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Mängel in Eigenleistung beseitigen. Lohnt sich das?

Mängel in Eigenleistung beseitigen. Lohnt sich das?

Können Sie als pri­vate Bauende ohne Weiteres ihren Bauvertrag kündigen?

Bauverträge sind bin­dend und zum Vertragen da. Es gibt jedoch ver­schie­dene Gründe, die die Kündigung Ihres Bauvertrages für Ihr “Lebenswerk Hausbau” nötig machen und recht­fer­ti­gen. Sie sind des­halb aber Ihren Vertragspartnern nicht auf Gedeih und Verderb ausgeliefert.

Das Gesetz sieht vor, dass Sie als Bauherr:in umfas­sende Rechte haben, sich aus Ihrem Bauvertrag zu lösen. Da diese Rechte sehr kom­plex sind, soll­ten Sie Ihre Bauvertragskündigung kei­nes­falls im Alleingang wagen, son­dern vor­her mit einer / einem Fachanwältin/ Fachanwalt für Baurecht spre­chen.

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Da ich in mei­ner Kanzlei immer wie­der von Bauenden gefragt werde, wie sie am ein­fachs­ten ihren Bauvertrag kün­di­gen kön­nen, gebe ich in die­sem Blogbeitrag des­halb Antworten zu die­sen wich­ti­gen Fragen rund um das Thema Kündigungsrecht pri­va­ter Bauherr:innen:

  • Was kön­nen die Gründe für die Auflösung eines Bauvertrages sei­tens der Bauherren sein?
  • Kann man sei­nen Bauvertrag denn ohne Weiteres kündigen?
  • Muss man sich bei der Kündigung eines Bauvertrages an bestimmte Fristen halten?
  • Wie kün­di­gen Sie einen Bauvertrag richtig man einen Bauvertrag richtig?
  • Können Sie Ihren Bauvertrag selbst kündigen?
  • Gibt es “Vorlagen” für Kündigungsschreiben?
  • Welche Konsequenzen muss man als Bauherr:in bei der Kündigung sei­nes Bauvertrages bedenken?

Die Gründe einen Hausbauvertrag kün­di­gen zu wol­len sind viel­fäl­tig. Allen vor­weg:
Sie bemer­ken zu spät, dass Sie einen ver­brau­cher­feind­li­chen Bauvertrag unter­zeich­net haben. Aus die­sem Grund werde ich nicht müde, immer wie­der dar­auf hin­zu­wei­sen, dass die Investition in eine Prüfung des Bauvertrages durch eine:n juristische:n Expert:in für Verbraucherbaurecht vor der Vertragesunterzeichnung nie­mals her­aus­ge­wor­fe­nes Geld ist und Sie im Extremfall sogar vor einer exis­tenz­be­dro­hen­den Baukrise ret­ten kann.

Bei spä­ter Reue ist es sehr schwie­rig, sich vom Bauvertrag zu lösen. Doch ganz aus­weg­s­los ist diese Sitaution nicht. Weder bei einem schlech­ten Bauvertrag, noch bei einem unzu­ver­läs­si­gen Vertragspartner.

Wenn trif­tige Gründe für eine Kündigung sei­tens des Auftraggebers, also Ihnen als Bauherr:in, vor­lie­gen, kön­nen Sie sich von Ihrem Vertragspartner tren­nen, ohne dass es zu finan­zi­el­len Nachteilen kommt.

Dies kön­nen im Einzelnen Gründe für die Kündigung Ihres Bauvertrages sein:

  1. Grobe Ausführungsfehler
  2. Täuschungen
  3. Drohungen mit Arbeitseinstellung, wegen offe­ner Forderung, obwohl Bauherr berech­tigt ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln gel­tend macht.
  4. Einstellung der Arbeiten wegen Streit über Höhe des Nachtrages, obwohl andere Arbeiten aus­ge­führt werden können.
  5. Nachhaltige Weigerung, sich an die ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Leistungspflichten zu halten.
  6. Forderung von Zahlungen ohne Vertragserfüllungssicherheit zu leisten(7) Bestechlichkeit.
  7. Verstoß gegen das Kooperationsgebot.
  8. Beharrlicher Verstoß gegen die aner­kann­ten Regeln der Technik.
  9. Viele “kleine” Pflichtverletzungen berech­ti­gen ebenso zur Kündigung.

Zu Punkt 10: Mit Urteil vom 17.11.2020 hat das  OLG Dresden wie folgt ent­schie­den (6 U 34920): Auch viele “kleine” Pflichtverletzungen berech­ti­gen zur Kündigung:

Ein Bauvertrag kann aus wich­ti­gem Grund gekün­digt werden, wenn das Vertrauensverhältnis zwi­schen den Bauvertragsparteien zer­stört ist. Eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses kann dem OLG Dresden zufolge ent­we­der auf ein­zel­nen beson­ders schwer­wie­gen­den Vertragspflichtverletzungen beru­hen oder sich aus einer gan­zen Reihe von Pflichtverletzungen, die jeweils für sich genom­men zur Rechtfertigung einer außer­or­dent­li­chen Kündigung nicht aus­rei­chend wären, im Rahmen einer Gesamtabwägung ergeben.

Kann man einen Bauvertrag ohne Weiteres kündigen?

Die Antwort lau­tet: Nein, so ein­fach geht das nicht.

