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Bebauungsplan»Wie darf gebaut werden, wer bestimmt das, was sind die Regeln?

Bebauungsplan»Wie darf gebaut werden, wer bestimmt das, was sind die Regeln?

Was der Bebauungsplan
mit der Genehmigungsphase Ihres Bauprojektes zu tun hat.

Die Genehmigungsphase ist der Startschuss für Ihr Bauprojekt. Dass man ein Bauvorhaben vor Baubeginn geneh­mi­gen las­sen muss, ist wohl jedem klar. Immer wie­der kommt es aber zu Überraschungen, Mehrkosten und Zeitverzug, wenn sich pri­vate Bauherr:innen mit die­ser ‑so wichtigen- Phase nicht mit der gehö­ri­gen Intensität befas­sen. Das Baugesetzbuch, die jewei­li­gen Landesbauordnungen und der Bebauungsplan regeln, was und wie gebaut werden darf.

Doch was sagt der Bebauungsplan genau aus? Er regelt:

  • die Art und das Maß der bau­li­chen Nutzung,
  • die maxi­mal bebau­bare Fläche,
  • die Abstandsflächen,
  • die Anzahl der Geschosse,
  • die Fassaden und Einfriedungen und, und, und.

Flachdachvilla im Bauhausstil oder ein Haus mit Satteldach, großen Glasflächen und Dachüberstand? Ein- oder zwei­stö­ckig? Die Vorstellungen von Ihrem Traumhaus sind sicher­lich sehr unter­schied­lich. Welche Variante sich auf Ihrem Grundstück ver­wirk­li­chen lässt, regelt der Bebauungsplan, der die Bauherr:innen mit ihren Vorstellungen und Wünschen nicht sel­ten in ihre Grenzen ver­weist. Umso wich­ti­ger ist es, den Bebauungsplan zu ken­nen (da weiß man dann auch von vor­ne­her­ein was der Nachbar darf :-)) bevor man das Grundstück kauft. 

Häufig habe die Kommunen sogar eine Gestaltungssatzung, die vor­gibt, wie die Fassadenfarbe, die Ziegel oder Dachformen aus­ge­bil­det sein müs­sen. Für viele Bauherrinnen und Bauherren ist es jedoch nicht leicht, den Umfang des Bebauungsplans zu erfas­sen. Schließlich sind die meis­ten Baulaien. Daher haben viele Kommunen zwi­schen­zeit­lich soge­nannte ver­brau­cher­freund­li­che „Baufibeln“ entwickelt, die den Bauherr:innen anschau­lich erklä­ren, was und wie gebaut werden darf. Hierin sind dann die Baukörper, die Dachformen, die Dachüberstände und vie­les Mehr genau erklärt.

Die Bauvoranfrage

Falls Sie ein Grundstück haben, das in einem Gebiet ohne Bebauungsplan liegt, muss sich das Bauvorhaben gemäß § 34 Baugesetzbuch in die Umgebungsbebauung ein­fü­gen und des­halb soll­ten Sie hier vor­sichts­hal­ber eine Bauvoranfrage ein­rei­chen, um keine bösen Überraschungen zu erle­ben, denn es ist zunächst ein­mal sehr wich­tig zu wis­sen, was Sie auf Ihrem Grundstück rea­li­sie­ren können.

Vor eini­ger Zeit hatte ich eine Bauherrin in der Beratung, die einen Bauvertrag mit einem Haushersteller been­den musste, obwohl die­ses Unternehmen Traumhäuser baut. Sie hatte den Bauvertrag im Musterhauspark unter­schrie­ben und ging davon aus, dass sie auf ihrem Grundstück bauen kann, was sie will. Es wurde lei­der zu spät bemerkt, dass die geplan­ten Glasfassaden, die Dachüberstände und die Dachform auf dem Grundstück nicht geneh­migt werden würde. Sie hatte Glück, dass das Bauunternehmen sie ohne Strafzahlung aus dem Vertrag ent­las­sen hat, nor­ma­ler­weise wären 5 % der Auftragssumme fäl­lig gewe­sen. Eine Freundin hatte die Bauherrin auf das Problem hin­ge­wie­sen. Sie war als Absolventin des Bauherrenführerscheins dar­über infor­miert und konnte das so wich­tige Wissen an ihre Freundin wei­ter­ge­ben. Hier zeigt sich mal wie­der, wie wich­tig es ist, sich über das Traumprojekt Hausbau umfas­send zu informieren. 

Unser Tipp zum Bebauungsplan:

Fragen Sie bei Ihrer Baubehörde nach der Baufibel. Ob ein Bebauungsplan und somit eine Baufibel exis­tiert, kann im zustän­di­gen Amt vor Ort erfragt oder teils auch online recher­chiert werden.  

