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Bauunternehmer kündigt den Bauvertrag. Das müssen Sie wissen:

Bauunternehmer kündigt den Bauvertrag. Das müssen Sie wissen:

Kündigung des Bauvertrages durch Ihren Bauunternehmer? Das sollten Sie als Bauherr:in dazu wissen:

Kann der Bauunternehmer den Vertrag ein­fach kün­di­gen und Sie als Bauherr:in im Regen ste­hen las­sen? Dass Bauunternehmer den geschlos­se­nen Bauvertrag mit pri­va­ten Bauherren kün­di­gen, kommt immer wie­der vor und ver­setzt die pri­va­ten Bauherren häu­fig in Angst und Schrecken. 

In die­sem Blogartikel erkläre ich Ihnen, wie Sie sich vor einer unbe­rech­tig­ten Kündigung durch den Bauunternehmer schüt­zen und wel­che Vorzeichen einer Kündigung des Bauvertrages Sie ken­nen soll­ten, damit Sie nicht plötz­lich ohne Baupartner da stehen.

In mei­nem vor­he­ri­gen Blogbeitrag habe ich den Unterschied zwi­schen der freien und der Kündigung aus wich­ti­gem Grund durch den Bauherren erklärt. (» zum Blogbeitrag: Kündigung durch den Auftraggeber)

Nur ein wichtiger Grund berechtigt zur Kündigung des Vertrages durch den Bauunternehmer:

Anders als bei der Kündigung durch Sie als Bauherr:in, ist grund­sätz­lich eine (freie) Kündigung des Auftragnehmers nicht vor­ge­se­hen, so dass eine Kündigung nur aus wich­ti­gem Grund erfol­gen darf.

Ein wich­ti­ger Grund zur Kündigung durch den Bauunternehmer besteht, wenn Tatsachen vor­lie­gen, die unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der bei­der­sei­ti­gen Interessen die Fortsetzung des Vertrages unzu­mut­bar machen (vgl. z.B. BGH NJW 1993, 1972, 1973 [BGH 25.03.1993 — X ZR 17/92] m.w.N.).

Die Bauherren müs­sen, bevor der Bauunternehmer kün­di­gen kann, in gra­vie­ren­der Weise gegen ihre ver­trag­li­chen Pflichten ver­sto­ßen. Diese kön­nen sein:

1. Fehlende Mitwirkung des / der Bauherr:in
2. Sie zah­len Ihre Rechnungen an den Bauunternehmer nicht
3. Sie ver­wei­gern die Vorlage der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Sicherheit
4. Sie reagie­ren nicht auf Bedenkenhinweise des Unternehmers
5. Baustillstand von mehr als 3 Monaten, ange­ord­net durch Sie als Bauherr:in
6. Sie bege­hen eine Straftat (Beleidigung, Bedrohung,…)

Ausführung der wichtigen Gründe, die den Bauunternehmer zur Kündigung berechtigen können:

 

1. Fehlende Mitwirkung der Bauherr:in:

Im Gegensatz zum Auftraggeber, der den Vertrag jeder­zeit gemäß § 648 BGB kün­di­gen kann, steht dem Auftragnehmer ein Kündigungsrecht ohne Vorliegen eines Kündigungsrechts nicht zu.
Beim BGB-Bauvertrag kann der Auftragnehmer den Vertrag gem. §§ 642, 643 BGB kün­di­gen, wenn der Auftraggeber seine Mitwirkungspflichten ver­letzt und der Auftragnehmer ihm eine ange­mes­sene Frist zur Nachholung der Handlung mit der Erklärung, dass er den Vertrag kün­dige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vor­ge­nom­men werde, setzt.

Aber was sind denn eigent­lich Mitwirkungshandlungen eines Bauherren? Beispiele:

• Die Bereitstellung des Grundstücks

• die recht­zei­tige Übergabe von Ausführungsplänen

• die Regelung des Zusammenarbeitens meh­re­rer Unternehmer

• die Vornahme von Bemusterungen und ver­trag­lich ver­ein­bar­ter Abrufe

• die Beibringung von Genehmigungen etc.

