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Kann sich der Bauunternehmer oder Bauträger pauschal auf eine Behinderung durch die Corona-Pandemie oder den Krieg in der Ukraine berufen?

Kann sich der Bauunternehmer oder Bauträger pauschal auf eine Behinderung durch die Corona-Pandemie oder den Krieg in der Ukraine berufen?

Kann sich der Bauunternehmer oder Bauträger pau­schal auf eine Behinderung durch die Corona-Pandemie oder den Krieg in der Ukraine berufen?

Diese Frage hatte das Kammergericht Berlin in sei­nem Urteil vom 24.05.2022  zu klä­ren. Für Bauunternehmer ist diese Behauptung natür­lich eine bequeme Sache. Jeglicher Verzug wäh­rend des Bestehens von Corona-Beschränkungen wird ein­fach auf die Pandemie oder auf den Krieg in der Ukraine gescho­ben. Der Unternehmer könne dafür ja nichts. Die Verbraucher aber auch nicht! 

Das zustän­dige Gericht hat nun gezeigt, dass es so ein­fach nicht geht. Das Wichtigste vorweg:

Grundsätzlich kann sich ein Unternehmer auf Behinderungen durch die Corona-Pandemie beru­fen. Aber: Dafür muss er kon­kret dar­le­gen, wie sich die­ser Umstand im Einzelfall genau aus­ge­wirkt hat.

 

In dem zu ent­schei­den­den Fall ging es um fol­gen­den Sachverhalt:

Ein Bauträger ver­pflich­tete sich durch nota­ri­el­len Vertrag bis zum 30.06.2018 eine Wohneinheit her­zu­stel­len und an die Erwerber der Neubauwohnung zu über­eig­nen. Tatsächlich wurde die Wohnung erst am 06.07.2020 über­ge­ben. Daraufhin nah­men die Käufer der Eigentumswohnung die Bauträgerin auf Schadensersatz wegen Verzuges u.a. für die ange­fal­le­nen Mietkosten hin­sicht­lich einer Ersatzwohnung sowie für zusätz­lich ent­stan­de­ner Bereitstellungszinsen in Anspruch. Die Beklagte ver­tei­digte sich mit der Behauptung, dass ihr die ver­spä­tete Fertigstellung zumin­dest teil­weise nicht ange­las­tet werden könne, weil auf­grund der Beschränkungen wegen der Corona-Pandemie Arbeitet nicht nach Deutschland ein­rei­sen und dar­über hin­aus Baumaterialien nicht gelie­fert werden konnten.

Das Kammergericht urteilte folgendermaßen:

Grundsätzlich könne es sein, dass ein Bauunternehmer eine Verzögerung der Leistung nicht zu ver­ant­wor­ten habe, wenn sie auf eine schwer­wie­gende und nicht vor­her­seh­bare Änderung der wirt­schaft­li­chen und poli­ti­schen Rahmenbedingungen zurück­zu­füh­ren sei. Allerdings müsse der Unternehmer dies anhand einer kon­kre­ten bau­ab­lauf­be­zo­ge­nen Darstellung erklären.

Der Unternehmer hat vor­zu­tra­gen, wel­cher sei­ner Arbeitsabläufe durch einen sol­chen Umstand wann gestört wurde, wie lange die Störung andau­erte und wie dies kon­kret die Fertigstellung der Arbeiten beein­flusst hat. Dabei ist zu beachten, dass die Störung eines ein­zel­nen Ablaufs nicht zwangs­läu­fig zur Verzögerung des Gesamtablaufs füh­ren muss, näm­lich dann nicht, wenn andere Abläufe, die von der Störung nicht betrof­fen sind, vor­ge­zo­gen und der gestörte Ablauf nach­ge­holt werden kann, ohne dass sich die Gesamtfertigstellungszeit hier­durch ver­län­gert.“ (Kammergericht Berlin, Urteil vom 24.05.2022 – 21 U 15621)

Dieser Beweis- und Darlegungslast habe die Beklagte nicht genüge getan, wes­halb den Klägern der gel­tend gemachte Schaden im Ergebnis der Höhe nach ersetzt wurde.

 

 

Was bedeu­tet diese Entscheidung nun für den Verbraucher?

So ein­fach, wie sich Unternehmer auf die Corona-Pandemie, Lieferengpässe oder jüngst auch auf den Krieg in der Ukraine beru­fen, geht es nicht. Die Entscheidung gilt übri­gens nicht nur für Bauträgerverträge son­dern auch für andere Bauverträge zum Beispiel Fertighausverträge.

 

Diese 4 Punkte MUSS ein Auftragnehmer oder Bauträger kon­kret schrift­lich nach­wei­sen, bevor er sich bei Lieferengpässen oder Verzug auf die Pandemie oder den Ukrainekrieg beru­fen kann:

1. Schwere, unab­wend­bare und unvor­her­seh­bare Umstände

2. Konkrete Bauablaufbezogene Darstellung

3. Keine Möglichkeit des Ausgleichs durch das Vorziehen von nicht gestör­ten Abläufen

4. Im Zweifel wird gemäß § 286 Abs. 4 BGB ein Verschulden des Bauunternehmers vermutet

 

Übrigens: Bei einem Vertrag, der nach dem Eintritt die­ser schwe­ren Umstände geschlos­sen wurden- also nach März 2020 oder Februar 2022- kann sich der Unternehmer ohne­hin nicht auf die Pandemie oder den Krieg in der Ukraine beru­fen, denn zum Zeitpunkt der Unterzeichnung waren diese Umstände bekannt und damit vor­her­seh­bar. 

Sodann muss der Unternehmer dies bei sei­nen ver­trag­li­chen Versprechungen berück­sich­ti­gen. Bei einem Vertrag vom 01.05.2022 wird es dem Unternehmer also nur schwer mög­lich sein sich bei­spiels­weise auf Lieferengpässe zu beru­fen. 

 

Letzter Tipp: Häufig gibt es in Verträgen mitt­ler­weile soge­nannte „Corona-Klauseln“. Dies Unterliegen in der Regel der AGB Kontrolle gemäß der §§ 305 ff. BGB und kön­nen für nich­tig erklärt werden, wenn sie den Verbraucher unan­ge­mes­sen benach­tei­li­gen. Eine recht­li­che Überprüfung lohnt sich hier meis­tens! Preisgleitklauseln gegen­über Verbrauchern sind in der Regel unwirksam!

Wir von der Kanzlei Reibold-Rolinger che­cken Ihren Vertrag.