fbpx

Die Basis eines jeden Hausbaus ist der zugrunde lie­gende Vertrag zwi­schen dem Unternehmer und dem Bauherr:innen. In die­sem sind alle getrof­fe­nen Vereinbarungen schrift­lich fest­ge­hal­ten, wie z.B. der Preis des Bauvorhabens, die ent­spre­chen­den Leistungen oder auch die Ausführungsfristen.

Nur das geschrie­bene Wort zählt.

Nur das, was im Vertrag schrift­lich genannt ist, ent­fal­tet eine Bindungswirkung für die Parteien und kann ggf. vor Gericht ein­ge­klagt werden. Sind bei­spiels­weise bestimmte Leistungen in der Bau- und Leistungsbeschreibung nicht enthalten, sind diese auch nicht Vertragsbestandteil. Das bedeu­tet man muss genau dar­auf ach­ten, dass zum einen alle rele­van­ten Punkte im Vertrag enthalten sind und zum ande­ren, dass der Vertrag keine pro­ble­ma­ti­schen Klauseln ent­hält, die den Bauherrn benach­tei­li­gen. Denn es gilt der Grundsatz „Verträge sind bin­dend“. Das heißt, dass das was im Vertrag ver­ein­bart ist, auch so gilt. Benachteiligen bestimmte Klauseln den Bauherrn, sind diese trotz­dem zunächst ein­mal Vertragsgegenstand und füh­ren zur Unsicherheiten, auch wenn Sie angreif­bar und ver­brau­cher­feind­lich sind.
Unternehmer ver­su­chen natür­lich mög­li­che Risiken auf die Bauherrn abzu­wäl­zen. Gerade in der aktu­el­len Lage wird z.B. durch soge­nannte „Corona-Klauseln“ oder „Preisgleitklauseln“ ver­sucht, die Ausführungsfristen zu ver­län­gern oder den ver­ein­bar­ten Preis nach­träg­lich noch zu erhö­hen. Sind sol­che Klauseln Vertragsbestandteil gewor­den, steht der Bauherr dem Unternehmer vor­erst kom­plett schutz­los gegen­über, denn die­ser belie­big die Ausführungsfristen ver­än­dern oder den Preis erhö­hen. Dass die Klauseln meist gegen­über Verbrauchern unwirk­sam sind, wis­sen die wenigsten.

 

1. Änderungsklauseln
Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel eines Bauträgers für unwirk­sam erklärt, nach­dem es dem Bauträger belie­big sein sollte, von den Angaben in der Baubeschreibung abzu­wei­chen, sofern die Änderungen zu kei­ner Wertminderung füh­ren oder die Gebrauchsfähigkeit nicht beein­träch­ti­gen, solange die Änderungen dem Erwerber zumut­bar sind, sie tech­nisch not­wen­dig sind oder auf behörd­li­chen Auflagen beru­hen. Eine sol­che Änderungsklausel ist unwirk­sam, weil sie zu unbe­stimmt ist, da mit bau­li­chen Änderungen erheb­li­che Mehrkosten für den Erwerber ent­ste­hen kön­nen. Zumindest das Zumutbarkeitskriterium sollte klar defi­niert werden.
Dementsprechend könnte eine Formulierung wie folgt lau­ten:
„Einseitige Änderungen durch den AN sind zuläs­sig, wenn sie bau­recht­lich oder tech­nisch not­wen­dig sind, sie die Güte, den Wert und die Gebrauchsfähigkeit des Objekts nicht min-dern und der AG den Abweichungen schrift­lich zuge­stimmt hat. Der ver­ein­barte Festpreis ändert sich durch ein­sei­tige Änderungen sei­tens des AN nicht.“

2. Preisgleitklauseln
Vorsicht ist gebo­ten bei soge­nann­ten Lohn- und Stoffgleitklauseln. Mit die­sen wird ver­sucht den ver­ein­bar­ten Preis nach­träg­lich noch abzu­än­dern. Steigen also die Lohn- oder Baumaterialkosten, erhöht sich der Preis um die­sen Betrag. Gerade mit Blick auf die seit 2020 explo­dier­ten Baumaterialpreise auf­grund der Corona-Pandemie und des Ukrainekrieges, kann eine mög­li­che Preisanpassung extrem hoch aus­fal­len. Die wei­tere Entwicklung ist momen­tan völ­lig unvor­her­seh­bar. Der Bauherr benö­tigt aller­dings Sicherheit, da ent­spre­chende Kostenanpassungen ggf. die finan­zi­el­len Möglichkeiten über­stei­gen kön­nen. Demgegenüber kann der Unternehmer die Baumaterialien bereits kurz nach Vertragsschluss ein­kau­fen und so eine Kostensteigerung vermeiden. Wichtig zu wis­sen: Die meis­ten Preisgleitklauseln in Verbraucherverträgen sind unwirksam.