Vorsicht: Der Vertrag gilt nach § 643 Satz 2 BGB als auf­ge­ho­ben, wenn die Handlung nicht inner­halb der gesetz­ten Frist nach­ge­holt wird. Einer wei­te­ren Erklärung, ins­be­son­dere einer sepa­ra­ten Kündigungserklärung, bedarf es nicht.

Aber: Die vom Auftragnehmer aus­ge­spro­chene Aufforderung zur Erbringung der Mitwirkungshandlung muss die­ser dem Verbraucher gegen­über jedoch so prä­zise bezeich­nen, dass der Auftraggeber weiß, wel­che Mitwirkung von ihm ver­langt wird.

Deshalb mein Tipp: Sollte Ihnen eine sol­che Aufforderung des Unternehmers vor­lie­gen, zie­hen Sie bitte sofort ein:e Fachanwalt/Fachanwältin für Verbraucherbaurecht hinzu. In der Kanzlei Reibold-Rolinger bie­ten wir hier­für die kos­ten­güns­tige Variante der Online-Beratung an:

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Neben dem Anspruch auf Vergütung der erbrach­ten Leistungen hat der Auftragnehmer einen Anspruch auf Entschädigung nach § 642 BGB für die Zeit bis zur Kündigung. Zudem kann der Auftragnehmer die Abnahme der bis zum Fristablauf erbrach­ten Leistungen ver­lan­gen. Für diese Leistungen ist der Auftragnehmer auch in der ver­trag­li­chen Mängelhaftung.

Gut  zu wis­sen: Der Gesetzgeber hat bei der Entwicklung des „Neuen Bauvertragsrechts“ zum Jahr 2018 bewusst dar­auf ver­zich­tet, beson­dere Kündigungsgründe in das Gesetz auf­zu­neh­men. Ob der Vertrag aus wich­ti­gem Grund gekün­digt werden darf, sol­len die Gerichte durch eine bewer­tende Beurteilung der fest­stell­ba­ren Umstände im jewei­li­gen Einzelfall entscheiden.

 

2. Sie zahlen Ihre Rechnungen an den Bauunternehmer nicht:

Der Zahlungsverzug des Bestellers (damit sind Sie als Bauherr:in gemeint) kann eine Kündigung regel­mä­ßig recht­fer­ti­gen, ins­be­son­dere dann, wenn der Besteller kon­ti­nu­ier­lich die ver­trag­li­chen Zahlungsfristen igno­riert oder wenn er unbe­rech­tigte Abzüge vor­nimmt. Vor der Kündigung des Bauvertrages durch den Unternehmer ist in die­sen Fällen jedoch eine Mahnung und eine anschlie­ßende Nachfristsetzung erforderlich.

Kein wich­ti­ger Grund besteht, wenn ledig­lich eine »klei­nere« Rechnung nicht bezahlt wurde oder wenn eine strit­tige Nachtragsleistung nicht bezahlt wurde, solange die Parteien noch Grund und Höhe der Nachtragsforderung klären.

Mein Tipp: Können Sie als pri­vate Bauherren wegen Mängeln ein Leistungsverweigerungsrecht gel­tend machen, ist die Werklohnforderung dies­be­züg­lich nicht fäl­lig. Dann kann in der Drohung der Leistungseinstellung sogar ein wich­ti­ger Kündigungsgrund des Bestellers liegen!

 

3. Sie verweigern die Vorlage der vertraglich vereinbarten Sicherheit:

Unterlassen Sie es,  eine gefor­derte Sicherheit nach § 650 h BGB zu stel­len, kann der Unternehmer den Vertrag nicht nach § 648 a BGB, son­dern nur nach § 650 h Abs. 5 BGB kün­di­gen. Auch inso­weit sind die dort beschrie­be­nen Bestimmungen vor­ran­gig.

