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Vertragserfüllungssicherheit — das sollten Sie als private Bauherr:in dazu wissen

Vertragserfüllungssicherheit — das sollten Sie als private Bauherr:in dazu wissen

Kennen Sie die Vertragserfüllungssicherheit und was das für Sie als private:r Bauherr:in bedeutet?

Viele pri­vate Bauherr:innen wis­sen nicht, dass es sie gibt und was sie regelt, obwohl sie bereits seit 2009 exis­tiert: Die Vertragserfüllungssicherheit.
Dabei bringt Sie für Sie als Bauende nur Vorteile, des­halb soll­ten Sie unbe­dingt wis­sen, wie Sie zu die­ser Sicherheit kommen:

Vertragsgemäße Ausführung der in Auftrag gegebenen Arbeiten steht Ihnen zu

Als private:r Bauherr:in haben Sie einen Anspruch auf eine Sicherheit für die ver­trags­ge­mäße Ausführung der von Ihnen in Auftrag gege­be­nen Bauleistungen. Das bedeu­tet konkret:

Sie erhal­ten vom Auftragnehmer eine Absicherung in Höhe von min­des­tens 5% der Auftragssumme > Sollte bei Ihrem Bauprojekt etwas schief lau­fen, dür­fen Sie sich an die­ser Summe “bedie­nen”.

Ein Beispiel:
Wenn Sie ein Haus für 400.000 Euro bauen, erhal­ten Sie vom Auftragnehmer 20.000 Euro als Vertragserfüllungssicherheit, bevor Sie das erste Mal Geld an den Unternehmer zahlen.

 

Ihr Vertragspartner kann die Vertragserfüllungssicherheit auf zwei Wegen leisten:

1. Sie kön­nen die Summe ent­we­der von der ers­ten Baurate abzie­hen, »> das ist die beste Lösung, oder
2. der Unternehmer gibt Ihnen eine Bürgschaft über die Vertragserfüllungssicherheit.

Eine Bürgschaft ist nicht ganz so opti­mal, wie das ein­be­hal­tene Geld. Sollte der Fall ein­tre­ten, dass Sie die Vertragserfüllungssicherheit in Anspruch neh­men müs­sen, ist das Risiko hoch, dass Sie sich mit den Banken her­um­är­gern, die die Bürgschaft für den Bauunternehmer leisten.

Wichtig: Ihr Bauunternehmer ist gesetz­lich dazu ver­pflich­tet, Ihnen diese Vertragserfüllungssicherheit vor­zu­le­gen. Das soll ein gewis­ses Risiko abfan­gen, so der Gesetzgeber. Das ist voll­kom­men richtig und es ist sehr wich­tig, dass Sie als Bauherr:in die Vertragserfüllungssicherheit von Ihrem Vertragspartner ein­for­dern, sollte die­ser Ihnen die Sicherheit nicht auto­ma­tisch gewähren. 

In die­sen Fällen kön­nen Sie bei­spiels­weise die Vertragserfüllungssicherheit in Anspruch nehmen:

Doch Vorsicht: Ohne eige­nes, fun­dier­tes Wissen oder Rücksprache mit Ihrem Baurechtsexperten oder Bausachverständigen soll­ten Sie sich nie­mals ein­fach an die­ser Summe bedienen.

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Ein Fertighaus bauen ist nicht immer schneller und günstiger

Ein Fertighaus bauen ist nicht immer schneller und günstiger

Ist ein Fertighaus schneller und günstiger gebaut als alle anderen Häuser?

Das ist der Traum eines jeden pri­va­ten Bauherren: Er unter­schreibt einen Fertighausvertrag und kann nach kur­zer Fertigungs- und Bauphase schnell in sein Eigenheim ein­zie­hen. Warum das oft ein Trugschluss ist und man damit nicht unbe­dingt güns­ti­ger baut, erklärt Manuela Reibold-Rolinger:

Aktuell betreue ich wie­der einen Mandanten, der im Sommer 2018 einen Fertighausvertrag unter­schrie­ben hat, weil er schnell in sein Haus ein­zie­hen will.

Inzwischen ist er hier in mei­ner Kanzlei Mandant weil der Fertighaushersteller für frü­hes­tens Sommer 2020 den Beginn der Bauarbeiten avi­siert hat.

Woran liegt das und warum hat der Bauherr ein so gro­ßes Problem und vor allen Dingen genau das Gegenteil erreicht, von dem was er wollte, näm­lich schnell in sein neues Fertighaus einziehen?

Wie so häu­fig wurde auch die­ser Fertighausvertrag zwi­schen Tür und Angel, im kon­kre­ten Fall in einer Gaststätte, zwi­schen dem Bauherren und einem geschul­ten Vertriebsmitarbeiter unterschrieben.

Achten Sie unbedingt auf intransparente Klauseln, bevor Sie den Fertighausvertrag unterschreiben

Der Vertrag ent­hält zahl­rei­che, unwirk­same, intrans­pa­rente und für den Verbraucher schwie­rige Klauseln, so dass mein Mandant beim Unterzeichnen des Vertrages offen­kun­dig nicht bemerkte, was alles im Argen liegt. 

Seine Hoffnung, nach Unterzeichnung des Vertrages mög­lichst bald in sein Haus ein­zie­hen zu kön­nen, ist nach mehr als andert­halb Jahren völ­lig ver­lo­ren gegangen.

Mit dem Bodengutachten und der Gründung des Hauses, also der Bodenplatte began­nen die Probleme:

1.) Der Bauvertrag wurde ohne Vorlage eines Bodengutachtens unterschrieben.