3. Corona-Klauseln
Hiernach kann der Unternehmer sich schlicht auf die Corona-Pandemie oder Lieferengpässe beru­fen und anschlie­ßend die Fristen für den Baubeginn und die Bauausführung belie­big ver­schie­ben. Es bleibt meist völ­lig unklar, wel­che Anforderungen daran gestellt werden, also wann genau diese beson­de­ren Ereignisse vor­lie­gen und wie der Unternehmer diese nach­wei­sen muss. Der Unternehmer muss ent­spre­chende Risiken in seine Kalkulation mit­ein­be­zie­hen und trägt das Kalkulationsrisiko. Sollten sich tat­säch­lich untrag­bare Umstände erge­ben, kann sich der Unternehmer gege­be­nen­falls auf § 313 BGB beru­fen. In allen übri­gen Fällen müs­sen die ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Bedingungen Bestand haben. Andernfalls ist es für den Bauherrn auch über­haupt nicht mög­lich ent­spre­chende Planungen anzu­stel­len (Kündigung der Mietswohnung, Planung des Umzuges, …).

4. Fest- oder Pauschalpreis
Bei einem Festpreis wird der gewünschte Erfolg pau­scha­li­siert, also das fer­tige Haus. Bei einem Pauschalpreis werden hin­ge­gen nur die ein­zel­nen Arbeiten pau­scha­li­siert. Das heißt, wenn sich spä­ter her­aus­stellt, dass noch wei­tere Arbeiten, die bis­her nicht berück­sich­tigt wur­den, für den geschul­de­ten Erfolg not­wen­dig sind, müs­sen diese eben­falls neu ver­gü­tet werden. Zu emp­feh­len ist daher immer die Vereinbarung eines Festpreises.

 

Und selbst, wenn man­che Klauseln bereits für unwirk­sam erklärt oder sogar abge­mahnt wur­den, stellt dies für so man­chen Unternehmer kein Hindernis dar, die ent­spre­chen­den Klauseln trotz­dem in den Vertrag mit auf­zu­neh­men. Zwar kann man sich dann spä­ter auf deren Unwirksamkeit beru­fen, jedoch bedeu­tet dies zunächst ein­mal viel Aufwand und Ärger. Im schlimms­ten Fall muss die Unwirksamkeit sogar vor Gericht erstrit­ten werden.

 

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!

Ohne ein recht­li­ches Vorverständnis ist es für einen Laien natür­lich in der Praxis unmög­lich, pro­ble­ma­ti­sche Punkte zu erken­nen. Weil aber alles auf den Vertrag auf­baut, ist es von enor­mer Bedeutung, dass mit die­sem alles stimmt. Deshalb ist es für die Realisierung des Bauprojektes uner­läss­lich, den Vertrag vor­her durch eine:n Fachanwalt:in für VERBRAUCHERBAURECHT über­prü­fen zu las­sen. Nur so ist gewähr­leis­tet, dass es spä­ter keine bösen Überraschungen geben wird.

Die Vertragsprüfung beinhal­tet dabei sowohl die Überprüfung der oben bei­spiel­haft genann­ten Klauseln, als auch der „Kleinigkeiten“, die aber eine große Wirkung haben kön­nen. Zu nen­nen wären hier z.B. die Zahlungsfristen für die Raten nach erreich­tem Baufortschritt. Sind diese zu kurz, hat der Bauherr keine Möglichkeit die erbrach­ten Leistungen hin­rei­chend zu über­prü­fen. Genauso wird auch der Zahlungsplan über­prüft. Häufig ist die­ser unaus­ge­wo­gen und der Bauherr zahlt höhere Raten, die dem erreich­ten Baufortschritt nicht ent­spre­chen. Nicht sel­ten soll der Bauherr zu Baubeginn bereits eine erheb­li­che Summe zah­len. Dafür hat er jedoch noch nichts als Gegenleistung bekom­men. Fällt das Unternehmen in die Insolvenz, ist das Geld weg, ohne dass man eine äqui­va­lente Gegenleistung erhal­ten hat.

Zudem werden im Rahmen der Vertragsprüfung auch prak­ti­sche Tipps ver­mit­telt. Exemplarisch ist hier an die Vertragserfüllungssicherheit zu den­ken. Diese soll die Erfüllung des Vertrages sichern und darf vom Bauherrn bei der ers­ten Abschlagszahlung ein­be­hal­ten werden.

Und auch nach Vertragsschluss ist eine Vertragsprüfung sinn­voll. Generell unter­lie­gen vor­for­mu­lierte Verträge der Kontrolle der §§ 305 ff. BGB. Wird der Bauherr unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt, sind ent­spre­chende Klauseln unwirk­sam. 

Damit alles glatt läuft ist eine Vertragsprüfung also uner­läss­lich. Diese spart auch erheb­li­che Zeit und vor allem Kosten, die durch die Einschaltung eines Rechtsanwaltes und ggf. durch einen Gerichtsprozess im Streitfall ent­ste­hen wür­den. 

Das Motto der Bauglück Gründerin: „Verträge sind zum Vertragen da“ ist bei BAUGLÜCK Programm.