Das Kündigungsrecht für Verbraucher-Bauherr:innen ist in § 648 und § 648a  BGB gesetz­lich geregelt.

  • Freie Kündigung:
    Es ist grund­sätz­lich mög­lich, sich bis zu Vollendung des Vertrages jeder­zeit vom Bauvertrag zu lösen. Das ist dann eine soge­nannte “freie Kündigung”, die schrift­lich erfol­gen muss (§ 650h BGB). Allerdings ist das nicht immer kos­ten­frei für den Bauherren!

    Bei einer „freien“ Kündigung nach § 648 BGB, kann der Bauherr zwar jeder­zeit kün­di­gen, der Unternehmer darf in die­sen Fällen dann aber auch seine Gesamtvergütung abzüg­lich erspar­ter Aufwendungen abrech­nen. Daher kann es im Falle einer – jeder­zeit mög­li­chen – „freien“ Kündigung sehr teuer werden.

  • Kündigung aus wich­ti­gem Grund:
    § 648a BGB sieht bei einer Kündigung aus wich­ti­gem Grund vor, dass in den Fällen, in denen den Bauherren das Festhalten am Vertrag nicht mehr zuge­mu­tet werden kann, sich der Bauherr kos­ten­frei aus dem Vertrag lösen kann.

    Ob ein „Wichtiger Grund“ vor­liegt, kann in der Regel nur durch einen Experten im Verbraucherbaurecht geprüft werden. Diese Kündigungen soll­ten auf jeden Fall anwalt­lich beglei­tet werden, da der Unternehmer zunächst die Möglichkeit erhal­ten muss, den Vertrag ord­nungs­ge­mäß zu erfül­len. Eine anwalt­li­che Fristsetzung ist in der Regel erforderlich. 

 

Ich ver­traue mei­nem Bauunternehmer nicht mehr, wie kann ich den Bauvertrag kün­di­gen?
Die Kündigung muss gut vorbereitet und begrün­det werden. Eine Fristsetzung und Kündigungsandrohung per Einwurfeinschreiben sollte vor­her unbe­dingt erfolgt sein.

Wie muss eine außer­or­dent­li­che Kündigung muss per Einwurfeinschreiben schrift­lich erfolgen.

Bis wann kann man einen Bauvertrag kün­di­gen?
Bis zur Vollendung des Werkes (§648 BGB).

Die Kündigung des (Verbraucher-)Bauvertrages muss schrift­lich erfol­gen (§ 650h BGB).

Können nur Auftraggeber:innen ihren Bauvertrag kün­di­gen (Auftragnehmer / Auftraggeber?)
Grundsätzlich sieht das BGB eine freie Kündigung nur durch die Bauherr:in vor. Außerordentlich kann jedoch auch der Unternehmer kün­di­gen. Dazu werde ich in mei­nem nächs­ten Blogbeitrag mehr schreiben.

Muss ich mir alles gefal­len las­sen, wenn der Unternehmer nicht kommt oder Mängel nicht beseitigt?

Nein, wie oben dar­ge­stellt ist es durch­aus mög­lich, nach ent­spre­chen­der Prüfung, außer­or­dent­lich zu kündigen.

Richtiger Ablauf bei der Kündigung Ihres Bauvertrages:

1. Nur nach Prüfung durch einen Fachanwalt für Baurecht.

2. Mit aus­rei­chen­der Dokumentation der Bauabläufe und Nachweis der Fristsetzungen.

3. Immer schriftlich.

Gibt es eine all­ge­mein­gül­tige Vorlage zur Kündigung eines Bauvertrages?

Nein, da die Gründe kon­kret dar­zu­le­gen sind und umfas­send geprüft werden müssen.

Fazit: Vorsicht vor Alleingängen. Eine feh­ler­hafte außer­or­dent­li­che Kündigung kann in eine freie Kündigung umge­deu­tet werden — mit der Folge, dass der Unternehmer die soge­nannte „Kündigungsvergütung“ gel­tend macht.
Hier nut­zen die Unternehmer die Unerfahrenheit der Bauherren aus und for­dern – meist unberechtigt- hor­rende Summen.

Welche Konsequenzen kann die Kündigung Ihres Bauvertrages mit sich ziehen?

Bei einer freien Kündigung kann es teuer werden. Der Unternehmer kann die Vergütung abzüg­lich der erspar­ten Aufwendungen , die soge­nannte Kündigungsvergütung, verlangen.

Nach einer Kündigung muss immer ein gemein­sa­mer Termin zur Feststellung des Bautenstandes statt­fin­den und die Leistung bis zur Kündigung abge­rech­net werden.

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18 unwirksame Klauseln in einem Bauvertrag — Entscheidung des OLG Frankfurt

18 unwirksame Klauseln in einem Bauvertrag — Entscheidung des OLG Frankfurt

Justitia hat gesprochen. 18 Klauseln eines Bauvertrages für unwirksam erklärt.

Das OLG Frankfurt hat ent­schie­den: Urteil vom 28.10.2020 — 29 U 14619.

Es freut mich sehr, dass die Gerichte immer mehr auf die Rechte der Verbraucher schauen. Demnach sind zahl­rei­che Klauseln nach dem neuem Bauvertragsrecht unwirk­sam. Am 28. November 2020 hat das Oberlandesgericht Frankfurt ganze 18 (!!!) Klauseln eines Bauvertrages, der unzäh­lige Bauherren zur Unterzeichnung vor­ge­legt wurde, für unwirk­sam erklärt.

