiel der Nachbar über die Baugenehmigung beschwert und die Behörde ihm Recht gibt. Dann kann die Genehmigung  wegen feh­len­der Genehmigungsfähigkeit zurück­ge­nom­men werden.

Andererseits kann es vor­kom­men, dass eine eigent­lich geneh­mi­gungs­fä­hige Planung von der Baugenehmigungsbehörde rechts­wid­rig nicht geneh­migt wird. Dann muss der Bauherr, mit Hilfe eines im Baurecht ver­sier­ten Anwaltes, Widerspruch gegen die Verweigerung der Baugenehmigung ein­zu­le­gen. Die BAUGLÜCK GmbH kann Ihnen hier­für die rich­ti­gen Spezialisten nennen.

TIPP: Manchmal macht es Sinn, vor Antragstellung zur Baugenehmigung eine Bauvoranfrage einzuholen, um (kostengünstig) die Frage der Genehmigungsfähigkeit zu prüfen.

Der Bauherr sollte wis­sen, dass eine feh­lende Genehmigungsfähigkeit einen wich­ti­gen Grund für eine außer­or­dent­li­che Kündigung des Bauherrn bil­den kann, hier sollte jedoch auf jeden Fall  VOR der Kündigung ein Fachmann zu Rate gezo­gen werden, den Ihnen über die Bauglück GmbH sehr gern ver­mit­telt wird.

 

Mit unserem Expertennetzwerk wird Ihr Bauvertrag rechtssicher gemacht!
Sprechen Sie uns gern an, damit wir Ihnen ein individuelles, kostenfreies Angebot zur Prüfung IHRES Bauvertrages zukommen lassen können. Hier erhalten Sie weitere Informationen zur BAUGLÜCK Vertragsprüfung

 

Schlüsselfertig — bedeutet das pauschal und einzugsbereit bauen?

Schlüsselfertig — bedeutet das pauschal und einzugsbereit bauen?

Schlüsselfertig — bedeutet das pauschal und einzugsbereit bauen?

Was Sie als Bauherr zum Begriff “schlüsselfertig” wissen müssen:

 

Wenn man im Wörterbuch den Begriff  schlüs­sel­fer­tig ein­gibt, erhält man diese Information:

schlüs·sel·fer·tig

/ˈʃlʏsl̩fɛrtɪç,schlǘsselfertig/

Adjektiv

(in Bezug auf neue Häuser und Wohnungen) völ­lig fer­tig­ge­stellt und bezugsbereit.

 

Da denkt man doch als Bauherr: Genau das will ich haben, oder?

Leider kann man sich aber auf die­sen Begriff auf kei­nen Fall ver­las­sen, denn: Wenn das Leistungsverzeichnis nicht voll­stän­dig ist, ist der Rechtsstreit mit dem Unternehmer bereits vorprogrammiert.

Das müssen Sie zum Begriff “schlüsselfertig” wissen:

Da in der Regel neben der in den Angebotsunterlagen ange­bo­te­nen schlüs­sel­fer­ti­gen Bauererrichtung eine Bau- und Leistungsbeschreibung ver­ein­bart wird, ist die Leistungspflicht des Unternehmers und der ver­ein­barte Festpreis kei­nes­falls pau­scha­liert. Das heisst konkret: 

Es gilt nur das, was im Einzelnen vereinbart wurde.

Fast immer erge­ben sich bei einer unge­nauen und unvoll­stän­di­gen Bau- und Leistungsbeschreibung, trotz der ver­spro­che­nen schlüs­sel­fer­ti­gen Errichtung, für die Bauherren unvor­her­ge­se­hene Mehrkosten.

Der Kontext des Vertrages ist heranzuziehen — das machen die Gerichte klar:

Die Gerichte machen klar, dass bei der Auslegung des Begriffs „schlüs­sel­fer­tig“ der kom­plette Vertragsinhalt her­an­zu­zie­hen und ent­spre­chend aus­zu­le­gen ist.

