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Mängel in Eigenleistung beseitigen. Lohnt sich das?

Mängel in Eigenleistung beseitigen. Lohnt sich das?

Können Sie als pri­vate Bauende ohne Weiteres ihren Bauvertrag kündigen?

Bauverträge sind bin­dend und zum Vertragen da. Es gibt jedoch ver­schie­dene Gründe, die die Kündigung Ihres Bauvertrages für Ihr “Lebenswerk Hausbau” nötig machen und recht­fer­ti­gen. Sie sind des­halb aber Ihren Vertragspartnern nicht auf Gedeih und Verderb ausgeliefert.

Das Gesetz sieht vor, dass Sie als Bauherr:in umfas­sende Rechte haben, sich aus Ihrem Bauvertrag zu lösen. Da diese Rechte sehr kom­plex sind, soll­ten Sie Ihre Bauvertragskündigung kei­nes­falls im Alleingang wagen, son­dern vor­her mit einer / einem Fachanwältin/ Fachanwalt für Baurecht spre­chen.

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Da ich in mei­ner Kanzlei immer wie­der von Bauenden gefragt werde, wie sie am ein­fachs­ten ihren Bauvertrag kün­di­gen kön­nen, gebe ich in die­sem Blogbeitrag des­halb Antworten zu die­sen wich­ti­gen Fragen rund um das Thema Kündigungsrecht pri­va­ter Bauherr:innen:

  • Was kön­nen die Gründe für die Auflösung eines Bauvertrages sei­tens der Bauherren sein?
  • Kann man sei­nen Bauvertrag denn ohne Weiteres kündigen?
  • Muss man sich bei der Kündigung eines Bauvertrages an bestimmte Fristen halten?
  • Wie kün­di­gen Sie einen Bauvertrag richtig man einen Bauvertrag richtig?
  • Können Sie Ihren Bauvertrag selbst kündigen?
  • Gibt es “Vorlagen” für Kündigungsschreiben?
  • Welche Konsequenzen muss man als Bauherr:in bei der Kündigung sei­nes Bauvertrages bedenken?

Die Gründe einen Hausbauvertrag kün­di­gen zu wol­len sind viel­fäl­tig. Allen vor­weg:
Sie bemer­ken zu spät, dass Sie einen ver­brau­cher­feind­li­chen Bauvertrag unter­zeich­net haben. Aus die­sem Grund werde ich nicht müde, immer wie­der dar­auf hin­zu­wei­sen, dass die Investition in eine Prüfung des Bauvertrages durch eine:n juristische:n Expert:in für Verbraucherbaurecht vor der Vertragesunterzeichnung nie­mals her­aus­ge­wor­fe­nes Geld ist und Sie im Extremfall sogar vor einer exis­tenz­be­dro­hen­den Baukrise ret­ten kann.

Bei spä­ter Reue ist es sehr schwie­rig, sich vom Bauvertrag zu lösen. Doch ganz aus­weg­s­los ist diese Sitaution nicht. Weder bei einem schlech­ten Bauvertrag, noch bei einem unzu­ver­läs­si­gen Vertragspartner.

Wenn trif­tige Gründe für eine Kündigung sei­tens des Auftraggebers, also Ihnen als Bauherr:in, vor­lie­gen, kön­nen Sie sich von Ihrem Vertragspartner tren­nen, ohne dass es zu finan­zi­el­len Nachteilen kommt.

Dies kön­nen im Einzelnen Gründe für die Kündigung Ihres Bauvertrages sein:

  1. Grobe Ausführungsfehler
  2. Täuschungen
  3. Drohungen mit Arbeitseinstellung, wegen offe­ner Forderung, obwohl Bauherr berech­tigt ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln gel­tend macht.
  4. Einstellung der Arbeiten wegen Streit über Höhe des Nachtrages, obwohl andere Arbeiten aus­ge­führt werden können.
  5. Nachhaltige Weigerung, sich an die ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Leistungspflichten zu halten.
  6. Forderung von Zahlungen ohne Vertragserfüllungssicherheit zu leisten(7) Bestechlichkeit.
  7. Verstoß gegen das Kooperationsgebot.
  8. Beharrlicher Verstoß gegen die aner­kann­ten Regeln der Technik.
  9. Viele “kleine” Pflichtverletzungen berech­ti­gen ebenso zur Kündigung.