Bereits die Vorinstanz hatte 11 Klauseln bean­stan­det, das Oberlandesgericht hielt dar­auf in 2. Instanz sogar 18 Klauseln für unwirk­sam.

Die Revision vor dem Bundesgerichtshof wurde zwar zuge­las­sen, die Erfolgsaussichten in der 3. Instanz sind jedoch auf­grund der Rechtsprechung des BGH vom März 2020 als gering einzustufen.

 

Traurige Realität: Nach wie vor sind 90 Prozent der Bauverträge, die Bauherren vorgelegt werden, NICHT unterschriftsreif, da sie die Bauherren in ihren Rechten unrechtmäßig einschränken.

In die­sem Blogbeitrag erkläre ich Ihnen rechts­si­cher, wel­che Klauseln das Gericht ange­grif­fen hat. Ich kann hier nur einige her­aus­he­ben. Eine voll­stän­dige Urteilsbesprechung wird Live bei Facebook erfolgen. 

» Werden Sie jetzt Teil unse­rer Facebook Gruppe Bauglück und Freude beim Bauen und ver­pas­sen keine Tipps und Tricks mehr.

Geklagt hatte ein gemein­nüt­zi­ger Verein, der sich für den Verbraucherschutz im Bauwesen ein­setzt. Denn nur diese Vereine haben das Recht sol­che Klagen zu erheben.

Die Beklagte ist ein Bauunternehmen, die schlüs­sel­fer­tige Häuser für Verbraucher erstellt. Das Bauunternehmen ver­wen­det einen Mustervertrag für eine Vielzahl von Fällen und nennt die­sen “Planungs- und Bauvertrag”. Diesen Vertrag greift die Klage an. Hier ist das Ergebnis:

Schon die Vorinstanz, das Landgericht, hat der Klage hin­sicht­lich von 11 Klauseln statt­ge­ge­ben. Gegen das Urteil des Landgerichts haben sowohl Kläger als auch die Beklagte Berufung ein­ge­legtIn der Berufung hat die Klägerin wei­te­ren Erfolg und die Berufung der Bauunternehmerin wird zurückgewiesen.

 

Folgende Klauseln des Bauvertrages hält das OLG Frankfurt für unwirksam:

 

  1. Klausel zur Annahme übli­cher Grundstücksgegebenheiten unwirksam.

Das OLG unter­sagte der Beklagten die Verwendung einer Klausel, wonach die Parteien davon aus­ge­hen, dass “keine unüb­li­chen Grundstücksgegebenheiten bestehen”. Diese Klausel sei, so das OLG, „für einen durch­schnitt­li­chen Verbraucher unver­ständ­lich und somit intrans­pa­rent. Dem Kunden sei voll­kom­men unklar, wann ein Grundstück noch üblich und wann es unüb­lich beschaf­fen sei.“ “Es gibt kein ‘Baugrundstück von der Stange’ ”, so das Oberlandesgericht Frankfurt.

 

  1. Klausel über Nachtragsvereinbarung bei wesent­li­chen Änderungen unwirksam.

Ebenfalls unwirk­sam ist nach Ansicht des OLG die Bestimmung, wonach, „wenn der Auftraggeber statt der vor­ge­leg­ten Ausführungsplanung wesent­li­che Änderungen for­dert, die Vertragsparteien “ver­han­deln und eine ent­spre­chende Nachtragsvereinbarung abschlie­ßen”.

Diese Klausel lasse, so der Senat, das neue Bauvertragsrechts außer Acht. Der Gesetzgeber hat im Jahr 2018 im Bauvertragsrecht ver­an­kert, dass den Bauherren aus­drück­lich ein ein­sei­ti­ges Anordnungs- bzw. Änderungsrecht zuge­bil­ligt, wenn keine güt­li­che Einigung zwi­schen den Parteien zu Stande kommt. Mit der Klausel werde — zu Unrecht, so das OLG — der Eindruck erweckt, dass der Kunde unbe­dingt eine Nachtragsvereinbarung benö­tige. Das Gesetz sieht dies jedoch aus­drück­lich nicht so.

 

  1. Klausel zu Baufahrzeugen unwirksam.

Unwirksam sei zudem eine Klausel, wonach der Bauherr zusi­chern muss, dass das Grundstück “mit schwe­ren Baufahrzeugen mit einem Gesamtgewicht von 40 Tonnen befah­ren werden kann”.

Diese Klausel ist in zahl­rei­chen Bauverträgen vor­han­den und betrifft daher eine Vielzahl von Bauherren.

Ein durch­schnitt­li­cher Verbraucher, so das OLG wei­ter, könne nicht beur­tei­len, ob sein Baugrundstück mit der­ar­ti­gen Baufahrzeugen befah­ren werden könne. Dies hänge von der Beschaffenheit sei­nes Grundstücks ins­be­son­dere den Bodenverhältnissen ab sowie von der Beschaffenheit des Baufahrzeugs. Beides sei dem Kunden nicht bekannt. Genau des­halb ist ja die Einholung eines Bodengutachtens erforderlich.