 

4. Sie reagieren nicht auf Bedenkenhinweise des Unternehmers:

Ein Sonderfall der Kündigung nach § 648 a BGB wird auch vor­lie­gen, wenn Sie Ihrer Obliegenheit / Pflicht nicht nach­kom­men, nach berech­tig­ten Bedenken des Auftragnehmers gegen seine Leistungsanordnungen, eine Umplanung vorzunehmen.

Wenn der Auftragnehmer dann unter Verstoß gegen öffent­li­ches Recht oder gegen seine Verkehrssicherungspflicht oder unter Gefahr für Leib und Leben wei­ter­ar­bei­ten müsste, kann er im Einzelfall den Vertrag aus wich­ti­gem Grund nach § 648 a BGB kündigen.

 

5. Baustillstand von mehr als 3 Monaten, angeordnet durch Sie als Bauherr:in:

Bei Baustillstand / Unterbrechung haben beide Vertragsparteien ggf. einen Anspruch auf eine Kündigung des Bauvertrages, wenn eine Unterbrechung län­ger als drei Monate dauert.

Der Bundesgerichtshof hat die Rechtmäßigkeit die­ser Regelung bestä­tigt. Dies erscheint auch sach­ge­recht. Denn im Falle eines Stillstandes oder einer län­ger andau­ern­den Unterbrechung wird es dem Auftragnehmer regel­mä­ßig nach Ablauf einer ange­mes­se­nen Frist nicht zumut­bar sein, auf die Durchführung die­ses Vertrages (»ver­geb­lich«) zu war­ten und wei­tere Aufträge abzu­leh­nen, weil er seine Produktionsressourcen (Geräte, Material und Personal) für das still­ste­hende oder unter­bro­chene Bauvorhaben vor­hal­ten muss.

Insofern hält es der BGH für sach­ge­recht, die Regelung nach § 6 Abs. 7 VOB/B auch auf BGB-Bauverträge aus­zu­deh­nen. Der län­ger andau­ernde Stillstand bzw. die Unterbrechung an sich stellt also einen außer­or­dent­li­chen Kündigungsgrund dar.

Gut zu wis­sen: Bei Verbraucher:innen gel­ten Sonderregelungen. Regelmäßig bedarf es auch einer Fristsetzung gemäß § 648 a Abs. 3 i.V.m. § 314 BGB, die auch frist­ge­mäß nach Ende der
3‑monatigen Stillstandzeit erklärt werden muss. Ansonsten ist der Kündigungsgrund wegen die­ses Stillstandes ver­wirkt, weil eben auch der Besteller die Erwartung erhal­ten kann, der Unternehmer »akzep­tiere« den Stillstand und stehe parat, wenn es »wie­der los geht«.

Mein Tipp: Droht Ihnen der Unternehmer mit Kündigung wegen eines vom Ihnen ange­ord­ne­ten Baustopps, dann soll­ten Sie sofort eine:n Fachanwältin / Fachanwalt für Verbraucherbaurecht konsultieren.

 

6. Wenn Sie eine Straftat begehen (Beleidigung, Bedrohung,…):

Das kommt tat­säch­lich sehr sel­ten vor, den­noch: Der Auftragnehmer hat ein Recht auf Kündigung des Bauvertrages, wenn er vom Bauherren bedroht wird, Baumaterialien vom Bauherren unter­schla­gen oder gestoh­len werden, oder es zu Handgreiflichkeiten (Körperverletzungen) auf der Baustelle durch den Bauherren kommt.

Vorsicht bei provoziertem Kündigungsjoker:

Fazit: Der Unternehmer hat kein freies Kündigungsrecht und muss für eine Kündigung immer einen wich­ti­gen Grund vor­brin­gen.

Dennoch ist Vorsicht gebo­ten, wenn ein:e Unternehmer:in den „Kündigungsjoker“ zieht. In vie­len Fällen werden Kündigungsgründe von unse­riö­sen Unternehmern pro­vo­ziert.

Das ist in der Regel dann der Fall, wenn die Bauleistung weit über­zahlt ist. Dann behaup­ten die Unternehmen ein Kündigungsrecht zu haben, was ihnen gar nicht zusteht, um die Bauherren zu verunsichern.