Zu Punkt 10: Mit Urteil vom 17.11.2020 hat das  OLG Dresden wie folgt ent­schie­den (6 U 34920): Auch viele “kleine” Pflichtverletzungen berech­ti­gen zur Kündigung:

Ein Bauvertrag kann aus wich­ti­gem Grund gekün­digt werden, wenn das Vertrauensverhältnis zwi­schen den Bauvertragsparteien zer­stört ist. Eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses kann dem OLG Dresden zufolge ent­we­der auf ein­zel­nen beson­ders schwer­wie­gen­den Vertragspflichtverletzungen beru­hen oder sich aus einer gan­zen Reihe von Pflichtverletzungen, die jeweils für sich genom­men zur Rechtfertigung einer außer­or­dent­li­chen Kündigung nicht aus­rei­chend wären, im Rahmen einer Gesamtabwägung ergeben.

Kann man einen Bauvertrag ohne Weiteres kündigen?

Die Antwort lau­tet: Nein, so ein­fach geht das nicht.

Das Kündigungsrecht für Verbraucher-Bauherr:innen ist in § 648 und § 648a  BGB gesetz­lich geregelt.

  • Freie Kündigung:
    Es ist grund­sätz­lich mög­lich, sich bis zu Vollendung des Vertrages jeder­zeit vom Bauvertrag zu lösen. Das ist dann eine soge­nannte “freie Kündigung”, die schrift­lich erfol­gen muss (§ 650h BGB). Allerdings ist das nicht immer kos­ten­frei für den Bauherren!

    Bei einer „freien“ Kündigung nach § 648 BGB, kann der Bauherr zwar jeder­zeit kün­di­gen, der Unternehmer darf in die­sen Fällen dann aber auch seine Gesamtvergütung abzüg­lich erspar­ter Aufwendungen abrech­nen. Daher kann es im Falle einer – jeder­zeit mög­li­chen – „freien“ Kündigung sehr teuer werden.

  • Kündigung aus wich­ti­gem Grund:
    § 648a BGB sieht bei einer Kündigung aus wich­ti­gem Grund vor, dass in den Fällen, in denen den Bauherren das Festhalten am Vertrag nicht mehr zuge­mu­tet werden kann, sich der Bauherr kos­ten­frei aus dem Vertrag lösen kann.

    Ob ein „Wichtiger Grund“ vor­liegt, kann in der Regel nur durch einen Experten im Verbraucherbaurecht geprüft werden. Diese Kündigungen soll­ten auf jeden Fall anwalt­lich beglei­tet werden, da der Unternehmer zunächst die Möglichkeit erhal­ten muss, den Vertrag ord­nungs­ge­mäß zu erfül­len. Eine anwalt­li­che Fristsetzung ist in der Regel erforderlich. 

 

Ich ver­traue mei­nem Bauunternehmer nicht mehr, wie kann ich den Bauvertrag kün­di­gen?
Die Kündigung muss gut vorbereitet und begrün­det werden. Eine Fristsetzung und Kündigungsandrohung per Einwurfeinschreiben sollte vor­her unbe­dingt erfolgt sein.

Wie muss eine außer­or­dent­li­che Kündigung muss per Einwurfeinschreiben schrift­lich erfolgen.

Bis wann kann man einen Bauvertrag kün­di­gen?
Bis zur Vollendung des Werkes (§648 BGB).

Die Kündigung des (Verbraucher-)Bauvertrages muss schrift­lich erfol­gen (§ 650h BGB).

Können nur Auftraggeber:innen ihren Bauvertrag kün­di­gen (Auftragnehmer / Auftraggeber?)
Grundsätzlich sieht das BGB eine freie Kündigung nur durch die Bauherr:in vor. Außerordentlich kann jedoch auch der Unternehmer kün­di­gen. Dazu werde ich in mei­nem nächs­ten Blogbeitrag mehr schreiben.

Muss ich mir alles gefal­len las­sen, wenn der Unternehmer nicht kommt oder Mängel nicht beseitigt?

Nein, wie oben dar­ge­stellt ist es durch­aus mög­lich, nach ent­spre­chen­der Prüfung, außer­or­dent­lich zu kündigen.