 

  1. Klausel über Fiktion der Abnahme unwirksam

Nicht wirk­sam ist nach Ansicht des Gerichts auch die Klausel, wonach das Bauwerk als abge­nom­men gilt, wenn eine Frist zur Abnahme gesetzt wurde “und der Auftraggeber die Abnahme nicht inner­halb die­ser Frist unter Angabe wesent­li­cher Mängel ver­wei­gert hat”.

Auch das ist gegen das Gesetz, denn, einer­seits müs­sen die Baufirmen einen Verbraucher in Textform auf die Folgen einer nicht erklär­ten oder ohne Angabe von Mängeln ver­wei­ger­ten Abnahme hin­wei­sen. Andererseits ist nach dem Gesetz bereits dann nicht von einer Abnahme aus­zu­ge­hen, wenn der Besteller wegen eines Mangels — nicht meh­re­rer Mängel — die Abnahme ver­wei­gert hat.

Ob der Mangel wesent­lich oder unwe­sent­lich ist, spiele nach den gesetz­li­chen Regelungen eben­falls keine Rolle.

 

Mein Fazit zum Urteil des OLG Frankfurt:

Wieder ein­mal zeigt sich, dass man­che Baufirmen die gesetz­li­chen Vorgaben ein­fach über­ge­hen, igno­rie­ren und sich nach dem Motto: „Die Verbraucher ver­ste­hen ohne­hin nix.“ über das Gesetz hinwegsetzen.

2020 ist ein Jahr des Wandels und der Änderungen. Bereits die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.3.2020 (BGH, 11.03.2020 — VII ZR 6417zu Beginn des Jahres hat gezeigt, dass den schwar­zen Schafen unter den Baufirmen nicht wei­ter Narrenfreiheit gewährt wird. Das Urteil des OLG Frankfurt bestä­tigt diese Tendenz. Darüber bin ich sehr froh.

Nur wenn wir alle auf­merk­sam sind und gegen diese unlau­te­ren Mittel vor­ge­hen, schaf­fen wir eine Verbesserung der Baukultur in Deutschland, die zu mehr Fairness und Nachhaltigkeit auf Deutschlands Baustellen führt. Deshalb biete ich Ihnen an, dass Sie mir Ihre Verträge zuschi­cken und ich diese an den Verein zur Abmahnung ver­brau­cher­find­li­cher Klauseln wei­ter­gebe. Senden Sie mir diese bitte direkt in meine Rechtsanwaltkanzlei Reibold-Rolinger:
info@kanzlei-reibold-rolinger.de

Gemeinsam kön­nen wir es schaf­fen, das Leid vie­ler Bauherren zu verhindern.

Lassen Sie sich des­halb nicht län­ger mit die­sen Floskeln ver­schau­keln und ein­schüch­tern oder gar zu einer vor­ei­li­gen Unterschrift hinreißen:

  • Das ist ein MUSTERVERTRAG, den haben schon tau­sende von Bauherren geschrieben“.

  • Diesen Vertrag kann man nicht ändern, der bleibt so“.

  • Dieser Vertrag ist von unse­ren Fachleuten erstellt und ent­spricht dem Gesetz“.

In den aller­meis­ten Fällen sind diese Aussagen ganz ein­fach nur unwahr!
Es wird Zeit, dass sich etwas ändert. Jede:r die/der baut, kann sei­nen Beitrag leisten. 

»Fortsetzung folgt. In einem unse­rer nächs­ten Blogbeiträge stel­len wir Ihnen wei­tere unwirk­sa­men Klauseln vor. Bleiben Sie dran, denn… es bleibt spannend!

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    Mängel in Eigenleistung beseitigen. Lohnt sich das?

    Mängelbeseitigung — Wieviel ist IHRE Arbeitszeit wert?

    Mängelbeseitigung in Eigenleistung. So viel ist Ihre Arbeitszeit wert:

    Manchmal kommt es vor, dass Unternehmer nach Abnahme oder Kündigung des Bauvertrages Mängel oder Folgeschäden nicht besei­ti­gen. Für Sie als Bauherr:in besteht dann die Möglichkeit, den Mangel ent­we­der durch einen ande­ren Bauunternehmer besei­ti­gen zu las­sen, oder aber selbst Hand anzulegen.

    Viele Bauherr:innen sind handwerklich geschickt und trauen sich die Beseitigung der Mängel deshalb in Eigenleistung zu.

    Wenn Sie sich vor­her richtig ver­hal­ten haben, dann haben Sie noch nicht den gesam­ten Werklohn an den Unternehmer gezahlt. Das eröff­net Ihnen die Möglichkeit, Ihren eige­nen Arbeitsaufwand mit dem Restwerklohn aufzurechnen.

    Wir beant­wor­ten Ihnen in die­sem Blogbeitrag die Frage:

    • wie Sie den Aufwand für eige­nes Tätigwerden berech­nen und
    • was Sie als Stundenaufwand berech­nen können.

    Einen solchen Fall hatte das OLG Frankfurt zu entscheiden:

    Die Bauherr:innen woll­ten für ihre eige­nen Arbeitszeit einen Stundensatz von 35 Euro/Stunde in Ansatz bringen.

    Der Sachverhalt war wie folgt:

    Ein Bauunternehmer wurde mit der Errichtung eines Reihenhauses beauftragt.