 

 

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Insolvenz Ihres Baupartners » So erkennen Sie eine drohende Pleite und das müssen Sie tun:

Insolvenz Ihres Baupartners » So erkennen Sie eine drohende Pleite und das müssen Sie tun:

Es wäre Ihr Alptraum, oder? Auf Ihrer Baustelle kommt es zur Insolvenz Ihres Vertragspartners.

Die Folge » Sie ver­lie­ren als Bauherr:innen viel Geld und blei­ben auf dem unfer­ti­gen Gebäude sit­zen. Niemand wünscht sich die­ses Szenario! Deshalb beant­wor­ten wir in die­sem Blogbeitrag diese Fragen und geben Tipps zum Umgang mit die­ser Situation:

1. Was bedeu­tet eine Bauinsolvenz für Sie als Bauherr*innen?
2. Welche Komplikationen kön­nen auf­tre­ten?
3. Was geschieht mit den Nachunternehmern, mit den Arbeiten, die sie aus­füh­ren?
4. Was ist mit den ent­ste­hen­den Kosten?
5. Gibt es Insolvenzen mit Vorsatz?
6. Wie kann man eine dro­hende Insolvenz erken­nen und was müs­sen Sie zu tun, wenn der Insolvenzfall ein­tritt?
7. Wie kön­nen Sie sich schüt­zen und was kos­tet das?

_______________________________________

1.Was bedeutet eine Bauinsolvenz für Sie als Bauherr*innen?

Für Sie als Bauherr:innen bedeu­tet die Insolvenz Ihres Baupartners der Verlust von Geld, sehr viel Zeit und noch mehr Nerven. Nichts geht mehr, wenn das Insolvenzverfahren ins Rollen gerät.

 

2.Welche Komplikationen können auftreten?

Die Baustelle ruht, der Bautenstand darf nicht ver­än­dert werden. Das Insolvenzverfahren bedeu­tet min­des­tens 3 Monate Stillstand, bis durch einen vor­läu­fi­gen Insolvenzverwalter ent­schie­den wurde, ob das Verfahren durch­ge­führt wurde oder man­gels Masse (Geldmittel) das Verfahren nicht ein­ge­lei­tet wird.
Die Baustelle ist in die­ser Phase oft schon vor dem Kenntnis der Bauherren geräumt, die Nachunternehmer kom­men auf Sie zu, wol­len Geld und Material zurück, weil sie nicht bezahlt wur­den. Neue Unternehmer zu fin­den, die den Bau für einen akzep­ta­blen Preis fort­set­zen, ist schier unmög­lich. Existenzangst steigt auf, denn meist ist das Bauvorhaben zu die­sem Zeitpunkt bereits über­zahlt und an Gewährleistung ist nicht zu denken.

 

3. Was geschieht mit den Nachunternehmern und mit den Arbeiten, die sie ausführen?

Die Nachunternehmer ver­lie­ren meist auch viel Geld und werden mit in die Insolvenz gerissen.

 

4. Was ist mit den entstehenden Kosten?

Es wird teuer, das kann ich ver­spre­chen, denn neben der zu befürch­ten­den Überzahlung müs­sen Sie auch noch Gutachter für die Feststellung des Bautenstandes und Anwält:innen für die Rechtsberatung bezah­len. Diese Kosten kann man zwar spä­ter, falls das Verfahren eröff­net wird, zur Insolvenztabelle anmel­den, lei­der kommt dabei meist jedoch nichts her­aus. Zu hoch sind die Verbindlichkeiten und die Anzahl der Gläubiger. In der Regel geht man dann lei­der leer aus.

 

5. Gibt es Insolvenzen mit Vorsatz?

Es gibt auch Insolvenzen mit Vorsatz. Diese sind straf­recht­lich rele­vant. Das Strafgesetzbuch hat dafür sogar einen Straftatbestand: Insolvenzverschleppung. Das bedeu­tet – ver­ein­facht gesagt- dass die Baufirma den Kunden gegen­über ver­schlei­ert, dass sie zah­lungs­un­fä­hig sind. Es wird, obwohl erfor­der­lich, bewusst kein Insolvenzantrag gestellt oder, falls doch, dann zu spät.