2.) Der Bauvertrag wurde ohne die Klärung unter­schrie­ben, wer die Planung des Bauvorhabens durch­führt und

3.) War nicht klar, wer den Keller bzw. die Bodenplatte baut.

All diese Dinge sind jedoch Voraussetzung dafür, dass die Fertighausfirma über­haupt mit der Fertigung des Hauses begin­nen kann.

Der Fehler bei vielen Fertighausverträgen sind sogenannte Bauherrenpflichten, die Sie nicht überblicken

In der Regel werden den Bauherren so tief­grei­fende Pflichten auf­er­legt, sodass diese nicht über­bli­cken, dass sie sehr häu­fig selbst die Verspätung des Baubeginns ver­ur­sacht haben.

Das sind die Voraussetzungen zur Fertigung des Hauses:

In den Fertighausverträgen wird den Bauherren auf­er­legt, dass sie die Baugenehmigung und ein Bodengutachten vor­zu­le­gen haben und zwar jeweils erst nach Unterzeichnung des Vertrages. Sie haben die wesent­li­chen Dinge des Gebäudes zu bemus­tern, die Finanzierungsbestätigung vor­zu­le­gen, zu bestä­ti­gen, dass man mit einem Zufahrtsweg zur Baustelle kommt und einen Kran auf­stel­len kann und vor allen Dingen haben die Bauherren auch dafür zu sor­gen, dass ein Anschluss für Wasser und Strom zur Verfügung steht und selbst­ver­ständ­lich auch hier­für die Kosten zu tra­gen sind.

Durch die große Vielzahl der Verpflichtungen, die man bei der oft­mals viel zu vor­zei­ti­gen Unterzeichnung des Fertighausvertrages ein­geht, sind dem Fertighaushersteller Tür und Tor geöff­net, den Vertragsablauf in die Länge zu ziehen.

Wenn man dann auch noch nicht mal eine klare Regelung zur Bauzeit hat und vom Unternehmer gesagt bekommt, man könne die Bauzeit ja nicht fest­le­gen, weil der Bauherr noch die Planung vor­zu­le­gen habe, so ist dies bewusst so gewählt.

In der Regel emp­feh­len die Fertighaushersteller oder deren geschulte Vertriebsmitarbeiter eigene Planer, die auf der Seite der Fertighausherstellerfirma ste­hen. Mit die­sen gemein­sam werden dann ganz bewusst die Fertigstellungszeiten ver­schleppt und die Bauherren in die Irre geführt.

Das hört sich nach einem Horrorszenario für pri­vate Bauherren an, ist bei vie­len Mandanten, die mit Problemen bei Ihrem Bauvorhaben in meine Kanzlei kom­men, jedoch lei­der die Regel.

Sie haben es in der Hand, ob Sie einen sol­chen Fertighausbauvertrag ohne juris­ti­sche, fach­kun­dige Prüfung unter­schrei­ben. Ich kann nur dringend davon abra­ten, da Sie sonst genau wie die Bauherren, die hier in mei­ner Kanzlei vor­stel­lig werden, in Teufels Küche kommen.

Bauverträge prüfen lassen

Bauverträge, ins­be­son­dere aber Fertighausverträge soll­ten dringend juris­tisch geprüft werden.
Sie kön­nen und soll­ten sich nicht in Sicherheit wie­gen, weil die Fertighausfirma bun­des­weit bekannt ist, in ganz Deutschland baut und einen Standardvertrag vor­ge­legt hat, den schon viele tau­send Bauherren unter­schrie­ben haben. Ja, und viele tau­send Bauherren sind viel zu spät in ihr Haus ein­ge­zo­gen, haben den Festpreis nicht ein­hal­ten kön­nen, weil durch bewuss­tes Verzögern der Fertigstellung durch die Fertighausfirma der garan­tierte Festpreis nicht mehr gehal­ten werden kann und dann durch das Hintertürchen vom Bauherren sogar Mehrkosten gefor­dert wurden.

Ohne juris­ti­sche Beratung kommt man in die­sen Angelegenheiten in der Regel nicht wei­ter und so ist es auch hier bei dem Bauherren, der heute in mei­ner Kanzlei war. Er wird nun einige tau­send Euro an unsere Kanzlei zah­len müs­sen, damit wir ihn aus dem Schlamassel her­aus­ho­len. 

Das Argument vie­ler Fertighausfirmen, dass man den Bauvertrag nicht ändern könne ist falsch, da seriöse Fertighaushersteller durch­aus Vertragsanpassungen zulas­sen und somit auch von Seiten des Fertighausherstellers Klarheit im Vertrag herrscht.

So musste ich heute mei­nen Bauherren ent­las­sen mit dem Hinweis dar­auf, dass der Vertrag zu viele Fallstricke hat, als dass man ihm ein­fach aus der Sache her­aus hel­fen kann. 

Der Bauherr ging mit geknick­tem Kopf aus mei­ner Kanzlei und sagte:
‟Hätte ich doch nur den Bauherrenführerschein gemacht und vor Unterzeichnung den Vertrag durch Sie prüfen las­sen. Viele tau­send Euro und ganz viel Ärger wären mir erspart geblieben.‟

Die gute Nachricht: Fehler und ihre Folgen kön­nen ver­hin­dert und ein­ge­grenzt werden 🙂 

1,) Bereiten Sie sich gut auf Ihr Eigenheimprojekt vor. Es ist wahr­schein­lich die größte Investition Ihres Lebens. Sie haben es in der Hand.

2,) Stellen Sie sich ein Expertenteam aus exzel­len­ten Finanzierungsberater, juris­ti­schem Experten und Sachverständigen zusammen.

3.) Übernehmen Sie Eigenverantwortung — so kom­men Sie ohne Baukrisen zu Ihrem Bauglück.