Doch nun die Frage: Warum ist der Bebauungsplan so wichtig?

Der Bebauungsplan zeigt die Vorgaben, die von den Gemeinden zur Bebauung von Grundstücken fest­ge­legt wurde. 

Hier werden die Geschosshöhen, Firsthöhen, die Art und das Maß der Bebauung fest­ge­legt auch, in wel­cher Farbe die Gebäude außen gestri­chen werden dür­fen, die Richtung und Farben der Dächer,…all das wird im Bebauungsplan geregelt.

Es kön­nen auch Vorgaben zur Dachform und Bauweise gefor­dert werden, um den von der Stadt oder Gemeinde gewünsch­ten Charakter des Ortes zu erhal­ten. Nicht in jedem Bebauungsplan sind zum Beispiel far­bige (etwa blaue) Dachziegel erlaubt.

»Wichtig dabei zu wis­sen: Die Kommune hat immer die Planungshoheit.

 Viele Begriffe im Bebauungsplan sind für einen Laien schwer zu ver­ste­hen, daher emp­feh­len wir Ihnen,  früh­zei­tig eine:n Expert:in zu Rate zu zie­hen, der Ihnen den Bebauungsplan erklärt und „über­setzt“.

Es gibt so viele wich­tige Dinge beim Bebauungsplan zu beachten! Ihn nicht zu ken­nen und ihm keine Beachtung zu schen­ken wäre ein gro­ßer Fehler, denn Sie ris­kie­ren dadurch Bauverzug und Mehrkosten.

Denken Sie bereits vor Baubeginn in der Planungsphase daran, sich aus­führ­lich zu infor­mie­ren und schlau zu machen. Sie soll­ten ver­ste­hen, was der Bebauungsplan für Ihr Grundstück vor­sieht, damit Sie wäh­rend der Bauphase Ihres Eigenheimprojektes keine Überraschungen erleben.

Der Planvorgabeberechtigte

Wenn klar ist, wie gebaut werden kann, benötigen Sie für Ihre Baugenehmigung einen sogenannten „Planvorgabeberechtigten“

Die Genehmigungsplanung über­nimmt in der Regel ein:e Architekt:in oder aber die Planungsabteilung eines Generalübernehmers, der neben der Bauleistung auch die Planung erbrin­gen will.

Hat der Architekt den Bauantrag ein­ge­reicht und wird die Genehmigung erteilt,  bedeu­tet das jedoch nicht ohne wei­te­res, dass der Entwurf man­gel­frei ist. Auch hier ist der BBQ wie­der gefragt.

Im Rahmen einer Teilnahme an unse­rem Online-Kurs Bauherrenführerschein ver­mit­teln wir Ihnen einen baubegleitenden Qualitätskontrolleur in Ihrem Postleitzahlengebiet.

Das schul­det der Architekt Ihnen:

Der Architekt schul­det einen Entwurf, der zu einer dau­er­haf­ten Baugenehmigung führt.

Vorsicht: Nichts ist sicher

Eine erteilte Genehmigung kann von der Behörde nach­träg­lich wie­der zurück­ge­nom­men werden, wenn sich die Planung nach erneu­ter Prüfung als (doch) nicht geneh­mi­gungs­fä­hig erweist.

Das ist dann der Fall, wenn sich zum Beispiel Ihr Nachbar über die Baugenehmigung beschwert und die Behörde ihm Recht gibt. Dann kann die Genehmigung  wegen feh­len­der Genehmigungsfähigkeit zurück­ge­nom­men werden. Dieses Risiko ist beson­ders hoch, wenn im soge­nann­ten „Freistellungsverfahren“ agiert wird.

Andererseits kann es vor­kom­men, dass eine eigent­lich geneh­mi­gungs­fä­hige Planung von der Baugenehmigungsbehörde rechts­wid­rig nicht geneh­migt wird. Dann müs­sen Sie als Bauherr:in, mit Hilfe eines im Baurecht ver­sier­ten Anwaltes, Widerspruch gegen die Verweigerung der Baugenehmigung einlegen.

Fazit: Den Bebauungsplan kennen, lesen, verstehen und umsetzen:

Ein Bebauungsplan, auch als ver­bind­li­cher Bauleitplan bezeich­net, ent­hält rechts­ver­bind­li­che Festsetzungen für die städ­te­bau­li­che Ordnung. Er regelt die mög­li­che Bebauung von  allen par­zel­lier­ten Grundstücken sowie die Nutzung der frei­zu­hal­ten­den Flächen. Bebauungspläne werden auch mit  “B‑Pläne” abgekürzt.