Richtiger Ablauf bei der Kündigung Ihres Bauvertrages:

1. Nur nach Prüfung durch einen Fachanwalt für Baurecht.

2. Mit aus­rei­chen­der Dokumentation der Bauabläufe und Nachweis der Fristsetzungen.

3. Immer schriftlich.

Gibt es eine all­ge­mein­gül­tige Vorlage zur Kündigung eines Bauvertrages?

Nein, da die Gründe kon­kret dar­zu­le­gen sind und umfas­send geprüft werden müssen.

Fazit: Vorsicht vor Alleingängen. Eine feh­ler­hafte außer­or­dent­li­che Kündigung kann in eine freie Kündigung umge­deu­tet werden — mit der Folge, dass der Unternehmer die soge­nannte „Kündigungsvergütung“ gel­tend macht.
Hier nut­zen die Unternehmer die Unerfahrenheit der Bauherren aus und for­dern – meist unberechtigt- hor­rende Summen.

Welche Konsequenzen kann die Kündigung Ihres Bauvertrages mit sich ziehen?

Bei einer freien Kündigung kann es teuer werden. Der Unternehmer kann die Vergütung abzüg­lich der erspar­ten Aufwendungen , die soge­nannte Kündigungsvergütung, verlangen.

Nach einer Kündigung muss immer ein gemein­sa­mer Termin zur Feststellung des Bautenstandes statt­fin­den und die Leistung bis zur Kündigung abge­rech­net werden.

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Mängel in Eigenleistung beseitigen. Lohnt sich das?

Mängelbeseitigung — Wieviel ist IHRE Arbeitszeit wert?

Mängelbeseitigung in Eigenleistung. So viel ist Ihre Arbeitszeit wert:

Manchmal kommt es vor, dass Unternehmer nach Abnahme oder Kündigung des Bauvertrages Mängel oder Folgeschäden nicht besei­ti­gen. Für Sie als Bauherr:in besteht dann die Möglichkeit, den Mangel ent­we­der durch einen ande­ren Bauunternehmer besei­ti­gen zu las­sen, oder aber selbst Hand anzulegen.

Viele Bauherr:innen sind handwerklich geschickt und trauen sich die Beseitigung der Mängel deshalb in Eigenleistung zu.

Wenn Sie sich vor­her richtig ver­hal­ten haben, dann haben Sie noch nicht den gesam­ten Werklohn an den Unternehmer gezahlt. Das eröff­net Ihnen die Möglichkeit, Ihren eige­nen Arbeitsaufwand mit dem Restwerklohn aufzurechnen.

Wir beant­wor­ten Ihnen in die­sem Blogbeitrag die Frage:

  • wie Sie den Aufwand für eige­nes Tätigwerden berech­nen und
  • was Sie als Stundenaufwand berech­nen können.

Einen solchen Fall hatte das OLG Frankfurt zu entscheiden:

Die Bauherr:innen woll­ten für ihre eige­nen Arbeitszeit einen Stundensatz von 35 Euro/Stunde in Ansatz bringen.

Der Sachverhalt war wie folgt:

Ein Bauunternehmer wurde mit der Errichtung eines Reihenhauses beauftragt.

Es kam zum Streit wegen Mängeln. Nach Fristsetzung der Mängelbeseitigung und Abnahme unter Vorbehalt besei­tig­ten die Bauherren die Mängel selbst und setzte dabei einen Stundenlohn von 35,00 Euro an.
Mit der Restwerklohforderung wurde die Aufrechnung erklärt: Der Bauunternehmer ver­klagte die Bauherren auf Zahlung des Restwerklohns.

Das Gericht der ers­ten Instanz gab dem Unternehmer Recht und ver­ur­teilte die Bauherren auf Zahlung.

Das OLG Frankfurt stellte dazu klar, dass der Ansatz von 35,00 Euro pro Stunde für die Eigenleistungen des Bauherrn bei ein­fa­chen hand­werk­li­chen Leistungen unan­ge­mes­sen hoch sei.

In Anlehnung an eine Entscheidung des  OLG Düsseldorf vom 30.04.2015 (Az.: I — 21 U 7114) schätzte der Senat in Ansehung der Art der durch­ge­führ­ten Arbeiten für die Eigenleistung einen Stundensatz von etwa 15 Euro als ange­mes­se­nen Betrag.