    Es kam zum Streit wegen Mängeln. Nach Fristsetzung der Mängelbeseitigung und Abnahme unter Vorbehalt besei­tig­ten die Bauherren die Mängel selbst und setzte dabei einen Stundenlohn von 35,00 Euro an.
    Mit der Restwerklohforderung wurde die Aufrechnung erklärt: Der Bauunternehmer ver­klagte die Bauherren auf Zahlung des Restwerklohns.

    Das Gericht der ers­ten Instanz gab dem Unternehmer Recht und ver­ur­teilte die Bauherren auf Zahlung.

    Das OLG Frankfurt stellte dazu klar, dass der Ansatz von 35,00 Euro pro Stunde für die Eigenleistungen des Bauherrn bei ein­fa­chen hand­werk­li­chen Leistungen unan­ge­mes­sen hoch sei.

    In Anlehnung an eine Entscheidung des  OLG Düsseldorf vom 30.04.2015 (Az.: I — 21 U 7114) schätzte der Senat in Ansehung der Art der durch­ge­führ­ten Arbeiten für die Eigenleistung einen Stundensatz von etwa 15 Euro als ange­mes­se­nen Betrag.

    Danach könne der Besteller  — wenn der Auftragnehmer sei­ner Verpflichtung zur Beseitigung von (Rest-)Mängeln inner­halb einer ihm vom Auftraggeber gesetz­ten ange­mes­se­nen Frist nicht nach­komme, die Mängel selbst besei­ti­gen und Aufwendungsersatz für sei­nen Arbeits- und Zeitaufwand verlangen.

    Bei ein­fa­chen hand­werk­li­chen Tätigkeiten jedoch nicht mehr als 15 Euro/Stunde.   

    (OLG Frankfurt, Urteil vom 23.11.2017 — 22 U 2316)

    Das ist kein emp­feh­lens­wer­tes Rechenexempel. Lesen Sie hierzu auch mei­nen Blogbeitrag zum Thema Eigenleistungen beim Eigenheimprojekt.

    Lassen Sie es bei Ihrer Baustelle erst gar nicht dazu kom­men, dass Sie Mängel selbst besei­ti­gen müs­sen und Sie vom Unternehmer auf Zahlung des Werklohns trotz Mängeln ver­klagt werden. Wie das am bes­ten funk­tio­niert? Am bes­ten starten Sie mit der Teilnahme an einem unse­rer Gratis-Webinare: 

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    ZDF-Reportage: Pfusch am Bau — Abenteuer Hausbau

    ZDF-Reportage: Pfusch am Bau — Abenteuer Hausbau

    Pfusch am Bau — Wenn Eigenheimprojekte in Schieflage geraten

    Keine Frage: Der Bauboom ist unge­bro­chen. Die Gründe, ein Eigenheimprojekt anzu­ge­hen, sind viel­fäl­tig. Einer von ihnen: Die Mieten vor allem in Ballungsgebieten sind hor­rend. So drän­gen immer mehr Häuslebauer in die Peripherie, um sich dort ihren Traum vom Eigenheim leis­ten zu kön­nen. Doch ihnen fehlt oft jede Erfahrung und die meis­ten sind abso­lute Baulaien.

    So auch die Baufamilien, die vom ZDF für die ZDF-Reportage “Pfusch am Bau — Abenteuer Eigenheim” beglei­tet wur­den und deren Traum von eige­nen Haus jäh zerplatze.

    Abenteuer Eigenheim

    In der ZDF-Reportage von Oliver Koytek und Jochen Schulze wird deut­lich, wie schnell man mit sei­nem Eigenheimprojekt durch man­gelnde Vorbereitung und Erfahrung in exis­tenz­be­dro­hende Baukrisen gera­ten kann, weil bei­spiels­weise Mängel und Murks zu spät erkannt werden.

    Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Baurecht, kennt die in der ZDF-Reportage beschrie­be­nen Fälle — und viele mehr. In der Reportage beschreibt sie tref­fend, wes­halb Eigenheimprojekte in Schieflage gera­ten: Die Bau-Auftraggeber:innen haben oft ein knap­pes Budget und spa­ren des­halb an der fal­schen Stelle, näm­lich der Unterstützung durch erfah­rene Ratgeber, Sachverständige, die einen durch die gesamte Bauphase beglei­ten und nicht zuletzt.…an ihrer eige­nen Vorbereitung. Dabei ist die Finanzierung eines eige­nen Hauses oder einer eige­nen Wohnung die größte Investition, die man im Leben tätigt.

    »Hier geht es zur ZDF-Reportage
    “Pfusch am Bau — Abenteuer Eigenheim”«

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    Ich bin sauer…über Bullshit-Behauptungen im Musterhaus-Park

    Ich bin sauer…über Bullshit-Behauptungen im Musterhaus-Park

    Es gibt Bauherren-Posts in den sozialen Netzwerken, die mich richtig wütend machen.

    Kürzlich war es ein­mal wie­der so weit. Die Wut stieg in mir hoch, und ich wollte sofort zu die­sem Thema auf Facebook live gehen…, um meine Wut her­aus­zu­las­sen, aber auch, um zu kor­ri­gie­ren und gerade zu rücken, was mei­ner Meinung nach in die­sem Fall völ­lig falsch lief.