 

6. Wie kann man eine drohende Insolvenz erkennen?

Das sind Kennzeichen für eine dro­hende Insolvenz und Ihre „roten Lampen“ 🚨 soll­ten unbe­dingt ange­hen, wenn sich Folgendes ereignet:

🚨 Es kommt zu häu­fi­gen Baustopps und Bauzeitverzögerungen.

🚨 Der Bauunternehmer bit­tet um einen Vorschuss oder ver­langt über­höhte Zahlungen.

🚨 Die Werklöhne der Nachunternehmer werden nicht bezahlt.

🚨 Auf die Baustelle wird kein neues Material mehr gelie­fert oder wie­der abgeholt.

🚨 Der Auftragnehmer ist plötz­lich nicht mehr oder nur noch schwer erreichbar.

🚨 Die Nachunternehmer bie­ten dem Bauherrn an, bei Direktzahlung die Arbeit fortzuführen.

7. Wie können Sie sich schützen? Was ist zu tun und wieviel Euro kostet das?

Unter www.insolvenzbekanntmachungen.de kön­nen Sie sich zunächst infor­mie­ren, ob das Bauunternehmen bereits einen Insolvenzantrag gestellt hat. Sie soll­ten auf kei­nen Fall wei­tere Zahlungen leis­ten und der Bautenstand sollte unver­züg­lich geprüft werden. Bewertet werden hier­bei nur die Leistungen, die bereits durch Einbau in Ihr Eigentum über­ge­gan­gen sind. Nutzen Sie die Zeit bis zur Klärung, ob das Verfahren durch­ge­führt wird oder nicht.

Der Gang zur Fachanwältin/zum Fachanwalt für Bau-und Architektenrecht ist jetzt unumgänglich:

Dann ist der Gang zur Fachanwältin für Baurecht unum­gäng­lich. Diese prüft, ob der Werkvertrag noch vor der Insolvenzeröffnung gekün­digt werden kann. Sobald das Verfahren eröff­net wurde, kann der Insolvenzverwalter ent­schei­den, ob er den Vertrag wei­ter erfüllt oder nicht. Und bis zur Ausübung sei­nes Wahlrechts steht die Baustelle still. Das kann meh­rere Monate dau­ern. Kündigungsgrund ist in der Regel die Leistungseinstellung, also der Stillstand der Bautätigkeit, sowie der Verzug des Werkunternehmers mit sei­ner Leistungserbringung.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass das Bauvorhaben in Zusammenarbeit mit dem Baupartner fort­ge­führt und eine Insolvenz ver­mie­den werden kann. Vorsicht! Ohne Anwältin kön­nen Formfehler began­gen werden, die nicht zu hei­len sind!

UND: Erst, wenn die ver­trag­li­che Situation mit der zah­lungs­un­fä­hi­gen Baufirma geklärt ist, kann ein neue Firma für die Fertigstellung beauf­tragt werden!

Wenn das Insolvenz-Verfahren eröff­net ist, ist nur noch der Insolvenzverwalter und nicht mehr die Baufirma Ihr Ansprechpartner. Der Insolvenzverwalter wird dann nach Prüfung der Unterlagen ent­schei­den, ob er das Bauvorhaben fort­setzt, also den Vertrag erfüllt (Was lei­der in den sel­tens­ten Fällen ein­tritt), oder das Bauvorhaben end­gül­tig gestoppt wird. Spätestens dann, bes­ser aber vor­her, muss der Bautenstand fest­ge­stellt sein.