Der B‑Plan legt fest, wel­che Flächennutzungen zuläs­sig sind. Die Aufstellung erfolgt in der Regel für ein Stück des Gemeindegebietes, wie zum Beispiel für einen Stadtteil.

Im Allgemeinen bestehen Bebauungspläne aus zwei Teilen: Im Teil A des Bebauungsplanes ist die Planzeichnung enthalten, im Teil B steht der eigent­li­che Text. Der text­li­che Planteil ist mit einer Begründung erse­hen. Darüber hin­aus gibt es mit der bei­gefüg­ten Erläuterung zwar kei­nen wei­te­ren Satzungsteil, sie ist aber für das Verfahren unab­ding­bar. In die­ser Erläuterung sind Ziele und Zwecke der Planung näher dar­ge­legt und in der Begründung erläu­tert. Ein Teil der Begründung umfasst den Umweltbericht.

Die ver­wen­de­ten Planzeichen ver­deut­li­chen die Planzeichnung und sind nor­miert, damit eine all­ge­meine Lesbarkeit gewähr­leis­tet ist. Die Festsetzungen in Textform basie­ren auf den Grundlagen des Baugesetzbuchs (BauGB) und sind eben­falls größ­ten­teils nor­miert. Die Planzeichnung wird in der Regel im Maßstab 1:500 gefer­tigt. Bei grö­ße­ren Planungen sind Maßstäbe bis zu 1:1000 mög­lich. Grundsätzlich sind angren­zende Flurstücke auf der amt­li­chen Flurkarte kennt­lich zu machen. Das Plangebiet muss ein­deu­tig abge­grenzt sein.

Wer die Funktion sowie die Bedeutung eines Bebauungsplans ver­ste­hen möchte, muss wis­sen, dass in Deutschland eine Bebauung nur ange­sichts eines plan­mä­ßi­gen Konzepts erfol­gen kann und darf. Natürlich gibt es fer­ner noch pla­ner­set­zende Regelungen für diese Bereiche, wel­che von den Gemeinden noch nicht ein­ge­plant sind. Diese Bereiche werden in Innen- und Außenbereich unterschieden.

Welchen Sinn und Zweck hat eine Bebauungsplanung überhaupt?

Die Bebauungsplanung liegt in der Entscheidungsgewalt der Stadt oder Gemeinde. Entsprechend des BauGB und der jewei­li­gen Landesbauordnung werden die städ­te­bau­li­chen Entwicklungssteuerungen in rechts­ver­bind­li­chen Satzungen, den Bebauungsplänen, beschlos­sen. Wenn das Bauvorhaben für den Innenbereich ohne Probleme nach § 34 BauGB abläuft (s.o.= das Bauvorhaben „fügt sich ein“), ist kein B‑Plan not­wen­dig. Andererseits spielt der B‑Plan eine wich­tige Rolle, um bestimmte Entwicklungen len­ken zu kön­nen. Erweiterungen im Außenbereich kön­nen nur im Bebauungsplanverfahren umge­setzt werden. Der B‑Plan muss aus einem Flächennutzungsplan sowie aus einem vor­be­rei­te­ten Bauleitplan des gesam­ten Gemeindegebiets bestehen.

Aspekte der Bauplanung sind:

  •     eine effek­tive Entwicklung
  •     Anforderungen an soziale, wirt­schaft­li­che und umwelt­schüt­zende Faktoren
  •     die Verantwortung für nach­fol­gende Generationen
  •     eine men­schen­wür­dige Umwelt
  •     das Allgemeinwohl, dem die sozi­al­ge­rechte Bodenordnung dient
  •     natür­li­che Lebensgrundlagen schüt­zen und weiterentwickeln
  •     der Klimaschutz
  •     die bau­kul­tu­relle Erhaltung und Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes
  •     die städ­te­bau­li­che Gestaltung
  •     Wirtschaftsbelange
  •     Umweltschutzbelange
  •     Verkehrsbelange
  •     Denkmalschutz
  •     kul­tu­relle und soziale Bedürfnisse
  •     Wohn- und Arbeitsverhältnisse

Die bau­li­che Nutzung, wel­che ist möglich?

  •     rei­nes Wohngebiet
  •     Kleinsiedlungsgebiet
  •     all­ge­mei­nes Wohngebiet
  •     beson­de­res Wohngebiet
  •     Dorfgebiet
  •     Mischgebiet
  •     Gewerbegebiet
  •     Kerngebiet
  •     Industriegebiete
  •     Sondergebiet

Für alle, die sich tie­fer in die Begrifflichkeiten ein­ar­bei­ten möch­ten, sind hier die gän­gi­gen Abkürzungen aufgeführt.