    Meine Kritiker nen­nen das “Verbraucherschutz an der fal­schen Stelle”, böse Zungen auch “Klugscheisserei”. Ich nenne es: Prävention und Fürsorge für pri­vate Bauherren.

    Also: Wieder ein­mal stan­den mir die Haare zu Berge und diese Geschichte geht so:

    Ein Bauherr schreibt auf Facebook in einer Gruppe:

    Wir sind lei­der etwas unter Druck ein neues Zuhause zu fin­den, des­we­gen haben wir letzte Woche bei einem Fertighausaussteller einen Werkvertrag unter­schrie­ben, damit uns auch der Grundstückservice ange­bo­ten werden kann.“

    Wiiieee, bitte? Was für eine unfassbare Lüge des Verkäufers! Tief durchatmen, Manuela. Ich lese weiter:

    Der Vertrag kam heute per Post. Es ist ein “Rücktrittsrecht Grundstück” bei­gelegt und der Herr hatte uns letzte Woche hierzu gesagt, wir wür­den mit dem Vertrag abso­lut kein Risiko ein­ge­hen, denn wenn kein pas­sen­des Grundstück über die­sen gefun­den würde, dann sind wir ja auch nicht an die­sen Fertighausaussteller gebun­den… Jetzt steht im Vertrag dazu aber nichts weiter….“

    Ich denke: Ja, das war leider genauso zu erwarten.….aber es kommt noch viel schlimmer:

    Morgen haben wir bei einem wei­te­ren Fertighausaussteller einen Termin, der ähn­lich ver­fährt, dies wis­sen wir von einem ande­ren Paar, das mit denen baut. Gehen wir ein Risiko (ins­be­son­dere finan­zi­el­ler Art) ein, wenn wir somit zwei Werkverträge unter­schrie­ben haben? Letztendlich kön­nen wir ja jeden Grundstücks-Vorschlag ableh­nen und somit kön­nen wir ja prak­tisch dann auch nicht bauen…  Getreu dem Motto: “Der, der uns ein gutes Grundstück anbie­ten kann, hat den Zuschlag für den Hausbau”…

    …das Schlimmste ist, dass die Bauherren tatsächlich glauben, dass das rechtlich so einfach ist. Es wird ihnen aktuell von vielen Herstellern so (FALSCH!) verkauft. 

    Der Markt gibt es her und bringt so ganz viele Baufamilien in echte finanzielle und existentielle Notlagen!

    Mir feh­len ein­mal mehr die Worte — und das kommt sel­ten vor, glau­ben Sie mir.

    Der Typ im Fertighaus” (bitte ent­schul­di­gen Sie diese lapi­dare Bezeichnung des Vertriebsexperten) ver­spricht, dass man ohne Probleme und kos­ten­frei aus jedem Bauvertrag aus­stei­gen kann.

    Als Profi weiß ich aber, dass das tota­ler Quatsch ist! 

    Ich sollte den Post ein­fach nicht beachten, denn mich bei mei­nen Followern dar­über auf­zu­re­gen bringt genau.…nichts. Es ist ja so, dass wir uns in den sozia­len Medien ohne­hin nur in unse­rer Blase bewe­gen (wol­len). Wir las­sen viel zu gerne nur die Meinungen zu, die wir hören wol­len.

    Also könnte ich nun sagen, dass es mir egal ist, was den Bauherren erzählt wird, sie wol­len es ja nicht anders. Wer hört schon gerne, dass etwas mit aller Wahrscheinlichkeit schief geht…

    Statt aber mein Ego zu bedie­nen und mich auf­zu­re­gen über die Bullshit-Behauptung die­ses Vertriebs“experten“ im Fertighauspark, könnte ich zei­gen, wie Vertragssicherheit richtig funk­tio­niert und warum es nicht so ein­fach ist, wie es die Verkäufer immer behaupten.

    Fazit für mich nach der Aufregung:

    Weniger “Ego-Content” und weni­ger über Facebook-Posts auf­re­gen, als es in etwas sinn­vol­les umzu­set­zen — also: 

    Ich zeige, wie was geht” — Content:

    Darum spre­che ich in mei­nem neuen Webinar FIT FÜR IHR FERTIGHAUS und in mei­nen Facebook-Lives dar­über, wie man sei­nen Fertighausvertrag richtig angeht und ohne Stress und Krisen bauen kann, ohne, dass zehn­tau­sende von Euro mehr aus­ge­ben werden müs­sen und das Fertighaus zu spät fer­tig wird.

    Klicken Sie hier, um sich zu mei­nem kos­ten­freien Webinar anzu­mel­den und brin­gen Sie Ihre Fragen zum Bauen mit in meine Lives. Ich kün­dige sie meis­tens mit genug Vorlauf an :-).

     

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    Mängelbeseitigungsrecht des Unternehmers — die heilige Kuh im Baurecht

    Mängelbeseitigungsrecht des Unternehmers — die heilige Kuh im Baurecht

    Je später ein Mangel entdeckt wird, umso teurer wird es.