Nicht sel­ten werden pri­vate Bauherren in die­sen Phasen von unbe­rech­tig­ten Forderungen des Insolvenzverwalters respek­tive des ehe­ma­li­gen Baupartners kon­fron­tiert. Das ist gar nicht so sel­ten und wird Sie ver­un­si­chern. Daher suchen Sie auch in die­sen Fällen so schnell wie mög­lich eine:n Fachanwalt/Fachanwältin für Baurecht auf, diese wird Ihnen dabei hel­fen unbe­rech­tigte Forderungen abzu­weh­ren und eine ein­ver­nehm­li­che Lösung mit den Parteien zu finden.

ACHTUNG: Achten Sie dar­auf, sobald es zu unge­wöh­li­chen Zahlungsaufforderungen durch den Baupartner kommt, wenn das Insolvenzverfahren bereits bean­tragt ist, kei­nes­falls etwas zu zah­len. Diese Zahlungen kön­nen spä­ter vom Insolvenzverwalter ange­foch­ten werden. Dann ist auch die­ses Geld ver­lo­ren und Sie müs­sen gege­be­nen­falls noch­mals zahlen.

Sie werden Zeit ver­lie­ren, denn die Prüfung durch den Insolvenzverwalter, der sich alle Geschäftsabläufe anschauen muss, kann zwi­schen 3 und 12 Monaten dauern.

Diese Zeit wird Ihnen wie eine Ewigkeit vor­kom­men, der Bau steht still in die­ser Zeit. Das ist eine große Belastungsprobe für die Familie!

Deshalb sollte man bei den ers­ten Anzeichen nicht zögern, eine:n Fachanwält:in für Baurecht zu beauf­tra­gen, sie kennt die Abläufe und hilft Ihnen, die Krise cle­ver zu meis­tern. Die Fachanwältin kann dem Insolvenzverwalter eine Frist zur Ausübung sei­nes Wahlrechts (s.o.) set­zen und so die Voraussetzung schaf­fen, den Bauvertrag außer­or­dent­lich zu kün­di­gen. ACHTUNG! Vor der Ausübung des Wahlrechts ist eine Kündigung in der Regel nicht mög­lich. Nutzen Sie daher die Möglichkeit mit dem Insolvenzverwalter und Ihrer Fachanwältin einen schnel­len und ein­ver­nehm­li­chen Weg zu fin­den, der es Ihnen ermög­licht, das Bauvorhaben mög­lichst schnell fortzuführen.

Auf kei­nen Fall dür­fen Sie ohne fach­an­walt­li­chen Rat selbst kün­di­gen! Das kann sehr teuer werden, da an die Voraussetzungen zur außer­or­dent­li­chen Kündigung hohe Anforderungen zu stel­len sind.

So schützen Sie sich vor einer Insolvenz und die Folgen Ihres Baupartners:

Ich will die­sen Blogbeitrag natür­lich nicht schlie­ßen, bevor ich Ihnen keine wir­kungs­vol­len Tipps an die Hand gege­ben habe, die Sie vor den Folgen der Insolvenz schüt­zen kön­nen:

>Zahlen Sie auf kei­nen Fall Vorkasse.

>Informieren Sie sich vor Vertragsunterzeichnung über die finan­zi­elle Situation des Baupartners.

>Zahlen Sie die erste Baurate erst nach Vorlage der gesetz­lich ver­pflich­ten­den Fertigstellungssicherheit in Höhe von 5% der Bausumme ein. 

>Verhandeln Sie auf eine Gewährleistungssicherheit in Hohe von fünf Prozent der Bausumme für die Zeit nach Abnahme und hal­ten Sie diese im Bauvertrag fest.

Bauherren haben immer einen gesetz­li­chen Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der Bausumme (§ 650m Abs. 2 BGB). Sie dient der pünkt­li­chen Fertigstellung des Gebäudes ohne wesent­li­che Mängel. Diese Sicherheit hilft Bauherren auch im Falle einer Insolvenz des Unternehmens. Mit Hilfe der ein­be­hal­te­nen Summe kön­nen sie ent­stan­dene Zusatzkosten zumin­dest abmil­dern.

Die Gewährleistungssicherheit für die Zeit nach Abnahme ist nicht gesetz­lich ver­an­kert und sollte ver­trag­lich ver­han­delt werden, denn was bringt Ihnen die Gewährleistungszeit von 5 Jahren ab Abnahme, wenn die Firma nach 3 Jahren in die Insolvenz fällt?