Wichtige Begriffe: (GE, MI,GZ,GRZ,GFZ usw.)
In der BauNVO sind unter­schied­li­che bau­li­che Nutzungsarten näher beschrie­ben. Die wich­tigs­ten sind all­ge­meine und reine Wohngebiete, Misch- und Gewerbegebiete.

Die zuläs­sige Geschossanzahl (GZ)
Die Geschosszahl ist im B‑Plan meis­tens durch römi­sche Ziffern dar­ge­stellt. Dadurch gibt es einen Überblick, wie viele Vollgeschosse zuläs­sig sind. Wenn die Ziffer umkreist ist wird ange­zeigt, wie viele Vollgeschosse gebaut werden müssen.

Grundflächenzahl (GRZ)
Die GRZ ist die zuläs­sige Grundstücksfläche, wel­che nach der BauNVO bebaut werden darf. Mit der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl ergibt sich das zuläs­sige Bauvolumen für das Grundstück. Dieser Wert ist festgesetzt.

Geschossenflächenzahl (GFZ)
Die GFZ gibt das maxi­male Verhältnis zwi­schen der Gesamtfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche an. Die Fragen nach der Verteilung der Geschossflächen, Höhe und Breite blei­ben zunächst offen. Kellerräume werden nicht in diese Berechnung ein­be­zo­gen; das Dachgeschoss wird nur her­an­ge­zo­gen, wenn es voll aus­ge­baut ist.

Dachform und ‑gestal­tung
Im Bebauungsplan sind die zuläs­si­gen Dachformen und – nei­gun­gen fest­ge­legt. Wenn bei­spiels­weise die Rede von „GD 30–45°“ ist, ist eine Dachneigung zwi­schen 30° und 45° zulässig.

Erlaubte Haustypen
Nicht jeder Haustyp darf auf einem ent­spre­chen­den Grundstück errich­tet werden. Im B‑Plan gibt es dazu wich­tige Vorgaben. In einer offe­nen Bauweise sind Hausgruppen oder Häuser zuläs­sig, die eine Länge bis 50 m haben.

Traufhöhe
Oftmals ist die maxi­male Traufhöhe von 4,50 m festgesetzt.

Firsthöhe
Häufig ist die Firsthöhe eben­falls ein Maximalwert und im B‑Plan mit bis zu 9,00 m festgesetzt.

Überbaubare Grundstücksfläche
Mit den über­bau­ba­ren Grundstücksflächen sind Baufenster gemeint, auf denen ein Gebäude errich­tet werden darf. Die Begrenzungen werden mit rot gestri­chel­ten Baulinien oder blau gestri­chel­ten Baugrenzen gekenn­zeich­net. Wenn keine Festsetzung im B‑Plan erfolgt ist, werden auf über­bau­ba­ren Grundstücksflächen Nebengebäude (Garagen, etc.) zuge­las­sen. Je nach Bundesland sind wei­tere Festsetzungen mög­lich und müs­sen ein­ge­hal­ten werden. Es ist immer wich­tig, den Textteil im B‑Plan genau zu lesen.

Ausnahmegenehmigung
Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht Ausnahmen vor, mit denen auf spe­zi­fi­sche Voraussetzungen oder Probleme in einem bestimm­ten Baugebiet ein­ge­gan­gen werden kann. Diese Änderungen sind jedoch an Bedingungen geknüpft.

In § 31 Abs. 1 BauGB wird dar­auf hin­ge­wie­sen, dass in einem Bebauungsplan Ausnahmen zuge­las­sen werden kön­nen, die dort „nach Art und Umfang aus­drück­lich vor­ge­se­hen sind“. Danach dür­fen die Grundzüge die­ser Planung nicht betrof­fen und die Änderung muss unter der Berücksichtigung der nach­bar­li­chen Interessen mit den öffent­li­chen Belangen ver­ein­bar sein.

Darüber hin­aus muss min­des­tens eines die­ser Kriterien erfüllt sein:
Die Befreiung muss aus Gründen des Allgemeinwohls erfor­der­lich, städ­te­bau­lich ver­tret­bar und darf nicht zu einer offen­sicht­li­chen Härte führen.

Aus die­ser Darstellung kann man ent­neh­men, dass es schwer vor­aus­zu­sa­gen ist, ob eine Ausnahmegenehmigung mög­lich ist. In vie­len Fällen ist sie an einen umfang­rei­chen und lang­jäh­ri­gen Gerichtsprozess gekop­pelt. Dass Sie dafür keine Zeit haben, liegt auf der Hand. 

Sie pla­nen Ihr Traumhausprojekt? Dann fan­gen Sie am bes­ten hiermit an: