Je später ein Mangel entdeckt wird, umso teurer wird es.

Die Kosten der Mangelbeseitigung und die Kosten der Beseitigung eines Mangelfolgeschadens kön­nen so hoch sein, dass der ver­ant­wort­li­che Unternehmer ver­sucht, sich her­aus­zu­re­den, um die Mangelbeseitung zu umge­hen. Sätze wie:

• „Das guckt sich weg“
• „Dieser Mangel hat mit uns nichts zu tun“
• „Die Mangelbeseitigung ist uns nicht zumut­bar,…“

sind lei­der keine Seltenheit und viele pri­vate Bauherren, die zu mir in die Kanzlei kom­men, fra­gen mich:

Ist es tatsächlich so, dass es dem Unternehmer nicht zumutbar ist, den Mangel zu beseitigen und kann ich als private:r Bauherr:in nicht genau vorgeben, wie der Mangel zu beseitigen ist? 

Anhand eines Fallbeispieles erkläre ich Ihnen in die­sem Blogbeitrag die Fragen…:

• OB der Unternehmer den Mangel besei­ti­gen kann, wie er will
• WIE Mängel besei­tigt werden müs­sen und
• WANN eine Mängelbeseitigung dem Unternehmer zumut­bar ist und wann nicht

Nun, es kommt immer auf den Einzelfall an. Für Sie als private:r Bauherr:in ist es aber gut, wenn Sie von dem nun folgenden Urteil des OLG Düsseldorf zumindest schon einmal gehört haben, denn:

Weigert sich der Unternehmer bei einem erheb­li­chen Mangel ein Sanierungskonzept vor­zu­le­gen oder behaup­tet sogar, die Mangelbeseitigung sei ihm nicht zumut­bar, dann sollte man diese Entscheidung parat haben:

OLG Düsseldorf, Urteil vom 9.11.2018 — 22 U 91 I 14

In die­sem Fall wurde nach Einzug in ein Reihenhaus ein ekla­tan­ter Schallschutzmangel ent­deckt. Die Mängelbeseitigung war sehr auf­wän­dig. Der Kläger war mit dem Ergebnis der Mangelbeseitigung nicht zufrie­den und zog vor Gericht:

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat hier ent­schie­den, dass gerade bei auf­wän­di­gen Mängelbeseitigungen dem Unternehmer zuge­mu­tet werden kann, sogar ein Sanierungskonzept vorzulegen.

Nach die­ser Entscheidung, so die Richter, trägt zwar der Unternehmer das Risiko der Mängelbeseitigung und kann daher grund­sätz­lich allein dar­über ent­schei­den, wie er die Mängel dau­er­haft besei­ti­gen will. Das gilt, so dir Richter aber nicht, wenn der Auftragnehmer eine völ­lig unzu­rei­chende Mängelbeseitigung plant, bezie­hungs­weise von vor­ne­her­ein abzu­se­hen ist, dass die vom Unternehmer geplan­ten Maßnahmen nicht zu einer voll­stän­di­gen, nach­hal­ti­gen und den aner­kann­ten Regeln der Technik ent­spre­chen­den Beseitigung der Mängel füh­ren kann.

Für die Beurteilung, ob eine durch den Werkunternehmer angebotene Mängelbeseitigungsmaßnahme geeignet ist, kommt es auf objektive Maßstäbe an.

Daher, so die Richter, müs­sen Bauherr:innen Mängelbeseitigungen nicht akzep­tie­ren, die den ver­trag­lich geschul­de­ten Erfolg nicht voll­stän­dig her­bei­füh­ren, sol­che Mängelbeseitigungsmaßnahmen dür­fen sie sogar zurückweisen.

Bei einer auf­wän­di­gen Sanierungsmaßnahme kann es — auch im Lichte bau­ver­trag­li­cher Kooperationspflichten — erfor­der­lich sein, dass der Unternehmer dem Bauherrn ein Sanierungskonzept vor­legt, das die­sem die Prüfung ermög­licht, ob eine ange­bo­tene Teilsanierung von Decken, wie in dem in Düsseldorf ent­schie­de­nen Fall, den ver­trag­lich geschul­de­ten Erfolg (hier: einen “erhöh­ten Schallschutz”) über­haupt errei­chen kann.

Es gibt — erst recht im Rahmen eines bereits bezo­ge­nen Objekts — kein Recht des Unternehmers, sich durch suk­zes­sive Mängelbeseitigungsversuche an den von ihm ver­trag­lich geschul­de­ten “erhöh­ten Schallschutz” schritt­weise (und für ihn kos­ten­spa­rend) quasi heranzutasten.

Manuela Reibold-Rolinger: “Ich finde diese Entscheidung richtig und gut!”

Dieses pra­xis­nahe Urteil liegt im Interesse bei­der Parteien, die Eignung einer umfang­rei­chen Sanierungsmaßnahme im Vorfeld zu klä­ren. So kön­nen unge­eig­nete Mängelbeseitigungsversuche, die den Bauablauf nach­hal­tig ver­zö­gern kön­nen, ver­mie­den werden.

Es ist aber zu beto­nen, dass die recht­li­che Verpflichtung zur Vorlage eines Sanierungskonzepts und die Pflicht zur koope­ra­ti­ven Klärung vor Ausführung im Einzelfall zu prüfen sind. Grundsätzlich bleibt es dabei, dass der Auftragnehmer auf­grund der Risikoverteilung die Art der Mängelbeseitigung allein bestim­men kann. Sind diese aller­dings unge­eig­net oder unvoll­stän­dig, so muss sie nicht akzep­tiert werden!