In Ihr Bauglück kom­men Sie sicher und ent­spannt mit mei­ner Strategie der eige­nen, per­fek­ten Vorbereitung auf Ihr Bauprojekt und den rich­ti­gen Partnern an Ihrer Seite:

> Nutzen Sie das kos­ten­freie Bauglück-Angebot und besu­chen Sie unsere Webinare für pri­vate Bauherr:innen.

> Werden Sie Teil der Facebook-Gruppe “Bauglück und Freude beim Bauen” und pro­fi­tie­ren so von einer großen Community aus Bauherren und Bauexperten.

> Eignen Sie sich eige­nes Wissen an und machen Sie den Online-Kurs Bauherrenführerschein. » wei­tere Informationen: https://www.bauglueck.de/bauherrenfuehrerschein/

> Lassen Sie Ihren Bauvertrag vor Vertragsabschluss prüfen und einen aus­ge­wo­ge­nen Zahlungsplan vorlegen.

> Lassen Sie Ihr Bauvorhaben durch einen baubegleitenden Qualitätskontrolleur beglei­ten. Im Rahmen der Teilnahme an unse­rem Online-Kurs Bauherrenführerschein ver­mit­teln wir Ihnen einen Sachverständigen ganz in Ihrer Nähe bzw. dem Postleitzahlengebiet Ihres Bauvorhabens.

Fazit:
Sie hal­ten Ihr Bauglück selbst in der Hand. Durch eigene Kompetenz und prä­ven­tive Beratung werden Sie sicher bau­glück­lich. Viel Spaß bei Ihrem Eigenheimprojekt.

 

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Vorsicht: Die Kündigung des Bauvertrages kann teuer werden

Vorsicht: Die Kündigung des Bauvertrages kann teuer werden

Können Sie als private Bauende ohne Weiteres Ihren Bauvertrag kündigen? So vermeiden Sie, “Federn zu lassen”:

Ich kann mich sehr gut in die Situation von pri­va­ten Baufamilien ein­füh­len. Vor eini­gen Jahren war ich selbst Bauherrin und weiß, wie Sie sich füh­len, wenn Sie Ihren Hausbau planen.

Eigentlich sollte alles nach Plan lau­fen:
Es wurde ver­spro­chen, dass man “Weihnachten im neuen Haus fei­ern kann”. Im August ist jedoch noch nicht ein­mal die Bodenplatte gegossen.

Ein Blick in den Vertrag zeigt: Leider ist die Vertragsgrundlage schlecht, der Unternehmer hat sich ver­kal­ku­liert, die Bauherren haben nicht erfasst, dass die Leistungsbeschreibung nicht alle Leistungen ent­hält und es kommt zu Nachträgen, die von der Bank nicht mehr finan­ziert werden…..Es gibt so viele Fehler, die pas­sie­ren kön­nen, vor allen Dingen den Baufamilien, die als Laien die Tragweite eines Bauvertrags ein­fach nicht erfas­sen kön­nen und hof­fen, das „alles gut geht“…

Bauverträge sind bindend und zum Vertragen da.

Es gibt jedoch ver­schie­dene Gründe, die die Kündigung Ihres Bauvertrages für Ihr “Lebenswerk Hausbau” nötig machen und recht­fer­ti­gen. Diese Fälle habe ich bereits mehr­fach betreut:

  • Der Unternehmer ver­langt Vorschuss.
  • Der Unternehmer legt die Arbeit nieder.
  • Der Unternehmer ver­hält sich gegen den Vertrag.
  • Der Unternehmer erpresst den Bauherren.
  • Der Unternehmer kon­stru­iert Nachträge.
  • Der Unternehmer belei­digt Bauherren.
  • Der Unternehmer ver­langt Geld und ver­schwin­det ohne Leistung.
  • Der Unternehmer stellt die Arbeiten ein­fach ein, nach­dem Sie einen Mangel gerügt haben.