Wenn eine Leistung als „schlüs­sel­fer­tig“ ange­bo­ten ist, bedeu­tet das nicht auto­ma­tisch, dass der Unternehmer eine grund­sätz­lich kom­plett pau­scha­lierte Leistungspflicht hat. Und: Der Inhalt einer Leistungsverpflichtung des Bauunternehmers erschließt sich nicht aus einem phra­sen­hafte Begriff wie „schlüs­sel­fer­tig” oder „kom­plett“, son­dern aus dem Kontext des gesam­ten Vertrages!

In der Regel wird neben der Formulierung „schlüs­sel­fer­tig“ auch eine Leistungsbeschreibung ver­ein­bart. Der Vertrag ist dann so aus­zu­le­gen, dass anhand aller Vertragsunterlagen und unter Berücksichtigung aller Umstände des Vertragsabschlusses Rechnung zu tra­gen ist.

In der Regel ist keine pauschalierte Leistung vereinbart!

In den meis­ten Fällen ist aber keine pau­scha­lierte Leistung ver­ein­bart. Die Folge: Vom Unternehmer ist nur das ver­trag­lich geschul­det, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten ist.

Für den Laien schwer zu erkennen:

Für einen Laien ist es schwer, zu erken­nen, ob das, was münd­lich ver­spro­chen wurde tat­säch­lich auch in der Leistungsbeschreibung enthalten ist. Umso wich­ti­ger ist es, bei der Vorbereitung des eige­nen Bauvorhabens daran zu den­ken, die rich­ti­gen Experten mit ins Team zu holen.

Das Herzstück Ihres Eigenheimprojektes ist die Bau-und Leistungsbeschreibung:

Die Gestaltung des Herzstücks des Vertrages, der Bau- und Leistungsbeschreibung, ist der wich­tigste Meilenstein beim Bauen.
Dort als Bauherr ver­ant­wor­tungs­voll mit­zu­wir­ken, den Inhalt ver­ste­hen, umset­zen und für sich ent­schei­den, ob der zu zah­lende Preis für die ver­ein­barte Leistung ange­mes­sen ist, ist ein span­nen­der und berei­chern­der Prozess.

Sie haben die Wahl!

Jeder Bauherr hat die Wahl zu ent­schei­den, ob er die Weichen sei­nes Bauvorhabens selbst stellt, oder ob er die „es wird schon gut gehen”- Schiene fährt.

4 essentielle Tipps von Manuela Reibold-Rolinger-
Damit Sie einen Bauvertrag unterschreiben, der rechtssicher ist:

 

Tipp 1:

Ziehen Sie VOR Unterzeichnung des Bauvertrages einen baubegleitenden Qualitätskontrolleur hinzu. Er ana­ly­siert die ange­bo­tene Baubeschreibung mit dem Ziel, Unklarheiten aus­zu­räu­men und die Baubeschreibung für Sie als Bauherren ver­ständ­lich zu machen.

Tipp 2:

Definieren Sie selbst, was der gewünschte Vertragsinhalte ist.

Tipp 3:

Konkretisieren und gestal­ten Sie Ergänzungen der Baubeschreibung gemein­sam mit dem Unternehmer und dem hin­zu­ge­zo­ge­nen Fachmann.

Tipp 4:

Unterschreiben Sie nur einen Vertrag, wenn Sie das, was in der Baubeschreibung enthalten ist, wirk­lich ver­ste­hen und aus Ihrer Sicht voll­stän­dig ist.

Zugegeben: Die Prüfung und Ergänzung der Bauleistungsbeschreibung erfor­dert eine gewisse Anstrengung. Sie lohnt sich jedoch, da nur die kon­krete und voll­stän­dige Baubeschreibung vor Überraschungen schützt.

Die bes­ten Verträge sind bekannt­lich die, die nach Unterzeichnung nicht zur Definition des Vertragsgegenstandes noch­mals aus der Schublade geholt werden müs­sen. Denn: 

Verträge sind zum Vertragen da!