Danach könne der Besteller  — wenn der Auftragnehmer sei­ner Verpflichtung zur Beseitigung von (Rest-)Mängeln inner­halb einer ihm vom Auftraggeber gesetz­ten ange­mes­se­nen Frist nicht nach­komme, die Mängel selbst besei­ti­gen und Aufwendungsersatz für sei­nen Arbeits- und Zeitaufwand verlangen.

Bei ein­fa­chen hand­werk­li­chen Tätigkeiten jedoch nicht mehr als 15 Euro/Stunde.   

(OLG Frankfurt, Urteil vom 23.11.2017 — 22 U 2316)

Das ist kein emp­feh­lens­wer­tes Rechenexempel. Lesen Sie hierzu auch mei­nen Blogbeitrag zum Thema Eigenleistungen beim Eigenheimprojekt.

Lassen Sie es bei Ihrer Baustelle erst gar nicht dazu kom­men, dass Sie Mängel selbst besei­ti­gen müs­sen und Sie vom Unternehmer auf Zahlung des Werklohns trotz Mängeln ver­klagt werden. Wie das am bes­ten funk­tio­niert? Am bes­ten starten Sie mit der Teilnahme an einem unse­rer Gratis-Webinare: 

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ZDF-Reportage: Pfusch am Bau — Abenteuer Hausbau

ZDF-Reportage: Pfusch am Bau — Abenteuer Hausbau

Pfusch am Bau — Wenn Eigenheimprojekte in Schieflage geraten

Keine Frage: Der Bauboom ist unge­bro­chen. Die Gründe, ein Eigenheimprojekt anzu­ge­hen, sind viel­fäl­tig. Einer von ihnen: Die Mieten vor allem in Ballungsgebieten sind hor­rend. So drän­gen immer mehr Häuslebauer in die Peripherie, um sich dort ihren Traum vom Eigenheim leis­ten zu kön­nen. Doch ihnen fehlt oft jede Erfahrung und die meis­ten sind abso­lute Baulaien.

So auch die Baufamilien, die vom ZDF für die ZDF-Reportage “Pfusch am Bau — Abenteuer Eigenheim” beglei­tet wur­den und deren Traum von eige­nen Haus jäh zerplatze.

Abenteuer Eigenheim

In der ZDF-Reportage von Oliver Koytek und Jochen Schulze wird deut­lich, wie schnell man mit sei­nem Eigenheimprojekt durch man­gelnde Vorbereitung und Erfahrung in exis­tenz­be­dro­hende Baukrisen gera­ten kann, weil bei­spiels­weise Mängel und Murks zu spät erkannt werden.

Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Baurecht, kennt die in der ZDF-Reportage beschrie­be­nen Fälle — und viele mehr. In der Reportage beschreibt sie tref­fend, wes­halb Eigenheimprojekte in Schieflage gera­ten: Die Bau-Auftraggeber:innen haben oft ein knap­pes Budget und spa­ren des­halb an der fal­schen Stelle, näm­lich der Unterstützung durch erfah­rene Ratgeber, Sachverständige, die einen durch die gesamte Bauphase beglei­ten und nicht zuletzt.…an ihrer eige­nen Vorbereitung. Dabei ist die Finanzierung eines eige­nen Hauses oder einer eige­nen Wohnung die größte Investition, die man im Leben tätigt.

»Hier geht es zur ZDF-Reportage
“Pfusch am Bau — Abenteuer Eigenheim”«

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Ich bin sauer…über Bullshit-Behauptungen im Musterhaus-Park

Ich bin sauer…über Bullshit-Behauptungen im Musterhaus-Park

Es gibt Bauherren-Posts in den sozialen Netzwerken, die mich richtig wütend machen.

Kürzlich war es ein­mal wie­der so weit. Die Wut stieg in mir hoch, und ich wollte sofort zu die­sem Thema auf Facebook live gehen…, um meine Wut her­aus­zu­las­sen, aber auch, um zu kor­ri­gie­ren und gerade zu rücken, was mei­ner Meinung nach in die­sem Fall völ­lig falsch lief.

Meine Kritiker nen­nen das “Verbraucherschutz an der fal­schen Stelle”, böse Zungen auch “Klugscheisserei”. Ich nenne es: Prävention und Fürsorge für pri­vate Bauherren.