Ich könnte diese Liste noch wei­ter­füh­ren. All diese Handlungen machen nicht nur Sie als Bauherr:in ner­vös, trau­rig und sauer, sie füh­ren auch dazu, dass es zumin­dest recht­lich kom­pli­ziert wird.

Sie sind deshalb aber Ihren Vertragspartnern nicht auf Gedeih und Verderb ausgeliefert.

Das Gesetz sieht vor, dass Sie als Bauherr:in umfas­sende Rechte haben, sich aus Ihrem Bauvertrag zu lösen. In den oben genann­ten Fällen kann man sich gege­be­nen­falls durch eine außer­or­dent­li­che Kündigung, 648a BGB vom Vertrag lösen. Wichtig ist, dass dies nie­mals ohne fach­an­walt­li­che Beratung erfol­gen sollte.

Es besteht jedoch auch eine andere Möglichkeit, sich jeder­zeit vom Vertrag zu lösen.

Das nennt man dann freie Kündigung, § 648 BGB.

Wenn Sie „frei“ kün­di­gen, was für Sie als Verbraucher jeder­zeit mög­lich ist, kann es teuer werden.

Dem Bauunternehmen als Auftragnehmer steht bei der freien Kündigung des Bauvertrags durch den Auftraggeber die ver­ein­barte Vergütung zu. Das gilt für alle Vertragsarten, egal, ob VOB/B Vertrag, Bauvertrag nach BGB oder Verbraucherbauvertrag nach § 650 i BGB.

Bauherren-Führerschein von Manuela Reibold-Rolinger

Wer mag, kann sich den Gesetzestext mal zu Gemüte füh­ren: § 648

Kündigungsrecht des Bestellers

Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jeder­zeit den Vertrag kün­di­gen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berech­tigt, die ver­ein­barte Vergütung zu ver­lan­gen; er muss sich jedoch das­je­nige anrech­nen las­sen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch ander­wei­tige Verwendung sei­ner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwer­ben bös­wil­lig unter­lässt. Es wird ver­mu­tet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrach­ten Teil der Werkleistung ent­fal­len­den ver­ein­bar­ten Vergütung zustehen.

Na, ver­stan­den?

Auf jeden Fall kann der Unternehmer die gesamte Vergütung ver­lan­gen, er muss sich jedoch anrech­nen las­sen, was es an Kosten erspart, was er ander­wei­tig erwirbt und was es bös­wil­lig zu erwer­ben unter­lässt. Damit sind alle Aufwendungen zu ver­ste­hen sind, die ursprüng­lich für die Leistungserbringung not­wen­dig waren und bei Wegfall die­ser Leistungen nun erspart werden.

Der Unternehmer muss seinen Vergütungsanspruch genau belegen.

Die Abrechnung eines gekün­dig­ten Bauvertrags ist kom­pli­ziert und der Bundesgerichtshof stellt hier hohe Anforderung an die Abrechnung des Unternehmers.

Dennoch, die Ihnen vor­ge­legte Schlussrechnung des Unternehmers müs­sen Sie auf jeden Fall von einem:r Fachanwalt:in für Baurecht prüfen lassen.

Der sicherste Weg ist die ein­ver­nehm­li­che Vertragsaufhebung, bei der man in der Regel jedoch lei­der auch „Federn lässt“.

Damit es bei Ihrem Bauvorhaben nicht dazu kommt, emp­fehle ich wirk­lich ein­drin­gend sich eige­nes Wissen anzu­eig­nen, den Bauvertrag prüfen zu las­sen, sich bau­tech­nisch beglei­ten zu las­sen und wäh­rend der Bauphase den Rat einer:s Verbraucherbaurechtler:in ein­zu­ho­len.

In mei­nem Online-Kurs Bauherrenführerschein habe ich auf eine smar­ten Plattform mein gan­zes Wissen zusam­men­ge­fasst, das Sie als Bauherr benötigen, um nicht wie ein „gerupf­tes Huhn“ zu enden.

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