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Die Maxime beim Bau oder Kauf Ihrer Traumimmobilie: Lassen Sie sich von nichts und niemandem unter Druck setzen

Welcher Bauherr kennt das nicht: Wer sich zum Bau sei­ner Traumimmobilie ent­schie­den hat, lan­det frü­her oder spä­ter in einem Musterhauspark, sta­pelt Hausbauprospekte oder ver­bringt Stunden um Stunden im Internet, um ein Gefühl dafür zu bekom­men, wel­ches Haus man bauen möchte und kann. Das ist auch gut und richtig, denn mit der Konkretisierung sei­ner eige­nen Wünsche beginnt die schöne Reise zu sei­nem Traumhaus.

Dabei kann es sehr zeit­au­f­rei­bend sein, sich in diese kom­plexe und wirk­lich schwie­rige Materien ein­zu­ar­bei­ten, denn es sind ein­fach viel zu viele wich­ti­gen Dinge zu beachten, von denen man als pri­va­ter Bauherr und Baulaie schlicht keine Ahnung hat.

Bei der Umsetzung sei­ner Ziele und Vorstellungen kommt man des­halb schnell auf die Idee, sich an jeman­den zu wen­den, der einem diese Arbeit abnimmt.

Hex Hex und das Haus ist fertig — wäre das nicht schön,  wenn man sich sein Traumhaus von einer guten Fee wünschen könnte?

Genau in die­ser Hoffnung las­sen sich (zu) viele Bauherren von den Hochglanzprospekten, bild­star­ken Internetseiten und den blu­mi­gen Versprechungen man­cher Vertriebsprofis ver­füh­ren.

Das sind die gän­gigs­ten Versprechen, denen Sie kei­nen Glauben schen­ken dür­fen, ohne genauer hinzuschauen:

1. Das Haus bauen wir genau so, wie heute versprochen!
2. Weihnachten kön­nen Sie schon im neuen Haus feiern!
3. Sie kön­nen sich auf unsere ange­ge­bene Bauzeit verlassen!
4. Wir sind die Profis — ver­las­sen Sie sich auf uns!
5. Sie müs­sen nur noch einziehen!
6. Der Preis ist sicher!

Leider tritt (noch) viel zu oft genau das Gegenteil ein, wenn Bauherren nicht genau hin­schauen und sich von unse­riö­sen Baupartnern unter Druck set­zen las­sen. Denn eines kann ich Ihnen aus mei­ner lang­jäh­ri­gen Erfahrung als Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht bestätigen:

Unseriöse Baupartnern geht es in erster Linie nur darum, dass Sie Ihre Unterschrift unter den Bauvertrag setzen.

Mit Ihrer Unterschrift ver­die­nen die Vertriebsmitarbeiter ihre Provision und ver­schwin­den dann meist schnell als Ihre Ansprechpartner von der Bildfläche, denn es geht dabei nur um eines:

Sie, als Kunde müs­sen vom Markt, damit Sie nicht bei der Konkurrenz unterschreiben.

Durch unter Druck gefällte Kaufentscheidungen ent­ste­hen dann oft die nach­fol­gend auf­ge­führ­ten Probleme, die eine mäch­tige “Druck-Spirale” aus­lö­sen und Sie in eine miss­li­che Lage brin­gen können:

• Sie haben noch gar kein Grundstück.
• Der ange­bo­tene Vertrag für das “Musterhaus” passt so nicht auf das Grundstück.
• Die Angebote gehen in der Regel von Ihrem Maximalbudget als Bauherr aus.
• Nach der „tech­ni­schen Prüfung“ wird klar, dass das Haus teu­rer wird.

Die Folge: Alles wird teu­rer, die Bauzeit kann nicht ein­ge­hal­ten werden und der Vertragspartner ver­sucht, sich über unwirk­same Klauseln das “Hintertürchen” offen zu halten.

Coolness und eigenverantwortliches Handeln ist gefragt

• Lassen Sie sich von nie­man­dem “ein­lul­len”.
• Handeln Sie klar und selbst­be­wusst gegen­über Ihrem zukünf­ti­gen Vertragspartner.
• Handeln Sie nicht vor­schnell und vor allem: Lassen Sie sich nicht von einem der oben genann­ten Argumente unter Druck set­zen und leis­ten eine über­eilte Unterschrift unter einem Bauvertrag!
• Seien Sie hell­hö­rig, denn wenn ein Baupartner “Druck macht” ist meist etwas faul und ein schlech­tes Zeichen.

Denn: Sie sind Bauherr, Sie ent­schei­den, Sie sind kein Bittsteller und…Sie zah­len alles.

Der Druck wird zu groß? Das sollten Sie tun:

Lösen Sie sich früh­zei­tig von die­sen Vertragspartnern und schauen Sie sich wei­ter auf dem Markt um. Es gibt viele, tolle und seriöse Baupartner, die Ihr Traumhaus sicher, pünkt­lich und nach Ihren Plänen und Vorstellungen umset­zen kön­nen.

Sie allein haben es in der Hand — denn Feen haben nur im Traum Zauberkraft.
Wir unter­stüt­zen Sie gerne dabei!

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