    Die Kosten der Mangelbeseitigung und die Kosten der Beseitigung eines Mangelfolgeschadens kön­nen so hoch sein, dass der ver­ant­wort­li­che Unternehmer ver­sucht, sich her­aus­zu­re­den, um die Mangelbeseitung zu umge­hen. Sätze wie:

    • Das guckt sich weg
    • Dieser Mangel hat mit uns nichts zu tun
    • Die Mangelbeseitigung ist uns nicht zumut­bar,…“

    sind lei­der keine Seltenheit und viele pri­vate Bauherren, die zu mir in die Kanzlei kom­men, fra­gen mich:

    Ist es tatsächlich so, dass es dem Unternehmer nicht zumutbar ist, den Mangel zu beseitigen und kann ich als private:r Bauherr:in nicht genau vorgeben, wie der Mangel zu beseitigen ist? 

    Anhand eines Fallbeispieles erkläre ich Ihnen in die­sem Blogbeitrag die Fragen…:

    • OB der Unternehmer den Mangel besei­ti­gen kann, wie er will
    • WIE Mängel besei­tigt werden müs­sen und
    • WANN eine Mängelbeseitigung dem Unternehmer zumut­bar ist und wann nicht

    Nun, es kommt immer auf den Einzelfall an. Für Sie als private:r Bauherr:in ist es aber gut, wenn Sie von dem nun folgenden Urteil des OLG Düsseldorf zumindest schon einmal gehört haben, denn:

    Weigert sich der Unternehmer bei einem erheb­li­chen Mangel ein Sanierungskonzept vor­zu­le­gen oder behaup­tet sogar, die Mangelbeseitigung sei ihm nicht zumut­bar, dann sollte man diese Entscheidung parat haben:

    OLG Düsseldorf, Urteil vom 9.11.2018 — 22 U 91 I 14

    In die­sem Fall wurde nach Einzug in ein Reihenhaus ein ekla­tan­ter Schallschutzmangel ent­deckt. Die Mängelbeseitigung war sehr auf­wän­dig. Der Kläger war mit dem Ergebnis der Mangelbeseitigung nicht zufrie­den und zog vor Gericht:

    Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat hier ent­schie­den, dass gerade bei auf­wän­di­gen Mängelbeseitigungen dem Unternehmer zuge­mu­tet werden kann, sogar ein Sanierungskonzept vorzulegen.

    Nach die­ser Entscheidung, so die Richter, trägt zwar der Unternehmer das Risiko der Mängelbeseitigung und kann daher grund­sätz­lich allein dar­über ent­schei­den, wie er die Mängel dau­er­haft besei­ti­gen will. Das gilt, so dir Richter aber nicht, wenn der Auftragnehmer eine völ­lig unzu­rei­chende Mängelbeseitigung plant, bezie­hungs­weise von vor­ne­her­ein abzu­se­hen ist, dass die vom Unternehmer geplan­ten Maßnahmen nicht zu einer voll­stän­di­gen, nach­hal­ti­gen und den aner­kann­ten Regeln der Technik ent­spre­chen­den Beseitigung der Mängel füh­ren kann.

    Für die Beurteilung, ob eine durch den Werkunternehmer angebotene Mängelbeseitigungsmaßnahme geeignet ist, kommt es auf objektive Maßstäbe an.

    Daher, so die Richter, müs­sen Bauherr:innen Mängelbeseitigungen nicht akzep­tie­ren, die den ver­trag­lich geschul­de­ten Erfolg nicht voll­stän­dig her­bei­füh­ren, sol­che Mängelbeseitigungsmaßnahmen dür­fen sie sogar zurückweisen.

    Bei einer auf­wän­di­gen Sanierungsmaßnahme kann es — auch im Lichte bau­ver­trag­li­cher Kooperationspflichten — erfor­der­lich sein, dass der Unternehmer dem Bauherrn ein Sanierungskonzept vor­legt, das die­sem die Prüfung ermög­licht, ob eine ange­bo­tene Teilsanierung von Decken, wie in dem in Düsseldorf ent­schie­de­nen Fall, den ver­trag­lich geschul­de­ten Erfolg (hier: einen “erhöh­ten Schallschutz”) über­haupt errei­chen kann.

    Es gibt — erst recht im Rahmen eines bereits bezo­ge­nen Objekts — kein Recht des Unternehmers, sich durch suk­zes­sive Mängelbeseitigungsversuche an den von ihm ver­trag­lich geschul­de­ten “erhöh­ten Schallschutz” schritt­weise (und für ihn kos­ten­spa­rend) quasi heranzutasten.

    Manuela Reibold-Rolinger: “Ich finde diese Entscheidung richtig und gut!”

    Dieses pra­xis­nahe Urteil liegt im Interesse bei­der Parteien, die Eignung einer umfang­rei­chen Sanierungsmaßnahme im Vorfeld zu klä­ren. So kön­nen unge­eig­nete Mängelbeseitigungsversuche, die den Bauablauf nach­hal­tig ver­zö­gern kön­nen, ver­mie­den werden.

    Es ist aber zu beto­nen, dass die recht­li­che Verpflichtung zur Vorlage eines Sanierungskonzepts und die Pflicht zur koope­ra­ti­ven Klärung vor Ausführung im Einzelfall zu prüfen sind. Grundsätzlich bleibt es dabei, dass der Auftragnehmer auf­grund der Risikoverteilung die Art der Mängelbeseitigung allein bestim­men kann. Sind diese aller­dings unge­eig­net oder unvoll­stän­dig, so muss sie nicht akzep­tiert werden!