Also: Wieder ein­mal stan­den mir die Haare zu Berge und diese Geschichte geht so:

Ein Bauherr schreibt auf Facebook in einer Gruppe:

Wir sind lei­der etwas unter Druck ein neues Zuhause zu fin­den, des­we­gen haben wir letzte Woche bei einem Fertighausaussteller einen Werkvertrag unter­schrie­ben, damit uns auch der Grundstückservice ange­bo­ten werden kann.“

Wiiieee, bitte? Was für eine unfassbare Lüge des Verkäufers! Tief durchatmen, Manuela. Ich lese weiter:

Der Vertrag kam heute per Post. Es ist ein “Rücktrittsrecht Grundstück” bei­gelegt und der Herr hatte uns letzte Woche hierzu gesagt, wir wür­den mit dem Vertrag abso­lut kein Risiko ein­ge­hen, denn wenn kein pas­sen­des Grundstück über die­sen gefun­den würde, dann sind wir ja auch nicht an die­sen Fertighausaussteller gebun­den… Jetzt steht im Vertrag dazu aber nichts weiter….“

Ich denke: Ja, das war leider genauso zu erwarten.….aber es kommt noch viel schlimmer:

Morgen haben wir bei einem wei­te­ren Fertighausaussteller einen Termin, der ähn­lich ver­fährt, dies wis­sen wir von einem ande­ren Paar, das mit denen baut. Gehen wir ein Risiko (ins­be­son­dere finan­zi­el­ler Art) ein, wenn wir somit zwei Werkverträge unter­schrie­ben haben? Letztendlich kön­nen wir ja jeden Grundstücks-Vorschlag ableh­nen und somit kön­nen wir ja prak­tisch dann auch nicht bauen…  Getreu dem Motto: “Der, der uns ein gutes Grundstück anbie­ten kann, hat den Zuschlag für den Hausbau”…

…das Schlimmste ist, dass die Bauherren tatsächlich glauben, dass das rechtlich so einfach ist. Es wird ihnen aktuell von vielen Herstellern so (FALSCH!) verkauft. 

Der Markt gibt es her und bringt so ganz viele Baufamilien in echte finanzielle und existentielle Notlagen!

Mir feh­len ein­mal mehr die Worte — und das kommt sel­ten vor, glau­ben Sie mir.

Der Typ im Fertighaus” (bitte ent­schul­di­gen Sie diese lapi­dare Bezeichnung des Vertriebsexperten) ver­spricht, dass man ohne Probleme und kos­ten­frei aus jedem Bauvertrag aus­stei­gen kann.

Als Profi weiß ich aber, dass das tota­ler Quatsch ist! 

Ich sollte den Post ein­fach nicht beachten, denn mich bei mei­nen Followern dar­über auf­zu­re­gen bringt genau.…nichts. Es ist ja so, dass wir uns in den sozia­len Medien ohne­hin nur in unse­rer Blase bewe­gen (wol­len). Wir las­sen viel zu gerne nur die Meinungen zu, die wir hören wol­len.

Also könnte ich nun sagen, dass es mir egal ist, was den Bauherren erzählt wird, sie wol­len es ja nicht anders. Wer hört schon gerne, dass etwas mit aller Wahrscheinlichkeit schief geht…

Statt aber mein Ego zu bedie­nen und mich auf­zu­re­gen über die Bullshit-Behauptung die­ses Vertriebs“experten“ im Fertighauspark, könnte ich zei­gen, wie Vertragssicherheit richtig funk­tio­niert und warum es nicht so ein­fach ist, wie es die Verkäufer immer behaupten.

Fazit für mich nach der Aufregung:

Weniger “Ego-Content” und weni­ger über Facebook-Posts auf­re­gen, als es in etwas sinn­vol­les umzu­set­zen — also: 

Ich zeige, wie was geht” — Content:

Darum spre­che ich in mei­nem neuen Webinar FIT FÜR IHR FERTIGHAUS und in mei­nen Facebook-Lives dar­über, wie man sei­nen Fertighausvertrag richtig angeht und ohne Stress und Krisen bauen kann, ohne, dass zehn­tau­sende von Euro mehr aus­ge­ben werden müs­sen und das Fertighaus zu spät fer­tig wird.

Klicken Sie hier, um sich zu mei­nem kos­ten­freien Webinar anzu­mel­den und brin­gen Sie Ihre Fragen zum Bauen mit in meine Lives. Ich kün­dige sie meis­tens mit genug Vorlauf an :-).

 

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