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    Druck ist kein guter Partner bei Ihrem Hausbauprojekt

    Druck ist kein guter Partner bei Ihrem Hausbauprojekt

    Die Maxime beim Bau oder Kauf Ihrer Traumimmobilie: Lassen Sie sich von nichts und niemandem unter Druck setzen

    Welcher Bauherr kennt das nicht: Wer sich zum Bau sei­ner Traumimmobilie ent­schie­den hat, lan­det frü­her oder spä­ter in einem Musterhauspark, sta­pelt Hausbauprospekte oder ver­bringt Stunden um Stunden im Internet, um ein Gefühl dafür zu bekom­men, wel­ches Haus man bauen möchte und kann. Das ist auch gut und richtig, denn mit der Konkretisierung sei­ner eige­nen Wünsche beginnt die schöne Reise zu sei­nem Traumhaus.

    Dabei kann es sehr zeit­au­f­rei­bend sein, sich in diese kom­plexe und wirk­lich schwie­rige Materien ein­zu­ar­bei­ten, denn es sind ein­fach viel zu viele wich­ti­gen Dinge zu beachten, von denen man als pri­va­ter Bauherr und Baulaie schlicht keine Ahnung hat.

    Bei der Umsetzung sei­ner Ziele und Vorstellungen kommt man des­halb schnell auf die Idee, sich an jeman­den zu wen­den, der einem diese Arbeit abnimmt.

     

    Hex Hex und das Haus ist fertig — wäre das nicht schön,  wenn man sich sein Traumhaus von einer guten Fee wünschen könnte?

    Genau in die­ser Hoffnung las­sen sich (zu) viele Bauherren von den Hochglanzprospekten, bild­star­ken Internetseiten und den blu­mi­gen Versprechungen man­cher Vertriebsprofis ver­füh­ren.

    Das sind die gän­gigs­ten Versprechen, denen Sie kei­nen Glauben schen­ken dür­fen, ohne genauer hinzuschauen:

    1. Das Haus bauen wir genau so, wie heute versprochen!
    2. Weihnachten kön­nen Sie schon im neuen Haus feiern!
    3. Sie kön­nen sich auf unsere ange­ge­bene Bauzeit verlassen!
    4. Wir sind die Profis — ver­las­sen Sie sich auf uns!
    5. Sie müs­sen nur noch einziehen!
    6. Der Preis ist sicher!

    Leider tritt (noch) viel zu oft genau das Gegenteil ein, wenn Bauherren nicht genau hin­schauen und sich von unse­riö­sen Baupartnern unter Druck set­zen las­sen. Denn eines kann ich Ihnen aus mei­ner lang­jäh­ri­gen Erfahrung als Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht bestätigen:

     

    Unseriöse Baupartnern geht es in erster Linie nur darum, dass Sie Ihre Unterschrift unter den Bauvertrag setzen.

    Mit Ihrer Unterschrift ver­die­nen die Vertriebsmitarbeiter ihre Provision und ver­schwin­den dann meist schnell als Ihre Ansprechpartner von der Bildfläche, denn es geht dabei nur um eines:

    Sie, als Kunde müs­sen vom Markt, damit Sie nicht bei der Konkurrenz unterschreiben.

    Durch unter Druck gefällte Kaufentscheidungen ent­ste­hen dann oft die nach­fol­gend auf­ge­führ­ten Probleme, die eine mäch­tige “Druck-Spirale” aus­lö­sen und Sie in eine miss­li­che Lage brin­gen können:

    • Sie haben noch gar kein Grundstück.
    • Der ange­bo­tene Vertrag für das “Musterhaus” passt so nicht auf das Grundstück.
    • Die Angebote gehen in der Regel von Ihrem Maximalbudget als Bauherr aus.
    • Nach der „tech­ni­schen Prüfung“ wird klar, dass das Haus teu­rer wird.

    Die Folge: Alles wird teu­rer, die Bauzeit kann nicht ein­ge­hal­ten werden und der Vertragspartner ver­sucht, sich über unwirk­same Klauseln das “Hintertürchen” offen zu halten.

     

    Coolness und eigenverantwortliches Handeln ist gefragt

    • Lassen Sie sich von nie­man­dem “ein­lul­len”.
    • Handeln Sie klar und selbst­be­wusst gegen­über Ihrem zukünf­ti­gen Vertragspartner.
    • Handeln Sie nicht vor­schnell und vor allem: Lassen Sie sich nicht von einem der oben genann­ten Argumente unter Druck set­zen und leis­ten eine über­eilte Unterschrift unter einem Bauvertrag!
    • Seien Sie hell­hö­rig, denn wenn ein Baupartner “Druck macht” ist meist etwas faul und ein schlech­tes Zeichen.

    Denn: Sie sind Bauherr, Sie ent­schei­den, Sie sind kein Bittsteller und…Sie zah­len alles.

     

    Der Druck wird zu groß? Das sollten Sie tun:

    Lösen Sie sich früh­zei­tig von die­sen Vertragspartnern und schauen Sie sich wei­ter auf dem Markt um. Es gibt viele, tolle und seriöse Baupartner, die Ihr Traumhaus sicher, pünkt­lich und nach Ihren Plänen und Vorstellungen umset­zen kön­nen.

    Sie allein haben es in der Hand — denn Feen haben nur im Traum Zauberkraft.
    Wir unter­stüt­zen Sie gerne dabei!

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